Faire réaliser des travaux par le vendeur avant l’achat : une bonne idée ?

Il existe de multiples manières de négocier lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
Et il n’est pas toujours question du prix de vente.

Ainsi, les compromis de vente permettent d’insérer des clauses suspensives et des clauses particulières.

Par exemple, avez vous déjà pensé à faire réaliser des travaux au vendeur plutôt que de lui faire baisser son prix de vente ?

Une bonne idée ? pas toujours…

 

Les clauses suspensives du compromis de vente

Les clauses suspensives, si elles ne sont pas réalisées au jour de la vente, permettent de ne pas conclure la vente.

au lieu de faire baisser le prix on peut négocier des travaux

Des travaux à la charge du vendeur est parfois un bon outil de négociation

C’est dans la plupart des cas l’obtention d’un prêt immobilier. Mais d’un commun accord n’importe quel type de clause suspensive peut être prévue.

 

Les conditions particulières du compromis

Les conditions particulières en revanche ne permettent pas de renoncer à la vente.

Si ces conditions ne sont pas réalisées, ou mal réalisées, l’acheteur devra tout de même signer et acquérir le bien, charge à lui de se retourner ensuite contre le vendeur.

Souvent au judiciaire.

 

Les conditions particulières peuvent être, à titre d’exemple :

– la création d’une servitude

– la mise en route des compteurs eau ou électricité

– la remise des clés à l’acquéreur à la réception de l’offre de prêt (pour faire des travaux anticipés)

– la réalisation de travaux par le vendeur

 

Attardons-nous sur ce dernier exemple.

 

Travaux réalisés par le vendeur : quelles conséquences ?

 

travaux d'électricité dans une maison pour un investissement locatif

La mise aux normes des réseaux fait souvent partie des travaux réalisés par les vendeurs

Vous avez décidé d’investir mais êtes réticent car des travaux sont nécessaires : vous n’avez pas le temps de gérer cela.

Pour conclure la vente, l’agent immobilier réussit à convaincre les vendeurs de réaliser ces travaux avant la vente.

Ou mieux : les vendeurs avaient déjà prévu de réaliser ces travaux avant la vente.

Et voilà la clause particulière inscrite dans le compromis.

Vous êtes heureux : d’une part vous venez de faire une belle économie, d’autre part les travaux seront faits lorsque vous signerez chez le notaire.

Si tout se passe bien, ce sera le cas.

Mais au moindre pépin, c’est vous qui trinquerez .

 

Les risques sont de plusieurs ordres :

1)

 

 

Les travaux réalisés par les vendeurs avant la vente sont-ils donc à proscrire ?

ester en justice il faut des preuves en immobilier

Le rapport d’un expert immobilier pourra être utilisé comme une preuve solide lors d’un conflit

NON. Mais un acquéreur averti en vaut deux.

Il est indispensable de prendre le temps de :

– définir précisément la nature des travaux

– coucher le projet sur plan, à annexer au compromis.

Des photos détaillées du bien à acquérir pourraient également être utilement ajoutées au compromis, permettant à l’acquéreur de prouver l’état initial du bien immobilier en question.

Le rapport d’un expert immobilier que vous aurez pris soin de mandater avant la vente sera bien utile également.

A défaut, mieux vaut insister pour porter soi-même la responsabilité de ces travaux, quitte à négocier une petite baisse de prix en échange. Un accord avec les vendeurs pourrait aussi permettre à l’acquéreur de les réaliser avant la vente définitive.

Bien des soucis peuvent ainsi être évités.

Pierre et Gwen

8 Comments

  1. Cette astuce est bonne à savoir. Je n’avais jamais pensé à ces « détails » qui n’en sont pas finalement. C’est vrai que si l’on donne une confiance aveugle au vendeur du bien sur les travaux à réaliser, on peut rapidement se retrouver dépasser par les événements…
    Bien que le cas que vous décrivez peut être l’une des pires situations, il est toujours bon de prévenir plutôt que de guérir…
    Merci pour ces conseils.

  2. Bonjour Gwen et Pierre,

    Je ne connaissais pas cette approche, cela peut constituer un bon compromis entre acheteur et vendeur.
    Dans le cas d’un investissement locatif, il semble toutefois préférable de tenter de faire baisser le prix d’achat et de faire les travaux. Ces derniers, selon leur nature, pourront très souvent être déduits de vos revenus locatifs et ainsi baisser vos impôts sur vos revenus fonciers.

    • Bonjour,
      oui effectivement, c’est à peu près ce que nous proposons de privilégier comme démarche
      bonne remarque vous la déduction des revenus
      à passer plutôt en amortissement, ce qui permet de reporter indéfiniment le déficit

      • Dommage vous êtes tombé dans le piège.
        Qui dit amortissement dit location meublée au réel ou location nue via une société à l’IS. Les règles comptables imposent alors que les travaux passent en immobilisation (hors tolérance). D’autre part ce n’est pas le déficit qui est indéfiniment reportable mais la réserve d’amortissement (pour rappel les amortissements ne peuvent pas générer du déficit en location meublée)
        Les charges générant du déficit peuvent être défalquées pendant 10 ans. Si ce n’est pas suffisant pour éponger vos revenus locatifs c’est sans doute que votre rentabilité n’est pas assez intéressante et qu’il vaut mieux s’abstenir d’acheter le bien (inutile donc de se poser la question s’il faut faire les travaux ou les mettre à la charge du vendeur)

        Mais surtout si vous faites de la location meublée au réel (ou nu nu via société à l’IS) vous pouvez amortir le prix d’acquisition (hors foncier mais j’espère que vous conviendrez que la part du foncier est plus grosse si vous achetez une ruine que si vous achetez un immeuble refait à neuf -autres caractéristiques identiques of course-)
        Sur le plan fiscalité des revenus locatifs il n’y a donc aucun intérêt à sortir le coût des travaux. A la limite on les sortira dans une optique de payer moins de frais d’acte (on ne paie pas de frais de notaire sur les travaux qu’on effectue après l’acquisition) mais cela risque de se reporter sur la plus-value (et donc sur l’imposition de cette dernière) au moment de la revente.

        L’intérêt fiscal sur les revenus locatifs sera en revanche bien présent pour de la location nue à l’IR car le coût d’acquisition n’est ni déductible ni amortissable alors que les travaux effectués par vous même le seront probablement.

        • Bonjour Fabrice (ou Didier ?!),

          Bravo pour votre commentaire détaillé.
          Toutefois, il est quelque peu hors sujet puisque le thème du billet avait plus une connotation juridique que « fiscale ».
          Il n’est pas question ici de rentabilité, mais bien de responsabilité juridique en cas de désaccord ou de dysfonctionnement des travaux réalisés par les vendeurs.

          Pour reprendre vos éléments :
          – les travaux peuvent bien être amortis en location meublée, déclaration au réel
          – c’est d’ailleurs ce qui est intéressant car les amortissements sont reportables indéfiniment, contrairement aux charges classiques qui comme vous le soulignez, ne le sont que pour 10 ans
          – la part du foncier dépend plutôt de la surface de votre parcelle (part foncier plus important pour une maison avec jardin que pour un appartement dans un immeuble de 10 étages sans extérieur). Par contre, l’amortissement, lui, varie avec l’âge du bien.

          Bien à vous

  3. Bonjour,

    Merci pour cette astuce. Je pense que c’est un bonne option pour certains types de travaux. Cela permet de gagner du temps avant la mise en location, et d’éviter le surprises pour le budget.

    Mais effectivement, il ne faut pas que cela touche des points trop sensibles comme la toiture et le gros oeuvre en général ou inversement, toutes les finitions qui donneront du charme au logement.

    C’est un bon élément de négociation pour laisser au vendeur son prix (qu’il ne veut pas forcément baisser) tout en faisant des économies .
    Merci pour l’astuce.

    • Bonjour Jean,

      oui, l’enfer est parfois pavé de bonnes intentions ;=D
      je pense que le mieux est d’exiger d’être présent lors des travaux. Cela met un peu la pression.
      Vous pouvez demander à l’inscrire noir sur blanc lors de la signature du compromis

      Bonne journée

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