Vous louez sur Airbnb, les revenus montent… mais êtes-vous encore LMNP ou déjà LMP sans le savoir (et sans l’avoir choisi) ?

La différence entre LMNP et LMP dépend de deux critères simples : le montant des recettes de location meublée et leur comparaison avec les autres revenus du foyer fiscal. En location saisonnière Airbnb, ce choix impacte directement impôts, cotisations sociales et rentabilité, d’où l’importance de bien l’anticiper.

Quelle différence LMNP vs LMP faut-il connaître en 2 minutes quand on loue sur Airbnb ?

Un hôte Airbnb est LMNP tant que ses recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures aux autres revenus du foyer fiscal.
Il devient LMP uniquement si les deux conditions sont dépassées la même année, avec des conséquences fiscales et sociales majeures.

Pourquoi cette distinction est cruciale pour les hôtes Airbnb ?

Le piège classique : vous démarrez votre activité Airbnb en toute tranquillité. Les réservations s’enchaînent, votre calendrier se remplit, les revenus augmentent… Et un jour, vous dépassez les seuils sans vous en rendre compte.

Résultat ? Vous basculez automatiquement en LMP, avec :

• Des cotisations SSI obligatoires d’environ 30 à 43% de votre bénéfice​
• Une cotisation minimale de 1 208 € même si vous ne faites aucun bénéfice
• Une affiliation permanente à la Sécurité Sociale des Indépendants

Point de vigilance : Le passage en LMP n’est pas un choix , il est automatique dès que vous remplissez les deux conditions. Et une fois affilié à la SSI, vous le restez même si vous repassez sous les seuils l’année suivante.

Les deux conditions du basculement LMNP → LMP

Pour passer de LMNP à LMP, vous devez réunir les deux conditions suivantes simultanément :

1. Condition n°1 : Vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € TTC
2. Condition n°2 : Ces recettes représentent plus de 50% des revenus professionnels de votre foyer fiscal (salaires, pensions, autres BIC…)

Il faut les DEUX conditions en même temps. Si vous gagnez 40 000 € en location mais que votre foyer perçoit 100 000 € de salaires, vous restez LMNP car la condition n°2 n’est pas remplie.

Pour aller plus loin, découvrez notre article détaillé sur les 2 conditions du passage LMNP vers LMP avec tous les cas particuliers.

Par contre, si vous voulez savoir immédiatement si vous êtes concerné par le LMP ? Testez notre simulateur LMNP/LMP en 2 minutes.

Julien. D, gestionnaire en location saisonnière, partenaire Eldorado Immobilier partage son expérience: « 8 hôtes sur 10 que nous accompagnons pensent être LMNP… alors qu’ils sont déjà LMP sur le papier.Le problème, ce n’est pas Airbnb, c’est le manque de suivi mensuel des recettes. Ainsi, ne raisonne jamais “à l’année”. Un bon hôte Airbnb suit ses recettes chaque mois, surtout en haute saison.»

Quelles sont les 2 conditions qui font basculer de LMNP à LMP en location saisonnière ?

Vous passez de LMNP à LMP si, la même année civile, vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € ET sont supérieures à vos autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si une seule condition manque, vous restez LMNP. L’analyse se fait au niveau du foyer, pas par logement.

Les 2 conditions expliquées simplement (sans jargon)

Condition n°1 – Le seuil des 23 000 €
Il s’agit des recettes locatives encaissées (Airbnb, Booking, Abritel, direct), commissions et frais voyageurs inclus. Ce n’est ni le bénéfice, ni le cash-flow.

Condition n°2 – La comparaison avec les autres revenus du foyer
Vos recettes meublées doivent être supérieures à vos autres revenus professionnels imposables (salaires, BIC/BNC hors meublé, etc.). Le calcul est global au foyer fiscal.

Beaucoup raisonnent par logement ou par plateforme. En réalité, tout s’additionne (multi-biens, multi-plateformes, réservations directes), et l’appréciation se fait sur l’année civile.

Le calcul brut ou net ? La confusion levée

Question récurrente : « Les 23 000 €, c’est avant ou après les charges ? »

Réponse définitive : C’est le montant BRUT de vos recettes locatives, avant toute déduction.​

Exemple concret pour un hôte Airbnb:

Vous avez perçu :

• 18 500 € via Airbnb
• 6 200 € via Booking
• 1 800 € en réservations directes

Total des recettes = 26 500 €

Vous avez payé :

• 4 000 € de charges (ménage, linge, électricité)
• 2 500 € d’intérêts d’emprunt
• 1 200 € de CFE

Peu importe : c’est bien 26 500 € qui compte pour le seuil, pas le bénéfice net après charges.

Location saisonnière : pourquoi vous dépassez plus vite le seuil ?

La réalité du terrain rèvèle qu’un appartement T2 bien situé à Lyon ou Bordeaux peut générer 30 000 à 40 000 € de recettes annuelles en location saisonnière, là où il ne rapporterait que 12 000 à 15 000 € en location longue durée classique.


Cas pratique :

• 200 nuits louées/an (taux d’occupation 55%)
• Prix moyen : 120 €/nuit
• = 24 000 € de recettes → seuil dépassé

Le passage est-il automatique ou volontaire ?

Le passage de LMNP en LMP est automatique et obligatoire.

Contrairement à une idée reçue, vous ne pouvez PAS « choisir » de rester en LMNP si vous remplissez les deux conditions. Dès que vous les remplissez :

1. Vous devez vous inscrire au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) si ce n’est pas déjà fait
2. Vous êtes automatiquement affilié à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants)
3. Vous devez déclarer votre activité en LMP lors de votre prochaine déclaration fiscale

Que faire si vous êtes proche du seuil ?

Vous disposez de trois stratégies préventives :

1. Piloter votre calendrier : bloquez des dates en fin d’année si vous approchez des 23 000 €
2. Diversifier les revenus du foyer : un conjoint qui augmente son activité salariée peut maintenir le ratio sous 50%
3. Séparer les activités : si vous gérez plusieurs biens, structurez différemment (voir notre section dédiée plus bas)

Les erreurs à éviter absolument

Erreur n°1 : Penser que les commissions Airbnb diminuent vos recettes déclarées
Erreur n°2 : Ne prendre en compte qu’une seule des deux conditions
Erreur n°3 : Croire qu’on peut « choisir » de rester en LMNP
Erreur n°4 : Ne pas anticiper le passage lors d’un départ à la retraite (revenus du foyer qui baissent = ratio qui monte)

Mathieu, conseiller fiscal en location saisonnière, et membre du CLUB VIP Eldorado Immobilier partge que: « Le basculement LMP arrive souvent après une excellente saison estivale. Les hôtes regardent le bénéfice, alors que l’administration regarde les recettes. C’est là que les surprises commencent. »

Vous ne savez pas encore comment déclarer vos revenus Airbnb ? Consultez notre guide de la fiscalité en location saisonnière.

Comment calculer ses recettes fiscales quand on loue via Airbnb, Booking ou Abritel ?

Pour calculer vos recettes locatives au sens fiscal, additionnez le montant brut de toutes vos locations meublées (Airbnb, Booking, Abritel, direct), frais de ménage inclus, AVANT déduction des commissions plateformes. Ce total détermine votre statut LMNP ou LMP.

Qu’est-ce qui compte dans les 23 000 € : commissions et frais voyageurs inclus ?

La règle d’or, c’est de toujours déclarer le montant brut total que le voyageur a payé, pas ce que vous recevez sur votre compte bancaire.

Concrètement, l’administration regarde :

• le montant payé par le voyageur,
• avant déduction des commissions Airbnb ou Booking,
• avant frais de ménage, conciergerie ou entretien.

Même si Airbnb vous verse moins après commission, le seuil fiscal ne baisse pas.

Comment additionner les revenus de plusieurs plateformes et des réservations en direct ?

Si vous louez sur plusieurs canaux, le calcul est simple : vous additionnez TOUT.

• Airbnb + Booking + Abritel + site perso = total recettes
• Tous les logements du foyer fiscal sont inclus
• Peu importe que les revenus arrivent sur plusieurs comptes bancaires

Par ailleurs, il est aussi important de retenir certains points pour chaque plateforme:

Airbnb : Transmet automatiquement vos revenus au fisc chaque janvier. Le montant inclut loyers + frais de ménage, hors taxe de séjour.​

Booking.com : Mêmes règles. Attention, Booking peut prélever 15-18% de commission selon votre contrat, mais vous déclarez le montant avant commission.

Abritel/VRBO : Commission généralement payée par le voyageur, donc transparent pour vous. Vos recettes sont ce que vous encaissez.

Réservations directes : N’oubliez pas de les inclure ! Elles ne sont pas déclarées automatiquement.

Astuce : Créez un tableur de suivi mensuel dès janvier. Vous éviterez les mauvaises surprises en fin d’année.

Pourquoi la location courte durée fait-elle franchir plus vite le seuil LMNP ?

La location courte durée fait franchir plus vite le seuil LMNP car elle combine un prix par nuit plus élevé, un fort taux d’occupation en saison et une rotation rapide des séjours. Même avec un seul logement Airbnb, ces trois facteurs peuvent suffire à dépasser 23 000 € de recettes annuelles.

Nombre de nuits, prix moyen, saisonnalité : le calcul qui fait basculer

La formule magique de vos recettes annuelles :

Recettes = Nuits louées × Prix moyen + Frais annexes (ménage, linge...)

En location saisonnière, le calcul est implacable :

• Prix moyen élevé (vs location longue durée)
• Pics de réservation sur quelques mois (été, événements, tourisme)
• Rotation rapide (séjours courts = plus de nuits facturées)

Le seuil des 23 000 € est souvent atteint avant octobre, parfois même dès août.

Simulation réaliste pour un appartement urbain

Hypothèses :

• T2 de 45m² en centre-ville
• Taux d’occupation : 65% (237 nuits/an)
• Prix moyen : 89 €/nuit
• Frais de ménage : 55 € × 80 séjours = 4 400 €

Calcul :

• Loyers : 237 × 89 € = 21 093 €
• Frais de ménage : 4 400 €
• Total : 25 493 € → Seuil dépassé

Les facteurs accélérateurs spécifiques à Airbnb

1. L’effet « pricing dynamique »

Les outils de tarification dynamique (PriceLabs, Beyond, Wheelhouse) optimisent vos revenus — mais accélèrent aussi le dépassement du seuil.

Exemple : Un hôte qui passe de prix fixes (75 €) à du pricing dynamique peut voir ses revenus augmenter de 15 à 25%.​

2. L’effet « superhost » et classement

Un bon classement Airbnb = plus de réservations = recettes qui montent plus vite.

3. L’effet « haute saison concentrée »

Dans les zones touristiques (littoral, montagne, grandes villes), 60% des revenus peuvent se concentrer sur 4 mois. Vous atteignez les 23 000 € avant même l’automne.

Les hôtes les plus performants ne subissent pas le seuil : ils l’anticipent. Pour cela, estimez dès maintenant le potentiel de votre bien avec notre calculateur de revenus Airbnb gratuit.

Quelles différences fiscales concrètes entre LMNP et LMP pour un hôte Airbnb ?

En LMNP, vous payez 17,2% de prélèvements sociaux avec déficits reportables sur 10 ans uniquement sur les BIC. En LMP, vous payez 30-43% de cotisations SSI mais pouvez imputer vos déficits sur le revenu global, et bénéficiez d’une exonération de plus-value après 5 ans contre 22 ans en LMNP.

Qu’est-ce qui change sur l’imposition au réel et l’amortissement ?

Que vous soyez LMNP ou LMP, les règles d’amortissement sont identiques.

Le régime réel reste votre meilleur allié.

Au régime réel (obligatoire en LMP, optionnel en LMNP), vous déduisez :

Charges déductibles :

• Intérêts d’emprunt
• Charges de copropriété
• Frais de gestion (conciergerie, PMS)
• Assurances
• CFE et taxe foncière
• Frais de ménage et linge
• Commissions Airbnb, Booking
• Fournitures et petit équipement

Amortissement du bien :

• Immobilier : sur 25-30 ans
• Mobilier : sur 5-10 ans
• Travaux : selon nature
  

Déficit : que pouvez-vous imputer et sur quoi dans la pratique ?

C’est ici que la différence LMNP/LMP devient majeure.

• LMNP :déficit reportable uniquement sur les futurs revenus meublés
• LMP : déficit imputable sur le revenu global du foyer (CGI, art. 156)

Pour certains profils (revenus salariés élevés), le LMP peut devenir un outil d’optimisation, mais à la seule condition d’être anticipé.

Notons cependant que les déficits provenant de l’amortissement ne sont PAS imputables sur le revenu global en LMP, seulement sur les futurs BIC.

Qu’est-ce qui change sur la plus-value à la revente d’un bien exploité en courte durée ?

Vous revendez votre bien après quelques années: la fiscalité est radicalement différente.

En effet, si en LMNP vous pourrez profiter des plus-value des particuliers avec les abattements pour durée de détention (exonération progressive).

Le statut LMP vous fera bénéficier d’une plus-value professionnelle, voire avec règles différentes, parfois plus favorables… parfois non. Dans ce dernier cas, tout dépend de la durée, du régime et de l’historique comptable

Un bien très rentable en Airbnb peut devenir fiscalement coûteux à la revente s’il a basculé en LMP sans stratégie.

Si vous avez besoin d’aide d’ailleurs, pour choisir entre micro-BIC et régime réel, notre guide fiscalité LMNP vous fournira toutes les informations nécessaires à la prise de décision.

Quelles cotisations sociales payer en LMP quand on fait de la location saisonnière ?

En LMP, l’activité de location saisonnière est soumise aux cotisations sociales (SSI/URSSAF), avec une cotisation minimale annuelle, même sans bénéfice. Ces cotisations peuvent représenter 30 à 43 % du résultat net, selon la situation et les options retenues.

Pourquoi le LMNP est-il soumis à 17,2% de prélèvements sociaux ?

En LMNP, c’est simple : vous payez les prélèvements sociaux standard comme tout revenu du patrimoine.

Voici de quoi se compose les 17,2%:

• CSG: 9,2%
• CRDS: 0,5%
• Prélèvement de solidarité: 7,5%

En LMNP, vous ne payez des prélèvements sociaux que si vous dégagez un bénéfice. En cas de déficit : 0 € de prélèvements.

Comment fonctionnent les cotisations SSI pour les hôtes Airbnb au-delà de 23 000 € ?

En LMP, vous entrez dans le régime des travailleurs indépendants et ça change tout. Contrairement à l’impôt, les amortissements n’annulent pas les cotisations : elles se calculent sur le résultat social, pas sur le ressenti de rentabilité.

D’ailleurs, la cotisation SSI reste obligatoire si on repasse sous 23 000 €. La règle de l’affiliation est permanente

Une fois affilié à la SSI en tant que LMP :

• Vous restez affilié même si vous repassez sous 23 000 € l’année suivante
• Vous continuez à payer les cotisations sur votre bénéfice
• Vous payez la cotisation minimale même en déficit

En efft, l’affiliation SSI n’est pas annuelle mais continue.

Pour en sortir, vous devez : ne plus remplir les 2 conditions pendant 3 années consécutives ou cesser totalement l’activité LMP.

Comparatif LMNP vs LMP : le coût réel

Comment choisir : rester LMNP ou assumer le LMP pour optimiser votre Airbnb ?

Le choix entre LMNP et LMP dépend de votre profil : restez LMNP si vous privilégiez la simplicité et des cotisations réduites (17,2%), assumez le LMP si vous avez des déficits importants à imputer sur vos autres revenus, si vous prévoyez de revendre sous 10 ans, ou si vous souhaitez valider des trimestres de retraite.

Dans quels cas rester LMNP reste-t-il rationnel malgré des revenus élevés ?

Rester LMNP est souvent le choix le plus confortable quand :

• vous avez un ou deux biens en location saisonnière,
• vous souhaitez limiter les cotisations sociales,
• votre activité Airbnb complète d’autres revenus,
• vous voulez garder une gestion souple (arrêt, revente, changement de stratégie).

Beaucoup d’hôtes performants pilotent volontairement leur seuil (prix, nuits, périodes) pour rester LMNP.

Thomas J., expert rentabilité Airbnb et suiveur d’Eldorado Immobilier partage: « Certains de nos clients pourraient être LMP, mais choisissent consciemment de rester LMNP en ajustant leur stratégie. Ce n’est pas subir, c’est piloter. »

Dans quels cas le LMP devient-il cohérent et comment s’y préparer ?

Assumer le LMP devient pertinent si :

• l’activité Airbnb est principale et durable,
• vous exploitez plusieurs biens très rentables,
• vous cherchez à imputer des déficits sur le revenu global,
• vous raisonnez patrimoine long terme (optimisation globale, structuration).

Dans ce cas, le pire choix est d’y arriver par accident.
Le bon réflexe est d’anticiper, simuler, structurer (comptabilité, trésorerie, cotisations).

LMNP vs LMP : la logique des hôtes qui réussissent

Les hôtes les plus sereins ne cherchent pas “le meilleur statut” universel.
Ils choisissent le statut le plus cohérent avec leur trajectoire.

Pour une analyse plus poussée et personnalisée, dans une une approche globale investissement/fiscalité, informez-vous sur LMNP ou LMP : Astuces pour réduire vos impôts.

Pour conclure, la différence entre LMNP et LMP n’est pas une formalité fiscale. C’est un choix stratégique qui se pilote, surtout en location saisonnière Airbnb.

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