Quelles nouvelles règles de location saisonnière retenir en 2026 ?
La loi dite loi Le Meur, adoptée le 19 novembre 2024, renforce progressivement l’encadrement des meublés de tourisme.
En 2026, le propriétaire doit raisonner en deux étapes :
- vérifier les règles nationales
- puis contrôler les règles locales de la commune et, le cas échéant, de la copropriété.
| Sujet | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Enregistrement | Déjà obligatoire dans certaines communes ; généralisation nationale prévue avec le téléservice du quatrième trimestre 2026 | Même principe : enregistrement national prévu dans toutes les communes après l’ouverture du téléservice |
| Limite de location | Jusqu’à 120 jours par an, plafond pouvant être abaissé à 90 jours par la commune | Pas de plafond national uniforme de 90 ou 120 jours, mais restrictions locales possibles |
| Durée par voyageur | 90 jours consécutifs maximum pour un même client par année civile | 90 jours consécutifs maximum pour un même client |
| Changement d’usage | Généralement non requis pour la résidence principale, sous réserve des règles locales | Peut être obligatoire, notamment dans certaines communes tendues |
| DPE | À vérifier selon la commune et le régime applicable | DPE progressivement intégré aux conditions de changement d’usage et de location |
| Copropriété | Règlement à vérifier ; information du syndic si le lot est déclaré | Règlement à vérifier ; possibilité de restrictions renforcées |
| Micro-BIC | Régime moins favorable pour les meublés non classés | Même régime fiscal selon le classement du logement |
Le point essentiel est donc le suivant : il n’existe pas une seule réglementation de location saisonnière applicable de manière identique partout en France.
La commune peut :
- imposer un numéro d’enregistrement
- limiter la location d’une résidence principale
- exiger une autorisation de changement d’usage
- ou appliquer des formalités complémentaires.
Selon la Légifrance : « La loi du 19 novembre 2024 vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale »
Quelles règles s’appliquent, et à partir de quelle date ?
La réglementation de la location saisonnière en 2026 est le résultat d’une entrée en vigueur progressive.
Plusieurs règles ont été votées en 2024, certaines s’appliquent depuis 2025, et d’autres deviennent opérationnelles en 2026 ou plus tard.
La loi Le Meur n’a pas supprimé la distinction entre résidence principale et résidence secondaire, cette distinction reste déterminante pour connaître les démarches à accomplir.
- Pour une résidence principale, le sujet principal est le nombre total de jours de location pendant l’année civile.
- Pour une résidence secondaire, les questions prioritaires sont le changement d’usage, la déclaration en mairie, l’enregistrement et le règlement de copropriété.
La fiscalité suit un calendrier différent, les revenus encaissés en 2025 sont déclarés en 2026, tandis que les revenus encaissés en 2026 seront déclarés en 2027.
Il faut donc éviter de mélanger l’année de perception des recettes et l’année de déclaration.
Le site du Service-Public affirme : « Les nouvelles règles s’appliquent progressivement selon la nature du logement et les décisions locales »
L’enregistrement national des meublés de tourisme est-il déjà obligatoire partout ?
Non, au 11 novembre 2026, l’enregistrement national n’est pas encore généralisé partout si le téléservice prévu au quatrième trimestre 2026 n’est pas ouvert dans votre commune, jusqu’à sa mise en service, les règles existantes continuent de s’appliquer.
Dans certaines communes, notamment dans les zones tendues ou les territoires ayant instauré une procédure dédiée, le propriétaire doit obtenir un numéro d’enregistrement avant de publier son annonce.
Ce numéro doit généralement apparaître sur les annonces diffusées sur les plateformes.
Dans les autres communes, une déclaration en mairie peut être nécessaire, sans qu’un numéro d’enregistrement soit toujours attribué; la démarche dépend alors de la commune et de la nature du logement.
Ce qui est prévu avec le téléservice national
À partir de l’ouverture du téléservice national, chaque loueur de meublé de tourisme devra enregistrer son logement, y compris dans les communes où aucune procédure locale n’existait auparavant.
La démarche devrait permettre de :
- Déclarer le logement proposé à la location ;
- Préciser s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire ;
- Transmettre les informations demandées sur le propriétaire et le logement ;
- Obtenir un numéro d’enregistrement ;
- Utiliser ce numéro dans les annonces publiées en ligne.
Le numéro d’enregistrement ne remplacera pas nécessairement les autres autorisations.
Il ne dispense pas, par exemple, de demander une autorisation de changement d’usage lorsque celle-ci est exigée par la commune.
Que deviennent les anciens numéros d’enregistrement ?
Les propriétaires qui disposent déjà d’un numéro délivré par leur commune bénéficieront d’une période transitoire pour effectuer une nouvelle démarche via le téléservice national.
À l’issue de cette période, les anciens numéros pourront devenir invalides.
Il faudra donc conserver les justificatifs de l’ancienne déclaration, surveiller les communications de la commune et renouveler l’enregistrement dès que la procédure nationale sera accessible.
Quelles sanctions en cas de défaut d’enregistrement ?
La loi prévoit des sanctions civiles ou administratives pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros en cas :
- d’absence d’enregistrement
- de fausse déclaration
- d’utilisation d’un faux numéro.
Le risque est également commercial : une plateforme peut demander la mise en conformité ou suspendre une annonce qui ne comporte pas les informations obligatoires.
La page du Service-Public explique : « L’enregistrement sera obligatoire dans toutes les communes à compter de la mise en service du téléservice national prévue au quatrième trimestre 2026 »
Combien de jours peut-on louer une résidence principale ?
En principe, une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme jusqu’à 120 jours par année civile lorsque la commune n’a pas abaissé ce plafond. Depuis la loi Le Meur, la commune peut toutefois réduire cette limite à 90 jours par an.
La décision doit être prise localement, le propriétaire doit donc consulter la mairie ou l’intercommunalité avant de planifier son calendrier de location.
Deux règles de 90 jours à ne pas confondre
Il existe deux notions différentes :
- Le plafond annuel de location du logement, compris entre 90 et 120 jours selon la commune.
- La durée maximale d’occupation par un même client, fixée à 90 jours consécutifs par année civile.
Exemple :
Une résidence principale située dans une commune ayant conservé le plafond de 120 jours peut être louée à plusieurs voyageurs pendant 120 jours au total.
En revanche, un même voyageur ne peut pas l’occuper pendant plus de 90 jours consécutifs comme meublé de tourisme.
Ces deux limites se cumulent, le dépassement de l’une ou de l’autre peut entraîner une difficulté juridique.
Comment compter les jours ?
Le décompte s’effectue sur l’année civile, du 1er janvier au 31 décembre.
Les nuits réservées ne sont pas toujours le seul élément à surveiller : il faut conserver une vision précise des périodes d’occupation et des éventuelles annulations.
Une plateforme peut parfois bloquer automatiquement les réservations au-delà d’une limite connue, mais cette fonctionnalité ne remplace pas la responsabilité du propriétaire.
La résidence principale doit-elle réellement être occupée ?
Oui. Une résidence principale correspond au logement occupé habituellement par le propriétaire, généralement au moins huit mois par an, sauf exceptions liées à des obligations professionnelles, à la santé ou à la force majeure.
Le simple fait d’utiliser une adresse administrative ne suffit pas.
Dans le cadre de l’enregistrement, le propriétaire peut devoir démontrer que le logement est effectivement sa résidence principale.
Quelles démarches prévoir pour une résidence secondaire ?
La résidence secondaire est généralement soumise à un contrôle plus strict.
Comme elle n’est pas occupée habituellement par le propriétaire, elle peut être considérée comme un logement transformé en hébergement touristique.
Selon la commune, il peut être nécessaire de réaliser :
- une déclaration en mairie
- un enregistrement du meublé de tourisme
- une demande d’autorisation de changement d’usage
- une compensation dans certaines grandes villes
- une vérification du plan local d’urbanisme
- une vérification du règlement de copropriété
- une étude du DPE
Le changement d’usage est particulièrement important dans les communes situées en zone tendue.
Il ne faut pas confondre cette autorisation avec l’enregistrement : l’enregistrement identifie le logement, tandis que le changement d’usage autorise la transformation de l’usage résidentiel en usage touristique lorsque la commune l’exige.
Qui contacter avant de publier ?
| Question | Autorité à consulter |
|---|---|
| Dois-je déclarer le meublé ? | Mairie ou service tourisme de la commune |
| Un numéro d’enregistrement est-il requis ? | Mairie, intercommunalité ou téléservice national |
| Le changement d’usage est-il obligatoire ? | Service habitat ou urbanisme de la commune |
| Existe-t-il une compensation ? | Mairie ou établissement public compétent |
| La copropriété autorise-t-elle la location ? | Syndic et règlement de copropriété |
| Quel DPE est nécessaire ? | Mairie, service urbanisme et diagnostiqueur |
| Quel montant de taxe de séjour appliquer ? | Commune ou intercommunalité |
La bonne méthode consiste à obtenir une réponse écrite ou une copie de la délibération locale.
Les règles peuvent différer entre deux communes voisines, même lorsqu’elles appartiennent au même département.
Quel DPE faut-il pour louer un meublé de tourisme ?
La loi Le Meur introduit progressivement des exigences de performance énergétique pour certains meublés de tourisme.
Elles concernent principalement les logements soumis à une procédure de changement d’usage et les résidences secondaires.
En métropole, le logement doit respecter les niveaux de performance énergétique exigés pour un logement décent.
Le calendrier conduit progressivement vers un niveau minimal de performance correspondant à la classe E, puis à la classe D à partir de 2034, selon les dispositions applicables.
La résidence principale du loueur bénéficie d’une exception dans le dispositif prévu par le Code du tourisme.
Cette exception ne signifie pas que toutes les obligations énergétiques disparaissent dans les autres régimes de location.
Le maire peut demander au propriétaire de transmettre un DPE en cours de validité, en cas de défaut de transmission, une astreinte administrative peut être appliquée.
La location ou le maintien en location d’un logement ne respectant pas les exigences peut également entraîner une amende administrative.
À vérifier en pratique
Avant de lancer des travaux ou de publier une annonce, le propriétaire doit :
- vérifier si la commune impose un changement d’usage ;
- identifier le niveau de DPE nécessaire ;
- contrôler la date de validité du diagnostic ;
- conserver le document avec les justificatifs du logement ;
- anticiper les travaux nécessaires avant 2034.
Quelles règles de copropriété le loueur doit-il vérifier ?
La location saisonnière ne dépend pas uniquement du Code du tourisme, le règlement de copropriété peut également limiter ou interdire l’activité.
Le propriétaire doit vérifier notamment :
- La destination de l’immeuble ;
- L’existence d’une clause d’habitation bourgeoise ;
- L’interdiction des activités commerciales ;
- Les règles concernant les nuisances et l’usage des parties communes ;
- Les décisions récentes de l’assemblée générale ;
- Les éventuelles restrictions propres aux lots.
Une clause d’habitation bourgeoise stricte peut empêcher une activité de location saisonnière, particulièrement lorsqu’elle est assimilée à une activité commerciale incompatible avec la destination de l’immeuble.
Depuis la loi Le Meur, les règlements de copropriété établis après son entrée en vigueur doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de louer un lot en meublé de tourisme.
Par ailleurs, lorsqu’un lot fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme, le copropriétaire doit en informer le syndic.
Un point d’information relatif à l’activité de location touristique doit ensuite être inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Dans certaines copropriétés, une modification du règlement peut permettre d’interdire la location de lots à usage d’habitation, hors résidence principale, en meublés de tourisme.
La majorité requise dépend du cas prévu par la loi et du contenu du règlement.
La vérification doit donc intervenir avant la mise en ligne de l’annonce, et non après une contestation d’un voisin ou du syndic.
Quels seuils micro-BIC s’appliquent aux revenus 2025 et 2026 ?
La fiscalité des locations saisonnières a été fortement modifiée, le régime micro-BIC est devenu moins favorable pour les meublés de tourisme non classés.
Il faut distinguer :
- les revenus perçus en 2025 et déclarés en 2026 ;
- les revenus perçus en 2026 et déclarés en 2027.
| Type de location | Revenus 2025 déclarés en 2026 | Revenus 2026 déclarés en 2027 |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé : seuil micro-BIC | 15 000 € | 15 000 € |
| Meublé de tourisme non classé : abattement | 30 % | 30 % |
| Meublé de tourisme classé : seuil micro-BIC | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé : abattement | 50 % | 50 % |
Pour les revenus 2025, l’administration fiscale indique un seuil de 15 000 € pour les locations de meublés de tourisme non classés, avec un abattement forfaitaire de 30 %.
Au-delà du seuil, ou lorsque le régime réel est plus intéressant, le propriétaire doit étudier les conditions de sortie du micro-BIC.
- Pour les meublés classés, le seuil applicable aux revenus 2025 est de 77 700 €, avec un abattement de 50 %.
- Pour les revenus 2026, les seuils généraux des prestations de services sont portés à 83 600 € pour la période 2026-2028, sous réserve de la qualification fiscale exacte de l’activité.
Le classement du meublé peut donc avoir un impact fiscal significatif, mais il ne doit pas être décidé uniquement en fonction de l’abattement.
Il faut également comparer :
- le coût de la procédure de classement
- les avantages commerciaux
- les contraintes de qualité
- le niveau réel des charges
- l’intérêt éventuel du régime réel
- la situation fiscale globale du propriétaire
Au régime micro-BIC, l’abattement est automatique et aucune charge réelle n’est déduite séparément.
Au régime réel, les charges et amortissements peuvent être pris en compte selon les règles comptables et fiscales applicables.
Le propriétaire doit aussi déclarer son activité de location meublée et obtenir un numéro SIRET, l’absence de formalité administrative ne signifie pas que les revenus sont exonérés de déclaration.
Selon la page impots.gouv.fr : « Pour les revenus 2025, le régime micro-BIC prévoit un seuil de 15 000 € et un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés »
Quelles autres démarches vérifier avant de publier l’annonce ?
La mise en ligne d’une annonce ne doit intervenir qu’après une vérification administrative complète.
Checklist du loueur en 2026
Cochez les points au fil de vos vérifications et de vos démarches.
Logement et règles locales
Copropriété et performance énergétique
Activité, fiscalité et classement
Accueil, assurances et sécurité
La taxe de séjour est fixée par la commune ou l’intercommunalité, les plateformes peuvent la collecter directement, mais le propriétaire doit vérifier que le dispositif est bien applicable à son logement et à son canal de réservation.
Enfin, le numéro SIRET permet d’identifier l’activité auprès de l’administration, il ne remplace pas le numéro d’enregistrement du meublé de tourisme : ces deux numéros répondent à des objectifs différents.
FAQ
Non. La location saisonnière reste autorisée, mais elle est davantage encadrée. Les obligations dépendent du type de logement, de la commune, du changement d’usage, de la copropriété, du DPE et du régime fiscal choisi.
Non. Le plafond national de référence reste de 120 jours, mais la commune peut l’abaisser à 90 jours par délibération. Il faut donc vérifier la règle locale applicable à l’adresse du logement.
Non. Son déploiement est prévu au quatrième trimestre 2026. Avant cette ouverture, les procédures locales continuent de s’appliquer dans les communes qui exigent une déclaration ou un numéro d’enregistrement.
Non, mais cette autorisation peut être obligatoire dans certaines communes, notamment dans les zones tendues. La mairie doit confirmer la procédure applicable avant toute publication de l’annonce.
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le seuil du micro-BIC est de 15 000 €, avec un abattement de 30 %. Ce régime s’applique également aux revenus 2026 selon les règles fiscales prévues pour cette période.
