Deux options principales existent pour l’achat immobilier à plusieurs en France : l’indivision et la SCI, cette dernière ayant vu une augmentation de 15% en 2023, notamment pour ses avantages en gestion et fiscalité.
Transformer une indivision en SCI facilite la gestion du bien en évitant les blocages liés aux décisions unanimes requises en indivision. De plus, cela permet une optimisation fiscale, notamment pour la transmission du patrimoine, et une meilleure protection face aux dettes des indivisaires.
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Qu’est-ce que l’Indivision en Immobilier ?
En 2023, le nombre de créations de SCI a augmenté de 15% par rapport à l’année précédente, témoignant de l’intérêt croissant pour cette structure juridique
L’indivision est la situation dans laquelle se trouve au moins 2 personnes physiques lorsqu’elles possèdent en commun un ou plusieurs biens mobilier ou immobilier.
Vous pouvez être en situation d’indivision :
- Suite à l’achat d’un bien en commun ;
- Suite à un héritage ;
- Suite à un divorce lorsqu’on a été marié sous le régime de la communauté des biens et que le partage n’a pas été effectué;
L’indivision est souvent privilégiée à d’autres solutions lors d’un achat d’un bien immobilier parce que :
- l’indivision est rapide : sa création se fait à la signature du contrat de vente sur lequel les noms et les apports de chaque indivisaire doivent apparaitre ;
- Ce n’est pas cher : aucun frais ou taxe à prévoir sinon les droits d’enregistrement ;
- Et il y a très peu de formalités à accomplir dans sa gestion
Ces avantages coulent de source, car dans l’indivision il est question de personnes physiques donc les indivisaires agissent en tant que telles, le Code Civil régira alors l’indivision.
Comment gérer un bien en indivision ?
Chaque indivisaire devient propriétaire lors de l’acte d’achat ou de transmission à hauteur de sa contribution financière.
Le principe de l’indivision est que, contrairement à la copropriété, dans l’indivision tous les indivisaires sont propriétaires de la totalité du bien, la part de chacun ne peut pas être matériellement distinguée (on ne pourra pas ainsi dire que la partie gauche appartient à A et la gauche à B).
Les décisions courantes dans la gestion d’un bien en indivision doivent être prises à la majorité des 2/3, tandis que les plus importantes sont prises à l’unanimité.
Une convention d’indivision peut être mise en place pour « cadrer » la gestion du bien en indivision tout en préservant l’intérêt de chacun, il faut juste noter que cette convention est valable pour 5 ans et peut être renouvelée.
La rédaction de cette convention d’indivision est vivement conseillée.
La fiscalité d’un bien immobilier en indivision est assez particulière. Si le bien génère des revenus (ce qui nous intéresse ici) chaque indivisaire est imposable personnellement suivant sa contribution :
- L’impôt sur le revenu ;
- La taxe foncière ;
- Et l’impôt sur la fortune le cas échéant
Risques et Inconvénients de l’Indivision
- Dans l’indivision chaque membre ne peut rien faire sans l’accord des autres et c’est souvent là que le bas blesse car un indivisaire peut bloquer toute la gestion.
Heureusement il y a un principe en droit qui dit « Nul n’est censé rester dans l’indivision » qui permet à chacun de s’en sortir quel que soit le motif soit :
- Il y a un accord amiable et les biens sont repartis entre chaque membre ;
- on ne trouve pas d’accord, auquel cas l’affaire est transmise au tribunal de grande instance qui ordonne la vente aux enchères des biens. Le prix de cette vente sera ensuite reparti entre chacun des membres au prorata de sa quote-part.
- L’indivision est précaire. En effet, un indivisaire peut quitter à tout moment « l’association » en mettant en vente sa quote-part. Bien entendu les autres parties sont priorisées dans l’acquisition de la part mise en vente et applique son droit de préemption.
Ces inconvénients font de l’indivision un mode de gestion « non cadrée » et les blocages peuvent résulter de futilités telles qu’un désaccord entre indivisaires et ces situations peuvent obliger les parties à vendre le bien.
Marc D., un propriétaire à Lyon nous partage son expérience :
« Indivision était gérable jusqu’à ce que des désaccords surgissent. Passer à une SCI a simplifié la gestion et nous a aidés à éviter des litiges coûteux. »
Marc D.
Avantages d’acheter un Bien en Indivision : Simplicité et Flexibilité
Il y a 5 avantages de préférer l’achat en indivision
- Une démarche de création simple : on achète en nom propre
- La gestion : pas de bilan où il faudra engager un expert-comptable
- La cession :
- La fiscalité
- Et la transmission
Selon une étude, les propriétaires ayant transformé leur indivision en SCI ont pu réduire leur impôt sur le revenu de 20% en moyenne grâce à l’optimisation fiscale permise par la SCI
Êtes-vous prêt à transformer votre indivision en SCI ?
Question 1/7
Qu’est-ce que la Société Civile immobilière (SCI)?
Pour détenir un bien à plusieurs, la SCI est un moyen juridique qui s’offre aux français.
Une SCI permet à des personnes physiques, qu’on appelle « associés » d’être propriétaire et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers par le biais d’une société.
Pour une SCI, il faut donc prendre en compte que :
- Le bien appartient à la société (personne morale) et non aux associés (personne physique) ;
- Les associés détiennent une part dans la SCI et ne sont pas considérés comme propriétaires des biens ;
- La gestion de la SCI est confiée à un gérant.
La SCI est plus conseillé pour les investisseurs, car :
- la SCI est souple : les règles de gestion sont fixées à l’avance par les associés dans la rédaction d’un statut.
- et sécurisante : la SCI est créée pour une durée de 99 ans.
Il n’est pas obligatoire que les associés investissent dans les mêmes proportions.
En revanche ce qui est obligatoire c’est la rédaction des statuts, véritable contrat, qui va organiser le fonctionnement de la société.
Fonctionnement Quotidien d’une SCI
Si la SCI est souple et sécurisante c’est grâce au fameux statut que les associés peuvent librement rédiger.
Véritable colonne vertébrale de votre investissement, la rédaction du statut ne doit pas être négligée.
Mis à part les informations obligatoires sa rédaction est libre, vous êtes donc en mesure de détailler dans le statut toutes les circonstances possibles dans la gestion de votre société :
- dispositions à prendre pour les partages des bénéfices ;
- celles à prendre en cas de cession de part d’un associé ou de transmission des parts aux héritiers ;
- jusqu’à la dissolution même de la société.
Les Inconvénients d’une SCI
- La constitution d’une SCI est la première étape à laquelle les futurs associés se heurtent. En effet, les procédures administratives et juridiques sont contraignantes et couteuses :
- la rédaction du statut;
- la publication d’annonce légale ;
- le dépôt et enregistrement au registre du commerce et des sociétés ;
- l’inscription au régime des bénéficiaires effectif
- Si la création d’une SCI est déjà couteuse, sa gestion n’en est pas moins. En effet, s’agissant de société, vous serez obligé à la fin de chaque année faire appel à un expert-comptable afin d’établir le bilan de l’exercice N.
| Indivision | SCI | |
| Création | – Simple – Peu couteux | – Difficile – Couteux |
| Gestion | Non cadrée : 2/3 pour les décisions courantes et à l’unanimité pour les « grandes » décisions. | Cadrée par le statut rédigé à la création |
| Sortie | A tout moment, à n’importe quel motif et sans aucun accord | Nécessite un accord entre les associés |
| Transmission | Paiement des impôts | Cadrée dans les statuts |
Pourquoi transformer une indivision en SCI ?
Avantages Juridiques d’une SCI par Rapport à l’Indivision
Transformer une indivision en Société Civile Immobilière (SCI) permet d’éviter les nombreux inconvénients juridiques liés à l’indivision.
L’indivision est une situation précaire où chaque indivisaire possède une part du bien, mais où les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité ou à une majorité renforcée.
Cette configuration peut mener à des blocages si les indivisaires ne parviennent pas à se mettre d’accord, surtout en cas de désaccords familiaux ou de divergences d’intérêts.
En revanche, la SCI offre une structure juridique plus stable et organisée.
Les décisions y sont prises en assemblée générale selon les modalités prévues par les statuts, ce qui permet d’éviter les blocages fréquents en indivision.
De plus, la gestion de la SCI est confiée à un gérant, désigné par les associés, qui peut agir pour le compte de la société sans avoir à obtenir systématiquement l’accord des autres associés pour chaque décision courante.
Cela simplifie grandement la gestion du bien immobilier.
Avantages Fiscaux d’une SCI
Sur le plan fiscal, la transformation d’une indivision en SCI peut s’avérer avantageuse.
L’indivision, par nature, ne permet pas d’optimiser la fiscalité liée aux revenus fonciers ou aux transmissions.
En revanche, la SCI offre plusieurs leviers d’optimisation fiscale.
Premièrement, une SCI peut choisir d’être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) plutôt qu’à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui peut être intéressant si les associés ont de hauts revenus personnels.
Sous le régime de l’IS, les bénéfices réinvestis ne sont pas taxés au même taux que les revenus fonciers dans le cadre de l’IR, permettant une capitalisation plus rapide.
Deuxièmement, la SCI permet d’organiser plus finement la transmission du patrimoine immobilier, notamment en profitant du régime des donations-partages, ce qui peut réduire de manière significative les droits de succession.
Les propriétaires ayant transformé leur indivision en SCI ont pu réduire leur impôt sur le revenu de 20% en moyenne grâce à l’optimisation fiscale permise par la SCI.
« La SCI a offert une optimisation fiscale essentielle pour notre investissement immobilier, en particulier pour la transmission à nos enfants. »
Sophie L., investisseuse à Paris partage
Avantages patrimoniaux d’une SCI
Transformer une indivision en SCI permet également de mieux protéger et organiser le patrimoine immobilier.
En indivision, chaque indivisaire est exposé aux risques liés aux dettes des autres indivisaires.
En cas de difficulté financière de l’un des co-indivisaires, les créanciers peuvent saisir sa part de l’indivision, ce qui peut mettre en péril l’ensemble du bien.
Dans une SCI, le patrimoine immobilier est détenu par la société, et non directement par les associés.
Cela signifie que les créanciers d’un associé ne peuvent saisir que ses parts sociales, et non le bien immobilier lui-même, offrant une meilleure protection du patrimoine commun.
De plus, la SCI permet d’organiser la détention du bien sur le long terme, en facilitant les transmissions entre générations tout en maintenant l’unité du patrimoine, ce qui est souvent recherché dans un cadre familial.
La SCI permet aussi de gérer plus efficacement les relations entre les différents ayants droit, en évitant les conflits souvent liés à l’indivision.
Jean-Pierre M., explique
« Nous avons décidé de transformer notre indivision en SCI pour simplifier la gestion de notre patrimoine familial. Grâce à la SCI, nous avons pu formaliser les règles de gestion et éviter les conflits. La transmission des parts à nos enfants s’est également faite plus facilement, avec des avantages fiscaux non négligeables. »
Jean-Pierre M.
Conseils de Pro Pour Passer de l’Indivision à la SCI
Il est tout à fait possible de passer de l’indivision à la SCI.
Pour ce faire les indivisaires doivent passer par la case création de société et s’acquitter de toutes les formalités y afférentes.
=>La première est d’intégrer le bien immobilier dès la création de la SCI dans ses statuts, rédigés par un notaire.
=>La seconde est de les rédiger sous seing privé, mais les frais seront tout de même à prévoir en cas d’apport d’un bien immobilier puisque l’acte d’apport devra de toute façon être rédigé devant notaire.
Pour constituer le capital social, les apports se feront donc en nature. seront donc le ou les biens indivis et chaque associé se verra recevoir sa part sociale en fonction de sa proportion dans le bien.
Il faut tout de même prévoir plusieurs frais sur la transformation d’une indivision en SCI, notamment :
- Les frais de création de la SCI ;
- Les frais de notaire pour la mutation du bien, puisque, faut-il le rappeler, dorénavant le bien appartiendrait à la société et un acte notarié est obligatoire ;
- Et le cas échéant une imposition à la plus-value éventuelle si la valeur d’apport est supérieure à celle de l’acquisition.
Jean-Pierre, propriétaire en région parisienne, partage son expérience :
« Nous avons décidé de transformer notre indivision en SCI pour simplifier la gestion de notre patrimoine familial. Grâce à la SCI, nous avons pu formaliser les règles de gestion et éviter les conflits. La transmission des parts à nos enfants s’est également faite plus facilement, avec des avantages fiscaux non négligeables. »
Conclusion
Comme dans tout investissement, il n’y a pas de stratégie magique dans l’investissement immobilier.
Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier en toute simplicité et à court terme, l’indivision est votre solution.
Par contre si investir dans le long terme est votre objectif, optez pour la SCI elle est bien plus stable.
Pour allez plus loin, LMNP LMP Les avantages fiscaux d’une adhésion à un centre de gestion Agrée
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FAQ :
Quels sont les principaux avantages de créer une SCI par rapport à l'indivision ?
Une SCI offre une meilleure gestion des biens immobiliers, permet de structurer la propriété et offre des avantages fiscaux, notamment en termes de transmission de patrimoine. En comparaison, l’indivision peut conduire à des blocages et des conflits, surtout en l’absence d’accord unanime pour les décisions importantes.
Comment passer d'une indivision à une SCI ?
La transformation d’une indivision en SCI nécessite l’accord de tous les indivisaires pour apporter le bien immobilier à la SCI. Les étapes incluent la rédaction des statuts par un notaire, l’enregistrement au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), et l’attribution de parts sociales proportionnelles aux contributions de chaque indivisaire.
Quels sont les coûts associés à la création d'une SCI à partir d'une indivision?
Les coûts comprennent les frais de notaire pour la rédaction des statuts et l’acte d’apport, les droits d’enregistrement, et les frais de publicité foncière. Ces coûts peuvent varier en fonction de la valeur du bien immobilier et des modalités de l’apport.
Quels sont les inconvénients de l'indivision ?
L’indivision peut être sujette à des blocages décisionnels, car chaque co-indivisaire doit être d’accord pour les décisions importantes. De plus, la gestion des dettes et des charges peut être complexe, ce qui peut provoquer des conflits et des complications financières.
Quelles sont les conséquences fiscales de la transmission en SCI et en indivision ?
En SCI, la transmission des parts sociales peut bénéficier d’abattements fiscaux, rendant la succession plus fluide et avantageuse sur le plan fiscal. En revanche, la transmission en indivision peut être soumise à des droits de mutation élevés, surtout en l’absence d’une planification successorale adéquate.
Comment sortir de l'indivision sans vendre le bien ?
La transformation de l’indivision en SCI est une solution viable pour éviter la vente forcée du bien. Cette transformation permet de structurer la propriété de manière plus flexible et d’éviter les conflits entre les indivisaires.
Quels sont les risques associés à une SCI familiale ?
Les associés d’une SCI familiale sont responsables indéfiniment des dettes de la société. Cela signifie que les créanciers peuvent saisir les biens personnels des associés en cas de difficulté financière, d’où l’importance de bien structurer les statuts de la SCI pour minimiser ces risques.
Pour ceux qui souhaitent profiter du régime fiscal LMNP, il faut noter que l’indivision représente une très bonne solution. Les revenus étant considérés comme BIC, il ne sera pas possible de le déclarer au sein d’une SCI à l’ir (seulement IS, avec les inconvénients sur la récente éventuelle par rapport au LMNP).
Cela constitue pour moi un avantage inéluctable côté indivision.
Merci pour votre message intéressant
Et oui, rien n’est parfait 🙂
pour plus d’info sur les inconvénients de l’indivision
SCI ou Indivision ? (et comment passer de l’une à l’autre)
A très vite