Le statut de Loueur en Meublé Professionnel, dit LMP, permet aux personnes remplissant les conditions cumulatives d’accès de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.
Le statut LMP permet aux propriétaires-bailleurs de louer des biens meublés en bénéficiant d’avantages fiscaux. Pour y accéder, il faut percevoir plus de 23 000 € de loyers annuels et que cela dépasse 50 % des revenus du foyer.
Définition du Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est réservé aux propriétaires qui mettent en location, de manière professionnelle, un ou plusieurs logements meublés.
Pour faire simple, ce statut s’adresse à ceux pour qui la location meublée est plus qu’un simple revenu complémentaire : c’est une véritable activité professionnelle.
Le statut LMP se distingue principalement par deux critères :
- Vos revenus locatifs doivent dépasser 23 000 € par an.
- Ces revenus doivent représenter plus de la moitié de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.
Ces deux conditions sont essentielles pour accéder au statut LMP.
Une fois ces critères remplis, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, mais nous y reviendrons plus tard.
Pour certains investisseurs, le statut LMP a permis de transformer leur stratégie patrimoniale en une véritable réussite fiscale. Voici l’expérience de Justin.
« Depuis que je suis passé au statut de LMP, j’ai pu déduire l’ensemble des travaux de rénovation de mes biens, ce qui a drastiquement réduit mon imposition. Ce statut m’a permis de réinvestir dans d’autres biens tout en optimisant mes revenus. »
— Justin
LMP ou LMNP : quel statut choisir ?
Choisir entre le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) repose principalement sur les implications fiscales de ces statuts.
Le LMNP est destiné aux propriétaires pour qui la location meublée est une activité complémentaire, tandis que le LMP concerne ceux dont les revenus locatifs constituent une source principale de revenus.
Conditions d’éligibilité au LMP :
Pour prétendre au statut LMP, il faut remplir deux conditions principales :
- Revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an : vos loyers annuels doivent dépasser ce seuil, distinguant un investissement accessoire d’une véritable activité professionnelle.
- Revenus locatifs supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal : vos revenus locatifs doivent excéder vos autres sources de revenus (salaires, BIC, etc.). Si ces deux critères sont remplis, vous basculez automatiquement sous le statut LMP, que vous le souhaitiez ou non.
Avantages du statut LMP :
- Amortissements et déductions fiscales : vous pouvez déduire vos charges (travaux, intérêts d’emprunts) et amortir vos biens, optimisant ainsi votre fiscalité.
Comme l’indique Pris : « Grâce au LMP, j’ai pu réduire mes impôts de manière significative et maintenir une bonne rentabilité locative. »
- Suppression de l’inscription au RCS : auparavant obligatoire, cette exigence a été supprimée, facilitant l’accès au statut LMP. Cependant, cela a entraîné des situations inattendues, où des propriétaires se sont retrouvés classés comme LMP sans le vouloir.
LMNP : une option plus souple
Le LMNP reste plus flexible et s’adresse aux investisseurs dont la location meublée est une activité occasionnelle.
Il est moins contraignant et plus adapté aux petits loueurs, mais offre moins d’avantages fiscaux comparé au LMP.
En résumé, si vos revenus locatifs dépassent les seuils définis, le statut LMP peut s’imposer de lui-même, avec ses bénéfices et obligations.
Le LMNP reste, quant à lui, une option pour ceux dont l’activité locative est complémentaire.
Les Avantages Fiscaux du Statut LMP
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est souvent considéré comme le Graal des investisseurs immobiliers.
Pourquoi ? Parce qu’il offre une série d’avantages fiscaux qui peuvent transformer radicalement la rentabilité de vos investissements.
Imaginez que vos revenus locatifs ne soient pas seulement une source de revenu stable, mais qu’ils vous permettent également de réduire significativement votre impôt.
C’est ce que le LMP peut vous offrir.
Déduction des déficits fonciers sur le revenu global
Lorsque vous êtes classé en tant que LMP, vous avez la possibilité de déduire les déficits fonciers de votre revenu global.
En clair, si vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) dépassent vos recettes locatives, vous pouvez déduire ce déficit de l’ensemble de vos revenus, et ainsi réduire votre impôt.
Pour beaucoup, cela signifie une réduction d’impôt substantielle, voire l’absence totale d’imposition pendant plusieurs années.
Exonération des plus-values immobilières
Un autre atout majeur du statut LMP est l’exonération des plus-values immobilières.
Si vous décidez de vendre un bien après l’avoir loué en meublé pendant au moins cinq ans, et que vos recettes locatives ne dépassent pas 90 000 € par an, vous pouvez être totalement exonéré d’impôt sur la plus-value.
Et même si vos recettes dépassent ce seuil, vous pouvez toujours bénéficier d’une exonération partielle.
Exonération de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
En tant que LMP, les biens que vous louez meublés sont considérés comme des biens professionnels, et à ce titre, ils sont exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
C’est un avantage considérable pour ceux dont le patrimoine immobilier est important.
Imaginez que ces biens ne soient plus pris en compte dans votre assiette d’imposition : l’économie réalisée peut être colossale.
Transmission du patrimoine et avantages fiscaux associés
Le statut LMP facilite également la transmission de votre patrimoine.
Grâce à certains montages fiscaux, vous pouvez réduire les droits de succession auxquels vos héritiers seraient normalement soumis.
Cela signifie que vous pouvez transmettre vos biens à vos enfants tout en limitant la pression fiscale, un atout non négligeable pour assurer l’avenir de votre famille.
Régime réel obligatoire pour les LMP
Contrairement au Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), les Loueurs en Meublé Professionnels (LMP) n’ont pas le choix du régime fiscal.
En effet, en tant que LMP, vous êtes automatiquement soumis au régime réel.
Cela signifie que vous devez tenir une comptabilité complète et détaillée, mais cela vous permet également de déduire l’ensemble de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements, etc.).
Bien que le régime réel soit plus complexe à gérer, il est souvent très avantageux pour les LMP, car il permet de réduire significativement votre imposition en déduisant toutes les charges liées à votre activité de location meublée.
Ainsi, même si le régime micro-BIC, avec son abattement forfaitaire, peut sembler plus simple, le régime réel offre un potentiel d’optimisation fiscale bien supérieur.
D’autres ont découvert les bénéfices du LMP un peu par hasard, qui partage son expérience avec la transition vers ce statut.
« Je n’avais pas prévu de devenir Loueur en Meublé Professionnel, mais après avoir dépassé les seuils requis, j’ai réalisé les avantages fiscaux significatifs que cela apportait. Aujourd’hui, je ne regrette pas ce changement, qui m’a permis d’améliorer ma rentabilité. »
Erica
Démarches pour Obtenir le Statut LMP :
Jusqu’en 2018, il était nécessaire de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour obtenir le statut LMP, mais cette obligation a été jugée inconstitutionnelle et supprimée.
Désormais, les démarches se résument à une déclaration auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de la CCI du lieu où sont situés les biens.
Cette déclaration permet d’obtenir un numéro SIRET à reporter dans la déclaration de revenus.
Il est à noter que même un fonctionnaire peut désormais obtenir le statut LMP, une ambiguïté ayant été levée par une décision de justice.
Un fonctionnaire avait attaqué l’État, estimant que l’interdiction de créer une société l’empêchait de devenir LMP. Il a gagné son procès, ouvrant ainsi cette possibilité à d’autres fonctionnaires.
Le passage au LMP implique une gestion comptable rigoureuse, ce qui peut représenter un défi pour certains investisseurs, comme le confirme François :
« Le passage au statut LMP a rendu la gestion plus complexe, mais avec un expert-comptable, j’ai pu maximiser mes amortissements et optimiser mes revenus. »
François
Le LMP offre des avantages fiscaux considérables, mais il impose également une gestion plus structurée. Ceux qui sont prêts à relever ce défi pourront en tirer des bénéfices significatifs sur le long terme.
Pour votre projet, cet article pourra vous être utile : La meilleure méthode pour trouver le nom de votre location meublée courte durée
Régime fiscal LMP : Tout comprendre facilement (+ synthèse)
Les erreurs à éviter et les conséquences fiscales pour les LMP
Erreurs courantes dans la gestion fiscale et administrative
Devenir Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peut être une aventure lucrative, mais plusieurs erreurs courantes peuvent affecter votre rentabilité :
- Manque de comptabilité rigoureuse
Une des erreurs les plus fréquentes est de négliger une gestion comptable précise.
Sans un suivi rigoureux, vous risquez des erreurs dans vos déclarations fiscales et des pénalités pour non-respect des obligations légales.
- Anticipation insuffisante des charges
Beaucoup d’investisseurs sous-estiment les charges liées à l’activité, telles que les travaux d’entretien, les périodes de vacance locative, ou encore la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Une mauvaise anticipation peut nuire à la rentabilité de vos investissements.
- Optimisation fiscale négligée
Ne pas optimiser la fiscalité, notamment en ne déduisant pas correctement les amortissements des biens, vous fait passer à côté d’économies fiscales importantes.
Le régime réel permet des déductions substantielles qui peuvent réduire significativement vos impôts.
Importance de l’accompagnement par un expert-comptable ou fiscaliste
Pour éviter ces erreurs, il est essentiel de faire appel à un expert-comptable ou un fiscaliste.
Ces professionnels vous aident à tenir une comptabilité précise et à optimiser votre fiscalité en vous conseillant sur les meilleures stratégies.
Ils vous assurent également de respecter toutes les obligations légales et administratives, évitant ainsi des sanctions fiscales.
Un accompagnement de qualité peut transformer votre activité de location meublée en un investissement rentable et pérenne.
Conséquences fiscales du statut LMP
TVA
La location meublée n’est généralement pas soumise à la TVA.
Cependant, certaines prestations annexes (services hôteliers, par exemple) peuvent rendre le loueur assujetti à la TVA selon le régime fiscal choisi (article 261 D du Code Général des Impôts).
Régime fiscal : Impôt sur le revenu ou Impôt sur les sociétés
Les revenus locatifs sous LMP sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si l’activité est exercée en société, ils peuvent être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Deux options sont possibles :
Régime micro-BIC : pour des recettes locatives inférieures à 72 600 € (ou 176 200 € pour des meublés classés), avec un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés classés).
Régime réel : permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) pour une optimisation fiscale maximale.
Déduction des déficits fonciers
Les déficits résultant de charges excédant les recettes locatives peuvent être déduits du revenu global, sans limitation de montant durant les trois premières années de location.
Cela permet de réduire l’impôt de manière significative.
Exonération d’IFI
Les biens loués sous LMP sont considérés comme des biens professionnels et sont donc exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), à condition que les revenus locatifs excèdent les autres revenus du foyer fiscal.
Plus-values de cession
En cas de vente d’un bien meublé, les plus-values bénéficient du régime des plus-values professionnelles.
Une exonération totale s’applique si les recettes locatives sont inférieures à 90 000 €, et une exonération partielle pour des recettes entre 90 000 € et 126 000 €.
Taxe foncière et Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Les biens sous LMP sont soumis à la taxe foncière et à la CFE, sauf s’ils constituent la résidence principale du propriétaire.
Cotisations sociales
Les LMP sont affiliés au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI) avec des cotisations allant de 30 % à 40 % du bénéfice net.
Si l’amortissement réduit le bénéfice fiscal, seule la cotisation minimale est due.
François, qui a dû faire face à des défis comptables après son passage au statut LMP, partage son expérience :
« Le passage au statut LMP a effectivement rendu la gestion plus complexe. Cependant, avec l’aide d’un expert-comptable, j’ai pu maximiser mes amortissements et optimiser mes revenus. »
François
Bien que le statut LMP offre de nombreux avantages fiscaux, il impose une gestion administrative rigoureuse.
S’entourer de professionnels compétents est essentiel pour tirer le meilleur parti de ce statut et maximiser la rentabilité de votre activité de location meublée.
Et en Bonus , trouvez ici : Location meublée en indivision : 17 infos essentielles (LMNP et LMP)
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FAQ:
Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMP ?
Pour bénéficier du statut LMP, vous devez percevoir plus de 23 000 € de loyers annuels et ces revenus locatifs doivent représenter plus de 50 % de vos revenus totaux du foyer fiscal.
Quelles sont les différences entre le statut LMP et LMNP ?
Le statut LMP permet de déduire les déficits de l’ensemble des revenus du foyer, contrairement au statut LMNP où les déficits sont déductibles uniquement sur les revenus locatifs. Le LMP offre également des exonérations fiscales plus importantes lors de la revente du bien.
Comment déclarer ses revenus sous le statut LMP ?
Les revenus générés par la location meublée sous le statut LMP sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec des options pour le régime micro-BIC ou le régime réel.
Quels avantages fiscaux offre le statut LMP ?
Le statut LMP permet de bénéficier d’une exonération totale ou partielle sur les plus-values de cession immobilière, la possibilité d’imputer les déficits sans limitation sur les autres revenus, ainsi que l’exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Quelles charges sont déductibles avec le statut LMP ?
Sous le régime réel, vous pouvez déduire les charges telles que les frais d’entretien, de gestion, les intérêts d’emprunt, les assurances, les impôts locaux, ainsi que l’amortissement des biens.
Quelles sont les obligations administratives liées au statut LMP ?
Le loueur en meublé professionnel doit tenir une comptabilité rigoureuse, incluant un bilan annuel, et déclarer ses revenus auprès du centre de formalités des entreprises (CFE). Depuis 2021, il n’est plus nécessaire d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Comment passer du statut LMNP au statut LMP ?
Le passage au statut LMP est automatique lorsque les revenus locatifs dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Vous n’avez donc pas à faire de demande spécifique, mais il est possible d’ajuster la période de location pour influencer ce passage.
Quels sont les impacts du statut LMP sur les cotisations sociales ?
Depuis 2021, les loueurs professionnels sont soumis aux cotisations sociales du régime des indépendants (SSI), à hauteur de 35 % des bénéfices nets. Cependant, ces cotisations sont déductibles des revenus locatifs imposables.
Quels sont les biens concernés par le statut LMP ?
Tous les biens immobiliers meublés respectant les critères de logement décent peuvent être loués sous le statut LMP, qu’il s’agisse d’appartements, de maisons, ou de locaux à usage d’habitation.
Exemples
Si un couple gagne 60 000 € / an, et a des revenus locatifs meublés (à l’année et/ou en saisonnier), de 70 000€/an : Il relève du statut LMP de loueur en meublé professionnel
Si un couple gagne 17 000 €/an, et des revenus locatifs de 22 000 €/an, il est aussi LMP.
Dans cet exemple , tu dis que les revenus locatifs sont de 22 000 e , or pour être LMP il faut qu’ils soient supérieurs à 23 000 e ( et que les 2 conditions soient réunies )
Peux tu m’éclairer là dessus ? si ce n’est pas une erreur
Bonjour Quentin, en effet il faut dépasser 23k€ de revenus locatifs, comme première condition
A très vite
Bonjour et merci beaucoup pour cet éclairage sur la compatibilité entre loueur meublé pro et fonctionnaire. Je suis en train d’exploser les compteurs et m’angoissais à l’idée d’avoir à faire un choix. Bref, j’aurais souhaité avoir les références de la décision dont vous parlez qui a donné raison au fonctionnaire et fait jurisprudence. Un grand merci. Nadine
Bonjour Pierre,
Merci pour cet article très complet. J’ai 3 remarques dont une apporte une réponse au commentaire précédent.
– l’exonération d’IFI pour moi n’est possible que si le LMP est bénéficiaire (administration ne fixant pas de seuil)
– Concernant les charges sociales, il ne vont s’appliquer que sur les revenus de locations saisonnières qui sont supérieurs à 23 000 € (LMP ou LMNP d’ailleurs) et il
Demeurent une interrogation lorsque l’on passe par un professionnel pour gérer son (type une gestion de résidence de tourisme)
– concernant le déficit du LMP, celui-ci peut être imputé sur ses autres revenus (sans déduction des amortissements. (C’est le LMNP qui lui ne peut pas les déduire pour générer un déficit)
Bien cdt
G
Bonjour,
J’aurais une question :
Un contribuable est imposable à l’IFI, mais n’a pas de revenus professionnels. Ce même contribuable a une activité de LMP (loueur en meublé professionnel). Il a donc des recettes issues de cette activité supérieures à 23000 euros mais un résultat fiscal LMP négatif ou nul. Les biens immobiliers dont il perçoit ses recettes LMP peuvent-ils dans ce cas être sortis de sa base taxable à l’IFI ?
En vous remerciant par avance de votre réponse.
Cordialement
O.Bettant
Si le résultat est nul ou négatif, le bien ne peut être sorti de l’IFI
CDT
G