Vous avez des projets d’investissement locatif ? Vous franchissez le pas pour devenir propriétaire de votre résidence principale ?

Vous devez donc avoir un peu peur du taux d’endettement, notamment du fameux seuil des 33% à ne pas dépasser.

Il y a une certaine souplesse des banques, mais surtout, il vous faut faire le bon calcul pour prévoir le bon projet et les arbitrages qui vont avec.

Pour calculer votre taux d’endettement, additionnez vos paiements mensuels de dettes et divisez-les par votre revenu mensuel brut. Le taux d’endettement maximum recommandé est généralement de 35 % à 40 %. Au-delà, il devient difficile d’obtenir un prêt immobilier.

Qu’est-ce que le taux d’endettement immobilier ?

Le taux d’endettement représente la partie de votre revenu qui est destinée au remboursement des prêts. Que ce soit un crédit à la consommation classique ou un (des !) crédit immobilier.

Plus globalement, le taux d’endettement est un ratio financier qui mesure l’importance de l’effet de levier d’une entreprise. Le taux d’endettement est défini comme le rapport entre le total des dettes et le total des actifs, exprimé en décimales ou en pourcentage.

Quand on fait référence au taux d’endettement, la majorité des investisseurs ont en tête la règle des 33% de taux d’endettement à ne surtout pas dépasser pour décrocher un prêt de la banque.

Concrètement qu’est-ce que c’est ? ça sort du chapeau ces 33% ?

Ce pourcentage veut tout simplement dire que pour avoir un financement de la banque pour votre investissement locatif, votre salaire (et plus généralement bien sûr, l’ensemble de vos revenus) doit être 3 fois supérieur à la mensualité de votre emprunt une fois les loyers perçus et un abattement de 40% appliqué. D’où l’intérêt de concevoir vos investissements locatifs pour aboutir à un cash flow positif à chaque opération.

Toutefois, il faut préciser qu’il n’y a pas vraiment de règle juridique quant au seuil à ne pas dépasser.

Ce sont les banques qui prennent attache à cette règle. Pourquoi ? Car si le taux d’endettement excède 33% ou que la capacité d’emprunt est en dessous de 66%, l’emprunteur sera considéré comme trop endetté et présentera un risque de banqueroute personnelle.

Ce seuil est conçu comme un garde-fou contre vous-même.

Différence entre capacité de remboursement et d’emprunt

Dans le langage bancaire, il est essentiel de faire la distinction entre la capacité de remboursement, également appelée capacité d’endettement, et la capacité d’emprunt, deux notions souvent confondues dans le domaine immobilier.

La capacité de remboursement représente le montant maximal que vous pouvez consacrer aux mensualités de votre prêt, en fonction de vos revenus (et éventuellement d’autres charges liées à vos emprunts), tout en respectant le taux d’endettement standard de 35%.

Ces mensualités englobent le remboursement du capital, les intérêts et le coût de l’assurance de prêt.

Comment cela se lie-t-il au taux d’endettement ?

En somme, votre capacité de remboursement, c’est-à-dire la somme que vous pouvez théoriquement dédier à vos mensualités, ne devrait pas dépasser 35% de vos revenus nets avant impôt.

En conclusion, le taux d’endettement conditionne directement le montant des mensualités que vous pouvez vous permettre.

Taux d’endettement et capacité d’emprunt expliqués

En parallèle du taux d’endettement et de votre capacité de remboursement, il est crucial de comprendre la notion de capacité d’emprunt.

Celle-ci représente le montant total que la banque sera disposée à vous prêter.

En tenant compte de la mensualité maximale (selon le taux d’intérêt), de la durée du prêt et des taux d’intérêt, vous pourrez ainsi déterminer votre capacité d’emprunt maximale.

À cette somme s’ajouteront les frais de notaire et autres frais annexes.

Définir votre capacité d’emprunt avec précision est donc essentiel pour établir votre budget immobilier de manière rigoureuse.

Comment calculer votre taux d’endettement facilement ?

Calculer son taux d’endettement n’est pas juste une formule mathématique; c’est une réflexion sur sa propre santé financière.

Quand j’ai appliqué cette formule pour la première fois, j’ai réalisé à quel point chaque décision d’achat et chaque crédit contracté pouvaient influencer directement ma capacité à investir dans mon futur.

Cela m’a incité à adopter une approche plus stratégique et prudente en matière de finances.

La formule du taux d’endettement est assez simple :

Taux d’endettement = (charge d’emprunt) * 100 / (revenus nets).

On précisera que la charge d’emprunt est égale à l’ensemble des mensualités des prêts existants et futurs ;

Les revenus nets, quant à eux, sont perçus comme les revenus sûrs de chaque emprunteur. En principe, les abattements appliqués aux revenus et aux charges peuvent varier d’un établissement à un autre, c’est pourquoi le taux d’endettement n’est pas le même.

Selon Jean Tirole, économiste et lauréat du prix Nobel, ‘calculer son taux d’endettement est le premier pas vers la liberté financière‘.

Quels revenus sont pris en compte dans le taux d’endettement ?

Les revenus fixes sont ceux qui sont toujours pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Ils sont connus et intégrés par les banques.

Revenus spécifiques pour le calcul du taux d’endettement

En fonction des banques, il y a des revenus spécifiques qui sont pris en compte avec plus ou moins de bonheur.

Mais quels sont-ils ?

On retrouve ici :

• Les commissions qui sont par exemple perçues par les commerciaux. Généralement, elles sont prises en compte selon l’ancienneté du contracteur de prêt dans la fonction. Certaines banques et organismes prêteurs appliquent une moyenne sur les 3 derniers mois, d’autres sur une année. D’autres ne les prennent pas en compte dans les revenus.
• Les allocations logement pourront réduire le taux d’endettement et peuvent être inversement, déduites du loyer perçu par un investisseur. Il y a un faible impact sur le taux d’endettement. Il y a aussi les allocations familiales qui sont perçues comme des revenus insaisissables, destinées aux enfants. La plupart des banques ne les intègrent pas aux revenus fixes. Par contre, elles peuvent être comptabilisées par les banques dans le cas où elles sont perçues pendant toute la durée du prêt.
• Les revenus fonciers ou loyers : il faut préciser que ces revenus font l’objet d’un coefficient de minoration en compensation des absences de loyers et des frais et taxes qui s’y appliquent. En général, la montant retenu est de 60% pour la location saisonnière

Les revenus non réguliers qui ne sont pas du tout inclus dans le calcul sont les primes exceptionnelles et les indemnités professionnelles, qui logiquement, ne sont perçues qu’une seule fois.

Trouvez ici : 10 conseils pour éviter l’IFI impôt sur la fortune immobilière en location meublée (ou payer l’IFI quand même!)

Méthodes pour réduire votre taux d’endettement immobilier

On précisera qu’une fois le taux d’endettement de 33% en vue, la capacité de financement est moins conséquente, ce qui peut entraîner des refus de la part de certains établissements bancaires pour vos nouveaux projets.

C’est une des raisons pour lesquelles lorsque vous choisissez une banque, cela doit se faire bien sûr en premier lieu sur la base des chiffres bruts, mais aussi en prenant en compte la capacité à créer une relation de confiance, pour pouvoir discuter à la marge de votre taux d’endettement pour vos futurs investissements locatifs.

Toutefois, il y a des possibilités pour diminuer ce taux d’endettement.

Allonger la durée du prêt pour réduire l’endettement

Le contracteur peut demander auprès de la banque, un allongement de la durée du remboursement du crédit.

Cela permettra:

• de réduire les mensualités,
• de diminuer les charges mensuelles,
• d’augmenter la valeur du crédit
• et surtout de faire baisser le taux d’endettement.

Négocier les taux d’intérêt

Si vous voulez faire baisser le taux d’endettement, vous devez bien négocier les taux d’intérêt et les mensualités de remboursement.

Regrouper vos crédits pour éviter le surendettement

J’espère que vous n’aurez jamais à en arriver là ! Le rachat de crédit permet de regrouper tous vos crédits en un seul.

De ce fait, vous aurez la possibilité d’alléger toutes les mensualités avec un taux global plus avantageux plutôt que d’avoir plusieurs taux pénalisants qui se superposent.

Lissage de crédits pour stabiliser vos mensualités

Afin de protéger le contracteur contre toute situation d’endettement, les banques usent du crédit lissé.

Concrètement, si votre plan de financement combine plusieurs types de prêts pour le même projet, cela peut être très avantageux.

Dépendamment de vos finances, vous avez la possibilité de lisser les crédits entre eux pour optimiser la valeur des mensualités et la durée de ces prêts.

Les échéances mensuelles seront plus constantes avec un taux d’endettement similaire tout au long de la période de financement.

Évaluer le risque de non-remboursement d’un prêt

L’examen par la banque de ce risque de non-remboursement ne repose pas seulement sur le taux d’endettement, mais aussi et surtout, sur une étude du profil de l’emprunteur.

Ce système de notation est plus communément appelé le « scoring » qui se base sur le « reste à vivre » et le « quotient familial ».

Supposons un ménage avec des revenus aisés, avec un reste à vivre conséquent, alors la banque pourra admettre le prêt même si le taux d’endettement est à plus de 35%.

Il en va de même si le dossier présenté tient vraiment la route et donne la certitude que les loyers obtenus seront à la hauteur.

D’où l’intérêt de recourir au simulateur de rentabilité pour votre investissement locatif en courte durée.

A contrario, des ménages avec des revenus modestes et surtout non réguliers ne peuvent pas obtenir ce prêt surtout avec plus de 30% de taux d’endettement.

Il est donc vivement recommandé de faire une simulation du taux d’endettement avant de faire toutes les démarches auprès d’un courtier ou de la banque.

C’est aussi pour cela que l’adage veut que « l’on ne prête qu’aux riches »!

Toutefois, il y a deux critères à prendre en compte, qui vous permette de dépasser ou détourner (légalement et éthiquement) ce plafond:

• Les personnes fonctionnaires et plus généralement œuvrant dans la fonction publique ne sont pas soumises à ce dépassement, car le métier est considéré comme étant sûr.
• La limite peut être dépassée si le reste à vivre permet de couvrir largement toutes les dépenses du ménage.
• Si les emprunts sont tous de bons emprunts, qui génèrent des loyers ou des retours sur investissement. A ce titre, considérez un crédit à la consommation comme toxique pour votre capacité d’emprunt.

Pour en savoir plus sur l’appel à un courtier pour faire une simulation de prêt, ce simulateur gratuit pour vous aider.

Taux d’endettement avec prêt à taux zéro (PTZ)

Tout n’est pas aussi simple et bien sûr il y a quelques cas particuliers.

Pour évaluer le taux d’endettement, il y a d’autres éléments à prendre en compte.

Il doit mettre en exergue la totalité des prêts de l’emprunteur liés au projet, avec la durée et le taux.

Quand votre projet peut profiter d’un prêt à taux zéro, le montant de ce PTZ va varier en fonction de la localisation du bien et de certains critères précis.

En plus de cela, les conditions de remboursement de ce type de prêt sont fonction des revenus des personnes.

Exemples concrets de calcul de taux d’endettement

Examinons quelques exemples tirés de différents secteurs d’activité pour mettre en contexte le taux d’endettement.

Starbucks (SBUX) a inscrit 0 € de dette à court terme et de portion à court terme de la dette à long terme dans son bilan pour l’exercice terminé le 1er octobre 2017, et 3,93 milliards d’euros de dette à long terme. L’actif total de l’entreprise s’élevait à 14,37 milliards d’euros . Cela nous donne un taux d’endettement de 3,93 milliards de dollars ÷ 14,37 milliards d’euros= 0,2734, soit 27,34 %.

Pour évaluer si ce chiffre est élevé, il faut prendre en compte les dépenses d’investissement liées à l’ouverture d’un Starbucks : la location d’un espace commercial, sa rénovation pour l’adapter à un certain agencement et l’achat d’équipements spécialisés coûteux, dont la plupart sont peu utilisés.

L’entreprise doit également embaucher et former des employés dans un secteur où le taux de rotation du personnel est exceptionnellement élevé, respecter les réglementations en matière de sécurité alimentaire, etc. pour plus de 27 000 établissements dans 75 pays (en 2017).

Peut-être que 27 % n’est pas si mal après tout, et en effet la moyenne du secteur était d’environ 66 % en 2017.

Le résultat est que Starbucks peut facilement emprunter de l’argent ; les créanciers ont confiance dans la solidité de sa situation financière et peuvent s’attendre à ce qu’elle les rembourse intégralement.

Qu’en est-il d’une entreprise technologique ?

Pour l’exercice clos le 31 décembre 2016, Facebook (FB) a déclaré que sa dette à court terme et sa partie à court terme de la dette à long terme s’élevaient à 280 millions d’euros ; sa dette à long terme était de 5,77 milliards d’euros ; son actif total était de 64,96 milliards d’euros.

Le taux d’endettement de Facebook peut être calculé comme suit : (280 millions d’euros + 5,7 milliards d’euros) ÷ 64,96 milliards d’euros = 0,092, soit 9,2 %. Facebook n’emprunte pas sur le marché des obligations d’entreprise.

Il lui est assez facile de lever des capitaux par le biais d’actions.

Enfin, examinons une société de matériaux de base, le mineur Arch Coal (ARCH), basé à St Louis.

Pour l’exercice clos le 31 décembre 2016, la société a affiché des portions à court terme et à court terme de la dette à long terme de 11 millions d’euros, une dette à long terme de 351,84 millions d’euros et un actif total de 2,14 milliards de d’euros.

L’exploitation du charbon étant extrêmement capitalistique, le secteur pardonne l’effet de levier : le taux d’endettement moyen était de 61 % en 20168.

Même dans cette cohorte, le taux d’endettement d’Arch Coal de (11 millions d’euros+ 351,84 millions d’euros) ÷ 2,14 milliards d’euros = 16,95 % est bien inférieur à la moyenne.

Quelle est l’importance d’évaluer le taux d’endettement ?

Calculer votre taux d’endettement présente plusieurs avantages, tant pour la banque que pour vous.

Pour la banque : Suite à un arrêt de la Cour de cassation en date du 31 janvier 2018, il est établi qu’une banque qui accorde un crédit immobilier au-delà des capacités de remboursement de l’emprunteur est responsable en cas de non-paiement de ce dernier.

De ce fait, il est essentiel que le banquier détermine le taux d’endettement avant l’octroi d’un prêt.

Si ce taux excède 35 % et que l’emprunteur devient défaillant, la banque est obligée de payer des dommages et intérêts pour couvrir la dette.

De votre côté, malgré l’attrait d’acheter une propriété avec piscine sur la Côte d’Azur, si le prêt nécessaire pour réaliser cet achat excède votre taux d’endettement autorisé, votre demande de financement sera refusée.

Le calcul du taux d’endettement vous aide ainsi à évaluer si l’acquisition envisagée est économiquement réalisable.

Niveaux d’endettement et conséquences sur vos finances

Solliciter un ou plusieurs prêts peut être une stratégie d’investissement judicieuse, à condition de gérer vos remboursements avec rigueur.

Les complications surviennent lorsque vous rencontrez des difficultés pour régler vos dettes.

Parfois, vos mensualités deviennent temporairement insoutenables à cause:

• d’un emprunt mal adapté,
• d’un changement professionnel
• ou d’une gestion financière inadéquate de votre ménage.

Lorsque votre ratio charges/revenus excède 35 %, vous vous trouvez dans une situation de mal-endettement.

Dans cette situation, un regroupement de crédits à un taux avantageux peut souvent réajuster votre budget et remédier à votre situation financière avant qu’il ne soit trop tard.

Cependant, si votre taux d’endettement dépasse 55 %, la situation devient critique : vous ne parvenez plus à couvrir vos mensualités (hors dettes professionnelles).

Vous faites face à des relances bancaires, assorties de frais de retard et autres pénalités. Cela indique un état de surendettement.

Dans ce cas, le rachat de crédit s’avère insuffisant : il devient nécessaire d’initier une procédure auprès de la Banque de France.

Taux d’endettement et le rapport dette à long terme/actif

Alors que le taux d’endettement total par rapport à l’actif total comprend toutes les dettes, le taux d’endettement à long terme par rapport à l’actif ne prend en compte que les dettes à long terme.

Le taux d’endettement (dette totale par rapport à l’actif) tient compte à la fois des dettes à long terme, comme

1. les hypothèques
2. et les titres,
3. et des dettes à court terme,

comme :

• les loyers,
• les services publics
• et les prêts échéant dans moins de 12 mois.

Les deux taux, cependant, englobent tous les actifs d’une entreprise, y compris les actifs corporels tels que l’équipement et les stocks et les actifs incorporels tels que les comptes clients.

Comme le taux d’endettement total comprend une plus grande partie du passif de l’entreprise, il est presque toujours plus élevé que le taux d’endettement à long terme.

Conclusion

Pour conclure avec les mots de Thomas Piketty, « maîtriser son taux d’endettement, c’est se donner les moyens de ses ambitions sans compromettre son futur ».

Une réflexion qui nous incite tous à une gestion prudente et éclairée de notre endettement.

N’oubliez pas non plus que les chiffres ne doivent pas être seuls à décider, mais que le relation de confiance qui peut s’établir avec votre conseiller bancaire est aussi essentielle pour mener à bien de multiples projets et vous aider à passer au niveau supérieur du propriétaire bailleur.

Quel est votre retour d’expérience ?

Avez-vous déjà été bloqué par votre taux d’endettement ?

Avez-vous des astuces qui vous ont permis d’emprunter ?

Vous êtes libre de partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous

Trouvez ici : Comment Savoir Si Une Personne est Riche ? (et débusquer les faux…)

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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