Vous avez entendu parler du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et vous êtes un peu perdu ? Pas de panique, vous êtes au bon endroit !

Le statut LMP s’applique aux propriétaires avec plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels ou dépassant la moitié des revenus du foyer. Il offre des avantages fiscaux, mais impose des obligations comme l’inscription au RCS et une comptabilité rigoureuse.

Qu’est-ce que le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?

Définition : Statut fiscal pour les propriétaires de locations meublées générant des revenus significatifs

2 conditions cumulatives : Recettes > 23 000 €/an ET > 50% des revenus du foyer

Avantages : Déficit imputable sur le revenu global, exonération de plus-value après 5 ans, exonération IFI possible

Inconvénients : Cotisations sociales SSI (35-45%), comptabilité obligatoire, passage automatique non choisi

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un régime fiscal qui s’applique automatiquement aux propriétaires dont les revenus de location meublée dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Contrairement au LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), le LMP offre des avantages fiscaux majeurs :

• le déficit imputable sur le revenu global
• et l’exonération de plus-value après 5 ans.

En contrepartie, il impose des cotisations sociales auprès de la SSI et une comptabilité rigoureuse.

Le passage en LMP est automatique dès que les deux conditions sont réunies. Vous ne choisissez pas ce statut, il s’impose à vous. C’est pourquoi il est essentiel de bien comprendre les règles pour anticiper ce basculement.

Les conditions d’éligibilité au statut LMP 2026

Pour basculer automatiquement au statut de loueur meublé professionnel, vous devez remplir simultanément ces deux conditions :

Condition 1 – Seuil de recettes : vos revenus locatifs meublés dépassent 23 000 € TTC par an (loyers + charges perçus)

Condition 2 – Seuil de prépondérance : ces recettes représentent plus de 50% des revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions, BIC, BNC, revenus fonciers…)

Les deux conditions sont cumulatives et pas alternatives. Si vous dépassez 23 000 € mais que cela représente seulement 40% de vos revenus totaux, vous restez LMNP.

Découvrez les conditions pour passer du statut LMNP au LMP : méthode de calcul détaillée, revenus à prendre en compte et cas particuliers 

Déclaration de début d’activité LMP : les formalités obligatoires

Depuis février 2018, l’inscription au RCS n’est plus obligatoire pour obtenir le statut de loueur meublé professionnel. Cette condition a été supprimée par le Conseil Constitutionnel.

Pour déclarer votre activité commerciale de location meublée professionnelle, vous devez :

1. Remplir le formulaire P0i de déclaration de début d’activité
2. Déposer votre dossier sur le guichet unique INPI (qui remplace le CFE depuis 2023)
3. Effectuer cette démarche dans les 15 jours suivant le début de l’activité
4. Obtenir votre numéro SIRET pour votre activité de loueur en meublé professionnel

Cette déclaration vous rattache automatiquement à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) pour le paiement de vos cotisations sociales LMP.

Que vous fassiez de la location longue durée ou de la location courte durée type Airbnb d’ailleurs, les formalités de déclaration sont identiques.

Comment savoir si vous êtes LMP ou LMNP ?

Exemple 1 — Propriétaire Airbnb qui reste LMNP :

Résultat : LMNP — Les recettes dépassent 23 000 € mais représentent moins de 50% des revenus. La condition n°2 n’est pas remplie.

Exemple 2 — Gestionnaire de conciergerie qui bascule en LMP :

Résultat : LMP — Les deux conditions sont remplies (> 23 000 € ET > 50%). Le passage au statut de loueur meublé professionnel est automatique.

Exemple 3 — Propriétaire débutant en LMNP :

Résultat : LMNP — Même si les recettes représentent plus de 50% du foyer, elles ne dépassent pas 23 000 €. La condition n°1 n’est pas remplie.

Le seuil micro-BIC : attention aux meublés de tourisme non classés

Depuis 2025, le seuil du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés a été drastiquement réduit à 15 000 € (contre 77 700 € pour les meublés classés). Au-delà de ce montant, le régime réel devient obligatoire.

Conséquence pour les propriétaires Airbnb et Booking :

• Si vos recettes dépassent 15 000 €/an → régime réel obligatoire
• Vous devez tenir une comptabilité commerciale avec liasse fiscale
• L’accompagnement d’un expert-comptable est fortement recommandé
• L’amortissement du bien et des meubles devient possible (et avantageux)

Pour les propriétaires de location saisonnière et gestionnaires de conciergerie, ce seuil de 15 000 € est atteint dès 2-3 mois de location en haute saison. Anticipez le passage au régime réel dès le lancement de votre activité de location courte durée.

En savoir plus : Régime fiscal LMP : micro-BIC ou réel, comment choisir ?

Faire classer son meublé de tourisme : une astuce ?

Le classement de votre meublé de tourisme (1 à 5 étoiles) vous permet de bénéficier du seuil micro-BIC de 77 700 € au lieu de 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 71% au lieu de 30%.

Le classement est valable 5 ans et coûte entre 100 € et 200 € selon l’organisme agréé. Pour les propriétaires Airbnb avec des recettes entre 15 000 € et 77 700 €, c’est souvent une optimisation fiscale très rentable.

Corinne, propriétaire Airbnb et membre club VIP Eldorado Immobilier partage: « Je pensais que le LMP était réservé aux experts, mais avec les bons conseils, j’ai découvert que c’était accessible à tout le monde. Aujourd’hui, je profite des avantages fiscaux tout en ayant une meilleure visibilité sur mes revenus locatifs. »

Les Avantages et Inconvénients du Statut LMP

Le statut LMP présente des atouts fiscaux significatifs tels que le déficit imputable sur le revenu global, l’exonération de plus-value après 5 ans et l’exonération possible d’IFI , mais aussi des contraintes qu’il faut bien mesurer avant de se lancer, dont les cotisations sociales SSI (35-45%), le minimum 1 208 €/an même en déficit et la comptabilité obligatoire.

Les avantages du statut LMP

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel offre plusieurs avantages fiscaux majeurs qui peuvent s’avérer très intéressants pour les investisseurs immobiliers :

Déficit imputable sur le revenu global

Contrairement au LMNP où le déficit est uniquement reportable sur les revenus de même nature, le LMP permet d’imputer le déficit directement sur votre revenu global. Concrètement, si votre activité de location meublée génère un déficit (charges supérieures aux recettes), celui-ci vient réduire votre impôt sur le revenu global, y compris vos salaires ou pensions.

Exonération de plus-value après 5 ans

Après 5 ans d’activité, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de la plus-value professionnelle si vos recettes annuelles sont inférieures à 90 000 €. Entre 90 000 € et 126 000 €, l’exonération est partielle. C’est un avantage considérable lors de la revente de vos biens.

Exonération potentielle d’IFI

Les biens en LMP peuvent être exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si votre activité de location meublée constitue votre activité professionnelle principale. Cette exonération est soumise à conditions et nécessite une analyse au cas par cas.

Amortissement du bien et des meubles

Comme en LMNP, vous pouvez amortir la valeur de votre bien immobilier (hors terrain) et de vos meubles, ce qui réduit considérablement votre base imposable. Les durées d’amortissement varient selon les éléments :

Couverture sociale

En tant que LMP, vous cotisez à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), ce qui vous ouvre des droits à la retraite et à l’assurance maladie. C’est un avantage pour ceux qui n’ont pas d’autre couverture sociale.

Les inconvénients du statut LMP

Le statut LMP comporte également des contraintes importantes qu’il ne faut pas négliger avant de basculer :

Cotisations sociales SSI : 35% à 45% des bénéfices

C’est le principal inconvénient du LMP. Vous êtes redevable de cotisations sociales LMP auprès de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), calculées sur vos bénéfices. Le taux global se situe entre 35% et 45% selon votre niveau de revenus. À comparer avec les 18,6% de prélèvements sociaux en LMNP.

Minimum de cotisation : 1 208 € par an même en déficit

Même si votre activité LMP est déficitaire, vous devrez payer un minimum de cotisations sociales d’environ 1 208 € par an. C’est une charge fixe incompressible qui peut peser sur la rentabilité des petits investissements.

Comptabilité obligatoire et coûteuse

En tant que LMP, vous devez tenir une comptabilité commerciale rigoureuse avec bilan, compte de résultat et liasse fiscale (formulaire 2031). L’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé, voire indispensable. Comptez entre 500 € et 1 500 € par an selon la complexité de votre activité.

Passage automatique non choisi

Le basculement en LMP est automatique dès que les deux conditions sont réunies. Vous ne pouvez pas refuser ce statut. C’est pourquoi de nombreux investisseurs cherchent à éviter ce passage, justement pour éviter de passer en LMP.

Plus-value à court terme : réintégration des amortissements

Si vous revendez votre bien avant 5 ans d’activité LMP, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values professionnelles, avec réintégration des amortissements pratiqués. Cela peut générer une imposition significative en cas de revente rapide.

TVA applicable sous certaines conditions

Dans certains cas, votre activité de location meublée peut être soumise à la TVA. C’est notamment le cas si vous proposez des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier pendant le séjour, accueil personnalisé, linge de maison fourni). Cela concerne principalement les locations saisonnières avec services.

Tableau comparatif LMNP vs LMP

Pour vous aider à visualiser les différences entre les deux statuts, voici un tableau récapitulatif :

Anne, propriétaire et fidèle lecteur d’Eldorado Immobilier, raconte: « Au début, j’étais submergée par les obligations comptables du LMP. Heureusement, un expert-comptable spécialisé m’a aidée à tout mettre en ordre. Je dors sur mes deux oreilles en sachant que tout est sous contrôle. »

Lire aussi : LMP et Trimestres de Retraite : Comment Maximiser vos Droits en 2024 ?

Comprendre le régime fiscal LMP

LMP : Le Top de la Défiscalisation ? (IFI, Plus-Value, Succession…)

Comment déclarer son activité LMP ?

Pour déclarer votre activité LMP, vous devez remplir le formulaire P0i sur le Guichet Unique INPI dans les 15 jours suivant le début de votre activité. L’inscription au RCS n’est plus obligatoire depuis 2020.

Démarches sur le Guichet Unique INPI

Il existe des démarches officielles pour déclarer votre statut LMP. Depuis janvier 2023 d’ailleurs, toutes les formalités de création d’entreprise passent par le Guichet Unique de l’INPI, qui remplace les anciens Centres de Formalités des Entreprises (CFE).

Les 4 étapes pour déclarer votre activité LMP :

Étape 1 – Créer votre compte sur le Guichet Unique

Rendez-vous sur procedures.inpi.fr et créez votre compte personnel. Vous aurez besoin d’une adresse email valide et d’un justificatif d’identité.

Étape 2 – Remplir le formulaire P0i

Le formulaire P0i est la déclaration de début d’activité pour les loueurs en meublé. Vous devrez renseigner :

• Votre identité et adresse personnelle
• L’adresse du ou des biens loués
• La date de début d’activité
• Le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel)

Étape 3 – Obtenir votre numéro SIRET

Après validation de votre dossier, vous recevrez votre numéro SIRET sous 1 à 2 semaines. Ce numéro est indispensable pour vos déclarations fiscales.

Étape 4 – Affiliation automatique à la SSI

Dès que vos revenus remplissent les conditions du LMP, vous êtes automatiquement affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) pour le paiement de vos cotisations sociales.

Important : L’inscription au RCS n’est plus obligatoire

Depuis la décision du Conseil Constitutionnel de février 2018, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus une condition pour être reconnu LMP. Cette formalité a été définitivement supprimée.

Conseils pour maintenir le statut LMP

Une fois le statut LMP acquis, vous devez veiller à ce que les deux conditions restent remplies chaque année. Voici comment :

Surveillez vos seuils annuellement

Le statut LMP s’apprécie année par année. Chaque 31 décembre, vérifiez que :

• Vos recettes locatives dépassent toujours 23 000 €
• Ces recettes représentent toujours plus de 50% des revenus de votre foyer

Que se passe-t-il si vous repassez sous les seuils ?

Si l’une des deux conditions n’est plus remplie, vous rebasculez automatiquement en LMNP l’année suivante. Ce n’est pas nécessairement un problème : vous perdez certains avantages du LMP mais aussi ses contraintes (notamment les cotisations SSI).

Anticipez les variations de revenus

Vos revenus professionnels (salaires, pensions) peuvent évoluer. Une augmentation de salaire peut vous faire repasser en LMNP si vos recettes locatives deviennent inférieures à 50% du total. Inversement, un départ à la retraite avec une pension réduite peut vous faire basculer en LMP.

Documentez votre situation chaque année

Conservez les justificatifs de tous vos revenus pour pouvoir prouver votre statut en cas de contrôle fiscal :

• Bulletins de salaire ou avis de pension
• Relevés de loyers perçus
• Avis d’imposition du foyer

Les Risques et Limites du Statut LMP

Les principaux risques du LMP sont la requalification fiscale en cas de non-respect des conditions, les contrôles fiscaux plus fréquents et les évolutions législatives pouvant modifier les avantages du statut.

Changements législatifs potentiels

Dans le monde de la fiscalité, rien n’est jamais gravé dans le marbre. La réglementation autour du statut LMP peut évoluer, et parfois plus vite qu’on ne le pense.

Imaginez que du jour au lendemain, un amendement vienne modifier les seuils de revenus ou les avantages fiscaux…

Ça peut faire mal, non ? C’est pourquoi il est essentiel de rester informé des évolutions législatives.

Une veille régulière ou l’appui d’un expert peut vous éviter de mauvaises surprises.

Risques fiscaux : requalifications et contrôles fiscaux

Autre risque, et non des moindres : la requalification de votre statut.

Si l’administration fiscale estime que vous ne remplissez plus les conditions du LMP, elle peut décider de vous requalifier en LMNP, ou pire, en activité commerciale.

Au cas où l’administration fiscale requalifie votre statut, vous devrez vous attendre à :

• Régularisation des impôts sur les années non prescrites (3 ans en général)
• Pénalités de 10% à 40% selon la nature de l’erreur
• Intérêts de retard (0,2% par mois)
• Rappel de cotisations sociales SSI si passage de LMNP à LMP

De plus, le statut LMP peut vous exposer à des contrôles fiscaux plus fréquents. C’est un peu comme avoir un gendarme à votre porte : mieux vaut être en règle !

Comment se protéger contre ces risques ?

Pour minimiser les risques liés au statut LMP, voici les bonnes pratiques à adopter :

Faites-vous accompagner par un expert-comptable

Un expert-comptable spécialisé en location meublée connaît les subtilités du régime LMP et vous évite les erreurs de déclaration. C’est un investissement (500-1 500 €/an) qui peut vous faire économiser bien plus en cas de contrôle.

Documentez systématiquement votre situation

Conservez tous les justificatifs pendant au moins 6 ans :

• Baux et quittances de loyer
• Factures d’achat des meubles et travaux
• Tableau d’amortissement
• Calcul annuel de vos conditions LMP/LMNP

Vérifiez votre statut chaque année

Chaque fin d’année, recalculez vos deux conditions pour savoir si vous restez LMP ou rebasculez en LMNP. Documentez ce calcul par écrit grâce à un simulateur fiscale LMNP/LMP.

Anticipez les évolutions de vos revenus

Un changement de situation (départ à la retraite, perte d’emploi, augmentation de salaire) peut modifier votre statut. Anticipez ces changements pour adapter votre stratégie fiscale.

Évolutions récentes à surveiller (2025-2026)

La fiscalité de la location meublée est régulièrement au cœur des débats parlementaires. Plusieurs évolutions récentes impactent directement les loueurs :

• 2025 : Réduction du seuil micro-BIC à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (contre 77 700 € auparavant)
• 2025 : Abaissement de l’abattement micro-BIC à 30% pour les meublés non classés (contre 50% auparavant)
• 2026 : Discussions en cours sur l’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

Ces changements montrent que le cadre fiscal du LMP peut évoluer rapidement. Une veille régulière ou l’accompagnement par un expert-comptable spécialisé est indispensable pour anticiper les impacts sur votre situation.

Conclusion

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel offre des avantages fiscaux intéressants, mais il s’accompagne aussi de responsabilités et de risques.

En restant bien informé et entouré de professionnels, vous pouvez en tirer pleinement profit tout en évitant les écueils.

Prenez le temps de peser le pour et le contre pour faire le meilleur choix pour votre investissement.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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