Vous venez de calculer vos revenus Airbnb de l’année et le total vous fait légèrement transpirer ? Vous vous demandez si vous êtes toujours LMNP ou si vous avez basculé en LMP sans le savoir ?

Pas de panique. Vous êtes au bon endroit.

Le passage du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) inquiète beaucoup de propriétaires de locations saisonnières. Et pour cause : les conséquences fiscales et sociales peuvent être significatives.

Quelles sont exactement les 2 conditions légales pour passer de LMNP à LMP ?

Le passage du statut LMNP au statut LMP n’est pas une option que vous choisissez, c’est une obligation légale qui s’applique automatiquement dès que vous remplissez deux conditions cumulatives.

Ces conditions sont définies par l’article 155 IV du Code Général des Impôts. Et contrairement à ce qu’on lit parfois, elles sont relativement simples à comprendre.

Les 2 conditions en détail

Condition n°1 : Vos recettes locatives dépassent 23 000 € TTC par an

C’est le premier seuil à surveiller. Dès que l’ensemble de vos revenus de location meublée franchit les 23 000 € sur une année civile, vous cochez la première case.

Condition n°2 : Vos revenus locatifs représentent plus de 50% de vos revenus professionnels

Cette condition compare vos recettes de location meublée aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Si la location meublée devient votre source de revenus principale, vous cochez la deuxième case.

Pourquoi le mot « cumulatif » change tout ?

Voici ce que beaucoup de propriétaires ne réalisent pas : Ces deux conditions doivent être remplies SIMULTANÉMENT.

Autrement dit :

• Si vous dépassez 23 000 € MAIS que cela représente moins de 50% de vos revenus → Vous restez LMNP
• Si vos revenus locatifs représentent plus de 50% MAIS sont inférieurs à 23 000 € → Vous restez LMNP
• Si vous dépassez 23 000 € ET que cela représente plus de 50% → Vous passez LMP automatiquement

C’est une excellente nouvelle pour beaucoup d’entre vous : gagner plus de 23 000 € avec Airbnb ne vous fait pas automatiquement basculer en LMP si vous avez d’autres revenus professionnels significatifs.

L’appréciation se fait au niveau du foyer fiscal

Un point crucial à comprendre est que ces conditions s’apprécient au niveau du foyer fiscal, pas individuellement.

Concrètement, cela signifie que :

• Les revenus de location meublée de tous vos biens sont additionnés
• Les revenus professionnels de tous les membres du foyer sont pris en compte (vous, votre conjoint/partenaire PACS)

Si vous êtes en couple et que votre conjoint a des revenus professionnels importants, cela peut vous « protéger » du passage en LMP en diluant la part de vos revenus locatifs dans le total du foyer.

Ce que l’administration fiscale attend de vous

Soyons clairs : l’administration fiscale ne vous enverra pas de courrier pour vous informer que vous êtes passé en LMP.

C’est à vous de :

1. Faire le calcul chaque année
2. Déclarer correctement votre statut
3. Vous affilier à la SSI si nécessaire

Si vous vous trompez de statut, volontairement ou non, vous vous exposez à un redressement fiscal.

Vous n’êtes pas sûr de votre statut actuel ?

Découvrez notre guide complet sur le régime fiscal LMP pour comprendre toutes les implications du passage en loueur meublé professionnel.

Pourquoi le seuil de 23 000 € de recettes locatives fait-il basculer en LMP ?

Le chiffre de 23 000 € revient constamment quand on parle du passage LMNP vers LMP. Mais d’où vient ce seuil ? Et surtout, qu’est-ce qui compte vraiment dans ce calcul ?

Ce que recouvre le seuil de 23 000 €

Ce plafond LMNP correspond au montant total de vos recettes locatives annuelles issues de la location meublée. Pas vos bénéfices, pas votre résultat net, mais vos recettes brutes.

Concrètement, cela inclut :

• Les loyers perçus de tous vos biens meublés
• Les charges refacturées aux locataires
• Les revenus Airbnb, Booking, Abritel et autres plateformes
• Les locations en direct (sans plateforme)
• Les locations longue durée meublées (bail mobilité, étudiant, etc.)

Point clé: Tous vos biens meublés sont additionnés pour ce calcul. Si vous avez un appartement à Paris sur Airbnb et un studio à Lyon en bail étudiant, les deux comptent ensemble pour atteindre les 23 000 €.

Pourquoi 23 000 € exactement ?

Ce seuil n’a pas été choisi au hasard. Il correspond historiquement au plafond de la micro-entreprise dans certaines activités et permet de distinguer une activité « accessoire » d’une activité qui commence à devenir significative.

L’idée derrière cette condition est que si vous générez plus de 23 000 € par an avec vos locations meublées, l’administration considère que ce n’est plus un simple complément de revenus.

Mais attention, et c’est là que beaucoup se trompent, dépasser 23 000 € ne suffit pas à vous faire basculer en LMP. Il faut AUSSI que ces revenus représentent plus de 50% de vos revenus professionnels.

Le piège des locations courte durée

Si vous êtes propriétaire d’une location saisonnière bien optimisée, atteindre 23 000 € peut aller très vite.

Faisons un calcul rapide :

Vous le voyez : avec un seul bien bien rempli sur Airbnb ou Booking, vous pouvez facilement franchir le premier seuil.

Pour maximiser vos revenus locatifs tout en gardant un œil sur ce seuil, utilisez un tableur de suivi mensuel. Vous verrez venir le dépassement plusieurs mois à l’avance et pourrez anticiper.

Le seuil de 23 000 € s’applique-t-il en brut ou en net ?

C’est LA question que se posent 90% des propriétaires. Et la réponse fait souvent grincer des dents.

La réponse claire : c’est en BRUT TTC

Le seuil de 23 000 € s’entend en recettes brutes TTC, c’est-à-dire :

• Les loyers perçus charges comprises
• Avant déduction de vos frais et charges
• Avant déduction des commissions des plateformes

Attention : Les commissions Airbnb (généralement 3%) ou Booking (15-20%) que vous payez ne viennent PAS réduire le montant pour le calcul du seuil. C’est le montant brut affiché qui compte, pas ce que vous recevez réellement sur votre compte.

Ce qui compte et ce qui ne compte pas

Si vous êtes assujetti à la TVA (cas rare en location meublée classique), le seuil s’apprécie TTC. Dans la grande majorité des cas pour les hôtes Airbnb, vous n’êtes pas concerné par la TVA, donc cette subtilité ne change rien pour vous.

Comment fonctionne le prorata temporis pour la première année d’activité ?

Vous venez de lancer votre première location saisonnière en cours d’année ? Le calcul du seuil de 23 000 € est alors ajusté. Voici comment.

Le principe du prorata temporis

Si vous démarrez votre activité de location meublée en cours d’année civile, le seuil de 23 000 € est calculé au prorata du nombre de jours d’activité.

La formule est simple :

Seuil ajusté = 23 000 € × (nombre de jours d’activité / 365)

Exemples de calcul proratisé:

Beaucoup de nouveaux propriétaires pensent être tranquilles en démarrant en milieu d’année. Mais avec le prorata, le seuil baisse proportionnellement ! Une location saisonnière performante sur seulement 6 mois peut suffire à franchir le premier palier.

Quelle date retenir pour le début d’activité ?

La date de début d’activité correspond à la date de votre première location effective, pas à :

• La date d’achat du bien
• La date de déclaration sur le Guichet Unique (INPI)
• La date de mise en ligne de votre annonce

C’est la date à laquelle vous avez perçu votre premier loyer qui fait foi.

Conservez précieusement la preuve de votre première réservation (confirmation Airbnb, contrat de location, virement reçu). En cas de contrôle, cette date peut faire une vraie différence sur le calcul du seuil proratisé.

Envie de vérifier où vous en êtes ?

Additionnez toutes vos recettes de location meublée de l’année en cours. Si vous avez démarré en cours d’année, calculez votre seuil proratisé. Vous saurez immédiatement si vous avez franchi — ou êtes sur le point de franchir — la première condition du passage en LMP.

Découvrez nos ressources pour optimiser la fiscalité de votre location saisonnière

Que signifie des revenus locatifs supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal ?

C’est la deuxième condition du passage LMNP en LMP. Le plus souvent d’ailleurs, elle est bien moins comprise. Pourtant, c’est elle qui « sauve » de nombreux propriétaires du passage en LMP.

Cette règle des 50% fait toute la différence.

Le principe de la condition n°2

Pour basculer en LMP, vos recettes de location meublée doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels de votre foyer fiscal.

Dit autrement : la location meublée doit être votre activité principale en termes de revenus.

Si vous gagnez 30 000 € avec Airbnb mais que votre foyer déclare 80 000 € de salaires, la location meublée ne représente que 27% de vos revenus totaux. Vous restez LMNP, même si vous dépassez largement les 23 000 €.

Ce qui est une excellente nouvelle, car cette condition protège la majorité des propriétaires qui ont une activité salariée à côté.

Tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas vos autres revenus professionnels, vous conservez le statut LMNP.

Quels revenus sont pris en compte ?

C’est là que ça se complique un peu. Tous les revenus ne comptent pas de la même façon.

Voici donc les revenus INCLUS dans le calcul (dénominateur) :

Maintenant, découvrez la liste des revenus EXCLUS du calcul :

Si vous avez des revenus fonciers (location nue), ils ne viennent PAS gonfler le dénominateur. Cela peut paradoxalement vous faire basculer plus facilement en LMP si vos autres revenus professionnels sont faibles.

L’appréciation au niveau du foyer fiscal : ce que ça change

Le calcul se fait au niveau du foyer fiscal, pas individuellement. C’est un point crucial.

Ce que cela signifie concrètement :

• Si vous êtes marié ou pacsé :Les revenus de votre conjoint comptent
• Si vous êtes célibataire : Seuls vos revenus personnels comptent
• Dans le cas des enfants rattachés : Leurs éventuels revenus comptent aussi

Si votre conjoint a des revenus professionnels importants, cela « dilue » la part de vos revenus locatifs dans le total du foyer. Un couple où l’un gagne bien sa vie en tant que salarié aura plus de mal à basculer en LMP qu’un célibataire avec les mêmes revenus Airbnb.

Les retraités et les personnes en début de carrière (revenus modestes) sont les plus exposés au passage en LMP. Avec une pension ou un salaire faible, il est plus facile que les revenus locatifs deviennent majoritaires.

Comment calculer concrètement si vous dépassez les 50% ?

Passons à la pratique: voici la méthode pas à pas pour savoir exactement où vous en êtes.

La formule de calcul

Le calcul est en réalité très simple :

Part des revenus locatifs = Recettes location meublée / (Recettes location meublée + Autres revenus professionnels)

Si le résultat est supérieur à 0,5 (soit 50%), la deuxième condition est remplie.

La méthode en 4 étapes

Étape 1 : Listez vos recettes de location meublée

Additionnez toutes vos recettes brutes TTC de l’année :

• Revenus Airbnb
• Revenus Booking
• Locations directes meublées
• Autres plateformes

Étape 2 : Listez les revenus professionnels du foyer

Reprenez votre dernière déclaration de revenus et additionnez :

• Traitements et salaires (case 1AJ, 1BJ)
• BIC, BNC, BA
• Pensions de retraite (case 1AS, 1BS)

Étape 3 : Faites le calcul

Divisez vos recettes locatives par le total (recettes locatives + autres revenus professionnels).

Étape 4 : Interprétez le résultat

• Résultat < 50% → Vous restez LMNP
• Résultat > 50% → La condition n°2 est remplie

Outil de calcul rapide

Voici un tableau que vous pouvez reproduire pour faire votre propre simulation :

Voici comment interpréter vos résultats :

• Si ratio < 50% ET recettes < 23 000 € → LMNP confirmé 
• Si ratio < 50% ET recettes > 23 000 € → LMNP confirmé 
• Si ratio > 50% ET recettes < 23 000 € → LMNP confirmé 
• Si ratio > 50% ET recettes > 23 000 € → Passage en LMP 

Cas particulier : les revenus variables

Vos revenus fluctuent d’une année à l’autre ? C’est fréquent pour les hôtes Airbnb dont l’activité dépend de la saisonnalité.

Bonne nouvelle : le statut LMNP ou LMP s’apprécie chaque année civile. Vous pouvez donc :

• Être LMNP en 2025
• Passer LMP en 2026 (si les conditions sont remplies)
• Redevenir LMNP en 2027 (si une condition n’est plus remplie)

Le statut n’est pas figé définitivement.

Faites ce calcul dès novembre de chaque année. Vous aurez une vision claire de votre statut pour l’année en cours et pourrez anticiper vos obligations déclaratives et sociales.

Le calcul vous semble complexe ou vous êtes dans une situation particulière ? Un expert-comptable spécialisé en location meublée peut vous aider à optimiser votre situation fiscale.

Récapitulatif : Les 2 conditions en un coup d’œil

Le passage de LMNP à LMP est-il automatique ou faut-il faire une démarche ?

Le passage du statut LMNP au statut LMP est 100% automatique. Vous n’avez rien à demander, rien à valider, aucun formulaire à remplir pour « activer » ce changement.

Dès que les deux conditions sont remplies simultanément, vous êtes LMP aux yeux de l’administration fiscale, que vous le sachiez ou non.

Pourquoi le passage est automatique (et ce que ça implique) ?

Contrairement à d’autres statuts fiscaux où vous devez faire une demande explicite, le basculement LMNP à LMP fonctionne de manière différente :

L’administration fiscale ne vous enverra jamais de courrier pour vous informer que vous êtes passé en LMP. C’est à vous de surveiller vos seuils et de vous mettre en conformité.

Quand le basculement devient-il effectif ?

Le statut LMP s’apprécie au 31 décembre de chaque année civile.

Concrètement :

• Vous calculez vos recettes locatives sur l’année complète (1er janvier au 31 décembre)
• Vous comparez avec vos revenus professionnels de la même année
• Si les deux conditions sont remplies au 31 décembre → Vous êtes LMP pour cette année-là

Exemple chronologique :

Vous le voyez : le statut peut changer d’une année à l’autre en fonction de l’évolution de vos revenus.

« Suis-je passé en LMP sans le savoir ? » : Comment vérifier?

C’est la grande crainte. Et elle est légitime : beaucoup de propriétaires découvrent leur statut LMP… lors d’un contrôle fiscal.

Voici les signaux d’alerte à surveiller :

• Vos revenus Airbnb ont fortement augmenté cette année
• Vous avez ajouté un ou plusieurs biens à votre parc locatif
• Vos revenus professionnels ont baissé (chômage partiel, temps partiel, départ en retraite)
• Votre conjoint a cessé son activité
• Vous avez dépassé 23 000 € de recettes pour la première fois

Le réflexe à adopter

Chaque année en décembre, prenez 10 minutes pour faire le calcul des deux conditions. C’est le meilleur moyen d’éviter les mauvaises surprises.

Ce qui se passe concrètement quand vous basculez en LMP

Une fois que les deux conditions sont remplies, plusieurs obligations s’activent :

1. Sur le plan fiscal

• Vos revenus locatifs restent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
• Le régime d’imposition (micro-BIC ou réel) reste disponible selon vos seuils
• MAIS : les règles de déficit et de plus-value changent (on y reviendra)

2. Sur le plan social

• Vous devez vous affilier à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants, ex-RSI)
• Vous payez des cotisations sociales sur vos bénéfices (environ 35 à 45%)
• Vous validez des trimestres de retraite

3. Sur le plan administratif

• Vous devez mettre à jour votre situation sur le Guichet Unique (INPI)
• Votre code APE peut changer

À retenir

Le passage en LMP n’est pas une catastrophe. C’est un changement de statut avec des avantages ET des inconvénients. L’important est de le savoir et de s’y préparer — pas de le découvrir lors d’un contrôle.

Checklist : Comment savoir si vous êtes passé en LMP

Voici une checklist rapide à faire chaque année :

Checklist de vérification annuelle

• J’ai additionné toutes mes recettes de location meublée de l’année
• Ce total est-il supérieur à 23 000 € TTC ?
• J’ai calculé le total des revenus professionnels de mon foyer fiscal
• Mes recettes locatives représentent-elles plus de 50% de ce total ?

→ Si les deux cases sont cochées : vous êtes LMP cette année.