Le bail commercial est un pilier pour toute activité commerciale, offrant stabilité et protection tant pour le locataire que le propriétaire.

Le bail commercial offre une stabilité locative sur le long terme, un droit au renouvellement pour le locataire, et des revenus constants pour le bailleur. Cependant, il comporte des inconvénients comme la rigidité des résiliations et des obligations financières élevées.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location établi entre le propriétaire d’un local et le commerçant qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Il s’agit donc d’un engagement de longue durée indispensable au fonctionnement du fonds de commerce.

Ainsi, ce document encadre les relations commerciales entre les deux parties et régit les obligations et devoirs de chacun.

Le bail commercial ou bail professionnel est administré par le code de commerce.

Notez que la loi n’exige aucune forme particulière afin de conclure un bail commercial, ceci étant dit et en raison de la complexité de ce type de contrat, la rédaction d’un écrit est nécessaire.

Pour information, le pluriel est baux commerciaux, et on parle également de bail professionnel.

Pour allez plus loin, Trouvez ici les: 60 Astuces pour une annonce Parfaite : Les Secrets d’un Expert des Réservations sur Airbnb

Les avantages du bail commercial

1. Sécurité juridique pour le locataire

L’un des principaux avantages du bail commercial réside dans la sécurité juridique qu’il offre au locataire.

Contrairement à d’autres types de baux, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans, ce qui garantit une stabilité importante pour les locataires qui souhaitent développer leur activité sur le long terme.

Cette durée permet au locataire de planifier sereinement son activité, sans crainte d’être contraint de quitter les lieux avant d’avoir rentabilisé son investissement initial.

En outre, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail, également appelé « droit au maintien dans les lieux ».

Ce droit est prévu par l’article L145-14 du Code de commerce, et il permet au locataire de renouveler son bail aux mêmes conditions ou à des conditions renégociées.

Ainsi, le propriétaire ne peut pas exiger la libération des locaux à la fin du bail sans motifs légitimes, ce qui procure une stabilité et une prévisibilité essentielles pour la bonne marche de l’entreprise.

2. Protection du fonds de commerce

Le fonds de commerce, qui regroupe l’ensemble des éléments matériels et immatériels nécessaires à l’exploitation d’une activité commerciale, est également protégé par le bail commercial.

En effet, la législation française a prévu des dispositions spécifiques pour garantir que le locataire puisse continuer à exploiter son fonds de commerce sans entraves.

En cas de vente du fonds de commerce, le bail commercial permet au locataire de céder le bail au nouvel acquéreur, assurant ainsi la pérennité de l’activité sur le même emplacement géographique.

Cette possibilité de cession est essentielle car elle confère une valeur réelle au fonds de commerce, étant donné que l’acquéreur est assuré de pouvoir continuer à exploiter les locaux.

Cela représente une sécurité importante pour le locataire, qui peut monétiser son fonds de commerce tout en offrant des garanties à l’acheteur.

3. Flexibilité en cas de transfert

Le bail commercial offre également une certaine flexibilité pour le locataire en matière de transfert.

En cas de changement d’activité ou de transfert à un tiers, le locataire peut généralement céder son bail, sous réserve de l’accord du bailleur ou des conditions prévues dans le contrat de bail.

Cette flexibilité est cruciale pour les entrepreneurs qui pourraient être amenés à évoluer ou à réorienter leur activité au fil du temps.

4. Indexation des loyers

L’indexation des loyers est un autre avantage majeur du bail commercial.

Cette indexation permet d’ajuster le montant du loyer en fonction de l’évolution de certains indices économiques, tels que:

• l’indice des loyers commerciaux (ILC)
• ou l’indice du coût de la construction (ICC).

Cette clause d’indexation offre une certaine protection aux locataires en évitant que le loyer n’augmente de manière disproportionnée par rapport à l’évolution de l’économie.

Pour illustrer la stabilité que peut offrir un bail commercial, voici l’expérience de Patrice, propriétaire d’une boutique :

« Le bail commercial m’a apporté une sécurité financière grâce à la durée de 9 ans. Cela m’a permis de planifier à long terme, sans crainte d’une résiliation soudaine de la part de mon locataire. »
Patrice

ellement être à la charge du locataire.

Pour aller plus loin au niveau de la réglementation :

• Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière
• Location saisonnière et location meublée : quelle réglementation ? quelles principales lois ?

Les inconvénients du bail commercial

1. Engagement sur le long terme

L’un des principaux inconvénients du bail commercial réside dans son engagement sur le long terme.

En effet, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans, conformément à la loi.

Cet engagement peut constituer une contrainte majeure pour certains locataires, notamment pour ceux qui ne peuvent pas prévoir la stabilité de leur activité sur une aussi longue période.

Si l’entreprise connaît des difficultés économiques ou doit changer de localisation pour des raisons stratégiques, être lié par un bail de neuf ans peut entraîner des coûts et des complications supplémentaires.

La possibilité de résilier le bail n’est possible qu’à chaque période triennale (tous les trois ans), ce qui limite la flexibilité du locataire.

2. Coût élevé des obligations

Le bail commercial impose également des obligations financières importantes pour le locataire.

Contrairement à d’autres types de baux, les charges, les travaux de maintenance, et les assurances peuvent être à la charge du preneur.

Le locataire doit généralement assumer les coûts d’entretien courant du local, ainsi que les réparations, ce qui peut représenter une part conséquente du budget.

En outre, certaines clauses de baux commerciaux prévoient que des travaux importants, comme la mise aux normes des installations ou des réparations structurelles, puissent aussi être facturés au locataire.

Ces obligations sont souvent source de litiges entre le bailleur et le locataire, particulièrement lorsque les travaux sont onéreux.

De plus, le locataire doit également souscrire à une assurance pour le local, couvrant les risques locatifs et potentiellement d’autres garanties imposées par le bailleur, ce qui augmente encore le coût total de la location.

3. Procédures complexes de renouvellement

Renouveler un bail commercial est une procédure administrative et juridique complexe, qui comporte de nombreux défis pour le locataire.

Bien que le locataire dispose d’un droit au renouvellement de son bail, le processus n’est pas automatique et doit être expressément demandé.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, par exemple en cas de motif légitime, comme un non-respect des clauses contractuelles ou une volonté de récupérer le local pour un usage personnel.

Même lorsque le renouvellement est accepté, des négociations sont souvent nécessaires pour fixer le nouveau loyer, ce qui peut être source de tensions.

Si les parties ne parviennent pas à un accord, il peut être nécessaire de saisir le juge des loyers commerciaux, une procédure coûteuse et chronophage.

Cette complexité et cette incertitude peuvent représenter un risque considérable pour le locataire, qui se retrouve dans une situation de vulnérabilité à la fin du bail initial.

Jacques, gestionnaire immobilier, nous parle des inconvénients liés aux baux commerciaux :

« L’une des contraintes majeures que j’ai rencontrée avec le bail commercial, c’est la rigidité des conditions de résiliation. Même en cas de circonstances imprévues, il est difficile de rompre un tel contrat avant la fin d’une période triennale. »
Jacques

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Renouvellement d’un bail commercial

Renouvellement ou Refus

Le bail commercial donne droit à l’application du statut des baux commerciaux, ce qui garantit le droit au renouvellement du contrat par le locataire.

Un droit d’ordre public que nulle clause contractuelle ne peut remettre en cause sous peine d’être nulle et non avenue.

De ce fait, trois options juridiquement possibles sont envisageables à l’échéance du bail professionnel :

Le bailleur propose un renouvellement ou accepte celui suggéré par le locataire ;

Le bailleur refuse de renouveler le contrat et reverse, par conséquent, une indemnité d’éviction ;

Le bailleur refuse le renouvellement en invoquant un motif « grave et légitime » qui le dispense de payer ladite d’indemnité.

Ceci dit, pour que le renouvellement du bail commercial puisse être conclu, le locataire doit satisfaire certaines exigences résumées comme suit :

Jouir de la nationalité française ou avoir combattu dans les armées françaises ;

Avoir un enfant de nationalité française, ou être ressortissant de l’Union européenne ;

Bénéficier d’une réciprocité législative entre deux pays ;

Être propriétaire du fonds de commerce, même lorsque celui-ci est en réalité exploité par un tiers

Exploiter régulièrement le fonds de commerce de manière régulière pendant les trois années ayant précédé la fin du bail de contrat.

Comment Renouveler un Bail Commercial : Procédure

Pratiquement, le renouvellement du bail commercial est une initiative qui revient au bailleur. Ce dernier a la possibilité d’exprimer son souhait au locataire au moins six mois avant le terme du bail, et ce, par le biais d’un huissier.

Ce congé peut contenir une offre de renouvellement ou bien une indemnité d’éviction en cas de refus.

Le locataire, quant à lui, peut exprimer son souhait de renouvellement s’il n’a pas reçu de congé de la part du propriétaire dans les délais mentionnés plus haut.

Il peut donc envoyer un congé de renouvellement via un huissier ou à travers une lettre recommandée avec accusé de réception.

Notez que le locataire est dans l’obligation de respecter les mêmes délais que le bailleur, à savoir : 6 mois avant le terme du bail. Dans le cas contraire, le congé est juridiquement invalide.

Danielle G. partage :

« J’ai toujours préféré les baux commerciaux pour mes biens immobiliers car ils offrent une stabilité locative incomparable. Le fait que le locataire ne puisse résilier qu’à chaque période triennale m’assure des revenus constants, ce qui est essentiel pour la gestion de mes finances. »

Renouvellement du Bail Commercial : Les Exceptions

Il existe deux cas de figure permettant au bailleur de ne pas verser d’indemnité d’éviction au locataire suite à un refus de renouvellement.

Le premier cas est justifié par l’existence d’un motif grave et légitime. Il s’agit, en général, d’obligations contractuelles que le locataire n’a pas remplies auprès de son bailleur.

Le deuxième cas est justifié par la constatation d’un état insalubre et dangereux de l’immeuble ou du local.

Ce danger doit être reconnu par l’autorité administrative compétente, bien souvent sous forme d’un péril ordinaire ou imminent.

Alternatives au bail commercial:
Bail précaire et professionnel

Lorsqu’il s’agit de choisir le bon type de contrat de location pour un local destiné à une activité professionnelle, il existe plusieurs alternatives au bail commercial qui peuvent mieux convenir à certaines situations spécifiques.

Bail précaire :

Le bail précaire, également appelé convention d’occupation précaire, est une solution particulièrement adaptée aux entreprises qui ont besoin d’un local pour une durée limitée, sans s’engager sur le long terme.

Ce type de bail permet une occupation temporaire des locaux, souvent pour une période de moins de trois ans, dans des situations où la flexibilité prime sur la stabilité.

Caractéristiques du bail précaire :

• Durée limitée : Le bail précaire est signé pour une durée maximum de trois ans, avec la possibilité de définir des périodes encore plus courtes selon l’accord entre le propriétaire et le locataire.
• Absence de droit au renouvellement : Contrairement au bail commercial, le bail précaire ne donne aucun droit au renouvellement au locataire à l’échéance du contrat. Cette caractéristique permet au propriétaire de récupérer son bien sans contrainte, ce qui est un avantage pour ceux qui souhaitent conserver une grande liberté sur la gestion de leur bien.
• Flexibilité des conditions : Les parties disposent d’une grande liberté pour fixer les termes du bail, notamment en ce qui concerne les loyers et les charges.

Quand privilégier le bail précaire ? Le bail précaire est particulièrement utile dans les situations suivantes :

• Projets temporaires : Pour une entreprise souhaitant tester une nouvelle activité, ouvrir un pop-up store, ou s’installer dans une zone géographique pour une période limitée.
• Travaux prévus : Lorsqu’un propriétaire a l’intention de réaliser des travaux dans un futur proche et ne souhaite pas s’engager sur un bail longue durée.
• Flexibilité souhaitée : Pour les locataires qui recherchent une grande flexibilité, sans les contraintes juridiques d’un bail commercial, le bail précaire est une solution à envisager.

Bail professionnel :

Le bail professionnel est destiné aux professions libérales qui n’exercent pas d’activité commerciale, artisanale, industrielle, ou agricole.

Ce type de bail présente des caractéristiques distinctes qui le rendent adapté aux besoins spécifiques des professions réglementées (médecins, avocats, architectes, etc.).

Caractéristiques du bail professionnel :

• Durée minimale de six ans : Contrairement au bail précaire, le bail professionnel est signé pour une durée minimale de six ans. Il peut être résilié par le locataire à tout moment, moyennant un préavis de six mois, offrant ainsi une certaine souplesse.
• Renouvellement simplifié : À l’expiration de la période de six ans, le bail peut être renouvelé tacitement sans formalité particulière, sauf si une des parties souhaite y mettre fin.
• Usage spécifique : Le bail professionnel est strictement réservé aux professions libérales, excluant ainsi toute activité commerciale. Cela permet de garantir un environnement de travail plus calme, souvent recherché par ces professions.

Quand privilégier le bail professionnel ? Le bail professionnel est idéal pour les situations suivantes :

• Professions libérales réglementées : Pour les praticiens de professions libérales qui ont besoin de locaux adaptés à leur activité (cabinets médicaux, bureaux d’avocats).
• Besoin de stabilité sans les contraintes d’un bail commercial : Bien que la durée du bail soit de six ans, la possibilité de résiliation anticipée permet de bénéficier d’une certaine flexibilité que le bail commercial ne propose pas aussi facilement.
• Absence de fonds de commerce : Le bail professionnel est intéressant lorsque le locataire n’a pas besoin de protéger un fonds de commerce, ce qui est souvent le cas pour les professions libérales.

Mon Avis : Les Baux Commerciaux en Pratique

Au vu des avantages et inconvénients du bail commercial, je dirais que les nombreux avantages que ce contrat présente annulent complètement ses inconvénients.

Tout contrat a ses propres failles et celles du bail commercial sont minimes comparée à la protection qu’il apporte au chef d’entreprise, à l’industriel ou à l’artisan.

Toujours dans une optique de protection et de préservation, le droit au renouvellement implique surtout le droit à l’indemnité pour le locataire, au cas où le bailleur refuse de renouveler le contrat.

Vous voilà désormais informés sur ce qu’est un bail commercial ainsi que sur ses spécificités. Vous savez aussi quels sont ses points faibles et points forts et vous connaissez également mon avis sur la question.

Bref, le bail commercial est une belle option qui s’offre à tous les « commerçants » (et les loueurs en meublé sont assimilés de plus en plus à une entreprise BIC à 100% et donc à un commerce), quel que soit leur secteur d’activité.

Olivier, partage :

« En tant que propriétaire d’une petite boutique, le bail commercial a été crucial pour ma stabilité financière. Le droit au renouvellement après 9 ans m’a permis de développer ma clientèle sans craindre une augmentation de loyer soudaine ou un déménagement forcé. C’est une sécurité énorme pour mon activité. »

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article

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