Location courte durée : 4 étapes simples pour vous financer sans soucis

La location saisonnière, vous pensez surement que c’est super. Mais comment débuter ? Commen vous développer en louant d’autres gîtes ? Vous pensez peut être que c’est un rêve inaccessible, du moins à court terme.
Pourtant, contrairement aux idées reçues, vous n’avez pas besoin d’être riche pour investir dans l’immobilier et acquérir un bien que vous allez louer en saisonnier.

Bien au contraire, l’investissement locatif immobilier est un de seuls secteurs où vous pouvez vous lancer sans le moindre apport. Certains parlent même de l’immobilier comme l’un des 4 seuls piliers possibles pour s’enrichir et se constituer une retraite et un patrimoine. (les autres étant la bourse, entrepreneuriat et internet)

Ce qui est génial avec l’immobilier, c’est que vous pouvez tout à faire partir de RIEN et arriver à vous constituer un magnifique patrimoine, en achetant des appartements GRATUITS.

Oui, vous avez bien compris, GRATUITS !

Découvrez comment nous avons procédé pour y parvenir, en 4 étapes, et faites pareil

PS : Cet article fait partie d’un carnaval d’articles sur le thème « comment se financer ». Vous pouvez accéder aux différents articles via le blog de notre ami organisateur Jean du site investir-et-immobilier.com

Etape 1 – Renseignez vous et devenez un expert de l’investissement locatif

la location de courte durée permet un financement simple et efficace avec l'investissement immobilier

Faut-il savoir lire dans une boule de cristal pour vous financer et vous lancer dans la location saisonnière ? Non !

 

Vous devez entendre tout et son contraire en termes d’investissement dans l’immobilier. Soyez très méfiants car les gens parlent beaucoup, mais ne maîtrisent souvent pas grand chose.
Pour notre part, nous nous sommes lancé en voulant défiscaliser.

 

Nous avons commencer comme beaucoup de gens par contacter un conseiller en gestion de patrimoine, donc à priori une personne qui maîtrise parfaitement les mécanismes de la création de valeur.
Il nous a donc orienté sur ce que tout le monde a en tête : défiscalisation en immobilier neuf, c’était la loi Duflot à l’époque.

Nous avons bien failli acheter un appartement dans la proche banlieue parisienne.

Mais à force de refaire et refaire les calculs de rendement, plus nous comprenions les mécanismes sous jascents à cet investissement dans le neuf, moins l’investissement nous paraissait rentable.

Appartement en vefa neuf pour investissement immobilier locatif et création de gîte

Vous avez déjà pensé à investir en loi Pinel ? Pour défiscaliser ? Il semblerait que ce ne soit pas le meilleur moyen de vous financer pour créer votre location courte durée…

Certes l’appartement en question était de qualité, mais étant neuf, il était environ 20% plus cher que le récent ancien… c’est à dire le montant de la défiscalisation…

En gros, ce sont les constructeurs qui empochent la réduction d’impôts. Certes cela créé de l’emploi et c’est bien pour la France, mais il nous a paru nécessaire de trouver un mécanisme encore plus avantageux.

Et puis, il y avait le fameux « effort d’épargne« . En clair, les 300€ à apporter chaque mois pour payer l’emprunt. Certes le loyer et la réduction d’impôt en payaient une bonne partie, mais pas d’autofinancement en vue. Et surtout, difficile de comprendre que l’on puisse vraiment développer un patrimoine immobilier si il ne rapporte rien avant au moins 10 ans, et encore dans l’hypothèse où il est possible de faire une plus value.

Nous avons donc cherché à creuser un peu plus dans ce domaine que nous ne maîtrisions pas.

 

Et nous sommes tombés sur des vidéos très inspirantes d’un gars qui se présente comme expert immobilier, Olivier Seban.

Nous avons alors eu une révélation : de nombreuses personnes peu fortunées, simples, avaient réussi à investir dans l’immobilier et chacun de leur bien leur rapportait de l’argent tous les mois. Non seulement, ils n’avaient pas besoin d’effort d’épargne pour financer leurs acquisitions, mais ils gagnaient de l’argent tout de suite !

 

En creusant encore la question, nous nous sommes rendu compte que les vidéos du sieur Seban omettaient de parler d’une charge pourtant essentielle : là encore, les impôts.

Mais sur les loyers cette fois. A 15.5% de prélèvements sociaux + votre tranche marginale d’imposition, cela peut aller très très vite. On comprend aisément pourquoi certains propriétaires préfèrent laisser leur appartement vide.

Si ils ont une tranche marginale d’imposition à 30% ou 41%, le total devient quasi confiscatoire quand on prend en compte qu’il y a le risque de loyers impayés, et même la possibilité que bien qu’impayés, les loyers soient imposés, même si votre locataire ne vous les a pas versés !

 

Là encore, à force de recherches, nous avons trouvé la solution :

 

 

 

 

Résultat. Avec ce mécanisme, vous êtes en capacité :

  • non seulement d’autofinancer un investissement locatif, c’est à dire que les loyers couvrent toutes les charges.
  • Mais vous pouvez également dégager un revenu, d’autant plus si vous louez à la semaine.

 

Inutile d’ajouter que négocier le prix fait partie de ce qui vous permettra de mieux vous autofinancer.
Les écarts peuvent être énormes, et il suffit bien souvent de demander pour avoir une ristourne !

 

financement d'un hébergement de courte durée

L’essentiel est déjà dit pour vous permettre de vous financer dans la location courte durée. Mais pourtant, le chemin est encore un peu long pour que vous oyez sûrs d’y parvenir

 

 

Etape 2 – Choisissez le bon emplacement

Et oui, qu’es ce que vous croyez ? Ce n’est pas si simple d’investir dans l’immobilier pour la première fois !

Car au delà de l’aspect purement financement, il y a trois éléments encore plus importants pour bien choisir votre appartement à acheter pour louer :

  1. l’emplacement
  2. l’emplacement
  3. l’emplacement

Oui, oui, oui, l’emplacement est absolument primordial.

localisation de la location de vacances est importante pour sa rentabilité

La répétition fixe la notion… Comprenez bien que l’emplacement est primordial pour que votre appartement garde sa valeur et se loue bien et mieux que ceux de vos concurrents

 

Si vous êtes en ville, vous optimiserez vos chances de louer, que ce soit en location de vacances ou non, si :

  • vous êtes proche d’une gare
  • vous êtes proche des commerces
  • vous êtes proche d’un lycée ou d’une université ou d’un hôpital

 

Si vous combinez ces différents critères, plus l’autofinancement, vous touchez au but.
Il vous reste à regarder la qualité du bien, les travaux à réaliser

C’est aussi très important, mais peu de gens s’en soucient… à tord…

Nous avons tous tendance à acheter un bien immobilier, comme si nous achetions un baguette de pain
Mais bon, si la toiture est à refaire, ça risque de faire mal

travaux dans un hébergement à la semaine

Attention les travaux peuvent vite devenir un cauchemar pour vous ! Il vaut mieux prévenir que guérir

Là aussi, vous devez vous faire accompagner ou avoir des connaissances.
Si ce n’est pas par le biais d’un coaching de Eldorado immobilier, lisez au moins ces deux articles qui vous conseilleront :

Des travaux à la charge du vendeur ?

Quelle valeur pour les diagnostics de performance énergétique ?

 

Après avoir vérifié avec un expert immobilier qu’il n’y avait pas de travaux vicieux à faire à court terme, vous devez achever votre réflexion pour être sûr d’acheter un appartement qui assure votre financement à coup sûr.

 

 

Etape 3 – Bordez vous face à toutes les éventualités de retournement du marché immobilier

Ça y est, vous avez trouvé le bien immobilier idéal pour votre investissement :

  1. il vous permet de dégager un cash flow positif, c’est à dire qu’il vous rapporte de l’argent tous les mois
  2. pas de travaux imprévus, la construction est saine, ou en tous cas vous savez où vous allez et vous avez prévu les crédits nécessaires pour prévoir les travaux qui vont devoir être réalisés
  3. vous avez choisi un emplacement super sympathique

 

Un investissement immobilier locatif doit etre prudent

Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Ce proverbe utilisé en bourse est valable pour tous les marchés Ne croyez pas ceux qui prédisent que rien ne perdra jamais de valeur

 

Vous devez maintenant étudier toutes les hypothèses de retournement de marché et savoir ce que vous allez faire dans chacun des cas.

Cela peut vous paraître paranoïaque que je vous dise de parer à toute éventualité pour un investissement qui par définition comporte une part de risques.
Mais le vrai truc, c’est que vous devez réduire la part d’aléatoire au maximum.
Vous n’êtes pas là pour jouer au loto, vous êtes là pour vous financer et pouvoir obtenir gratuitement un bien immobilier que vous pourrez louer à des particuliers, pour vous financer.

N’oubliez jamais cette maxime qui veut qu’il vaut mieux toujours prévoir le pire, car la réalité est finalement… encore pire !

 

Donc, voici quelque uns des scénarios catastrophes qui peuvent se produire dans le monde merveilleux de l’immobilier, et quelques pistes pour vous en prémunir :

  • Les prix de l’immobilier dégringolent et la valeur de votre bien diminue de moitié : ok, vous gérez. Comme votre crédit s’autofinance, au bout de 20 ans, votre appart est payé. Donc si vous le revendez avec une plus value, c’est génial. Mais sinon, vous empochez quand même un montant de la valeur du bien immobilier. Et puis il faut voir le bon côté des choses : pas d’impôt sur la plus value ;=D
  • Les montants des loyers dégringolent : ok, comme vous avez fait une déco sympathique qui attire tout de suite le regard, et comme votre bien est très bien placé, votre appartement se loue facilement. Vous conservez donc des locataires, et à un niveau de prix au dessus de la moyenne. Vous limitez fortement la casse
  • Vous louez votre appartement en saisonnier et le gouvernement interdit Airbnb comme à Berlin : la location saisonnière est interdite ? Tant pis, vous savez que vous pouvez continuer à autofinancer votre bien avec la location classique
  • etc…

 

Vous êtes maintenant fin prêt à affronter celui dont tout le monde à peur, qui terrorise les foules depuis la nuit des temps… le grand méchant loup, euh non… le banquier !

 

 

Etape 4 – Faites cracher la banque au bassinet et obtenez 110% d’emprunt à un taux intéressant

 

Là encore, vous devez impérativement vous renseigner sur les méthodes pour présenter au mieux votre dossier à votre banquier.
Si il est bien ficelé, il ne pourra que vous dire oui.

Mais pour cela vous devez en passer par les étapes 1 et 2 et montrer que vous maîtrisez parfaitement votre sujet.

Mesurez l’écart entre ces deux personnes dont le projet est le même, mais qui ont une façon diamétralement opposée de le porter. Lequel des deux êtes vous pour l’instant ?

Cas 1. Le mou « pas prêt »

« Bonjour, j’ai repéré un appart à 40 000 €,

je veux l’acheter,

qu’es ce que vous pouvez faire pour moi ?

Es-ce que je peux avoir un bon taux de crédit ? »

 

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Préparez votre dossier avec soin pour le banquier. Sinon vous rentrez chez vous déprimé avec vos rêves de grandeur bien loin à l’horizon, derrière vous !

 

Cas 2. Le sérieux « affûté »

« Bonjour, j’ai signé un compromis pour un appartement à 40 000€.
Sa situation est exceptionnelle,

à deux pas des commerces et de la gare, mais en étant complètement au calme.

J’ai consulté plusieurs agences immobiliers, qui m’ont signé des documents attestant que je peux le louer 390 € par mois.

Je vous remet ces documents.

J’ai calculé que le crédit sera de 290€ par mois sur 20 ans.

Déjà avec ce système simple, je suis à plus de 10% de rentabilité et je peux donc autofinancier le bien, et me permettre quelques mois de vacance locative sans apport financier supplémentaire, vu que je dégage 100€ de marge par mois. »

 

sérieux pour ouvrir son gîte

Si vous êtes sérieux et avez travaillé votre présentation, le banquier vous suivra C’est rassurant en fait !

 

 

Imaginez donc le résultat qu’obtient le n°2 par rapport au n°1 avec le même projet !
Ensuite, une fois que la banque vous fait confiance, elle vous accordera les fameux 100% de financement et vous n’avancerez même pas les frais de notaire.

Retenez qu’investir et se financer, cela s’apprend, ne s’improvise pas.

Vous voulez un exemple concret ? Découvrez notre premier investissement locatif !

Au tout début de nos recherches, nous sommes tombé sur une annonce que nous avions pourtant vu depuis plusieurs semaines, mais qui n’avait pas attiré notre attention… et celle des autres d’ailleurs.

L’appartement sur les 3 photos (et dans la réalité) ressemblait à ça…

 

 

 

Voici reconstituées les 4 étapes pour vous financer puis dégager un revenu substantiel avec la location saisonnière.
En suivant cette méthode, vous découvrez avec stupeur que vous pouvez acquérir des biens immobilier, sans dépenser un centime.
OUI, VOUS POUVEZ ACHETEZ DES APPARTEMENTS GRATUITEMENT !

Ce sont la banque et vos locataires qui paient… et vous financent la suite de votre activité de location de gîte, chambre d’hôte ou appart hôtels :

  • d’autres acquisitions plus onéreuses et donc exigeant un apport personnel pour être autofinancé à crédit

  • faire des embellissements pour rénover ou améliorer l’aspect de votre location entre particuliers, et donc louer plus

  • repenser complètement une déco chic

  • vous lancer dans la location de luxe

  • créer votre site internet pour être indépendant des grandes plateformes de réservation

 

 

Et vous, comment avec vous fait pour vous financer et vous lancer dans la location saisonnière ?

Avez vous besoin de coaching pour y parvenir ?

Mettez vos impressions dans les commentaires ci-dessous pour partager avec la communauté des propriétaires qui se bougent !

 

 

CET ARTICLE VOUS A PLU ?



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- Tout en pratiquant votre passion : rendre heureux les voyageurs que vous hébergez !

Pierre et Gwen

7 Comments

  1. Très bon article approfondi et pertinent
    J’ai appris plusieurs techniques que je vais de suite mettre en oeuvre
    Merci !

  2. Les biens sont loués une fois rénovés et vérifiés par un inspecteur …donc normalement pas de soucis…l imposition se fait aux usa ….il n y a pas de double imposition en France…l agence prend 10% de frais..et le mieux est de créer une LLC ‘..de toute façon je vais me déplacer la bas pour choisir…la personne me l a conseillé…

    • Bonsoir
      Oui heureusement que les deux impositions ne se cumulent pas ce serait de la folie !
      Vous avez tout à fait raison de vous déplacer.
      Renseignez vous également au prélable sur les avis du quartier où sont vos biens et sur les quartiers environnants.
      Une fois sur place Interrogez l’équivalent de la mairie, ainsi que la police pour savoir si la zone est bien ou non.
      Vous ne serez jamais assez prudents. Il fait croiser les informations. Une petite enquête de voisinage est aussi une bonne idée.
      En tous cas bravo pour votre démarche !
      Vous nous tenez au courant ?
      Bien à vous

  3. Alors écoutez cela parait un peu fou mais je compte acheter deux maisons à Detroit pour un montant de 66000 euros les deux avec des locataire déjà en place deux loyers pour 1400 dollards…je retire 30% de frais il reste a peu près 1000 euros..et je devrai avoir un prêt à 500 euros par mois pendant 144 mois et 12 euros d assurance .c est une française qui s occupe de cela…J espère que je ne fais pas d erreur de jugement…
    Qu’ en pensez vous?
    Cordialement

    • Beaucoup d’investisseurs voient Détroit comme un eldorado immobilier.
      Si les maisons ne tombent pas en ruine, votre investissement paraît très bon en effet.
      Louer 700€/mois un bien acheté 33 000 €, c’est impossible en france !
      Il faut aussi que vous ayez confiance en l’agence car si il y a un souci, vous aurez du mal à vous déplacer facilement ;=D
      Au niveau des frais, comment fonctionne l’imposition sur les loyers ? et combien vous coûte la gestion locative par l’agence ?
      Cordialement

  4. Bonjour
    Vos articles sont vraiment très intéressants et révèlent tout à fait ce que je pense à présent.
    En effet lorsque l on débute on fait des erreurs et j ai moi même acheté un de Robien bien placé ( cela je elle regrette pas) mais qui demande un petit effort d épargne ..alors que je suis pratiquement sûre qu’ils ne vaut pas plus qu il y a 10 ans mais bon c était une erreur de débutante.
    Je suis sur un autre projet qui cette fois ci s autofinancerait complètement et me rapporterait meme du cash….
    Cela fait une énorme différence.
    En tout cas je vous félicite, vous êtes très inspirants….et on ne sent pas cette logique d argent pure comme ma sebban qui monnaye ses séminaires une fortune

    • Merci beaucoup pour votre retour et votre commentaire positif ! Vous avez raison de parler de votre premier investissement car même si c’était du Robien donc beaucoup plus intéressant que le Pinel cela reste un investissement sur lequel vous devez apporter de l’argent chaque mois… Et il y a mieux à faire !! Ou se situe votre autre projet? Pouvez vous nous donner des détails sur vos calculs de rentabilité ?

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