Bonus Gratuit : Guide complet des 60 meilleures astuces pour cartonner avec Airbnb et de passer la barre des 100000€ de loyers !
Sur Eldorado Immobilier, l’une des questions les plus fréquentes que nous entendons est :
« Où devrais-je investir pour louer en courte durée ? »
Ce n’est pas une question facile à laquelle on peut répondre en quelques mots expéditifs. Trouver le bon endroit pour investir dans un bien immobilier en général et dans une location courte durée en particulier peut être un énorme défi. Parce qu’il y a forcément une prise de risque. On parle d’un investissement sur 10,15, 20 ou 25 ans.
Avoir les bons chiffres à portée de main, cependant, peut vous aider grandement à trouver un appartement ou une maison qui s’avérera être un investissement immobilier particulièrement rentable.
Il est important d’objectiver les situations et de ne pas se laisser guider par un coup de cœur. Outre la localisation du bien, les chiffres de rentabilité et de cash flow sont fondamentaux.
Simulateur Big Data pour investissements rentables
C’est pourquoi nous avons commencé à utiliser le simulateur de rentabilité à grande échelle (presque de manière industrielle :)), pour établir un rapport annuel sur les revenus locatifs moyens obtenus avec une location courte durée.
Principalement en France, mais aussi dans d’autres pays du monde francophone.
Le simulateur se nourrit du Big Data de plus de 20 plateformes de réservation en ligne, pour avoir une analyse la plus fine et la plus proche possible de la réalité.
Les réservations en direct ne sont pas prises en compte et passent entre les mailles du filet… mais étant donné le très très faible nombre de propriétaires qui arrivent à louer en direct, nous avons considéré que c’était quantité négligeable et les résultats obtenus par le simulateur étaient très proches de la réalité des loyers annuels moyens encaissés par les propriétaires.
Classement des villes top pour location saisonnière
Pour cela nous avons pris un investissement type, et nous l’avons testé dans plus de 300 villes différentes à ce jour.
Cet investissement est classique : un appartement de type studio ou T2, qui peut accueillir 4 personnes.
Ensuite, nous utilisons les sites spécialisés dans l’achat immobilier, notamment meilleurs agents, pour trouver le prix moyen au m2 pour un appartement dans la ville concernée.
Nous faisons un ratio entre le loyer annuel moyen obtenu et le prix au m2 pour élaborer un classement en fonction de la rentabilité d’un investissement locatif en courte durée dans chacune des villes testées.
Vous allez voir, les résultats sont parfois surprenants et à l’inverse des idées reçues. Les grandes stations touristiques et les métropoles ne sont pas à la fête de la rentabilité.
Le prix du foncier est évidemment un facteur décisif.
La concurrence entre les annonces aussi, de même que la saisonnalité de la fréquentation.
Notez aussi que le classement est à voir dans les grandes masses. Les 25 premières villes sont très similaires au niveau rentabilité par exemple :
25 Meilleures Villes pour la Location Courte Durée
Roulements de tambours…
- Cavaillon (84)
- Gonesse (95)
- Bourges (18)
- Laon (02)
- Cambrai (59)
- Montluçon (31)
- Chatou (78)
- Athée sur Cher (37)
- Saint Quentin (02)
- Alençon (61)
- Saint Dizier (52)
- Montbéliard (25)
- Autun (71)
- Charleville Mézières (80)
- Saint Pierre (Réunion)
- Bois Guillaume (76)
- Nevers (58)
- Mulhouse (68)
- Cayenne (Guyane)
- Chalon sur Saône (71)
- Vierzon (18)
- Saumur (49)
- Roanne (42)
- Saint Brieuc ( 22)
- Bléré (37)
Top 25 villes rentables pour la location saisonnière
- 26. Pont Saint Esprit (30)
- 27. Saint Etienne (42) Oh une grande ville ! Salut Charlotte 🙂
- 28. Epinal (88)
- 29. Tourcoing (59)
- 30. Le Mans (72)
- 31. La Thallaudière (42)
- 32. Dole (39)
- 33. Dijon (21)
- 34. Tarbes (65)
- 35. Bagnères de Luchon (31)
- 36. Castres (81)
- 37. Beauvais (60)
- 38. Cholet (49)
- 39. Joyeuse (07)
- 40. Deshaies (Guadeloupe)
- 41. Ploufragan (22)
- 42 . Grigny (69)
- 43. Soissons (02)
- 44. Troyes (10)
- 45. Trégueux (22)
- 46. Brest (29)
- 47. Blois (41)
- 48. Avignon (84) Tiens, une autre grande ville
- 49. Amboise (37)
- 50. Auxerre (89)
Vous en voulez plus ?
- 51. Morlaix (29)
- 52. Azay sur Cher (37)
- 53. Clermont Ferrand (63)
- 54. Macon (71)
- 55. Joué les Tours (37)
- 56. Dijon (21)
- 57. Saint Lo (50)
- 58. Chissey (71)
- 59. Metz (57)
- 60. Creil (60)
- 61. Istres (13)
- 62. Agen (47)
- 63. Orange (84)
- 64. Reims (51)
- 65. Dunkerque (59)
- 66. Dinan (22)
- 67. Nîmes (30)
- 68. Valenciennes (59)
- 69. Yffiniac (22)
- 70. Angers (49)
- 71. Romans sur Isère (26)
- 72. Caen (14)
- 73. Valence (26)
- 74. Arras (62)
- 75. Dreux (28)
- 76. Bordeaux (33)
- 77. Aix en Provence (13)
- 78. Lorient (56) Salut Manu !
- 79. Plérin (22)
- 80. Niort (79)
- 81. Privas (07)
- 82. Rouen (76)
- 83. Poitiers (86)
- 84. Toulouse (31) Un coucou à Seb 🙂
- 85. Le Havre (76)
- 86. Sotteville des Rouen (76)
- 87. Vénissieux (69)
- 88. Colmar (68)
- 89. Nancy (54)
- 90. Trois Rivières (Guadeloupe)
- 91. Arles (13)
- 92. Strasbourg (67)
- 93. Saint Nazaire (44)
- 94. Amiens (80)
- 95. Limoges (87)
- 96. Rennes (35)
- 97. Aulnay sous Bois (93)
- 98. Mont de marsan (40)
- 99. Lamballe (22)
- 100. Millau (12)
- 101. Orélans (45)
Ces deux articles vous aiderons beaucoup à compléter cette approche :
- Comment et où investir en location courte durée et
- le guide complet pour investir dans la location saisonnière
Le Club VIP vous donne un accès en illimité au simulateur d’étude de marché, voyez où investir et comment vous vous situez par rapport aux autres propriétaires !
Vous pouvez aller plus loin avec les formations sur la location courte durée
Questions souvent posées
Où Airbnb marche le mieux Airbnb ?
Lyon est la ville la plus rentable en louant sur Airbnb avec 3 fois de rendement de la location à l’année.
Pourquoi investir au Cap d’Agde ?
La ville d’Agde compte entre 200 000 et 250 000 habitants en été, contre moins de 30 000 en hiver. Grâce à ce grand nombre de touristes, les locations saisonnières sont peu risquées et très rentables.
Comment connaître le taux de remplissage Airbnb ?
Le taux de remplissage Airbnb se calcule en divisant le nombre total de chambres occupés par le nombre total de chambres disponibles, multiplié par 100, ce qui donne un résultat en pourcentage.
Ou Airbnb fonctionne le mieux ?
En général, les taux d’occupation d’Airbnb varient de 30 à 40 % dans des villes très saisonnières comme Cannes à 50 à 60 % pour des villes plus grandes et plus touristiques comme Paris, Lyon et Toulouse.
Où investir dans une maison de vacances ?
Pour investir il faut aller dans les :
- Grandes villes.
- Stations balnéaires en mer ou en lac.
- Lieux à l’intérieur des terres.
- Stations de montagne.
Comment évaluer la profitabilité des locations courtes ?
La rentabilité locative s’obtient en effectuant le calcul suivant : (loyer mensuel X 12 mois) X 100 / prix d’achat du bien.
Quelle ville offre le meilleur rendement locatif ?
- Le Mans (7,1)
- Angers (6,2)
- Brest (6,1)
Quelle est la ville la plus rentable en France ?
Mulhouse est la ville la plus rentable en France avec 1118 euros par mètre carré, 8,3 % de rentabilité nette.
Comment trouver une ville rentable ?
Voici quelques critères pour trouver une ville rentable :
- Une surface de 50 m².
- Un apport à l’achat de 10 %.
- Des frais de notaire de 7 %.
- Un taux d’assurance de 0.4 %.
- Un taux d’intérêt de 1,2 %.
- Une durée de prêt de 20 ans.
Comment savoir si une ville se loue bien ?
La première façon de savoir rapidement si votre bien se louera est d’analyser l’offre locative existante. Le simulateur de rentabilité et d’étude de marché Eldorado Immobilier est l’outil idéal pour vous accompagner.
Comment analyser une ville pour investir ?
Il faut :
- Étudiez l’attrait économique de la ville pour l’ investissement
- Étudiez les prix de l’immobilier dans la zone où on souhaite investir
- Renseigner sur les opérations de défiscalisation liées au marché locatif.
Comment se renseigner sur une ville ?
Le meilleur conseil est de parler aux personnes qui y vivent sur place c’est plus réel et authentique. Le simulateur de rentabilité et d’étude de marché Eldorado Immobilier est l’outil idéal pour vous accompagner, il se base sur le Big Data.
TOP 3 des villes les plus rentables à investir en location saisonnière
- Investir en Location Saisonnière au Cap d’Agde
- Investir en Location Saisonnière en Carcassonne
- Investir en Location Saisonnière en Quimper
Avez vous ce ressenti sur ce terrain ? Qu’en dit votre comptable ?
Vous êtes libre de partager dans les commentaires ci-dessous :
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Quel Ville investir en 2021 ?
- Lille reste une des villes les plus attractives pour l’investissement locatif pour 2020. Avec plus d’un million d’habitants, son agglomération tient la place de 4ème métropole de France derrière Paris, Lyon et Marseille.
Quelle ville choisir pour investissement locatif ?
- Démographie, emploi, loyer, demande étudiante… de nombreux critères ont été pris en compte pour évaluer l’attractivité de chaque ville et le rendement moyen des biens immobiliers dans une ville. Sur cette base, les villes de Toulouse, Nantes, Lille, Lyon, Rennes et Angers arrivent en tête.
Quelles sont les villes les plus rentables ?
- Limoges : 5,1 % de rentabilité nette pour un investissement locatif.
- Perpignan : 5,1 % de rentabilité nette.
- Saint-Étienne : 4,9 % de rentabilité nette.
- Amiens : 4,8 % de rentabilité nette.
- Mulhouse : 4,7 % de rentabilité nette.
- Nîmes : 4,7 % de rentabilité nette pour un investissement locatif.
Quelle est la meilleure ville pour investir ?
- Nantes. Nantes conserve une place privilégiée dans le classement des villes où investir. Sur le podium depuis plusieurs années, la cité des Ducs a fait son entrée en tête de liste en 2019, et se maintient en pole position pour cette nouvelle année
j’aimerais acquérir le simulateur de rentabilité
Très constructif. Un vrai travail utile
Merci !
A très vite
Bonjour Pierre,
J’hésite a acheter un appartement 2P aux Carroz d’Arches 74300 (47 M2-séjour+1ch:263000€+Frais-situé plein centre dans résidence bon standing ancienneté 40ans -etat soigné , mais a revoir en déco-meublé.compris parking commun privé a l’air libre, terrasse de 5m2, vue sur le village et domaine skiable-5mmn des pistes par Navette, compris cave 3,5M2 et Placard a ski proche de l’ascenseur
-Financement envisagé:Apport 30% , le reste emprunté.
est ce un bon plan? quelle rentabilité puis je en tirer?quelles niveau de charges au M2/an à prévoir?
Bonjour Michel,
Merci pour votre message et pour votre intérêt
Nous avons développé un logiciel d’étude de marché basé sur le big data qui vous donnera exactement le potentiel de votre appartement.
Le descriptif est ici :
Simulateur de rentabilité Airbnb : Combien devriez vous gagner ?
Le lien de commande est celui-ci :
http://www.payfacile.com/lmnptellep/s/simulateur-de-rentabilite-pour-location-saisonniere-1
A très vite
bonjour,
je souhaite transformer ma maison en location meublée dans un village proche de Gordes et de Cavaillon (étonné d’ailleurs qu’elle soit la première ville de votre classement)
j’aimerais la louer assez régulièrement et faire des prestations ++
comment bien déterminer le taux d’occupation et la phase d’étude de marché cohérent
je connais bien la région et j’ai déjà eu fait de la location saisonnière
pourriez-vous m’aider?
de plus je m’étonne que dans vos listes n’apparaissent aucune villes des Alpes Maritimes
merci à vous
Bonjour
Merci pour votre message !
Les chiffres ne mentent 🙂
et puis à Nice, on rigole pas trop au sujet de Airbnb…
Pour vous aider, nous avons mis au point le simulateur d’étude de marché idéal, basé sur le big data :
Simulateur de rentabilité pour votre investissement locatif en courte durée : une étude de marché parfaite !
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Bonjour,
Première visite sur votre site.
Déjà merci du partage d’informations et de savoir.
Et j’ai une question technique concernant les chiffres que vous avez pour les taux d’occupation de 2020. Quelles sont vos – votre source(s)?
Je souhaite investir dans les Vosges, et j’hésite entre plusieurs communes, concernant la location courte durée.
Merci pour votre temps et votre éventuelle réponse.
Cordialement
Bonjour Quentin,
Merci pour votre passage et votre message !
Nous avons acquis les données du big data des principales plateformes de réservation et nous les exploitons et interpretons
A très vite
Bonjour Pierre
J’ai le plaisir de vous suivre depuis quelques temps, et vous remercie pour tous ces conseils
je souhaiterais investir sur Angers, ma fille va y faire ses études pendant 3 ans.
j’aimerais acheter un bien dans lequel je pourrais la loger et ensuite le louer en location courte durée. Ne connaissant pas du tout la ville, dans quel quartier et quel type de bien me conseilleriez vous ?
D’autre part je suis surprise de voir st nazaire figurer dans votre liste, c’est très risqué car le dynamisme de la ville dépend de l’activité des chantiers de l’atlantique. si l’activité baisse tout ferme (80 commerces en centre ville un an il y a quelques années)
Bonjour Pierre,
Je vous suis depuis un moment et je vous remercie beaucoup pour tous les conseils que vous nous prodiguer. Propriétaire de 2 studios en région parisienne loués en bail traditionnel, je souhaite me lancer dans la location courte durée et les 2 villes qui ont retenu mon attention sont Laon et Soissons que je suis content de voir figurer dans les 2 première listes. Cependant, ne connaissant pas très bien ces villes, je me demande s’il n’est pas plus prudent de rester en location traditionnel? Habitant en région parisienne, faire de la location courte durée à distance est tout de même très compliqué sauf si on trouve une agence de conciergerie sérieuse pour les check in/check out. Sinon le prix au M2 ds ces villes y est effectivement très attractif.
Rachid
Bonjour
Merci pour votre suivi, et votre message, il me faire plaisir !
Je connais très bien ces villes, j’ai habité à proximité.
Autant Soissons est une ville « normale », autant Laon est très centrée sur l’administration.
Toutefois j’ai vu qu’elle suscitait un très fort engouement pour l’investissement locatif
Bien à vous
Bonjour Pierre
J’ai un vrai doute sur votre première liste… Habitant dans le Grand Est, il se trouve que je connais bien une bonne partie de ces villes. En fait, elles se trouvent sur cette top liste pour une seule raison : les prix de l’immobilier y est bas. Problème : ce sont des villes souvent sinistrées en déclin, répulsives et avec peu d’atouts touristiques. Vous achèteriez vraiment ici ? Moi, je crois que je ne le ferais pas.
Bonjour
Ce n’est pas seulement le prix bas du foncier c’est aussi le prix haut des nuitées louées .
Je n’ai pas d’explication pour chaque ville mais si tout le monde pense que ces villes ne sont pas attractives , elles subissent moins de concurrence et donc sont plus rentables.
L’exemple de saint Étienne est un cas d’école à ceci niveau
Qu’en pensez vous ?
Bonjour Pierre
C’est en tout cas interessant car je fais peut être l’erreur de ne raisonner que tourisme alors qu’il y a d’autres clientèles potentielles pour de la location meublée courte durée. C’est peut être là où ces villes peuvent s’en sortir ? Pourtant, Nevers, Chalon, St Dizier, Autun, Roanne, Mulhouse… que je connais bien ont énormément de biens offerts à la location sur leboncoin par exemple et pour pas très cher. Certes, acheter sur ces villes est très facile et pas cher, mais comment peut-on s’en sortir dans ces conditions où le marché est saturé de bien à vendre et à louer ? Voulez vous dire que les prix de location sont supérieurs via d’autres canaux ? Voilà qui m’interpelle bougrement… Décidément, je suis bien loin d’avoir encore tout compris à ce marché… !
En fait, vous avez saisi le principe de base qui fait que certains propriétaires cartonnent et d’autres pas.
Il n’y a pas un marché mais une multitude de marchés de niche pour la location saisonnière.
C’est en se positionnant sur un marché pointu qui ne s’adresse pas à tous que votre annonce peut avoir moins de concurrence et donc des prix plus élevés .
Qu’en pensez vous ?
Cela me semble risqué et je n’irais pas sur ces villes. Car si vous voulez sortir du marché et vendre… Il faudra encaisser des pertes.
Il faut choisir des investissements avec lesquels ont se sent bien
Bonjour Pierre,
ce qui m’étonne pour Nevers par exemple, c’est qu’en regardant les calendriers des meilleurs apparts sur Airbnb, je vois pour la plupart aucune résa pour le mois de septembre (donc la semaine prochaine), ce qui laisse penser que le taux d’occupation sera très très faible, et en faisant 5 nuits par mois ça n’est pas rentable. alors même s’il faut regarder une moyenne à l’année, cela me paraît bizzare, as-tu une explication ? est-ce qu’il s’agit d’une situation exceptionnelle dûe au covid ?
Bonjour en effet il y a l’effet covid
Mais aussi que les calendriers que vous regardez ne sont peut être pas les bons !
Beaucoup de propriétaires louent en direct et via d’autres plateformes et ne synchronisent pas leurs calendriers
Bonjour,
Dijon est deux fois dans la liste. Est ce parce qu’il faut y investir deux fois plus 🙂 ?
Bonne continuation à vous et merci de votre participation au podcast Invest Immo.
Bien vu 🙁
Vous participez au podcast ou vous êtes tombé sur moi par ce biais ?
Bien à vous
Actuellement dans une démarche de premier investissement dans l’immobilier j’ai écouté votre podcast par hasard 🙂 Très instructif !
A rajouter peut être dans les 5 techniques pour éviter le pire locataire, demander l’ancien ou les anciens logements qu’il louait et recouper les informations avec l’agence ou le propriétaire de son ancien logement.
Demander également les X dernières quittances de loyer (avec coordonnées du bailleur dessus).
Oui excellentes stratégies !
Mais cela ne suffit pas toujours il faut aussi appeler les employeurs mentionnés sur les fiches de paies, il y a parfois de grosses surprises 🙂
Ravi de vous compter parmi la communauté
A très vite
Intéressant, mais ne pas oublier qu’il s’agit de moyennes ! en particulier pour les prix. Un investisseur (un peu ) patient pourra facilement faire mentir ce classement 😉
Ainsi il est très probablement bien plus rentable d’acheter un T2 à 150k€ à Nice près de la prom’ (si si ça existe !) qu’à Cavaillon …
(Montluçon c’est pas plutôt le 03 ?=)
Oui vous avez complètement raison
Une moyenne est une moyenne et si vous achetez moins cher pour ensuite louer plus cher vous faites exploser la rentabilité !
L’intention est bonne mais la methodologie de calcul est bien trop floue pour pouvoir exploiter cet article.
Il serait utile de partager le taux de booking par ville
Merci 🙂
Secret des sources 🙂
Plus sérieusement il est bien normal que les détails soient à disposition des utilisateurs du simulateur de rentabilité !
Vous êtes libre de tenir compte ou pas de ce classement
Bonjour,
Vivant en guadeloupe je vois Deshaies dans le classement mais attention aux mauvaises surprises car c’est un endroit qui cartonne en location courte durée mais parceque la série meurtres au paradis est tournée sur place donc cela attire énormément de touristes sans parler de tous les logements loué par la production. Cela a fortement fait augmenter le prix du m2 mais quand la série va s’arrêter ça risque de faire mal.
Après dommage que les réservations en direct ne soient pas prises en compte car c’est 70% de mes réservations en utilisant bien sur la visibilité des sites airbnb,abritel .
Super témoignage ce sont des remarques très intéressantes. Merci infiniement .
Idem pour Colmar il me semble qu’il y a une série chinoise hyper connue qui y est tournée et qui attire les foules .
C’est sûr que quand la série sera finie..
Ceci dit il y a plus belle la vie à Marseille depuis suffisamment longtemps qu’on aurait pu rentabiliser n’importe quel investissment depuis longtemps 🙂
Il en va de même pour Dubrovnik avec Game of Thrones, la ville n’a pas besoin de ça mais elle devenue culte et cela reste après la fin de la série pour les fans (nombreux)
Difficile donc de tirer des conclusions mais c’est le type de réflexion à intégrer
De toutes façons il est absolument, fermement, catégoriquement déconseillé d’investir dans une ville que vous ne connaissez pas du tout !
Pierre, confirmez-vous que le taux de remplissage a bien été pris en compte pour établir ce surprenant classement ?
Oui bien sûr ! C’est fondamental !
Bonjour,
Très intéressant.
Amha ces résultats seraient à pondérer en fonction de la demande.
En effet quelle probabilité de louer en saisonnier dans une petite ville de province et quel % d’occupation annuel vs. une grande métropole et/ou lieu de villégiature où la demande est forte toute l’année ou presque?
Par exemple il est a priori beaucoup plus facile de trouver des clients pour un meublé loué en saisonnier sur Paris que sur Cavaillon.
Merci
C’est exactement la métrologie utilisée
Si on prend l’exemple de Paris, beaucoup de concurrence et prix du foncier énorme = beaucoup plus faible rentabilité
(Et je ne parle pas de la réglementation !)
Bonjour Pierre, je gère des logements sur Toulouse, Bordeaux et Rennes, villes qui font partie de ton classement. Par contre, je suis étonné que Bordeaux et Toulouse soient devant Rennes. Sur
Quelle données te bases-tu ? Merci ! Antoine Serrurier – agence Cocoonr
Bonjour Antoine,
Je pense que je vais avoir ce type de message toute la journée lol 🙂
Ce qui influe très fortement le classement, c’est le prix du foncier au m2.
Il y a également un biais à prendre en compte, c’est le type de logement choisi pour base pour toutes les simulations .
La réglementation pour l’instant n’est pas prise en compte car je n’ai pas trouvé de moyen de ne pas être trop arbitraire dans la pondération.
Enfin, n’oublions jamais que des marges d’erreur doivent être prises. Nous sommes sur des données moyennes, il suffit d’avoir par exemple un prix au m2 qui est bien négocié pour gagner quelques places. Ce sont les grands ensembles qu’il faut regarder et pas forcément si telle ville est en 12ème où 13e positif 🙂
Aussi vous pouvez très bien être un excellent propriétaire et louer plus cher que la moyenne et donc avoir l’impression que certaines villes sont mal classées alors que vous vous retrouvez largement.
Qu’en pensez vous ?
Très étonné de voir Cavaillon en numéro 1.
Il y a rien a Cavaillon a visiter je comprends pas pourquoi cette ville est sortie en pole position ?
Donner une explication à la volée serait un peu difficile .
Ce qui est sûr c’est que la ville combine prix de l’immobilier raisonnables, tarifs à la nuitée élevée et très bon taux d’occupation.
Il n’y a pas que le tourisme dans la vie aussi 🙂
Ceci dit, c’est un peu dur de dire qu’il n’y a rien à voir à cavaillon, rien que le nom fait rêver nombre de gens !
Proximité d’Avignon peut-être, et moins cher.
Également un bon point de chute pour visiter le Luberon.
Mais pour y avoir vécu je confirme qu’il n’y a pas grand chose à faire là-bas 🙂
C’est déjà pas mal !
Les melons aussi 😉
et proximité de l’A7 !
il s’agit de moyennes
Donc forcément il y a des facteurs qui font leur plus, d’autres moins…