Posséder un bien immobilier locatif en plus de votre résidence principale peut être un moyen de vous constituer un patrimoine, surtout si vous êtes réticent à investir en bourse. Les données publiées montrent que 47 % des logements locatifs sont détenus par des investisseurs individuels. Cependant, les investissements dans l’immobilier locatif ne sont pas toujours sans risques.

Stratégies pour Augmenter le Rendement Locatif

21 Techniques pour un Rendement Locatif de Plus de 10%

#1 – Analysez bien votre projet et passez outre les préjugés

Tous vos amis, votre famille, tout le monde a son avis sur l’investissement immobilier qui rapporte le meilleur rendement locatif.

Mais ont-ils déjà investi avec succès?

Rien n’est moins sûr…

Donc n’écoutez pas d’une oreille attentive ce qui n’est pas frappé du coin du bon sens et apprenez à balayer les préjugés

C’est comme cela que vous parviendrez à maximiser votre rendement et préparer votre retraite ou votre rente, et devenir riche !

#2 – Diminuez votre prix d’achat pour booster votre rendement locatif

C’est la notion de bon vendeur qui apparaît ici.

Concrètement, certains vendeurs sont prêts à vous faire un prix.

Généralement, ce sont des personnes qui sont :

• en difficulté (divorce, séparation, succession),
• pressées,
• ou qui ont déjà amorti leur bien immobilier locatif (par exemple, un gestionnaire de SCI, qui achetait ses appartements il y a 20 ans, qui a tout amorti, a réalisé une énorme plus-value et qui souhaite prendre sa retraite)

Mais, pour avoir une chance de diminuer le prix de votre bien immobilier à l’achat, et donc d’augmenter votre rendement locatif, vous devez le demander au propriétaire actuel !

Cela peut paraître bête comme cela, mais nombre de personnes n’osent pas demander, alors qu’ils auraient gain de cause. Les différences peuvent être énormes sur 20 ans !

#3 – Achetez toujours en-dessous du prix du marché

Utilisez un simulateur en ligne pour connaître la valeur du marché actuel de votre bien immobilier.

Bien entendu, votre connaissance de terrain devrait être assez précise pour vous faire une idée par vous-même, quasi immédiatement de la valeur normale d’un bien immobilier.

Fixez-vous pour objectif de tout acheter au moins 10 à 20 % en dessous de la valeur du marché, ce qui vous prémunir contre les variations intempestives des prix de l’immobilier, et bien sûr améliora votre rendement locatif global

Pour maximiser le rendement locatif, le choix de l’emplacement et une gestion efficace sont cruciaux, comme en témoigne Jean-Marc L., investisseur immobilier à Lyon.

« J’ai acheté un petit immeuble à appartements dans une zone en plein développement à Lyon. En optimisant la gestion et en louant à des étudiants, j’ai pu atteindre un rendement net de 12% en moins de trois ans. »

Jean-Marc

#4 – Pensez aux enchères pour un rendement locatif au top

Les ventes aux enchères peuvent être un excellent moyen de dénicher un bien immobilier avec un excellent rendement locatif.

Pensez à faire des offres qui remporteront la mise, tout en étant pas disproportionnées.

Calculez bien votre rendement locatif au préalable, et si votre enchère maximale est, par exemple, de 49 000 €, proposez 49 002 €.

Comme cela, si une personne propose une offre à 49 000€, vous emporterez la mise, pour seulement deux euros supplémentaires… car les gens aiment proposer des chiffres ronds !

Il y a même une stratup de l’immobilier qui est spécialisée dans la vente aux enchères : découvrez la ici

Une gestion locative professionnelle peut considérablement augmenter votre rendement, comme le souligne Lucas D., gestionnaire de propriétés.

« L’une des meilleures décisions que j’ai prises en tant qu’investisseur a été de faire appel à une société de gestion locative. Cela m’a permis de maintenir un taux d’occupation élevé tout en réduisant les vacances locatives, augmentant ainsi mon rendement annuel de 8% à 10%. »

Lucas

#5 Utilisez l’effet de levier immobilier

L’immobilier est un investissement qui vous permet de devenir riche à partir de rien.

En effet, vous pouvez tout emprunter auprès de la banque, et c’est le locataire qui rembourse pour vous les mensualités.

Pouvez donc décupler votre patrimoine, sans apport particulier

Un taux d’occupation élevé est crucial pour maintenir un bon rendement. Par exemple, un taux de vacance de 5% peut réduire le ROI de près de 2%.

Et même si vous faites un apport, avec un apport de 20 000 €, vous pouvez emprunter 100 000 €.

Cela donne une rentabilité de votre apport qui est multiplié d’un coup par cinq !

#6  Concentrez vous sur un type de bien immobilier

En général, ce bien type est celui qui vous offre le meilleur rendement

En gros, plus la surface augmente, moins le loyer augmente…

Pour un T1 que vous allez pouvoir louer 510 € par mois, vous louerez un T2 au même endroit, voire un T3, pour pas plus de 550 €. Le jeu n’en vaut pas la chandelle d’un point de vue rendement locatif.

Ensuite, d’une manière générale, les biens situés à proximité d’infrastructures importantes et d’universités sont les plus rentables, et ils souffrent d’une moindre vacance locative.

Les biens situés en zone résidentielle, ou dans les grandes métropoles, sont plus chers à l’achat, et ont donc des rendements plus faibles.

Paris est un excellent exemple, car il est vraiment très très difficile de dénicher des biens avec un rendement qui me paraît acceptable, soit supérieur à 8 % net.

Vous devez donc vous poser la question des zones péri-urbaines et rurales, pour lesquelles il y a toujours de la demande et où le prix du foncier est beaucoup moins élevé

#7 L’emplacement est fondamental

Pour votre bien, son emplacement est complètement déterminant.

Entre deux biens absolument similaires dans leurs caractéristiques techniques, un bien situé avec une vue exceptionnelle, ou un bien situé à proximité d’une gare.

Ces deux biens qui bénéficient de situations remarquables, auront toujours un rendement locatif supérieur car ils pourront déclencher un coup de cœur, ou ils correspondront à un besoin impératif (pour aller au travail par exemple).

C’est d’autant plus valable dans les grandes villes, où il est très difficile de stationner et de circuler.

Si l’emplacement de votre bien immobilier est très proche d’un nœud de communication de transports urbains, cela vous permettra certainement de décrocher un rendement locatif supérieur à la moyenne.

En France, le rendement locatif moyen est généralement de 3,53%, avec des variations significatives selon les villes et régions.

#8 Achetez à crédit quoi qu’il arrive

Même si vous avez la possibilité de financer l’acquisition immobilière par votre propre argent, l’utilisation du crédit immobilier vous apportera, en plus de l’effet de levier dont nous parlions par ailleurs, de la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus.

Il serait dommage de s’en priver…

Et pendant ce temps, votre argent, vous pouvez le placer ailleurs.

Donc, au final si votre rendement locatif est de 10 % net, et que l’argent de l’acquisition est placé à 3% sur une assurance-vie, cela vous fait rendement de 13 %… alors que si vous aviez investi vos fonds propres, le rendement tombe à 7 %, soit plus ou moins la moitié.

Et en plus vous allez payer plus d’impôt sur le revenu, car les intérêts d’emprunts ne peuvent pas être déduits

(nota : les calculs en pourcentage sont pas rigoureusement exacts, mais donnent une bonne indication de l’écart de rendement locatif entre investir en fonds propres et investir à crédit)

Utiliser un prêt hypothécaire pour financer un investissement peut presque doubler le rendement sur investissement, comme l’explique Antoine R., investisseur immobilier.

« Utiliser un prêt hypothécaire pour financer mon investissement a presque doublé mon rendement sur investissement. En plaçant seulement 20% de mise de départ, j’ai pu obtenir un ROI de 15% après la première année. »

Antoine R.

#9 – L’application rendement locatif

Voici le lien pour cette extension très utile de Google Chrome pour calculer en un clic le rendement locatif d’une annonce que vous avez trouvé sur internet

Cette application a été développée par une startup très en vue que vous pouvez découvrir ici

#10 –  Prenez une marge de manœuvre raisonnable

Si vous n’avez pas de locataires, et bien, c’est simple, vous n’avez pas de loyer !

Vous devez donc intégrer dans votre calcul de rendement locatif le fait de ne pas louer de temps en temps, cela vous permettra de ne pas avoir de mauvaise surprise et de devoir brader votre bien pour être sûr qu’il soit loué.

#11 – Divisez votre bien immobilier

C’est ce que font pas mal d’investisseurs immobiliers, en particulier dans les grandes villes.

Ils achètent un immeuble, ou une maison, et les découpent en plusieurs lots.

Bien évidemment, vous décuplez ainsi votre rentabilité, car au lieu de toucher un seul loyer, vous touchez plusieurs loyers.

Les travaux doivent bien évidemment être bien étudiés au préalable, pour que tout ceci soit bel et bien rentable

#12 – Augmentez votre loyer

Le loyer n’est pas du tout une donnée fixe, que vous devez absolument subir.

Pour pouvoir louer plus cher, et louer plus, vous pouvez :

• faire des travaux de décoration ou home staging pour que votre appartement soit très attractif pour les locataires potentiels et soit susceptible de déclencher un coup de cœur.
• C’est le fameux effet waouh que recherchent tous les propriétaires immobiliers locatifs, que ce soit en longue durée, u en courte durée.
• Vous pouvez également envisager des travaux plus importants, pour créer une pièce supplémentaire à votre appartement.
• Si vous avez un studio, vous pouvez créer un T2 et mettre en place une chambre séparée avec une simple cloison. Cela augmente très fortement la valeur de votre bien

Bien entendu, ces travaux ne doivent pas être trop coûteux, pompe pour ne pas grever la rentabilité globale

#13 – Pas de scénarios trop optimistes

Le pire des scénarios est souvent celui qui se réalise vraiment.

Vous devez absolument évacuer tous les scénarios positifs, et considérer que toutes vos charges vont évoluer inexorablement à la hausse, que vous aurez quelques périodes de vacances locatives.

Également ne pas trop surestimer le loyer potentiel.

Vous pouvez faire une estimation très fine du loyer maximum possible en publiant une annonce fictive sur le site du bon coin, c’est très utile pour votre investissement immobilier.

#14 – Faites et refaites les calculs de rentabilité vous-même

Ne vous laissez pas endormir par les scénarios trop optimistes et les calculs généreusement arrondis de l’ancien propriétaire, ou  l’agent immobilier.

Reprenez tous les chiffres calmement, minorez-les un peu, et regardez ce que donnera réellement votre rendement.

La méfiance est souvent bonne conseillère

#15 – Pensez toujours en rentabilité nette après impôt

Encore une fois, ne tombez pas dans le piège de flatter votre égo avec des rendements que vous n’obtiendrez jamais dans la réalité.

Vous devez absolument intégrer l’imposition de vos futurs loyers, dans votre calcul global.

Vous verrez, cela donne des surprises vraiment étonnantes…

Je vous invite donc à vous rendre à la rubrique suivante, qui parle de la location meublée, qui permet d’adoucir ou d’effacer l’imposition sur les loyers

#16 – Louez en meublé

Louer en meublé vous permet d’avoir un rendement net après impôt qui est exceptionnel.

En effet, avec le système d’amortissement, vous pouvez gommer la plupart, voire bien souvent la totalité de vos loyers

Passez vite au point suivant pour découvrir encore mieux !

Découvrez dans cet article complémentaire les détails du mécanisme magique de la fiscalité de la location meublée

#17 – Louez en courte durée

Au-delà de la location meublée classique, vous pouvez louer en courte durée, ce qui va développer encore une fois votre rentabilité et votre rendement.

Le fait de louer en saisonnier, rapporte deux à trois fois plus qu’un bien loué de manière classique.

Vous pouvez ainsi atteindre assez facilement des rendements de l’ordre de 20 à 30 %

Allez plus loin avec cet article sur la réglementation de la location courte durée

#18 – Intégrez dans votre perspective d’achat une possible plus-value

Vous devez toujours avoir en tête que vous allez revendre un jour. C’est la finalité de tout investissement immobilier.

C’est pourquoi, si nous reprenons l’exemple de Paris, il peut être parfois intéressant d’avoir un rendement plus faible pendant la durée de location du bien, mais de pouvoir envisager une plus-value importante et quasi certaine à la revente.

Tandis que si vous investissez dans une ville moyenne, vous n’êtes jamais garanti que les prix de l’immobilier augmenteront, ils peuvent même baisser.

#19 – Ne ratez pas votre premier investissement

C’est celui qui vous permettra de financer une partie des suivants, et surtout celui qui aura un impact psychologique fondamental.

Si votre premier investissement est très rentable et a un rendement locatif supérieur à la moyenne, vous allez prendre confiance en vous, en votre capacité, vous allez pouvoir multiplier les investissements rentables par la suite.

#20 – Suivez des Formations pour Investir

L’immobilier est un des piliers de d’enrichissement les plus puissants

Mais si vous pouvez gagner beaucoup d’argent avec l’immobilier, vous pouvez en perdre également beaucoup, c’est logique.

Vous devez donc parfaitement maîtriser ce que vous faites avant de commencer à investir.

C’est pourquoi nous conseillons de suivre une formation, que ce soit dans l’immobilier classique, tout en l’immobilier en location courte durée.

Vous pourrez inclure cette formation dans vos charges futures, mais aussi, et surtout, cela vous permettra d’éviter de faire des erreurs énormes, et de gagner beaucoup de temps plutôt que de faire des recherches par vous-même, qui ne seront jamais exhaustives

Demandez votre entretien gratuit à eldorado_immobilier@yahoo.fr

et accédez aux pages de formations de Eldorado Immobilier

#21 – Soyez contrarien

Un bon investisseur est souvent quelqu’un qui agit à l’inverse des autres.

Pour en savoir plus, vous pouvez jeter un coup d’œil sur cet article : investir en centre-ville : bonne idée ?

Actuellement, les centres-villes ne sont pas la priorité des investisseurs.

Peut-être devez-vous vous positionner sur ce type de bien, pour générer rentabilité et ensuite plus-values qui sont beaucoup plus importantes que les autres.

C’est un peu pareil que pour la bourse : il est coutume de dire que lorsque votre boulanger vous donne des conseils de bourse, c’est que le tuyau est défraîchi, et que cela va s’écrouler.

Cela a été le cas pour les bitcoins, qui sont montés en flèche, car tout le monde disait investir dessus, et bien entendu cela a créé une bulle, qui s’est dégonflée par la suite…

Les immobiliers locatifs les plus rentables

Les immobiliers locatifs rentables désignent des biens immobiliers générant un rendement élevé, supérieur aux frais engagés. 

Ce type d’investissement est recherché pour sa capacité à offrir un revenu passif stable et une appréciation du capital à long terme.

En 2023, le rendement locatif brut moyen en France était de 5,5 %, avec des variations importantes selon les régions.

Entrepôts : original, peu risqué et très Rentable

Investir dans un entrepôt peut être réellement avantageux, en termes de profits.

Il convient pourtant de bien noter que ce type d’investissement

relève presque d’une création d’entreprise.

Outre le placement financement, la gestion, le suivi et l’entretien de l’entrepôt impliquent un investissement personnel important.

Le prix d’un entrepôt est peu élevé par rapport à d’autres biens,

Ce qui présente toutefois l’avantage d’assurer une rentabilité à l’investisseur.

La particularité de ce type de placement réside dans le calcul du ratio rendement/emplacement.

Immobilier commercial

Les investissements dans l’immobilier commercial ont montré un rendement moyen de 7,5 % en 2022, supérieur à celui des biens résidentiels.

Il existe de nombreux types de locations de locaux commerciaux, notamment

• des espaces industriels,
• des commerces,
• des bureaux
• et même des places de parking.

On s’attend généralement à ce que l’investissement dans un espace commercial produise un rendement élevé, soit le meilleur investissement commercial.

Cela signifie que tout le processus sera plus facile, car les entreprises ont tendance à se soucier de leur image et gèrent donc correctement l’entretien de leur bien immobilier.

Selon Theresa M., une investisseuse prospère :

« Mes investissements dans l’immobilier commercial ont été extrêmement rentables. Les entreprises locataires respectent les biens et assurent des paiements ponctuels, ce qui simplifie grandement la gestion. »

Theresa M.

En outre, la plupart des entreprises ont tendance à payer le loyer à temps, car elles ne veulent pas perdre leurs locaux.

Si vous trouvez une opportunité d’investir dans un espace commercial dans une zone en plein essor, envisagez de saisir cette opportunité avant qu’il ne soit trop tard.

Immeubles locatifs résidentiels

Généralement, un chemin sûr à prendre, les location longue durée de locaux à usage d’habitation sont un investissement simple et rentable.

Si vous investissez dans un logement locatif, vous gagnerez de l’argent grâce au loyer mensuel que vous recevrez du locataire.

À long terme, cela peut rapporter beaucoup d’argent.

De plus, vous vous assurez un revenu régulier.

Toutefois, vous devez garder à l’esprit que votre bien immobilier devra être entretenu régulièrement pour conserver sa valeur.

Nancy L. souligne l’importance de l’entretien régulier :

« L’entretien régulier de mes immeubles locatifs résidentiels a non seulement préservé leur valeur, mais a également attiré des locataires de qualité qui respectent les lieux et paient leur loyer à temps. » 

Nancy L.

En outre, vous pourriez rencontrer des locataires qui ne paient pas à temps ou qui refusent de payer pour les dommages qu’ils ont causés et avoir de mauvaises surprises lors de l’état des lieux de sortie.

Il se peut également que vous ne puissiez pas louer le bien pendant un certain temps faute de locataires, ce que l’on appelle les vacances locatives.

Ce sont autant d’obstacles qui peuvent affecter le profit que vous tirez de cet investissement.

Si, pour une raison quelconque, vous décidez de vendre votre bien immobilier, vous en tirerez probablement une plus-value.

Si la plupart des biens immobiliers devraient voir leur valeur augmenter, il est préférable d’investir dans un secteur géographique qui présente un potentiel de croissance à peu près certain.

Cela vous garantira presque de pouvoir le louer en permanence et même de tirer profit de sa vente si vous décidez de le faire.

Achat – Rénovation – Revente

Acheté dans le but de le revendre, un bien immobilier en ruine ou dégradé n’est pas une tâche facile.

Ce bien est généralement en mauvais état lorsqu’il est acheté à un prix relativement bas.

L’investisseur le rénove alors et le vend avec un bénéfice.

Ce type d’investissement est un des meilleurs investissements rentables pour ceux qui cherchent à gagner de l’argent rapidement.

Michael W. décrit sa stratégie d’investissement rapide :

« La stratégie d’achat-rénovation-revente a été très lucrative pour moi. En trouvant des propriétés à bas prix et en les rénovant efficacement, j’ai pu réaliser des profits substantiels en peu de temps. »

Michael W.

C’est ce que l’on appelle un marchand de biens.

Toutefois, n’oubliez pas que ce type d’investissement nécessite des connaissances spécialisées en immobilier et un travail intensif.

Tout d’abord, vous devrez trouver un bien immobilier presque délabré qui présente un grand potentiel.

Ensuite, vous devrez trouver des solutions faciles et peu coûteuses qui augmenteront la valeur de la propriété.

Enfin, vous devrez commercialiser la propriété afin de tirer profit de la vente.

Parking ou box

Optez pour un parking ou box.

Ce type d’acquisition présente l’avantage de ne nécessiter qu’un faible investissement initial.

Ce type de propriété a été sélectionné dans des endroits très demandés, est facile à louer, nécessite peu d’entretien et constitue un premier investissement sans souci.

Investir dans une résidence services : les Ehpad

En optant pour la location d’une chambre médicalisée au sein d’un Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), vous bénéficiez d’un revenu régulier et durable pour plusieurs raisons :

• Exploitant comme locataire : Votre locataire est l’exploitant de l’Ehpad, qui est tenu de vous verser un loyer, que la chambre soit occupée ou non. Vous avez ainsi l’assurance de percevoir un loyer constant pendant toute la durée de location de votre bien.
• Risques locatifs minimes : Les risques de vacance sont réduits puisque les résidents sont généralement pris en charge, sans frais supplémentaires en plus du tarif journalier, grâce aux aides sociales.
• Prix élevés : En raison des services dédiés aux personnes âgées dépendantes tels que les repas, les activités de loisirs, les soins, etc., les tarifs pratiqués sont nettement supérieurs à ceux de l’immobilier traditionnel. Comptez environ 200 000 € pour une chambre de 25 à 30 mètres carrés avec services associés, offrant un rendement de 4 à 4,5 %.

Investir dans une résidence étudiante

Louer une chambre à un étudiant présente un rendement brut de 4 % à 4,5 %.

L’investissement immobilier dans un programme neuf destiné à la location étudiante requiert un investissement initial relativement abordable, à partir de 80 000 €.

Pour ce montant, l’investisseur acquiert généralement un studio entièrement équipé et prêt à être occupé par un étudiant. 

Le rendement locatif avoisine les 4,5 %, hors avantages fiscaux éventuels liés au statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Hôtellerie

L’hégémonie dans le secteur du tourisme confirme que la demande reste vigoureuse, ouvrant ainsi des perspectives d’investissement, notamment dans l’industrie hôtelière.

Traditionnellement, l’acquisition de biens immobiliers hôteliers était principalement réservée aux professionnels de ce secteur. 

Cependant, cette tendance évolue et s’ouvre désormais à un public plus large. 

Cette opportunité doit être saisie car elle offre des rendements positifs qui contrarient l’impact néfaste de l’inflation croissante. 

La croissance continue de ce secteur offre une certaine sécurité aux investisseurs.

De plus, le cadre juridique est favorable, notamment en termes de fiscalité grâce à la loi TEPA.

Les locations traditionnelles

Les locations traditionnelles représentent souvent un investissement plus judicieux pour de nombreux investisseurs immobiliers. 

Cette préférence s’explique par plusieurs facteurs clés. 

Tout d’abord, les locations traditionnelles offrent une stabilité à long terme, grâce à:

des contrats de bail plus longs, qui garantissent un flux de revenus régulier et prévisible. 

De plus, elles sont généralement moins sujettes aux fluctuations saisonnières ou aux tendances du marché, contrairement aux locations courte durée ou à des modèles plus novateurs. 

La vente en gros de biens immobiliers

Ce modèle d’investissement, axé sur l’achat et la revente rapide de propriétés à des acheteurs intéressés, offre un potentiel de profit significatif avec un engagement de capital relativement faible.

En agissant comme intermédiaire, l’investisseur tire avantage de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, souvent en peu de temps. 

Cette méthode permet non seulement une rotation rapide des investissements, mais limite également les risques associés à la possession à long terme, comme l’entretien et les fluctuations du marché. 

De plus, la vente en gros offre une excellente opportunité de diversifier un portefeuille d’investissement et d’acquérir une expérience précieuse dans la recherche et l’évaluation des propriétés.

Conclusion

Investir dans l’immobilier peut offrir une rentabilité élevée et stable, surtout avec une approche bien informée et stratégique.

Différents types d’investissements présentent chacun leurs propres avantages et défis.

Il est crucial de comprendre vos objectifs financiers et de choisir l’option qui maximise votre retour sur investissement tout en minimisant les risques.

La diversification et l’utilisation de stratégies adaptées à votre profil d’investisseur peuvent garantir une rentabilité immobilière optimale.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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