Une location saisonnière au Japon, aussi appelée « Minpaku, » est une location courte durée régie par des lois strictes.  Cette législation, conçue pour encadrer l’offre croissante de locations courtes durées, impose aux propriétaires des obligations précises concernant l’enregistrement et la communication d’informations aux clients. Les propriétaires doivent obtenir une licence et respecter des limites comme 180 jours de location par an. Les exigences varient selon les villes.

La loi Minpaku du Japon – synthèse

1. Il faut obtenir et afficher un numéro d’identification pour chaque annonce
2. Si le propriétaire n’habite pas sur place, il doit désigner un administrateur responsable.
3. Un minpaku (location saisonnière) ne peut être exploité que pendant 180 jours par an au maximum.
4. Il faut déclarer tous les deux mois au gouvernement les informations contenues dans registre des arrivées

Toute personne souhaitant se lancer dans une location courte durée au Japon doit obtenir une licence d’exploitation de minpaku (location courte durée type Airbnb)

Avec cette licence, les propriétaires de locations meublées courte durée reçoivent un numéro de notification qu’ils doivent afficher sur toute annonce pour leur location courte durée.

« J’ai séjourné dans plusieurs Airbnb à Kyoto et Tokyo, et j’ai toujours eu des expériences positives. Les hôtes étaient très professionnels et les propriétés étaient conformes aux normes locales. La loi Minpaku semble vraiment assurer un certain niveau de qualité. » – Laura, France.

Les propriétaires et gestionnaires de minpaku sont autorisés à louer des locations courte durée pour un maximum de 180 jours par an, avec certaines restrictions en fonction des quartiers et des villes.

Le permis de minpaku comporte diverses exigences et est un processus assez long à remplir pour obtenir un numéro d’identification.

Ce processus comprend :

• la réalisation de diverses inspections des bâtiments,
• le dépôt de divers formulaires et documents,
• et la désignation d’un administrateur externe qui sera disponible et responsable lorsque le propriétaire n’habite pas sur place.

Voici une petite videos que vous pouvez regarder : Concernant la Location saisonnière au Japon

Exigences générales pour un Minpaku :

• Un minimum de 3,3 mètres carrés d’espace dédié à chaque invité.
• Installation et vérification régulière des équipements d’éclairage d’urgence ainsi que des itinéraires d’évacuation affichés.
• Des informations sur l’utilisation de tout équipement dans une langue étrangère, ainsi que des informations en langue étrangère sur les moyens de transport et les numéros de téléphone d’urgence.
• Approbation des pompiers et équipement de sécurité incendie d’urgence régulièrement vérifié.
• Les déchets doivent être collectés auprès d’une entreprise de collecte de déchets industriels plutôt qu’auprès des services de collecte de déchets résidentiels.

• Les panneaux indiquant la destination du bâtiment doivent être affichés dans un endroit public et clairement visible sur la propriété.
• Préparez et tenez un carnet de bienvenue dans lequel sont consignées les informations relatives aux invités (le nom, la nationalité et le numéro de passeport doivent être indiqués) et les jours d’ouverture.
• Ces informations doivent être conservées pendant trois ans au maximum.

En 2023, plus de 30 000 hôtes ont enregistré leurs propriétés sur Airbnb au Japon, conformément à la loi Minpaku, ce qui représente une augmentation de 15% par rapport à 2022.

En plus de ces exigences, les exploitants de minpaku doivent confier à un administrateur privé spécialisé dans l’hébergement la supervision des besoins et de la gestion de l’espace d’hébergement si l’exploitant est absent alors que des locataires sont présents (conciergerie).

Bien que cela exclue les absences normales qui se produisent dans la vie quotidienne, telles que les sorties pour aller à ‘épicerie, si l’exploitant est absent pendant de longues périodes au cours de la journée en raison du travail ou pour d’autres raisons, il devra engager un administrateur.

Si un minpaku dépasse cinq chambres d’hébergement, une conciergerie est nécessaire, que l’exploitant soit absent ou présent.

De plus, si un exploitant de logement privé veut utiliser un service de gestion de propriété, il doit faire appel à un agent de logement privé enregistré et doit lui confier toutes les tâches de gestion clés de la propriété.

« En tant qu’hôte Airbnb au Japon depuis 2019, j’ai été surpris par le processus rigoureux d’enregistrement sous la loi Minpaku. Bien que cela prenne du temps, j’ai trouvé que cela apportait une certaine légitimité à mon annonce, et mes clients se sentaient en sécurité, sachant que ma propriété était légalement enregistrée. » – Noboru, Tokyo.

Collecter des informations sur les locations

Les exploitants ou les propriétaires doivent tenir un registre d’accueil contenant des informations sur tous les locataires.

Si le locataire est japonais, l’exploitant ou l’administrateur doit recueillir et conserver une photo du permis de conduire du locataire ou une autre pièce d’identité avec photo.

Si le locataire est étranger, une photo de son passeport doit être recueillie.

En même temps, l’identité du locataire (qu’il soit étranger ou japonais) doit être vérifiée et enregistrée sur une photo ou une vidéo à côté de sa pièce d’identité avec photo.

L’exploitant ou l’administrateur doit également recueillir et conserver

• les noms,
• dates de naissance,
• adresses,
• professions
• et dates d’hébergement

De tous les locataires.

En outre, si les locataires sont étrangers, leur nationalité et leur numéro de passeport doivent également être collectés.

En plus de la collecte d’informations sur les locataires, les exploitants ou les administrateurs de minpaku devront soumettre au gouverneur de la préfecture, le 15e jour

• de février,
• d’avril,
• de juin,
• d’août,
• d’octobre
• et de décembre,

Un rapport sur les informations relatives aux voyageurs des deux derniers mois.

Ce rapport doit contenir le nombre de jours passés à accueillir des locataires, le nombre de locataires actuels, le nombre total de locataires au cours des deux derniers mois et une ventilation du nombre de locataires par nationalité.

Toutes les informations relatives aux voyageurs doivent être conservées sur place pendant trois ans et peuvent être stockées numériquement à l’aide de services en ligne.

Enfin, les opérateurs ou les administrateurs doivent être prêts à fournir toutes les informations sur les voyageurs si la police ou le gouvernement le leur demande.

Selon une étude de 2024, le coût moyen d’un appartement d’une pièce à Tokyo est d’environ 800€ par mois, tandis qu’à Osaka, il est d’environ 600€.

Documents nécessaires à un Minpaku :

Afin de recevoir et de déposer certains des documents nécessaires à la demande de minpaku, vous devez être en possession d’une carte de résident que vous pouvez obtenir auprès de votre municipalité locale.

Si vous êtes un étranger vivant au Japon, une carte de résidence vous aura été remise lors de votre installation au Japon.

1. Certificat d’identification (preuve de l’absence de faillite)
2. Si vous êtes un étranger, vous devez obtenir ce document auprès de votre ambassade au Japon, ainsi qu’une copie traduite du document en japonais.
3. Certificat de non-enregistrement (preuve d’un bon jugement)
4. Preuve de la propriété du terrain ou accord de sous-location du propriétaire si le demandeur est actuellement locataire
5. Lettre d’approbation de la copropriété de votre immeuble
6. Plans de votre hébergement
7. Document d’information pour les résidents voisins
8. Formulaire d’information Minpaku
9. Engagement écrit (preuve de non-implication dans la criminalité organisée)
10. Consultation et certificat de la caserne de pompiers locale
11. Déclaration au maire de la circonscription
12. Flyer ou photocopie de votre annonce
13. Plaque ou signe indiquant votre activité de minpaku
14. Copie de la convention avec l’administrateur du logement privé – conciergerie (le cas échéant)

« Acheter un bien immobilier au Japon en tant qu’étranger a été plus facile que je ne le pensais. Le processus est transparent, et tant que vous suivez les règles, comme la notification à la Banque du Japon, il n’y a pas de souci. Je suis très satisfait de mon investissement. » – Michael, Australie.

Le site web du gouvernement japonais Minpaku propose des versions japonaise et anglaise du site où vous pouvez vous informer sur les conditions à remplir pour démarrer une opération d’hébergement privé.

Malheureusement, le site anglais se limite à fournir des informations générales, et vous ne pouvez vous connecter et demander votre numéro de notification que par le biais du site japonais.

Restrictions des locations courte durée propres à chaque ville du Japon

Ces restrictions peuvent aller de la possibilité de n’accueillir des invités que le week-end et les jours fériés à l’interdiction pure et simple d’un quartier résidentiel entier.

• À Ota-ku, à Tokyo, aucun minpaku ou hôtel n’est autorisé à fonctionner dans les quartiers résidentiels.
• À Nakano-ku, à Tokyo, les minpaku des zones résidentielles ne peuvent fonctionner que les week-ends et les jours fériés, à quelques exceptions près près des gares ou dans les zones où il y a peu d’hôtels.
• Chuo-ku à Tokyo a totalement interdit la location en semaine.
• Dans les quartiers résidentiels de Kyoto, on ne peut faire fonctionner un minpaku que du 15 janvier au 15 mars. Pour les hôtes ne résidant pas sur la propriété, un gardien doit être posté dans les 10 minutes qui suivent la propriété.
• Dans les quartiers résidentiels de Shinjuku-ku, Nerima-ku et Bunkyo-ku à Tokyo, et de Yokohama City à Kanagawa, les minpaku ne sont autorisés à fonctionner que les week-ends et les jours fériés, avec des règles supplémentaires selon que le propriétaire est sur place ou non.
• Dans les zones résidentielles de Shibuya, les minpaku ne sont autorisés que pendant les vacances scolaires (à quelques exceptions près), afin que les enfants ne rencontrent pas d’étrangers sur le chemin de l’école.

N’oubliez pas de vous renseigner sur le règlement de votre district, car il se peut qu’il ait modifié ses restrictions depuis la rédaction du présent document.

En parlant de location: Trouvez ici: Comment obtenir plus de réservations pour votre location de vacances au ski ou à la montagne ?

Les différentes licences pour créer des locations courte durée au Japon

• Licence Minpaku
• Permis d’exploitation de petits hôtels
• Certification des zones spéciales

En plus de la licence de minpaku, vous pouvez choisir d’obtenir des certifications supplémentaires ou d’autres permis d’affaires en fonction du lieu et de l’ampleur de votre création de location courte durée.

Loi sur les gîtes et les hôtels

L’enregistrement en tant qu’hôtel ou auberge comporte des exigences supplémentaires auxquelles il faut satisfaire, mais il permet une activité illimitée tout au long de l’année, contrairement à la limite de 180 jours du minpaku.

Certification des zones spéciales

Si vous vous trouvez dans une zone spéciale déclarée par le gouvernement, un endroit important en raison d’une activité touristique plus importante, vous pouvez alors choisir d’obtenir la certification d’hébergement privé en zone spéciale (connue sous le nom de Tokku Minpaku).

Bien que la procédure soit en grande partie similaire à celle du permis standard de minpaku, comme la consultation de la division de la santé environnementale de votre quartier, le respect des règles de sécurité incendie, la notification des voisins et la réalisation d’une enquête sur le terrain, la certification tokku minpaku présente quelques différences en termes d’exigences et de limites.

Pour exploiter un logement certifié à courte durée, votre propriété devra avoir un minimum de 25 mètres carrés d’espace dédié à chaque invité.

Utilisation d’un outil de gestion administrative

Comme la réglementation japonaise en matière de location courte durée est assez complexe et implique toute une série de formalités administratives et de processus bureaucratiques, les écrivains publics locaux (scrivener administratif) ont commencé à gagner en popularité ces derniers temps.

Au Japon, un scrivener administratif est une profession juridique qui fournit des conseils juridiques, rédige des documents et dépose des licences et des permis gouvernementaux.

Certaines entreprises ont même commencé à se spécialiser en guidant spécifiquement les clients à travers les exigences et l’enregistrement nécessaires pour débuter une activité de location saisonnière.

Cela dit, l’embauche d’un scrivener administratif peut être assez coûteuse, et ces entreprises ne proposent généralement leurs services qu’en japonais.

Vous pouvez également rechercher un agent immobilier qui pourrait vous aider à préparer votre propriété et vous guider dans les exigences de la loi Minpaku.

Bonus: Sécurité de votre Location Saisonnière : 5 astuces

Upselling et Location Saisonnière : 8 Exemples et Astuces Rentables

Conclusion

La location saisonnière au Japon, bien que rigoureusement réglementée, offre de nombreuses opportunités pour les propriétaires et les voyageurs.

En respectant les exigences de la loi Minpaku et en vous informant sur les spécificités locales, vous pouvez naviguer en toute sécurité dans le marché japonais des locations courtes durées.

Que vous envisagiez de louer une propriété ou de séjourner dans un Airbnb, assurez-vous de bien comprendre les règles en vigueur pour profiter pleinement de votre expérience au Japon.

En prenant en compte les aspects légaux, les coûts, et les meilleures pratiques, vous pourrez maximiser vos chances de succès dans ce marché en pleine expansion.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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