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Certains loyers sont soumis à la TVA à des taux variés, et d’autres loyers bénéficient d’une exonération.
C’est une sacrée prise de tête pour la plupart des propriétaires et souvent une source d’angoisse ou d’incertitude.
Les loyers d’habitation sont généralement exonérés de TVA, sauf pour les résidences de tourisme et parkings selon l’article 261 D du CGI. Les loyers commerciaux sont soumis à 20 % avec option de récupération.
Voici un tableau synthétique des différentes situations possibles en locations immobilières pour gérer sans stress la comptabilité de votre patrimoine immobilier.
Une fois que vous aurez vu en un coup d’œil comme vous situer, vous êtes libre de poursuivre la lecture pour tous les détails dont vous avez besoin.
| Loyer issu de … | TVA ou pas TVA (et quel taux ?) |
| Location meublée à l’année | Exonération de TVA |
| Location vide ou nue à l’année | Exonération de TVA (possibilité de TVA en option) |
| Location de meublé touristique (classé ou non) classique (type Airbnb) | Exonération de TVA |
| Location de parking seul | TVA si loyer annuel > 34 900€ (franchise de base) |
| Location de parking en même temps qu’une location d’appartement ou maison | Exonération de TVA |
| Location de meublé de tourisme avec prestations de parahôtellerie ( petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge et accueil des locataires) | TVA taux réduit de 10% |
| Hôtels classés | TVA taux réduit de 10% |
| Location meublée dans résidences de tourisme classées, EHPAD, résidence étudiante | TVA taux réduit de 10% et 5,5% pour un EHPAD |
| Location d’un local commercial | TVA à 20% |
| Sous location saisonnière via un contrat de location commercial | TVA taux réduit de 10% |
| Location d’une salle des fêtes | TVA à 20% |
| SCI, SARL, SAS (location à usage d’habitation) | Exonération de TVA |
| Campings, hôtels de plein air, terrains aménagés | TVA taux réduit de 10% |
| Sous location professionnelle | TVA 20% |
Tableau : Les différents taux de TVA sur les loyers en fonction de l’activité exercée (source BOFIP)
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La TVA est-elle facturée sur le loyer ?
En matière de location immobilière à usage commercial ou professionnel, le taux de TVA appliqué est de 20 %.
Le propriétaire peut opter pour l’une des deux taxes à appliquer : la TVA (à 20%) ou la CRL ( Contribution sur les Revenus Locatifs ) d’un montant de 2,5%.
La TVA peut être récupérée (totalement ou partiellement) par le locataire dans le cadre normal de son activité et s’il utilise l’immeuble dans le cadre d’une activité assujettie à la TVA.
La CRL (Contribution sur les revenus locatifs) n’est pas récupérable mais constitue une dépense fiscalement déductible.
Concernant les locations commerciales, en règle générale les biens faisant l’objet d’un bail commercial sont susceptibles d’être taxés au titre de la TVA.
En matière de location immobilière à usage commercial ou professionnel, le taux de TVA appliqué est de 20 %.
« Grâce à la connaissance approfondie que j’ai acquise en lisant votre article sur la TVA sur le loyer, j’ai pu économiser considérablement sur mes charges locatives. Maintenant je peux réinvestir ces économies dans le développement de mon entreprise. Votre contenu est inestimable ! »
Géraldine M., commerçante
Quel est l’intérêt de soumettre un loyer à la TVA ?
L’intérêt de soumettre le loyer à la TVA est double:
Le propriétaire peut déduire la TVA sur les travaux et autres fournitures dans le bien immobilier, et le locataire peut lui aussi récupérer la TVA, étant donné qu’il exerce une activité commerciale.
Cette option doit figurer expressément dans le bail commercial et est irréversible pendant 9 ans (elle peut être dénoncée à partir de la 9ème année).
En effet, cette prestation est par nature en principe exonérée de TVA.
Le taux de TVA qui s’applique alors sur le loyer est de 20%.
Ce principe assujettissement en option à la TVA est valable, que le propriétaire loue en nom propre ou via une société, comme une SCI par exemple.
« J’ai utilisé vos conseils sur la TVA sur le loyer pour optimiser mes revenus locatifs. Grâce à ces informations précieuses, j’ai pu augmenter mes marges bénéficiaires et prendre des décisions éclairées pour mes investissements immobiliers. Votre expertise est inestimable pour moi ! »
Martin B., entrepreneur immobilier
Comment calculer la TVA sur les loyers ?
La TVA sur les loyers des locations saisonnières peut varier en fonction de la catégorie de la location et des réglementations en vigueur dans votre région ou pays.
Pour calculer la TVA sur les loyers de votre location saisonnière, vous devez d’abord déterminer le taux de TVA applicable à votre situation.
Par exemple, pour les locations saisonnières meublées, le taux de TVA applicable est généralement de 10%.
Ensuite, vous pouvez calculer la TVA en multipliant le taux de TVA par le montant du loyer hors taxes.
Par exemple, si le loyer hors taxes est de 1 000€ et que le taux de TVA applicable est de 10%, alors la TVA sur les loyers serait de 100€.
Ayant travaillé avec de nombreux propriétaires et investisseurs, il partage son expérience : « La question de la TVA sur le loyer est complexe, mais elle peut être un véritable avantage pour les propriétaires assujettis. Il est crucial de comprendre les règles et les exemptions pour optimiser vos revenus locatifs. »
Pierre L., fiscaliste chevronné et consultant en immobilier
Il est important de se renseigner sur les taux de TVA applicables à votre situation et de tenir compte de ces coûts lors de la fixation du prix de votre location saisonnière.
TVA et hôtels (et parahôtellerie)
Les hôtels et les meublés de tourisme avec prestations de para-hôtellerie sont soumis à un taux de TVA réduit à 10% ( article 279 du CGI, Code Général des Impôts).
Toutefois, la jurisprudence précise qu’un loyer d’hôtel peut être soumis à une TVA de 20% dans le cas du loyer du bail commercial concernant un ensemble immobilier avec restaurant + hôtel et qu’il n’y a pas de précision sur la distinction du taux de TVA dans le bail commercial ( Arrêt du Conseil d’Etat du 28 novembre 2018, n°413526).
Le taux de taxe sur la valeur ajoutée doit donc être par prudence indiqué au niveau du loyer du bail commercial, par exemple dans la clause de révision du loyer, ne serait-ce que pour récupérer sereinement la part de la taxe sur la valeur ajoutée -TVA- dans le loyer d’une location à usage d’hôtel, sans être taxé d’optimisation fiscale du fait de l’exercice de plusieurs activités commerciales dans le même immeuble.
La SCI est elle soumise à la TVA ? (conditions)
Concernant l’assujettissement d’une SCI à la TVA, Société Civile Immobilière, le plus important est de distinguer le type de location et si le bien immobilier loué est aménagé ou non (location de locaux équipés ou non), et si le bien est loué à usage d’habitation ou pas.
Une SCI qui loue un bien immobilier à usage d’habitation est exonérée de TVA, de même si elle loue un local professionnel vide. Si la SCI loue une location professionnelle aménagée, elle est assujettie à la TVA à un taux de 20%.
Ainsi, ce que vous devez retenir, c’est bien qu’une SCI soit une Société, elle n’est pas soumise à la TVA dans la plupart des cas, car son régime fiscal est rapproché de celui d’un bailleur en nom propre qui loue un appartement à usage d’habitation, locaux nus ou meublés.
A l’inverse, mais dans la même logique, dans le cadre de la location d’un meublé de tourisme avec des prestations de para hôtellerie (prestations d’hébergement personnalisées), la Société Civile Immobilière sera assimilée à un hôtel, et les loyers perçus seront donc soumis à la TVA à taux réduit des hôtels.
De même, si une SCI loue un local destiné à une activité professionnelle, la Société Civile Immobilière est assimilée à une société commerciale et les loyers sont là encore soumis à la TVA de 20% qui s’applique aux commerces.
Si la SCI loue des locaux nus à un locataire qui a une activité commerciale (donc à usage professionnel), c’est le locataire qui apporte toute la plus value avec ses activités économiques, et donc le loyer vide qui rémunère la Société Civile Immobilière n’est pas soumis à la TVA.
C’est ce que vous trouvez résumé dans le tableau de synthèse ci-dessus.
Comment éviter de payer la TVA sur les loyers ?
Si vous êtes propriétaire d’une location saisonnière, vous pouvez éviter de payer la TVA sur les loyers en utilisant différentes stratégies.
Par exemple, si vous louez votre résidence principale pour une courte période, vous n’aurez pas à payer la TVA.
Il en va de même pour les locations saisonnières non professionnelles, qui peuvent bénéficier d’une exonération de TVA si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil.
Une autre stratégie consiste à louer votre location saisonnière en tant que prestataire de service et non en tant que bailleur.
Cela signifie que vous facturez des services supplémentaires, tels que le ménage ou les draps, plutôt que le loyer lui-même, ce qui peut vous permettre d’éviter la TVA sur les loyers.
Il est important de se renseigner sur les différentes stratégies disponibles dans votre région ou pays et de choisir celle qui convient le mieux à votre situation pour économiser de l’argent sur vos loyers.
Sous location : assujetti à la TVA ou pas ?
Ce type de locations immobilières est en plein développement et les risques juridiques pris par certains sont tout simplement énormes, par méconnaissance des règles fiscales.
Le principe fiscal reste le même que celui expliqué plus haut pour les SCI.
C’est l’usage que vous faites du bien sous loué et le bail qui vous lie (bail commercial ou bail d’habitation) qui déterminera l’assujettissement ou non à la TVA (les loyers des baux commerciaux sont assujettis).
En effet, en fonction du mode de sous location que vous avez choisi, le statut juridique peut être très différent (sous location via un bail d’habitation ou un bail professionnel).
Quelles locations saisonnières sont soumises à la TVA ?
Si vous êtes propriétaire d’une location saisonnière, il est important de savoir si elle est soumise à la TVA.
Les locations saisonnières soumises à la TVA incluent les chambres d’hôtes, les gîtes, les meublés de tourisme, les villas, les appartements meublés et les maisons d’hôtes.
Cependant, il y a des exceptions.
Par exemple, les locations saisonnières qui sont la résidence principale du propriétaire et les locations saisonnières non professionnelles sont généralement exemptées de la TVA.
Il est important de se renseigner sur la réglementation en vigueur dans votre région ou pays pour déterminer si vous devez payer la TVA sur vos loyers.
Comment déclarer la TVA sur les loyers ?
La déclaration de TVA se fait ensuite normalement, via votre expert comptable, et vous pouvez récupérer la TVA, comme le fait une entreprise.
Le recours à un expert comptable est peu onéreux car les frais sont déductibles des revenus et surtout, le sujet est suffisamment complexe pour redouter tout contrôle fiscal !
Pour aller plus loin sur la gestion de la TVA, cet article très complet vous aidera beaucoup : 9 choses à savoir absolument sur la TVA et activités de location de logement meublé.
Et rejoignez la communauté des propriétaires indépendants, Cercle Privé, La crème de la crème des propriétaires.
Conclusion
Les locations à caractère civil, comme les locations meublées ou locales nues, bénéficient généralement d’une exonération de TVA, tandis que les activités commerciales, telles que la para-hôtellerie et l’hôtellerie, sont soumises à la TVA, avec des taux variant entre 10 % et 20 %.
Il est essentiel pour les propriétaires de bien comprendre ces distinctions pour éviter les erreurs coûteuses et optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier.
De plus, opter pour l’assujettissement à la TVA peut offrir des avantages fiscaux importants, comme la déduction de la TVA sur les travaux et fournitures, ce qui peut rendre cette option attrayante pour les investissements immobiliers commerciaux.
En comprenant les règles et exemptions spécifiques à leur situation, les propriétaires peuvent prendre des décisions éclairées, maximiser leurs revenus locatifs et éviter les pièges fiscaux.
Pour une gestion encore plus optimisée, l’accompagnement d’un expert comptable est fortement recommandé.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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FAQ :
Quel est le taux de TVA sur les loyers ?
- Un loyer perçu par une activité à caractère civil (d’une location meublée ou locaux nus) n’est pas soumis à la TVA, tandis qu’un loyer issu d’une activité commerciale (para-hôtellerie, hôtellerie, commerce) est soumis à la TVA à un taux entre 10% et 20%.
Quelle TVA pour un loyer commercial ?
- Le taux de TVA normal s’applique, à 20%.
- Des exceptions existent et sont décrites simplement dans cet article.
Est-ce que le loyer est taxable ?
- Cela dépend du type de location réalisée.
- Tous les cas de figure sont présentés simplement dans le tableau de synthèse de cet article.
Comment récupérer la TVA avec une SCI ?
- Une SCI qui loue un bien immobilier à usage d’habitation est exonérée de TVA, de même si elle loue à usage professionnel vide. Si la SCI loue un location professionnel aménagé, elle est assujettie à la TVA à un taux de 20%.
- Le propriétaire peut déduire la TVA sur les travaux et autres fournitures dans le bien immobilier, et le locataire peut lui utiliser la TVA déductible, étant donné qu’il s’attelle à l’exploitation d’un actif commercial.
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Bonjour,
J’ai monté ma société il y a 1 an (SASU).
Ma société est assujetti à la TVA.
Je loue actuellement un local commercial pour mon activité. Lorsque j’ai pris le local il était en très mauvais état. J’ai dû effectuer de nombreux travaux avant de pouvoir ouvrir mon magasin.
Lors de la signature du bail, le propriétaire m’a indiqué que le loyer du local n’était pas soumis à la TVA. Je paye donc mon loyer HT (sans TVA).
Aujourd’hui mon expert-comptable me contacte afin que je lui fournisse une quittance de loyer et m’indique qu’il trouve très surprenant que je paye mon loyer HT.
Selon ce qu’il m’indique mon loyer aurait dû être : loyer HT + 20% de TVA (que j’aurais récupérée par la suite).
Ma question est : est-ce que le fait que je sois assujetti à la TVA m’oblige également à régler la TVA sur mon loyer ? (Ce qui n’est pas le cas aujourd’hui).
Est-ce que je risque d’avoir des problèmes avec l’administration fiscale du fait que je paye mes loyer HT ?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
Cordialement,
Bonjour Sophie
Merci pour votre message et pour votre intérêt.
En effet par parallélisme des formes il semble logique que votre loyer soit soumis à TVA.
Demandez déjà à votre propriétaire ses arguments il a peut être une optimisation fiscale intéressante en tête
A très vite
Bonjour, je suis propriétaire d’appartement type résidence avec services en LMP puis en LMNP. J’ai récupéré la TVA à l’achat, en contrepartie je verse au fisc la TVA (10%) sur mes loyers. Question : je suis dans la vingtième année de propriété, je suis exonéré de la TVA à la revente mais est-ce que je suis également exonéré du versement de la TVA sur mes loyers, auquel cas je déclarerai mes loyers TTC (au lieu de HT) dans mes revenus.
Bonjour Pierre,
Du coup si location d’un logement vide, et non assujétit à la TVA, peut-on récupérer la TVA sur des services et des travaux? Si oui comment?
bonjour j’ai une question sur la création d’une aire de repos cc, exploitant agricole fiscalité au réel dois je faire une facture pour chaque nuitée et dois je inclure de la TVA à 10% ?
Bonjour a priori non, mais sous quel régime fiscal êtes vous pour cette activité,?
Bien cordialement
Bonjour,
Merci pour cet article.
Un professionnel hôtel ou résidence-services qui exerce une activité dont le taux des prestations essentiels (loyer chambres) est de 10% (art. 279 CGI) est lui-même locataire.
Son bailleur doit donc facturer avec une TVA à 10% ? Je ne parviens pas à retrouver l’article qui indique ceci. La réponse doit se trouver dans votre paragraphe « Sous location : assujetti à la TVA ou pas ? » mais je n’arrive pas à trancher.
Je vous remercie
Bonjour Hugo,
merci pour votre message.
Il faudrait que j’en sache un peu plus sur votre situation pour pouvoir répondre
A très vite
Bonjour,
Nous sommes des touts petits propriétaires d’un studio loué en LMNP dans une résidence étudiante.
J’ai activé mon espace professionnel sur impots.gouv, et je veux aller reverser la TVA que j’ai perçu dans les loyers, je vais donc dans « déclarer la TVA », mais je ne trouve pas dans quel case je dois mettre le montant de mes loyers sur le formulaire 3310 CA3, pourriez vous m’éclairer svp?
d’avance merci
Bonjour etes vous certain d’être assujetti à la TVA ? Bien à vous
pour répondre a votre réponse activitée principale est agriculture
ok 🙂
vous pouvez voir avec votre expert comptable pour bénéficier d’un abattement de 87%
vous me tenez au courant ?
A très vite
BONJOUR
SI UNE SCEA A LA TVA SOUS LOUE DU BATI EN BAIL HABITATION PRINCIPALE EN NU TVA OU PAS
NON PAS DU TOUT premier contact
BONJOUR
SI UNE SCEA A LA TVA SOUS LOUE DU BATI EN BAIL HABITATION PRINCIPALE EN NU TVA OU PAS
Bonjour
la TVA s’applique aux entreprises…
A très vite
Bonjour,
Au final, pour de la sous-location d’appartement en LCD via une société, quel type de bail faut t’il utiliser pour être exonéré de la TVA ?
Bonjour
le bail n’a rien à voir avec la TVA
c’est l’activité réalisée qui compte
Bien à vous
Merci pour votre réponse et pour tous vos posts très pertinents
Avec plaisir !
A très vite
Merci pour ce retour
Bonjour Pierre,
Est-ce que si je loue des biens en meublé type airb’n’b avec une SASU (en projet), je suis exonéré de TVA quelque soit le CA ou y a-t-il un plafond de chiffre d’affaire à ne pas dépasser ?
Bonjour Eric,
Merci pour votre message.
C’est le type d’activité qui décide si vous êtes ou non redevable de la TVA (considérons que le statut de la micro entreprise est une exception)
Donc en effet, vous ne serez pas soumis à la TVA
A très vite