Lors d’un dégât des eaux, l’expert a recalculé les pièces principales de mon appartement, augmentant mon assurance de 15%. Frustrant, non ?

Comment sont réellement comptées ces pièces ? Après avoir interviewé des experts, voici les définitions essentielles pour comprendre et éviter de mauvaises surprises. Découvrez les clés dans cet article.

Comment calculer le nombre de pièces principales pour votre assurance habitation ? Pour les assurances, une pièce de surface supérieure à 30m² compte pour 2 pièces principales. Une pièce de plus de 9m² compte pour une pièce principale et les pièces annexes ne comptent pas. Cela peut varier en fonction des assurances.

Combien de pièces déclarer aux impôts ? Toute pièce supérieure à 9m². Les pièces dont la surface fait plus de 30m² comptent fiscalement pour 2 pièces.

Quelles sont les pièces principales ?

Pour décompter le nombre de pièces dans un logement , la plupart du temps on fait appel à deux classifications : la fonction (F) ou le type (T), auxquelles il faut ajouter le nombre des pièces principales.

On parlera ainsi d’un F2 ou d’un T2, par exemple.

Il n’y a pas (ou plus) de différences entre un F3 et un T3, soit deux logements composés de trois pièces principales.

D’ailleurs le Code de la Construction et de l’habitation rejoint cette idée en délimitant les pièces principales dans son article R*111-1-1: « Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances. »

La définition du Code de la construction et de l’habitation réduit donc les pièces principales à des pièces où dormir et où séjourner.

Voici un témoignage d’un propriétaire en France qui a dû recalculer le nombre de pièces de son logement pour son assurance habitation

: « Lorsque j’ai réaménagé mon sous-sol, mon assureur m’a informé que cela pourrait être compté comme une pièce principale. Finalement, cela a augmenté ma prime d’assurance de 20%. Je conseille vivement de vérifier les critères spécifiques de votre assureur avant d’entamer des travaux. »

Levy

Les caractéristiques d’une PP (pièce principale)

Dans son Paragraphe 2, le Décret n°2005-69 du 31/01/05 apporte plus de précisions sur les « Normes » que doivent revêtir les pièces principales notamment sur :

• La dimension qui rejoint quelque peu la définition d’un logement décent : « La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 mètres carrés au moins ; aucune de ces pièces n’ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés.
  La hauteur sous-plafond d’une pièce principale est au moins égale à 2,30 mètres pour une surface au moins égale à 7 mètres carrés. »
• L’ouverture et la ventilation : « Toutes les pièces principales des logements sont pourvues d’ouvertures donnant à l’air libre. »

Un T5 ou un F5 aurait donc 5 pièces principales. Les 5 pièces peuvent être 4 chambres de plus de 9m² et 1 salon, un double salon et 3 chambres. Les pièces annexes comme la cuisine et les salles de bains sont comptées à part.

Définition d’une pièce principale pour une assurance

Cela varie en fonction des assurances, mais d’une manière générale toute pièce dont la surface est supérieure à 7m² est comptée comme une pièce principale et les pièces d’une surface supérieure à 20 à 30 m² comptent comme deux pièces distinctes. C’est pour cela que l’on parle de double salon ou double séjour.
C’est une manière artificielle d’augmenter les montants des assurances, mais qui est adaptée par plupart des assureurs. Il est donc difficile de passer outre…

Par suite : Quelles pièces à déclarer pour votre assurance habitation ? Classiquement, les assurances habitation ne retiennent pas la notion de pièce principale et comptabilisent toutes les pièces d’une maison d’une surface supérieure à 7m². Les pièces de plus de 20 à 30 m² sont comptées comme deux pièces pour l’assurance.

C’est en suivant ces principes que vous pouvez déclarer une surface habitable à une assurance habitation sur des bases de compréhension et de calcul commune avec votre assureur.

Un autre témoignage d’un propriétaire qui a rencontré des difficultés lors de la déclaration de son logement pour les impôts.

: « J’ai eu des difficultés à comprendre comment déclarer correctement les pièces de mon logement pour les impôts. Après plusieurs appels à l’administration fiscale, j’ai appris que seules les pièces à vivre de plus de 9 m² sont comptées, ce qui a réduit ma taxe d’habitation. »

Carole

Définition d’une pièce habitable

Une pièce habitable est une pièce d’une surface minimum de 9m² avec 1,80m de hauteur, ou 33 m3 de volume, au sens du code de la construction et de l’habitation dans son article R.111-2

La notion de pièce habitable est donc encore quelque chose de complètement différent et distinct.

En France, environ 34 millions de propriétaires doivent déclarer le nombre de pièces de leur logement dans le cadre des nouvelles obligations fiscales.

Quelles pièces ne comptent pas comme pièces principales ?

La règle parait simple : si une pièce fait plus de 9 m2 de surface et que la hauteur sous-plafond est de plus ou égale à 1,8m ; qu’il ait une ouverture donnant à l’air libre, on est en face d’une PP – sont exclues tout de même :

• Les pièces de service ;
• Et les pièces d’eau

Ce témoignage montre l’importance de bien comprendre le calcul des pièces lors de la souscription d’une assurance.

: « Au moment de souscrire une assurance pour ma résidence secondaire en France, j’ai réalisé que chaque pièce principale devait être déclarée avec précision. Cela a permis d’éviter des litiges potentiels avec l’assureur en cas de sinistre. »

Sandie

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Une augmentation de la surface habitable d’une pièce principale de plus de 30 m² peut entraîner une hausse de la prime d’assurance de 20% ou plus

En version studio.

ou la Elorado Box en version maison :

Cas particuliers : ces pièces comptent ou pas en pièces principales ?

L’agencement des maisons et logements varient d’une époque à une autre et on peut, dans beaucoup de cas, être en face de pièces « spéciales » qu’il faudra définir comme « principale ou non ».

La mezzanine 

La Loi Carrez prévaut ici : si elle fait plus de 9m2 et a une hauteur sous plafond de 1,8m elle fait partie des PP sinon il vaut mieux ne pas la compter en PP.

Toutefois, vous pouvez mentionner dans votre annonce qu’elle existe et vous avez l’obligation de la déclarer à votre assureur.

Le double séjour 

Un double séjour est décompté comme une PP dès lors que la superficie totale dépasse les 30 m2 ; s’il fait plus de 80 m2, vous pouvez même le compter en 3 PP.

La véranda 

La véranda est un peu spéciale.

Depuis quelques années on voit en elle une extension formidable de la surface habitable et de créer une pièce nouvelle. Mais la règle est simple : si une véranda est « habitable » en toute saison ; pensez au chauffage et cloisonnement ; elle est une PP.

Les pièces en enfilade

Très présentes dans les constructions des années 30 à 60, les pièces en enfilade sont ces pièces qui ne sont accessibles qu’en passant par une autre pièce : elles se communiquent entre elles sans couloir.

Si elles répondent aux normes dimensionnelles des pièces habitables, elles sont décomptées en PP.

Les pièces aveugle

Les pièces aveugle sont les pièces sans ouverture : pas de fenêtres. Si on s’en tient Décret n°2005-69 du 31/01/05 elles ne sont pas des PP, mais dans la réalité elles sont bel est bien comptées comme étant principales dès lors qu’elles remplissent les normes dimensionnelles.

Les pièces à usage mixte

Pour les pièces à usage mixte, seule la destination principale de la pièce est retenue.

• Une chambre avec un dressing ; seule la chambre sera comptée en PP ;
• Un salon avec une cuisine américaine (ouverte) comptera comme un salon ;
• Une chambre avec une salle d’eau sera une chambre

Pour toutes ces pièces spéciales, nous vous conseillons de mentionner leurs caractéristiques dans vos annonces ou vos déclarations.

Le cas particulier de la cuisine ouverte

Pour une assurance habitation, une cuisine ouverte fait partie du salon et donc devient une pièce principale… alors qu’elle ne l’est pas officiellement.

Cela augmente d’autant le montant de la cotisation d’assurance.

C’est le cas qui donne lieu au plus de contentieux entre assuré et assureur.

Risques juridiques en cas de mauvais compte des pièces

Autres la déception de vos acheteurs potentiels (si vous mettez votre logement en vente), vos clients (si vous êtes un loueur) ; le plus grand risque que vous encourez est de ne pas être indemnisé par votre assureur en cas de sinistre ou de ne pas être suffisamment indemnisé.

Si vous apportez des changements dans l’aménagement de votre logement, nous vous conseillons vivement d’en faire part à votre assureur.

Calcul de la surface habitable pour les impôts

Il s’agit de la surface déclarée dans les documents d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable), qui comprend la surface de plancher moins les éléments non utilisables directement pour l’habitant (murs, hauteurs sous plafond inférieure à 1,80m, balcon, bac de douche…)

Trouver ici : Le salon et la salle à manger : des pièces essentielles pour convertir

Conclusion :

En conclusion, comprendre comment les pièces de votre logement sont comptabilisées est essentiel pour éviter des augmentations inattendues de votre assurance habitation et des impôts.

En appliquant les critères corrects et en déclarant précisément chaque pièce, vous vous assurez de respecter les exigences légales tout en optimisant vos coûts.

Soyez vigilant lors de toute modification de votre logement et informez toujours votre assureur pour éviter des litiges futurs.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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