Vous venez de calculer vos revenus Airbnb de l’année et le total vous fait légèrement transpirer ? Vous vous demandez quand bascule-t-on en LMP ?

Pas de panique. Vous êtes au bon endroit.

Le passage du statut LMNP au LMP repose sur 2 conditions cumulatives : encaisser plus de 23 000 € de recettes annuelles de location meublée et percevoir des revenus locatifs supérieurs à 50% des autres revenus professionnels du foyer. Tant que l’une des deux conditions manque, vous restez LMNP.

Dans ce guide 2026, vous trouverez des tableaux de calcul, des exemples chiffrés, des cas limites et un outil pratique pour savoir précisément où vous vous situez.

Résumé rapide : quand passe-t-on du LMNP au LMP ?

On passe du statut LMNP au statut LMP lorsqu’on remplit la même année deux conditions cumulatives : encaisser plus de 23 000 € de recettes brutes de location meublée et percevoir des revenus locatifs supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Si une seule condition manque, le statut LMNP continue de s’appliquer.

Le passage du statut LMNP au statut LMP n’est pas une option que vous choisissez, c’est une obligation légale qui s’applique automatiquement dès que vous remplissez deux conditions cumulatives.

Ces conditions sont définies par l’article 155 IV du Code Général des Impôts. Et contrairement à ce qu’on lit parfois, elles sont relativement simples à comprendre.

Quelles sont les 2 conditions qui font passer du statut LMNP au LMP ?

Le passage du statut LMNP au statut LMP repose sur deux conditions cumulatives fixées par l’administration fiscale : dépasser 23 000 € de recettes annuelles brutes de location meublée et percevoir des revenus locatifs supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Tant que l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous restez LMNP.

Ces conditions s’apprécient au niveau du foyer fiscal et année par année, ce qui explique pourquoi un propriétaire peut être LMNP une année, puis LMP l’année suivante… et inversement.

Comment fonctionne la condition des 23 000 € pour passer en LMP ?

La première condition concerne le montant total de vos recettes annuelles de location meublée.

Dès que l’ensemble de vos recettes dépasse 23 000 € sur une année civile, vous validez la première case du passage en LMP.

Il s’agit bien de recettes brutes TTC, et non de bénéfice.

Ce qui est inclus dans les 23 000 €

• Loyers perçus de tous vos logements meublés
• Charges refacturées aux locataires
• Revenus issus d’Airbnb, Booking, Abritel ou plateformes équivalentes
• Locations meublées longue durée (étudiant, mobilité, classique)

Ce qui n’est pas pris en compte:

• Charges supportées par le propriétaire
• Travaux
• Intérêts d’emprunt
• Commissions de plateformes

Autrement dit : on regarde ce que le locataire paie, pas ce que vous conservez réellement.

Voici un exemple simple:

Un appartement loué 95 € la nuit pendant 260 nuits :

95 € × 260 = 24 700 € → seuil dépassé.

Point clé: Tous vos biens meublés sont additionnés pour ce calcul. Si vous avez un appartement à Paris sur Airbnb et un studio à Lyon en bail étudiant, les deux comptent ensemble pour atteindre les 23 000 €.

Le seuil de 23 000 € s’applique-t-il en brut ou en net ?

Le seuil de 23 000 € s’apprécie en recettes brutes TTC.

Cela signifie :

• Avant déduction des charges
• Avant commissions Airbnb ou Booking
• Avant amortissements

Si Airbnb vous verse 22 500 € après commissions mais que les voyageurs ont payé 23 800 €, le seuil est dépassé.

Comment fonctionne le prorata temporis pour la première année d’activité ?

Si vous démarrez votre activité de location meublée en cours d’année, le seuil de 23 000 € est proratisé.

Formule :
23 000 € × (nombre de jours d’activité / 365)

Exemples de calcul proratisé:

Beaucoup de nouveaux propriétaires pensent être tranquilles en démarrant en milieu d’année. Mais avec le prorata, le seuil baisse proportionnellement ! Une location saisonnière performante sur seulement 6 mois peut suffire à franchir le premier palier et ainsi à valider la première condition.

La condition des 50 %: comment fait-elle passer du LMNP au LMP ?

La seconde condition compare vos recettes de location meublée aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Si vos revenus locatifs représentent plus de 50 % du total, la condition est remplie.

Le calcul est simple:

Revenus locatifs÷ (revenus locatifs + autres revenus professionnels)= pourcentage

Si le résultat est supérieur à 50 %, vous validez la deuxième condition.

Règle des 50 %: Quels sont revenus pris en compte ?

Voici les revenus inclus dans le calcul des 50%:

• Salaires
• Pensions de retraite
• BIC, BNC, BA
• Rémunérations de gérance

Les revenus exclus concernent surtout les :

• Revenus fonciers (location nue)
• Dividendes
• Intérêts, assurance-vie
• Plus-values mobilières

Comment calculer concrètement si vous dépassez les 50 % ?

1. Additionnez vos recettes de location meublée
2. Additionnez les autres revenus professionnels du foyer
3. Faites le calcul du ratio

Voici un exemple du calcul à faire:

Part des revenus locatifs = Recettes location meublée / (Recettes location meublée + Autres revenus professionnels)

• Recettes meublées : 30 000 €
• Salaires foyer : 25 000 €

30 000 ÷ (30 000 + 25 000) = 54,5 % → condition remplie.

Voici un outil de calcul rapide, un tableau que vous pouvez reproduire pour faire votre propre simulation :

Voici comment interpréter vos résultats :

• Si ratio < 50% ET recettes < 23 000 € → LMNP confirmé 
• Si ratio < 50% ET recettes > 23 000 € → LMNP confirmé 
• Si ratio > 50% ET recettes < 23 000 € → LMNP confirmé 
• Si ratio > 50% ET recettes > 23 000 € → Passage en LMP 

Ce calcul vous semble fastidieux ? Notre simulateur LMNP/LMP en ligne fait le travail à votre place : entrez vos revenus et obtenez instantanément votre statut ainsi qu’une estimation de vos impôts.

Que signifie passer du statut LMNP au statut LMP concrètement ?

Passer du statut LMNP au statut LMP ne signifie pas que vous créez une société ou que vous devenez automatiquement un « professionnel » au sens entrepreneurial du terme.

Cela signifie que, pour l’administration fiscale, votre activité de location meublée est désormais considérée comme votre activité principale, car elle génère l’essentiel de vos revenus professionnels.

Concrètement, le passage au statut LMP entraîne :

• Le maintien de l’imposition des loyers en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
• Un changement de catégorie : vous n’êtes plus loueur en meublé non professionnel, mais loueur en meublé professionnel
• L’activation de règles fiscales et sociales spécifiques

L’élément essentiel à retenir est le suivant :

Tant que vous ne remplissez pas simultanément les 2 conditions LMNP LMP, vous restez sous statut LMNP.
Dès que ces deux conditions sont réunies sur une même année civile, vous relevez automatiquement du statut LMP.

Ce changement n’est pas une option et ne dépend pas d’un choix de votre part : il résulte uniquement du niveau et de la structure de vos revenus.

Quand le basculement en LMP s’applique-t-il ?

Le basculement de LMNP vers LMP s’applique automatiquement dès que vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € sur l’année et qu’elles excèdent vos autres revenus d’activité du foyer fiscal. Ce statut est apprécié chaque année au moment de la déclaration.

Une appréciation annuelle (année N)

Le statut LMP s’apprécie chaque année en comparant, pour l’année considérée :

• Vos recettes annuelles de location meublée ;
• Et vos autres revenus d’activité du foyer fiscal (selon la définition fiscale applicable).

Si les conditions sont remplies pour l’année N, vous êtes considéré comme LMP pour cette année N (et vous déclarez l’année suivante, lors de la campagne déclarative).

Un basculement automatique, sans “option”

Il n’y a pas une case à cocher “je passe en LMP” (comme un choix de régime). C’est un constat : si les conditions sont réunies, vous relevez du LMP, même si vous n’avez entrepris aucune démarche volontaire.

Le “moment” où vous le constatez (déclaration N+1)

Dans la pratique, vous vous en rendez compte au moment de préparer votre déclaration :

• Vous totalisez vos recettes meublées de l’année N ;
• Vous les comparez aux autres revenus du foyer fiscal sur l’année N ;
• Vous constatez si vous franchissez (ou non) le basculement.

C’est pour cela qu’on parle souvent d’un passage “automatique” : il ressort du calcul annuel au moment de la déclaration.

Cas fréquents qui créent de la confusion

• Plusieurs biens / plateformes : on raisonne sur le total des recettes de location meublée du foyer fiscal pour l’année.
• Dépassement en fin d’année : même si vous dépassez le seuil en novembre/décembre, l’analyse se fait sur l’ensemble de l’année N.
• Variations d’autres revenus : une baisse (ou hausse) des autres revenus d’activité peut faire basculer (ou éviter le basculement) à recettes locatives constantes.

Le passage de LMNP à LMP : automatique ou avec démarche ?

Le passage de LMNP à LMP est automatique dès lors que les 2 conditions LMNP LMP sont remplies sur une même année civile.

Il n’existe aucun formulaire à déposer pour demander le statut LMP, ni aucune option permettant de choisir volontairement de rester en LMNP.

Si les seuils sont dépassés, vous relevez du statut LMP, que vous en ayez conscience ou non.

Contrairement à une idée répandue, l’administration fiscale ne vous envoie aucune notification pour vous informer de votre changement de statut.

C’est donc au propriétaire de :

• Suivre ses recettes de location meublée
• Contrôler ses revenus professionnels du foyer fiscal
• Vérifier chaque année s’il remplit les 2 conditions LMNP LMP

Ne pas déclarer son activité sous le bon statut expose à un redressement fiscal. en cas de contrôle.

Vous n’êtes pas sûr de votre statut actuel ?

Découvrez notre guide complet sur le régime fiscal LMP pour comprendre toutes les implications du passage en loueur meublé professionnel.

Checklist annuelle pour vérifier votre statut LMNP LMP

• J’ai additionné toutes mes recettes de location meublée de l’année
• Ce total dépasse-t-il 23 000 € ?
• J’ai additionné les revenus professionnels du foyer fiscal
• Mes revenus locatifs représentent-ils plus de 50 % de ce total ?

Si les deux dernières réponses sont oui, vous relevez du statut LMP pour l’année concernée.

Julien M., hôte courte durée à Montpellier et membre du Club VIP Eldorado Immobilier, partage :« Je pensais que l’administration me préviendrait si je changeais de statut. Mon expert-comptable m’a expliqué que le passage est automatique. Heureusement que j’ai vérifié mes chiffres avant, sinon j’aurais déclaré sous le mauvais régime. »

Quels cas limites pour le passage LMNP au LMP ?

Certaines situations personnelles ou professionnelles peuvent provoquer un passage en LMP sans que le propriétaire ne s’en rende compte.

Ces cas limites LMNP LMP concernent principalement les foyers dont les autres revenus sont faibles ou instables.

Retraités LMNP LMP : les pensions facilitent le passage en LMP

Les pensions de retraite sont considérées comme des revenus professionnels du foyer fiscal.

Or, leur montant est souvent inférieur aux revenus générés par une location meublée performante.

Résultat : il devient plus facile que les revenus locatifs dépassent le seuil des 50 %, même avec un niveau de loyers relativement modéré.

Un retraité percevant 18 000 € de pension annuelle et 22 000 € de recettes de location meublée remplit déjà la condition des 50 %, sans forcément dépasser largement le seuil des 23 000 €.

Claire D., retraitée et propriétaire d’un T2 à Biarritz, fidèle lectrice d’Eldorado Immobilier, témoigne : « À la retraite, mes pensions ont baissé mais mes loyers sont restés identiques. Résultat : mes revenus locatifs sont devenus majoritaires et je suis passée LMP sans avoir augmenté mes loyers. »

Baisse de revenus salariaux LMNP LMP : le piège du passage « surprise »

Une baisse de salaire, un temps partiel, une rupture conventionnelle ou une période de chômage peuvent faire chuter les revenus professionnels du foyer fiscal.

Si vos recettes de location meublée restent stables pendant cette période, la part relative de vos revenus locatifs augmente mécaniquement.

Vous pouvez ainsi remplir les 2 conditions LMNP LMP sans avoir augmenté vos loyers.

Couple foyer fiscal LMNP LMP : le conjoint protège ou expose

Le calcul des 2 conditions LMNP LMP s’effectue au niveau du foyer fiscal.

Un conjoint disposant de revenus élevés peut diluer la part des revenus locatifs et maintenir le statut LMNP.

À l’inverse, si le conjoint cesse son activité ou réduit fortement ses revenus, le foyer peut basculer en statut LMP sans modification de l’activité locative.

Multi-biens passage LMP : l’addition qui change tout

Toutes les recettes de location meublée du foyer sont additionnées.

Ajouter un nouveau logement meublé, même faiblement rentable, peut suffire à dépasser le seuil des 23 000 € et déclencher un passage en LMP.

C’est un cas fréquent chez les investisseurs qui développent progressivement un parc immobilier.

Quelles erreurs calcul LMNP LMP avec les 2 conditions LMNP LMP ?

De nombreuses bascules en LMP ne proviennent pas d’une stratégie volontaire, mais d’erreurs de calcul LMNP LMP.

Ces erreurs donnent l’illusion d’être encore sous statut LMNP, alors que les 2 conditions LMNP LMP sont déjà remplies.

Confondre brut et net pour le seuil des 23 000 €

Le seuil des 23 000 € s’apprécie en recettes brutes TTC.

Si vous raisonnez sur le montant réellement encaissé après commissions ou après charges, vous sous-estimez vos recettes de location meublée.

Conséquence : vous pouvez avoir dépassé le seuil sans le savoir.

Si vous êtes propriétaire d’une location saisonnière bien optimisée, atteindre 23 000 € peut aller très vite.

Faisons un calcul rapide :

Vous le voyez : avec un seul bien bien rempli sur Airbnb ou Booking, vous pouvez facilement franchir le premier seuil.

Pour maximiser vos revenus locatifs tout en gardant un œil sur ce seuil, utilisez un tableur de suivi mensuel. Vous verrez venir le dépassement plusieurs mois à l’avance et pourrez anticiper.

Oublier d’additionner tous les biens du foyer

Toutes les recettes de location meublée doivent être additionnées :

• Locations saisonnières
• Locations meublées longue durée
• Biens détenus personnellement

Oublier un logement fausse le calcul des 2 conditions LMNP LMP.

Inclure les revenus fonciers dans la règle des 50 %

Les loyers issus de location nue relèvent des revenus fonciers.

Ils ne sont pas pris en compte dans le calcul des revenus professionnels du foyer fiscal pour la condition des 50 %.

Les inclure artificiellement peut masquer un passage en LMP.

Ne pas anticiper une baisse de revenus professionnels

Une baisse de salaire, un départ à la retraite ou un congé sans solde réduit les revenus professionnels du foyer fiscal.

Même sans hausse des loyers, la part des revenus locatifs augmente mécaniquement.

Cette situation doit être surveillée chaque année.

Le calcul vous semble complexe ou vous êtes dans une situation particulière ? Un expert-comptable spécialisé en location meublée peut vous aider à optimiser votre situation fiscale.

À retenir

Le passage en LMP n’est pas une catastrophe. C’est un changement de statut avec des avantages ET des inconvénients. L’important est de le savoir et de s’y préparer — pas de le découvrir lors d’un contrôle.

Thomas B., investisseur à Bordeaux et membre du Club VIP Eldorado Immobilier, raconte :« Je calculais mes seuils après commissions Airbnb. En réalité, je dépassais déjà 23 000 € en brut. J’étais persuadé d’être LMNP alors que j’étais déjà LMP. »

Conclusion

Le passage du LMNP au LMP ne repose pas sur une option ou une démarche volontaire, mais uniquement sur le respect simultané des 2 conditions LMNP LMP.

Dès lors que vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € et deviennent majoritaires dans les revenus professionnels du foyer fiscal, votre statut bascule automatiquement.

La seule véritable stratégie consiste donc à anticiper chaque année votre situation, suivre précisément vos revenus et réaliser vos calculs avant la déclaration.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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