Comment Investir dans l’Immobilier en 2021 (La Meilleure Stratégie)

Pour celui qui veut diversifier son patrimoine, investir dans l’immobilier est la marche à suivre.

Mais sachez qu’en 2021, plusieurs modes d’investissement s’offrent à vous ; on n’est plus figé dans ce qu’on appelle investissement immobilier classique : vous achetez un bien et vous en êtes propriétaire, mais on a évolué de façon plus « Wall Street » avec ce qu’on appelle communément par « investissement pierre-papier ».

Le « pierre -papier » est en gros détenir une société qui est composée d’immeubles. Ça nous permet d’avoir des actifs immobiliers et non pas en direct avec les problèmes de gestion inhérents à cette forme d’investissement, mais indirect via la société de gestion qui gère pour vous le parc d’immeubles.

L’intérêt est d’avoir des revenus stables, un complément de revenu. Quand on ne bénéficie pas d’un budget important pour acheter un appartement ou une maison, on va pouvoir quand même être propriétaire en achetant de l’immobilier par petit montant. C’est un actif qui n’est pas liquide.

Le pierre papier c’est le fait de détenir une part dans une société à vocation immobilière, ça peut être:

  • des SCI
  • des SCPI
  • ou des OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier)

sachant que ces derniers peuvent également contenir des actions de sociétés foncières.

Les modes d’investissement immobilier

Comment investir dans l'immobilier en 2021

Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier, le contribuable français se voit offrir plusieurs modes d’investissement.

Financièrement, on peut devenir propriétaire en faisant des emprunts, en payant en cash et même en troquant définitivement sa maison contre une autre.

Légalement, l’Etat a mis en place plusieurs statuts qui permettent à chaque ménage de devenir propriétaire immobilier :

  • soit en direct c’est le moyen le plus répandu : vous achetez un bien en « dur » et en devenez propriétaire ;
  • soit en indirect : vous passez par des sociétés pour acquérir des titres ou des parts de société qui elle est propriétaire de bien.

Nous allons passer en revue les différentes manières que la loi française nous offre pour investir.

Les modes d’investissement en direct

Acquérir un bien en direct c’est acheter le bien en question en nom propre : l’acte de propriété est à votre nom ou à vos noms si vous êtes plusieurs à investir.

Si seulement 66% des Français ne sont pas propriétaires c’est tout simplement parce que acquérir un bien immobilier en dur coûte cher , à partir de 6 660 € le m2 en Ile-de-France mais bien sûr cela varie suivant la région ou même le quartier dans lequel vous souhaitez investir.

Plusieurs moyens légaux sont disponibles. Mais attention, la loi fait la différence entre :

  • l’achat d’un bien pour en faire sa résidence principale ;
  • et l’achat d’un bien en vue de le louer 

Le principal avantage de l’achat d’un bien en dur est que vous avez la possibilité de contracter un « prêt immobilier » pour en faire l’acquisition et la banque ne fait pas de distinction entre un bien neuf ou un ancien (lien interne).

On peut, dans des conditions spéciales, voire très spéciale investir en nom propre sans apport personnel , on parlera ainsi de financement bancaire à 110%, mais cela reste rare.

La plupart du temps, la banque vous demandera tout de même un apport et le plus souvent c’est du taux de cet apport qu’elle donnera suite à votre demande d’emprunt.

Cela dit, acquérir un bien en dur est onéreux que la plupart des propriétaires en dur ne peuvent en acquérir que quelques-uns.

1- Une fois le bien acquis et les démarches administratives effectuées, vous pouvez vous tourner vers l’investissement locatif qui a le vent en poupe actuellement. Les investisseurs se voient offrir plusieurs possibilités de montages (location nue, location meublée, location de vacances,…) ; de plusieurs statuts qui leurs permettent de jouir de plusieurs avantages fiscaux allant jusqu’à la défiscalisation (Loueur Meublée Non Professionnel (LMNP) ; la loi Pinel, le déficit foncier,…) tout en se constituant un patrimoine.

Mais prudence, la gestion d’un investissement locatif n’est pas de tout repos. Vous aurez beaucoup à faire :

  • chercher des locataires (annonce, visite,…) ;
  • effectuer les démarches administratives pour le bail ;
  • encaisser les loyers ;
  • déclarer les impôts ;
  • effectuer des travaux,…

Et cette liste se voit rallonger de plusieurs tâches si vous optez pour de la location à courte durée :

  • choix des plateformes d’annonces ;
  • gestion des linges ; ménages, check-in/ check-out ,…

2- Vous pouvez également en faire l’acquisition et en faire votre résidence principale.

Bien que plusieurs « professionnel de l’immobilier » déconseille de « dépenser » vos épargnes dans une résidence principale en vous démontrant par A+B que c’est un investissement passif (en fera pas entrer de l’argent) ce mode d’investissement n’est pas sans avantages et vous pouvez en tirer des revenus en mettant en location une partie.

 Résidence principaleInvestissement locatif
Prix d’acquisitionA partir de 6 660 € le m2 en Ile-de-France *A partir de 6 660 € le m2 en Ile-de-France *
FinancementEmprunt bancaire + apport personnelApport personnel à 100% Emprunt bancaire + apport personnelApport personnel à 100% 
AvantagesPeut se financer en empruntÉconomie de loyerGage de sécurité pour les banques pour les prochains empruntsNouvelle source de revenu
InconvénientsCoût d’acquisition élevéC’est un investissement passifDifficile à vendre (temps) Coût d’acquisition élevéGestion locative fastidieuse (chercher des locataires, loyer impayé,…)
RisquesPerte de valeur de l’immobilier  Perte de valeur de l’immobilier  Loyer impayéVacance locative
FiscalitéTaxe d’habitationTaxe Foncière Impôt sur les revenus fonciersSuivant régime et statut choisiImpôt sur la plue value immobilière en cas de revente

Les modes d’investissement indirect : la pierre-papier

Concrètement investir dans une pierre-papier c’est acheter des actions ou des parts de placements, eux-mêmes investis dans l’immobilier locatif.

Si cela vous semble encore flou, oui, il est possible pour un particulier d’investir dans l’immobilier d’entreprise.

Pour ce faire, il y a principalement 3 supports légaux :

  • Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Elles permettent d’acheter à plusieurs de manière indirecte des biens immobiliers et de profiter d’éventuels loyers ;
  • Les OPCI ou Organisme de Placement Collectif en Immobilier sont investis au minimum à 60% en immobilier et à 40% en placements financiers
  • Les SCI ou Société Civile Immobilière qui sont accessibles à travers des contrats d’assurance vie ou de capitalisation et ne sont investies qu’en immobilier
 SCPIOPCISCI
Prix acquisitionA partir
de 150€
A partir de 150 €Suivant le nombre d’associé
Finan-ementApport
personnel
Unités de compteApport personnel
+ prêt
Apport en nature 
Avantages– Vous devenez propriétaire à moindre coût
– Aucune gestion de votre part
– Facile à céder
– Diversification du patrimoine
Vous devenez propriétaire à moindre coût

Aucune gestion de votre part

Facile à céder

Diversification du patrimoine
Protection du patrimoine des associés
Transmission facile
Inconvé-nients– La SCPI a des frais de gestion 5 à 10%  
– Difficile d’en sortir
Investissement à long terme 
RisquesLes SCPI sont assujetties aux fluctuations du marchéEvolution du marchéEvolution du marché
FiscalitéRevenu foncier
Déficit foncier
Revenu foncier pour les dividendes (FPI)Fiscalité des capitaux mobiliers (SPPICAV)Impôt sur le revenu

Investir en Pierre-papier peut convenir à différents épargnes

  • L’accessibilité : puisqu’il s’agit de détenir des actions ou des parts plutôt que de détenir un immeuble physique. Une action a une valeur numéraire définie et vous pouvez l’acquérir à ce prix. (ex : si une action est à 1.000 €, vous pouvez en acheter une et être un investisseur).
  • La rentabilité : plus la société est propriétaire d’immeuble plus
  • La diversification : en pierre-papier, les patrimoines des sociétés sont de plusieurs natures : bureaux, habitations, commerces,… et sont répartis dans des zones géographiques variées.
  • La souplesse : vous n’investissez que le montant que vous souhaitez
  • La tranquillité : la société de gestion s’occupe de tout gérer : trouver les biens, mener des travaux, chercher des locataires,… . Vos seules obligations seront d’assister aux AG

La SCPI de rendement:

Quand vous investissez dans une SCPI, vous devenez propriétaire associé en achetant une part qui n’est pas cotée en Bourse, et qui coûte en moyenne 150€.

Ensuite vous attendez gentiment la distribution des dividendes, qui se fait généralement tous les 3 mois, puisque la SCPI aura pour tâche de :

  • acquérir des biens immobiliers ;
  • rechercher des locataires ;
  • établir l’état des lieux ;
  • s’acquitter des charges ;
  • effectuer les travaux ;
  • récupérer les loyers.

Mais en contrepartie, elle se verra s’offrir des frais de gestion tournant aux alentours de 20% du CA.

Sachez que les revenus issus d’une SCPI vous sont imposables au titre des revenus fonciers et peuvent également générer un déficit foncier pour réduire votre assiette fiscale.

Les OPCI

C’est un véhicule d’épargne collective créé depuis 2004 du constat que les SPCI malgré un élan favorable ne sont pas liquides, l’OPCI est donc plus souple. On peut distinguer 2 formes de OPCI :

  • Les FPI (Fonds de Placement Immobilier) : il s’agit d’une copropriété d’actifs, fiscalement transparente. Les FPI distribuent aux associés des revenus fonciers, la fiscalité est donc les revenus fonciers pour les dividendes
  • Les SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) : elle détient la personnalité morale et est soumise à l’Impôt sur les Sociétés. Elle distribue de ce fait des dividendes à ses associés.

Les particuliers peuvent investir dans un OPCI en souscrivant des unités de compte au sein d’une assurance vie, d’un plan d’épargne retraite, ou de contrat de capitalisation.

Les OPCI partent du même principe que les …. Et permettent aux épargnants de mettre en commun leurs capitaux qui sont réinvestis dans des biens immobiliers, des bureaux, des hôtels ou encore des commerces.

Les OPCI sont composées de :

  • au moins 60% d’actifs immobiliers ;
  • au maximum de 30 % d’actifs non immobiliers ;
  • et 10% des actifs doivent être liquides de manière à pouvoir racheter les parts des porteurs qui souhaitent sortir de la société.

Afin de bénéficier d’un rendement attractif, n’investissez pas dans un OPCI pour moins de 8 ans même si les dividendes sont distribués aux épargnants au moins une fois l’année.

La performance d’un OPCI reste liée à l’évolution des marchés immobiliers et financiers. 

La SCI

La Société Civile Immobilière est également une forme d’investissement Pierre-papier dans la mesure où vous ne détenez pas un bien en dur, tangible mais également des parts. Trouver plus d’infos ici

Contrairement aux formes d’investissement plus haut, la SCI peut être créée à partir de 2 personnes physiques ou morales d’ailleurs.

Conclusion :

Peu importe donc votre situation, avec un peu de liquidité vous avez la possibilité de devenir un investisseur immobilier. Une autre manière d’investir dans la pierre est également de partir à l’étranger, les Etats-Unis et le Portugal restent les privilégiés des Français.



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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

2 réponses

  1. Konate dit :

    Très édifiant comme article
    Merci

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