Éviter de passer du statut LMNP au statut LMP peut sembler complexe, mais avec les bonnes stratégies, c’est tout à fait possible.
Vous souhaitez maintenir votre rentabilité tout en évitant les contraintes fiscales supplémentaires?
Pour rester en LMNP et éviter le LMP, surveillez vos revenus locatifs annuels pour qu’ils ne dépassent pas 23 000 €. Vous pouvez également utiliser une SCI ou une société de sous-location pour redistribuer les revenus et optimiser votre fiscalité.
Les risques et conséquences du passage en LMP
Passer du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) n’est pas qu’une simple formalité administrative.
C’est un véritable tournant qui peut avoir des conséquences majeures sur vos finances.
Les impacts fiscaux du passage en LMP
Imaginez que vous avez calculé votre rentabilité sous le statut LMNP.
Tout roule, jusqu’à ce que vous dépassiez les fameux seuils : plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels ou vos revenus locatifs dépassent ceux de votre foyer fiscal.
Vous voilà propulsé en LMP. Ce changement implique de nouvelles règles du jeu, avec en tête de liste : les cotisations sociales.
En tant que LMP, vous êtes assujetti à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), avec des cotisations qui peuvent aller de 35% à 45% sur vos bénéfices.
Même en cas d’activité non bénéficiaire, vous devrez payer un forfait minimum d’environ 1 145 €.
Ces charges peuvent sérieusement entamer vos marges, et c’est un impact à ne pas prendre à la légère.
Conséquences sur la rentabilité des investissements
Ce passage en LMP peut transformer une opération rentable en une entreprise à la limite de l’équilibre.
Les cotisations sociales viennent diminuer le rendement net de vos investissements, ce qui peut faire réfléchir plus d’un investisseur.
À cela s’ajoute la taxation des plus-values : en tant que LMP, vous êtes soumis au régime des plus-values professionnelles, souvent bien plus lourd que celui des particuliers.
Cas spécifiques et situations où le passage en LMP est inévitable
Il existe des situations où, malgré toutes les précautions, le passage en LMP devient inévitable.
Par exemple, si vos revenus locatifs explosent et dépassent les seuils imposés, ou si vous avez volontairement choisi d’optimiser votre fiscalité en maximisant les amortissements.
Dans ces cas, il vaut mieux être préparé et connaître les avantages (car il y en a) du statut LMP, plutôt que de le subir à contre-cœur.
En bref, le passage au statut LMP n’est pas sans risques, mais en étant bien informé et préparé, vous pouvez prendre des décisions éclairées pour protéger au mieux votre patrimoine.
De nombreux investisseurs ont réussi à éviter le passage en LMP grâce à des stratégies adaptées, comme en témoigne Hardi:
« J’étais sur le point de basculer en LMP, mais en limitant mes revenus locatifs et en créant une SCI, j’ai pu rester en LMNP. Ça a fait toute la différence pour ma rentabilité. »Hardi
Stratégies pour éviter le passage en LMP
Personne n’aime les surprises, surtout lorsqu’elles viennent avec une facture salée.
Passer en LMP, c’est un peu comme recevoir une note salée après un dîner qu’on pensait déjà payé.
Heureusement, il existe des stratégies pour éviter ce passage forcé et continuer à profiter des avantages du statut LMNP. Voyons cela ensemble.
Optimisation des revenus locatifs : comment rester sous les seuils imposés ?
La première règle pour éviter le statut LMP est de surveiller vos revenus locatifs comme le lait sur le feu.
Le seuil des 23 000 € de revenus locatifs annuels est votre limite à ne pas franchir.
Pour cela, vous pouvez envisager de limiter les locations sur certaines périodes de l’année ou d’investir dans des biens moins rentables mais plus sécurisants fiscalement.
Gardez en tête que la diversification de vos revenus est une clé pour ne pas dépasser ces fameux seuils.
Utilisation de la sous-location à travers une société
Une autre stratégie efficace est de créer une société de sous-location.
Plutôt que de louer vos biens directement, vous les sous-louez à une société que vous contrôlez.
Cette société s’occupe de la gestion locative et paie un loyer à vous, propriétaire.
En pratique, les revenus locatifs ne sont plus déclarés directement en votre nom, ce qui vous permet de rester sous les seuils imposés pour le statut LMNP.
De plus, la société est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), souvent plus avantageux dans certains cas.
Création d’une SCI pour redistribuer les revenus
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) est une stratégie couramment utilisée pour gérer des biens locatifs tout en optimisant sa fiscalité.
En transférant la propriété de vos biens à une SCI, vous pouvez redistribuer les revenus sous forme de dividendes, ce qui peut vous aider à éviter de dépasser les seuils du statut LMP.
Le régime fiscal de la SCI est flexible : vous pouvez choisir l’imposition sur les revenus ou sur les sociétés, selon ce qui est le plus avantageux pour vous.
Déclaration des revenus locatifs sous le régime du micro-BIC
Enfin, si vos revenus locatifs sont relativement modestes, le régime micro-BIC peut être une option intéressante.
Sous ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%, ce qui réduit votre base imposable et vous aide à rester en dessous du seuil fatidique.
À l’inverse, le régime réel permet de déduire vos charges réelles, mais attention à ne pas trop optimiser, au risque de dépasser les seuils et de passer en LMP sans le vouloir.
En somme, avec un peu de planification et les bonnes stratégies, il est tout à fait possible de continuer à profiter des avantages du LMNP.
Certains ont trouvé des solutions créatives pour contourner le statut LMP, comme le montre l’expérience de Elia:
« J’ai opté pour la sous-location via une société que j’ai créée. Cette décision m’a permis de conserver mon statut LMNP tout en continuant à développer mon activité. »Elia
Que faire si le passage en LMP est inévitable?
Parfois, malgré tous nos efforts, il arrive que l’on se retrouve face à l’inévitable : le passage en LMP.
Mais pas de panique, ce n’est pas la fin du monde.
En fait, avec une bonne stratégie, vous pourriez même y trouver quelques avantages.
Voyons ensemble comment tirer le meilleur parti de ce changement de statut.
Stratégies pour optimiser la gestion fiscale sous le statut LMP
Une fois en LMP, la clé est d’optimiser votre gestion fiscale pour minimiser l’impact des cotisations sociales.
Pensez à bien suivre vos dépenses et à maximiser les déductions possibles, comme:
- les intérêts d’emprunt,
- les frais de gestion,
- et les travaux d’amélioration.
Ces charges déductibles peuvent réduire considérablement votre bénéfice imposable, et donc, vos cotisations. N’oubliez pas, le suivi rigoureux de votre comptabilité est désormais essentiel.
Avantages du statut LMP à considérer
Le statut LMP a aussi ses avantages. Par exemple, l’imputation des déficits est l’un des gros points forts du LMP.
Contrairement au LMNP, vous pouvez imputer vos déficits fonciers sur l’ensemble de vos revenus, ce qui peut considérablement réduire votre impôt global.
De plus, en cas de revente d’un bien, vous pouvez bénéficier d’une exonération des plus-values professionnelles après cinq ans d’activité, sous certaines conditions.
Ces aspects rendent parfois le passage en LMP plus intéressant qu’il n’y paraît au premier abord.
Possibilités de retour au LMNP après passage en LMP
Si vous avez basculé en LMP mais préférez retourner au statut LMNP, c’est possible, mais sous certaines conditions.
Pour cela, il faudra que vos revenus locatifs repassent sous les seuils requis, et que votre activité locative perde son caractère « professionnel » au sens fiscal.
Un retour au LMNP peut prendre du temps, mais avec une gestion adaptée, c’est tout à fait réalisable. N’hésitez pas à consulter un expert pour explorer les meilleures stratégies selon votre situation.
Même ceux qui ont été contraints de passer en LMP ont trouvé des bénéfices, comme l’explique Émilie :
« Le passage en LMP m’a d’abord inquiété, mais l’imputation des déficits sur l’ensemble de mes revenus a finalement été un avantage. J’aurais dû y penser plus tôt ! »
— Émilie
Lire aussi : Taxe d’Habitation pour LMP : Ce Que Vous Devez Savoir
LMP et Trimestres de Retraite : Comment Maximiser vos Droits en 2024 ?
LMP Liasse Fiscale : Déclaration et Astuces Simples
Conclusion
Le passage en LMP peut sembler contraignant, mais avec une gestion fiscale optimisée et une bonne connaissance des avantages, vous pouvez non seulement atténuer les impacts, mais aussi en tirer parti.
Que vous cherchiez à éviter ce statut ou à en exploiter les atouts, une stratégie bien pensée est essentielle pour protéger vos investissements locatifs et maximiser vos gains.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?
Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?
Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier loué en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marche ?
J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.
Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :
FAQ :
Quelles sont les principales différences entre les statuts LMNP et LMP ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est réservé aux investisseurs qui ne dépassent pas 23 000 € de revenus locatifs annuels ou dont les revenus locatifs sont inférieurs à leurs autres revenus. Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), quant à lui, s’applique lorsque ces seuils sont dépassés, impliquant des obligations fiscales plus lourdes, notamment l’assujettissement aux cotisations sociales.
Comment éviter de passer du statut LMNP au statut LMP ?
Pour éviter de passer en LMP, vous pouvez surveiller vos revenus locatifs pour ne pas dépasser les seuils imposés, utiliser la sous-location à travers une société, créer une SCI pour redistribuer les revenus, ou opter pour le régime fiscal du micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50 %.
Quels sont les impacts fiscaux du passage en LMP ?
Le passage en LMP entraîne l’assujettissement aux cotisations sociales, qui peuvent aller de 35 % à 45 % sur les bénéfices. De plus, vous serez soumis au régime des plus-values professionnelles, souvent plus lourd que celui des particuliers.
Y a-t-il des avantages à être en statut LMP ?
Oui, le statut LMP permet d’imputer les déficits fonciers sur l’ensemble des revenus du foyer, réduisant ainsi l’impôt global. De plus, après cinq ans d’activité, vous pouvez bénéficier d’une exonération des plus-values professionnelles sous certaines conditions.
Est-il possible de revenir au statut LMNP après être passé en LMP ?
Oui, il est possible de revenir au statut LMNP en repassant sous les seuils requis et en perdant le caractère « professionnel » de votre activité locative. Ce retour peut prendre du temps et nécessite une gestion fiscale adaptée.
Que faire si le passage en LMP est inévitable ?
Si le passage en LMP est inévitable, il est crucial d’optimiser votre gestion fiscale en maximisant les déductions possibles et en suivant rigoureusement votre comptabilité. Vous pouvez également tirer parti des avantages spécifiques au LMP, comme l’imputation des déficits sur l’ensemble de vos revenus.
