Etes vous concerné par le permis de louer pour votre investissement locatif?

La réglementation en matière de logement est touffue, indigeste, et en constante évolution.

Comment vous retrouver dans cette réglementation et y inscrire votre projet d’investissement immobilier locatif, que ce soit en meublé classique ou en location courte durée?

 

Ne pensez pas que le bon sens suffise, comme le montre cet article : J’ai habité une maison insalubre avec un loyer exorbitant et j’ai adoré 

ou encore celui-ci : Les diagnostics immobiliers permettent-ils de se faire une idée réelle de la qualité d’un bien ?

 

Ainsi, en complément du guide complet sur la réglementation et de celui sur la fiscalité de la location meublée et saisonnière, vous avez la présentation précise du dispositif du permis de louer et de ses impacts potentiels pour votre hébergement loué entre particuliers.

 

En effet,suivre les conseils des investisseurs immobiliers chevronnés est nécessaire, mais pas suffisant pour réussir votre investissement locatif, car vous devez également avoir la réglementation en tête.

 

 

 

 

permis de louer investissement immobilier

Le permis de louer a été mis en place pour lutter contre le logement indigne.
L’idée est louable et il est indispensable de contrer les marchands de sommeil… mais l’objectif sera-t-il atteint? Et quels sont les effet collatéraux dont vous pourriez avoir à pâtir?

 

 

 

 

Le permis de louer en résumé

 

 

Effectivité du permis de louer

 

Les établissements publics de coopération intercommunale (EPIC = agglomérations, métropoles et communautés de commune) et les communes peuvent librement soumettre la location d’un logement à autorisation préalable ou à déclaration.

Cela entraîne des contrôles, et c’est cet ensemble qui constitue le permis de louer

 

 

 

Amendes en cas de non déclaration de la mise en location d’un bien locatif

 

L’absence de déclaration ou d’autorisation préalable de mise en location, bien que sans effet sur le bail, rend cependant le bailleur passible d’une amende.

Notons que cela reste sans effet sur le bail tant que la justice n’est pas saisie. Dans ce deuxième cas, le juge peut ordonner la suspension du versement des loyers par le locataire (hors charges) et le remboursement des loyers perçus.

 

 

Objectif du permis de louer et contrôle des locations courte durée

 

Le permis de louer se distingue du contrôle de la location des meublés de tourisme en courte durée :

 

Pour en savoir plus : Guide complet : la procédure d’enregistrement de votre meublé de tourisme en  location courte durée

 

 

Fondement juridique et réglementaire du permis de louer

 

permis de louer marchand sommeil

Seule la jurisprudence et l’inventivité des communes permettra de connaître les impacts exacts du permis de louer et des conséquences sur votre investissement immobilier.
Mais avoir le dispositif en tête vous permet d’anticiper les probablement évolutions futures dans votre commune au niveau des critères d’encadrement de la mise en location d’un logement

 

 

 

La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a permis aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de mettre en place, à titre expérimental une déclaration de mise en location.

La loi « Alur » du 24 mars 2014 a pris le relais :

afin d’améliorer la lutte contre l’habitat indigne, elle a prévu des régimes pérennes d’autorisation préalable et de déclaration de mise en location, en insérant dans le code de la construction et de l’habitation (CCH) un chapitre consacré à la déclaration de mise en location (art. L. 634-1 et suivants) et un autre à l’autorisation préalable de mise en location (art. L. 635-1 et suivants).

Ces dispositions permettent aux EPCI ou aux communes de soumettre la mise en location d’un logement par un bailleur propriétaire à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat de bail.

Le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location est venu compléter ces dispositions législatives en précisant, pour chacun des régimes, leur champ d’application, le contenu des demandes et des déclarations et leurs modalités d’instruction.

Le permis de louer est devenu opérationnel depuis la publication, par deux arrêtés du 27 mars 2017, des formulaires Cerfa relatifs à la « déclaration de mise en location, à la demande d’« autorisation préalable de mise en location » et à la « déclaration de transfert d’autorisation préalable de mise en location en cours de validité ».

Le « permis de louer » s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation, vides ou meublés, qui constituent la résidence principale du preneur, à l’exclusion de leur reconduction ou de leur renouvellement ou de la conclusion d’un avenant au contrat.

 

Psst : vous constaterez donc que les logements loués à titre secondaire ne sont pas concernés par le dispositif. Proposer un bail de location secondaire peut également être intéressant si vous louez à l’année à des personnes potentiellement peu fiables, c’est à dire ne présentant pas les garanties suffisantes classiques (garant, salaires, etc…)

Dans le cas d’un bail en location secondaire, c’est le code civil seul qui s’applique et les dispositions du bail sont quasi complètement libres

 

 

 

Si les locations touristiques ne sont pas concernées par ce dispositif, elles sont soumises à d’autres formalités.

 

 

 

 

Il existe en fait deux permis de louer : déclaration et autorisation de mise en location

 

Il existe deux catégories de permis de louer :

  • la déclaration de mise en location, d’une part ;
  • l’autorisation de mise en location, d’autre part.

 

L’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut, la commune, a recours à ces dispositifs pour lutter contre l’habitat indigne, en délimitant sur son territoire des zones soumises à déclaration de mise en location (CCH, art. L.634-1) ou à autorisation préalable de mise en location (CCH, art. L. 635-1).

 

Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.

(vous notez que l’ensemble de votre commune n’est pas concerné, et que la procédure de permis de louer n’est pas systématiquement applicable à tous les biens immobiliers mis en location)

 

La délimitation de ces zones est effectuée par délibération, donc librement consultable, mais encore faut il trouver comment y avoir accès!

Cette délibération peut préciser les catégories et les caractéristiques des logements concernés pour chacune des zones géographiques qu’elle délimite.

Elle mentionne, en outre, les informations suivantes :

  • la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée dans un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération instituant la déclaration de mise en location et l’autorisation préalable de mise en location ;
  • le lieu et les modalités de dépôt des déclarations et des demandes d’autorisation.

 

La délimitation des zones de déclaration de mise en location doit répondre à un objectif de lutte contre l’habitat indigne et être prise en cohérence avec :

  • le programme local de l’habitat (PLH) en vigueur
  • et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

 

Les obligations de motivation sont renforcées en ce qui concerne la délibération délimitant les zones d’autorisation préalable de mise en location.

En effet, la délimitation de ces zones doit être justifiée par la proportion importante d’habitats dégradés sur le territoire intercommunal ou communal concerné (CCH, art. L. 635-1). (mais tout est relatif :))

La délibération doit, par ailleurs, être transmise à la caisse d’allocations familiales et à la caisse de mutualité sociale agricole.

 

 

 

permis de louer habitat indigne insalubre

Le permis de louer est mis en place pour lutter contre l’habitat indigne et insalubre et sa mise en place doit être « motivée »

 

 

 

La déclaration de mise en location d’un logement

 

Dans les zones soumises à déclaration de mise en location, les propriétaires qui mettent en location un logement doivent le déclarer au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut au maire, et ce, dans les quinze jours suivant la conclusion du bail.

Cette déclaration de mise en location, établie par le bailleur ou son mandataire, précise l’identité du bailleur, ses coordonnées, ainsi que des renseignements relatifs à l’immeuble et au logement.

Le dépôt de la déclaration donne lieu, lorsqu’elle est complète, à la remise d’un récépissé, dont une copie est transmise pour information par le propriétaire au locataire. Lorsque la déclaration est incomplète, le propriétaire déclarant est invité à compléter les pièces ou informations manquantes.

 

La déclaration de mise en location d’un logement est le volet du permis de louer qui relève d’un régime purement déclaratif, sans que, dans le cadre de ce dispositif, l’EPCI compétent, ou le cas échéant, la commune n’ait la faculté de s’opposer à la mise en location.

 

 

 

L’autorisation préalable de mise en location

 

 

Dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location, la mise en location d’un logement est subordonnée à la délivrance d’une autorisation préalable par le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le maire de la commune.

Lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique, l’autorisation préalable de mise en location peut être refusée ou soumise au respect de certaines conditions.

Ce refus doit être motivé et préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits.

 

A défaut de notification d’une décision expresse dans le mois suivant le dépôt de la demande d’autorisation, le silence gardé par le président de l’EPCI ou par le maire vaut autorisation, sans toutefois pouvoir être interprété comme une reconnaissance du caractère décent ou digne du logement.

Il ne s’agit donc pas là d’une simple déclaration, l’autorité compétente pouvant refuser ou assortir de prescriptions particulières la mise en location d’un bien.

En l’occurrence, l’autorisation préalable de mise en location ne peut être délivrée lorsque l’immeuble dans lequel est situé le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d’habitation (CCH, art. L. 635-9 alinéa 2).

L’autorisation délivrée doit être jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation.

S’il apparaît que l’autorisation n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance, elle est à renouveler.

Par ailleurs, il est prévu une possibilité de transfert de l’autorisation préalable de mise en location de logement, en cas de vente du logement. Ainsi, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement. Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de l’autorité compétente, d’une déclaration de transfert, sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation.

La décision de refus, quant à elle, est transmise à la caisse d’allocations familiales, à la caisse de mutualité agricole et aux services fiscaux.

La décision de refus, ainsi que les autorisations assorties de réserves sont également transmises au comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et sont inscrites à l’observatoire des logements indignes.

 

 

Sanction en cas de non respect des dispositions du permis de louer

 

L’absence de déclaration de mise en location ou d’autorisation préalable à la mise en location est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

En revanche, le non-respect de ses obligations par le bailleur le rend passible d’une amende.

Le préfet peut en effet ordonner le paiement d’une amende à l’encontre du bailleur défaillant, et ce, après l’avoir invité à présenter ses observations.

En cas de mise en location d’un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation ou lorsqu’une personne met en location un logement sans procédure à la déclaration de mise en location, elle peut être passible d’une amende au plus égale à 5 000 euros.

En cas de récidive ou en cas de mise en location d’un logement en dépit d’une décision de rejet de sa demande d’autorisation, le plafond de l’amende est de 15 000 euros. Le produit des amendes est versé à l’Agence nationale de l’habitat.

 

 

Permis de louer et location des meublés de tourisme en courte durée type Airbnb

 

Comme vu précédemment, le dispositif du « permis de louer » se distingue des dispositifs juridiques relatifs au contrôle de la location des meublés de tourisme, en ce que le premier vise à garantir le caractère décent des logements mis en location à titre de résidence principale, alors que le contrôle de la location des meublés de tourisme a pour finalité de lutter, dans certaines zones, contre la pénurie de logements.

Dans certaines communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable (CCH, art. L. 631-7 et s.).

 

L’objectif est ici d’éviter que les locaux d’habitation soient remplacés par des bureaux ou des commerces, rendant encore plus difficile, dans ces zones dites tendues, l’accès au logement.

Les évolutions peuvent survenir et sont à surveiller…

 

 

 

 

Le permis de louer est-il en place dans votre commune?

Avez vos été confronté à un locataire qui a sollicité l’intervention de votre commune?

Votre témoignage et vos questions nous passionnent, n’hésitez pas à participer dans les commentaires ci-dessous

 

 

5 Commentaires

  1. bonjour à tous

    Les articles de Pierre me paraissent excellents dignes d’un grand professionnel.
    Après ces lectures passionnantes d’une précision et d’une clarté remarquables je n’ai qu’une envie:  » me lancer dans la courte durée « .
    Merci à vous deux.

  2. Bonjour à tous, Voici la réponse aux questions de cet excellent article. Et vous, êtes-vous inscrit en tant que loueur en meublé non professionnel, ou en tant que loueur meublé professionnel ? Inscrit en tant que LMNP (loueur meublé non professionnel), car cette activité ne génère pas le principal de nos revenus. Envisagez-vous de passer loueurs meublés professionnels à terme ? Non, car cela demande trop de temps pour que cela soit fait correctement afin d’éviter les mauvaises appréciations Avez vous des questions sur la statut LMP de loueur en meublé professionnel? Ce n’est pas une question, mais un complément d’information car, à notre humble avis, il faut que la comptabilité soit vérifiée par un expert comptable lorsque l’on est au réel, alors que cela n’est pas le cas pour le LMNP. Pour finir, en tant LMNP, la demande d’un SIRET auprès des greffes du tribunal de commerce est assez floue pour qu’elle ne soit pas bien réalisée du premier coup. De plus, il ne semble pas possible de l’obtenir en complétant un formulaire en ligne. Ce n’est qu’un humble avis, Bonnes réservations, VL

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