On lit partout que le statut LMNP va disparaître en 2026… et il y a de quoi paniquer quand on a déjà des biens ou un projet en cours.

Le statut LMNP ne disparaît pas en 2026 : le régime est maintenu et l’amortissement continue de s’appliquer, mais la fiscalité se durcit sur quatre points clés. Micro-BIC des meublés non classés (seuil 15 000 € et abattement 30%), plus-value avec réintégration des amortissements et prélèvements sociaux à 18,6% transforment en profondeur la rentabilité de certains LMNP.

Dans cet article, tu vas voir ce qui change vraiment, les scénarios 2026–2028 et les décisions concrètes à prendre pour ton LMNP.

• Le LMNP n’est pas supprimé en 2026, le statut est maintenu.
• Micro-BIC meublés de tourisme non classés : seuil 15 000 € et abattement 30%.
• Plus-value LMNP : réintégration des amortissements depuis 2025.
• Prélèvements sociaux sur plus-value : 18,6% en 2026.
• Le vrai enjeu : arbitrer entre micro-BIC / réel / LMP et type de location (longue durée vs saisonnière).

Le statut LMNP est-il officiellement supprimé en 2026 ?

Non, le statut LMNP n’est pas officiellement supprimé en 2026. Aucune loi votée, ni le PLF 2026, ni la loi Le Meur, ne met fin au LMNP : le cadre BIC reste en place et tu peux toujours être loueur en meublé non professionnel.

Il faut bien distinguer :

• le statut LMNP (le fait d’être imposé en BIC en tant que loueur meublé non professionnel),
• des aménagements fiscaux ciblés qui touchent :
  • le micro-BIC 2026,
  • la plus-value LMNP,
  • les prélèvements sociaux 18,6%,
  • les meublés de tourisme non classés.

Le statut LMNP 2026 existe donc toujours, mais les règles fiscales qui gravitent autour sont plus strictes.

Pourquoi parle-t-on de “fin du LMNP” depuis 2025 ?

La rumeur de disparition LMNP 2026 vient surtout de l’enchaînement de plusieurs réformes ciblant la location meublée et la location saisonnière.

Plusieurs éléments l’expliquent :

• Contexte politique :
  • volonté de réduire l’attrait fiscal de la location courte durée dans les zones tendues,
  • pression sur les meublés de tourisme jugés responsables d’une partie de la tension immobilière.
• Amendements LMNP discutés lors des derniers budgets :
  • baisse des abattements micro-BIC,
  • débat sur un possible plafonnement de l’amortissement LMNP,
  • remise en cause de certains régimes de meublés de tourisme.
• Amplification médiatique :
  • titres accrocheurs type “fin du LMNP ?”, “LMNP mort en 2026 ?” sur des sites de notoriété et qui transforment un durcissement fiscal en “suppression du régime”.

Pour faire bref, ce n’est pas le statut LMNP qui disparaît, ce sont certains avantages LMNP 2026 qui sont rognés, surtout pour la location saisonnière non classée.

Quels sont les vrais changements fiscaux pour le LMNP en 2026 ?

Le LMNP 2026 ne disparaît pas, mais ses règles fiscales changent en profondeur : le micro-BIC des meublés de tourisme non classés est limité à 15 000 € avec un abattement de 30%, les amortissements LMNP sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente et les prélèvements sociaux grimpent à 18,6%, ce qui renchérit la sortie pour certains profils tout en laissant la location meublée longue durée quasiment intacte.

Quels sont les nouveaux plafonds micro-BIC LMNP 2026 selon le type de location ?

Les plafonds LMNP 2026 et les abattements micro-BIC dépendent désormais fortement du type de location, qui sont:

1. Location meublée longue durée (location classique)
2. Meublé de tourisme classé (2 à 5 étoiles) / chambre d’hôtes
3. Meublé de tourisme non classé (Airbnb et saisonnier non classé)

Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, la situation est la suivante :

• Longue durée / meublé classé / chambres d’hôtes :
  • Plafond micro-BIC 2026 : 77 700 €.
  • Abattement : 50%.
• Meublé de tourisme non classé :
  • Nouveau seuil : 15 000 €.
  • Abattement : 30% seulement.

Au-delà de 15 000 € en non classé, tu n’as plus accès au micro-BIC : tu passes obligatoirement au régime réel LMNP.

Comment fonctionne la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP ?

La réforme plus-value LMNP 2025 a un impact majeur sur les reventes.

Désormais, au régime réel LMNP, les amortissements LMNP que tu as déduits pendant la détention viennent diminuer ton prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value LMNP.

Voici la formule simplifiée pour ce calacul:

Prix d’acquisition corrigé = prix d’achat + frais – amortissements cumulés.

Plus tu as amorti, plus ta plus-value imposable est élevée à la revente.

Exemple de calcul de plus-value LMNP avant / après réforme

Même prix d’achat, même prix de vente… mais plus-value LMNP imposable doublée.

Il reste toutefois des contextes où le LMNP reste très favorable:

• Détention très longue (avec abattements de durée sur la plus-value des particuliers),
• Biens en résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) dans certains montages spécifiques,
• Stratégies patrimoniales (donation, transmission) avant revente.

Qu’est-ce que la hausse des prélèvements sociaux à 18,6% change pour le LMNP ?

La loi de financement de la Sécurité sociale a fait passer les prélèvements sociaux LMNP sur la plus-value à 18,6%, via une CSG portée à 10,6%.

Sur une plus-value LMNP 2026 donc, tu as désormais :

• 19% d’IR,
• 18,6% de prélèvements sociaux,
  soit 37,6% d’imposition brute avant abattements.

Exemple sur 50 000 € de plus-value imposable :

• Avant : 19% + 17,2% ≈ 18 100 €.
• Maintenant : 19% + 18,6% ≈ 18 800 €.

Ce n’est pas ce qui casse tout à lui seul, mais combiné avec la réintégration des amortissements, cela renchérit nettement la sortie en LMNP.

 Les 3 scénarios possibles pour le LMNP entre 2026 et 2028

Que se passerait-il si le LMNP se stabilisait après 2026 ? (Scénario 1)

Dans ce premier scénario, le cadre LMNP actuel se stabilise après 2026.

• Les réformes 2024–2026 seraient considérées comme un ajustement normal :
  • durcissement sur la location saisonnière,
  • maintien d’une fiscalité stable pour la location meublée longue durée.

Conséquence pour toi :

• Le LMNP longue durée reste une stratégie patrimoniale solide, avec micro-BIC 50% ou régime réel LMNP, sans menaces supplémentaires majeures à court terme.

Et si les avantages LMNP étaient réduits progressivement ? (Scénario 2)

Dans ce scénario, le législateur continue de grignoter les avantages :

• Possible baisse des abattements micro-BIC,
• Nouveaux tours de vis sur les meublés de tourisme (quotas, fiscalité, obligations),
• Encadrement plus strict de l’amortissement LMNP ou des conditions pour y accéder.

C’est cohérent avec le discours sur :

• la lutte contre la spéculation,
• la “neutralité fiscale” entre location nue et location meublée.

Dans cette logique :

• Tu ne peux plus baser ta stratégie sur un seul effet d’aubaine fiscal LMNP.
• Tu dois penser en termes de :
  • qualité de l’actif,
  • localisation,
  • DPE,
  • demande locative,
  • flexibilité (longue durée vs saisonnière).

Le LMNP pourrait-il être fusionné avec d’autres régimes ? (Scénario 3)

Troisième trajectoire possible : une forme d’harmonisation ou de fusion partielle :

• Rapprochement entre location nue et location meublée,
• Alignement progressif entre micro-foncier et micro-BIC,
• Montée en puissance du statut de bailleur privé avec amortissement en location vide.

Conséquences possibles :

• Moins de “niches LMNP” spectaculaires,
• Un cadre plus homogène, mais aussi plus lisible pour tous les bailleurs.

Ce scénario n’est pas encore inscrit dans la loi, mais il est régulièrement évoqué dans les analyses de la fiscalité du logement.

Le danger n’est-il pas plutôt la bascule en LMP que la fin du LMNP ?

Pour beaucoup d’investisseurs, le risque principal n’est pas la “mort du LMNP”, mais la bascule automatique en LMP.

Les 2 conditions cumulatives pour devenir LMP :

1. Recettes locatives > 23 000 €,
2. Ces recettes représentent > 50% des revenus du foyer.

Pour certains profils (forts revenus meublés, faibles autres revenus), la bascule LMP 2026 peut :

• faire exploser tes cotisations sociales,
• mais aussi ouvrir des opportunités (déficits imputables sur le revenu global, exonérations de plus-value professionnelle) pour savoir quel statut choisir entre LMNP et LMP en 2026.

En LMP, les règles changent radicalement : cotisations SSI, plus-value professionnelle, comptabilité renforcée… Si tu veux comprendre le fonctionnement complet du statut, consulte notre guide LMP pour les nuls qui t’explique tout de A à Z. Les 2 conditions cumulatives pour devenir LMP sont aussi détaillées dans notre guide sur les conditions LMP : recettes locatives > 23 000 € et représentant > 50% des revenus du foyer.

Nicolas, investisseur en courte durée à Bordeaux et fidèle lecteur d’Eldorado Immobilier, partge son vécu: « Je ne m’inquiétais pas tant de la “fin du LMNP” que du jour où mes loyers dépasseraient les fameux 23 000 € et 50% de nos revenus. En simulant la bascule en LMP, j’ai compris que le vrai sujet, ce sont les cotisations sociales et l’impact global sur le foyer, pas juste l’impôt sur mes loyers. Plutôt que de subir, j’ai ajusté mes loyers et diversifié mes revenus pour rester en LMNP là où c’est le plus avantageux pour moi. »

En LMP, tu es soumis aux cotisations SSI (~30–43%), mais tu peux imputer tes déficits sur le revenu global et bénéficier d’exonérations de plus-value professionnelle : retrouve tous les détails dans notre guide sur le statut LMP : avantages et conditions.

Le LMNP 2026 reste-t-il intéressant pour un investisseur ?

Le LMNP 2026 reste intéressant, surtout en location meublée longue durée et en meublé de tourisme classé, qui conservent un micro-BIC 50% et un plafond de 77 700 €. Les profils les plus fragilisés sont les meublés de tourisme non classés avec un micro-BIC limité à 15 000 € / 30%, ce qui impose souvent le régime réel et une gestion plus professionnelle pour rester rentable.

La location meublée longue durée est-elle toujours attractive ?

Oui, la location meublée longue durée est le segment le plus “tranquille” dans ce nouveau paysage.

• Tu conserves le choix entre :
  • micro-BIC 50% / 77 700 €,
  • et régime réel LMNP avec amortissement complet.
• Tu es moins exposé aux coups de vis sur les meublés de tourisme et aux contraintes locales (quotas, 90 jours, etc.).

Pour beaucoup d’investisseurs, le combo LMNP longue durée et réel reste la meilleure option pour construire un patrimoine locatif stable.

La bonne nouvelle, c’est que pour la location meublée longue durée, la fiscalité reste quasiment inchangée : si tu hésites encore entre les deux régimes, notre comparatif LMNP ou LMP : quel statut pour payer moins d’impôts t’aide à trancher selon ta situation.

Julien, investisseur immobilier à Lyon et membre du Club VIP Eldorado Immobilier, témoigne: « Avec toutes les annonces sur la fin du LMNP, je me demandais si je devais tout arrêter. En regardant uniquement la longue durée, j’ai compris que mon montage restait très rentable, surtout en réel avec amortissement. »

Le meublé de tourisme classé reste-t-il une bonne stratégie ?

Le meublé de tourisme classé (2 à 5 étoiles) reste fiscalement plus intéressant qu’un meublé non classé :

• Micro-BIC : 50% d’abattement,
• Plafond : 77 700 € de recettes.

Même si certains régimes antérieurs offraient 71%, le duo 50% + 77 700 € reste bien plus avantageux que 30% + 15 000 € des meublés non classés.

D’où l’importance de la stratégie de classement meublé de tourisme :

• Coût raisonnable (80–150 € pour 5 ans),
• Process simple (demande, visite, notation, étoiles),
• Gain fiscal immédiat et très concret.

Que devient la location saisonnière non classée en 2026 ?

La location saisonnière non classée est clairement la grande perdante des réformes.

En voici les raisons:

• Micro-BIC 2026 pour un meublé de tourisme non classé :
  • Seuil : 15 000 €,
  • Abattement : 30%.
• Au-delà de 15 000 €, c’est le passage au régime réel LMNP avec comptabilité complète.

En plus, il y a également :

• les contraintes locales (quotas, 90 jours résidence principale, changement d’usage).
• l’intégration à la loi Le Meur et le futur téléservice national.

Sarah N., hôte Airbnb à Nantes et fidèle lectrice d’Eldorado Immobilier, raconte: « Avec le nouveau seuil de 15 000 €, je me suis retrouvée forcée de passer au réel. Au début, ça m’a fait peur, mais après un vrai calcul, j’ai vu que c’était jouable… à condition de professionnaliser vraiment ma gestion et de viser le classement. »

Comment sécuriser son LMNP en 2026 ? (plan d’action)

Pour sécuriser son LMNP en 2026, il faut d’abord arbitrer entre micro-BIC et régime réel selon ses recettes, ses charges et le classement éventuel du bien, puis anticiper la revente en intégrant la réintégration des amortissements et les prélèvements sociaux à 18,6%. Il est aussi essentiel de vérifier la réglementation locale (loi Le Meur, quotas, 90 jours, téléservice) et de simuler une éventuelle bascule en LMP si tes loyers dépassent 23 000 € et 50% des revenus du foyer.

Comment choisir entre micro-BIC et régime réel LMNP en 2026 ?

Le choix micro-BIC ou réel LMNP est central dans ta stratégie.

Voici les règles pratiques à prioriser dans cette situation :

• En meublé de tourisme non classé : au-delà de 15 000 €, le micro-BIC sort de la table, tu es au réel de fait.
• En longue durée / meublé classé :
  • Si tes charges + amortissements < abattement → micro-BIC.
  • Si tes charges + amortissements > abattement → réel LMNP.

Marc, multi-propriétaire en courte durée et membre du CLub VIP d’Eldorado Immobilier, partage: « Je pensais que le micro-BIC était forcément plus simple et plus rentable. En passant au réel et en amortissant sérieusement, j’ai surtout compris que ce n’était plus un jeu, mais une vraie activité à gérer comme une petite entreprise. »

Comment anticiper la revente d’un bien LMNP avec les nouvelles règles ?

Pour cela, tu dois maintenant intégrer dans ton plan :

• la réintégration des amortissements,
• les prélèvements sociaux 18,6%,
• et ton horizon de détention.

Poses-toi les questions suivantes par la suite :

• Si tu revendais dans 5 / 10 / 20 ans, quelle serait ta plus-value LMNP imposable ?
• Vas-tu :
  • conserver le bien jusqu’aux abattements maximum (22 ans / 30 ans),
  • l’arbitrer pour réinvestir dans des biens plus adaptés (longue durée, résidences services),
  • ou passer par une stratégie de transmission (donation) ?

Quelles obligations locales respecter pour son LMNP saisonnier ?

Avec la loi Le Meur et les décisions locales, tu dois impérativement vérifier :

• si ta ville impose:
  • des quotas de meublés de tourisme ?
  • un changement d’usage obligatoire ?
  • une limitation à 90 jours de location courte durée sur la résidence principale ?
• Si tu as :
  • déposé ta déclaration en mairie ?
  • prévu de passer par le téléservice national avant le 20 mai 2026 pour tes meublés de tourisme ?

Ne pas le faire, c’est prendre un risque qui va bien au-delà du LMNP 2026 : c’est s’exposer à des sanctions locales et nationales.

Comment simuler et piloter la bascule en LMP ?

Si tu te rapproches des seuils de 23 000 € et 50% des revenus, commence par vérifier les 2 conditions de passage LMNP vers LMP pour savoir exactement où tu te situes.

Par la suite, penses à anticiper la bascule LMP.

Voici ce qu’il faudra simuler avec son comptable par la suite :

• Niveau de cotisations SSI si tu passes LMP,
• Intérêt de pouvoir imputer les déficits sur ton revenu global,
• Effet sur la plus-value à terme (régime pro vs particuliers).

Avant de paniquer, prends le temps de comprendre ce que le LMP implique réellement en termes d’obligations, de cotisations et d’avantages : notre guide complet du LMP te donne toutes les clés pour décider en connaissance de cause.

Aline, experte en investissement immobilier à Toulouse et fidèle lectrice d’Eldorado Immobilier, partage: « Je voyais la bascule en LMP comme une punition. En simulant avec mon comptable, on s’est rendu compte qu’avec mes niveaux de revenus, le LMP me permettait d’imputer mes déficits et d’alléger mes impôts globaux, pas seulement ceux du LMNP. »

Quels sont les points essentiels à retenir sur le LMNP en 2026 ?

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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