La règle des 90 jours Airbnb permet aux communes de réduire la durée maximale de location saisonnière d’une résidence principale de 120 à 90 jours par an. Paris, Lyon et Marseille l’appliquent déjà. Les amendes peuvent atteindre 15 000 € par année de dépassement.
Entre la loi Le Meur, les délibérations municipales et les nouvelles obligations fiscales, on comprend que vous ayez la tête qui tourne avec la règle des 90 jours Airbnb.
Nous avons toutefois une bonne nouvelle pour vous.
Des alternatives légales existent pour continuer à louer au-delà de cette limite.
On vous explique tout, ville par ville, avec les solutions concrètes pour protéger vos revenus locatifs.
Qu’est-ce que la règle des 90 jours Airbnb ?
La règle des 90 jours Airbnb est une disposition issue de la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) qui autorise chaque commune française à abaisser le plafond de location courte durée d’une résidence principale de 120 à 90 jours par année civile.
Concrètement, si votre commune vote cette réduction, vous ne pourrez plus louer votre logement principal sur Airbnb, Booking ou toute autre plateforme de location saisonnière au-delà de 90 nuitées par an.
C’est un changement majeur pour les hôtes qui utilisaient la totalité des 120 jours autorisés jusqu’ici.
Quelle différence entre 120 et 90 jours ?
Jusqu’en 2024, la règle était simple : l’article L.324-1-1 du Code du tourisme fixait la limite à 120 jours par an pour toutes les résidences principales louées en meublé de tourisme.
La loi Le Meur n’a pas supprimé cette limite de base. Elle a donné un nouveau pouvoir aux maires : celui de la réduire jusqu’à 90 jours, par délibération motivée du conseil municipal.
En pratique, la commune peut fixer n’importe quelle limite entre 90 et 119 jours. Mais la plupart des grandes villes qui ont sauté le pas ont directement opté pour le plancher de 90 jours.
Ce qui change concrètement pour vous :
- Avant : 120 jours = environ 4 mois de location possible en haute saison
- Maintenant (si votre ville l’applique) : 90 jours = 3 mois maximum
- Manque à gagner potentiel : 30 nuitées en moins, soit plusieurs milliers d’euros selon votre marché
Qui est concerné par cette limite ?
Attention, cette règle ne s’applique pas à tout le monde.
Sont concernés uniquement les propriétaires (ou locataires autorisés) qui louent leur résidence principale, c’est-à-dire le logement qu’ils occupent au moins 8 mois par an.
Ne sont pas concernés :
- Les résidences secondaires : aucune limite de jours, mais obligation d’obtenir une autorisation de changement d’usage en zone tendue
- Les chambres chez l’habitant : non soumises à la limite car elles ne constituent pas un meublé de tourisme au sens légal
- Les locations longue durée (bail mobilité, bail classique) : cadre juridique différent
Pauline B., membre de l’Accélerateur à Réservations d’Eldorado Immobilier et propriétaire Aribnb à Paris, témoigne : « Quand j’ai appris que Paris passait à 90 jours, j’ai cru que ma rentabilité allait s’effondrer. En réalité, en combinant 90 jours de location courte durée en haute saison avec du bail mobilité le reste de l’année, je maintiens un chiffre d’affaires quasi identique. Il faut juste anticiper et adapter sa stratégie. »
Quelles villes appliquent les 90 jours en 2026 ?
Paris a ouvert le bal en votant la réduction dès fin 2024, applicable au 1er janvier 2025. Depuis, plusieurs grandes métropoles ont suivi le mouvement.
Pourquoi Paris est passé à 90 jours ?
Paris concentre à elle seule une part considérable des meublés de tourisme en France. La pression sur le marché locatif y est devenue insoutenable dans certains arrondissements.
Le Conseil de Paris a voté l’abaissement de 120 à 90 jours fin 2024, faisant de la capitale la première ville française à utiliser ce nouveau levier offert par la loi Le Meur.
Depuis le 1er janvier 2025, Airbnb bloque automatiquement le calendrier des annonces parisiennes une fois les 90 nuitées atteintes.
Il est impossible de tricher : la plateforme comptabilise chaque nuit et coupe l’accès aux réservations.
Quelles villes vont bientôt passer à 90 jours ?
Le mouvement ne fait que commencer. Toute commune peut adopter cette mesure par simple délibération du conseil municipal.
Les villes en zones tendues , tels que Nice, Toulouse, Montpellier, Strasbourg, sont les candidates les plus probables.
Ainsi, surveillez les délibérations de votre conseil municipal pour ne pas être pris au dépourvu.
Quelles sanctions si vous dépassez les 90 jours ?
Si vous dépassez les 90 jours de location Airbnb, vous risquez une amende administrative de 15 000 € par infraction. Les plateformes comme Airbnb bloquent automatiquement votre calendrier une fois le plafond atteint. En cas de récidive ou de fraude, les sanctions peuvent grimper jusqu’à 50 000 €.
Les sanctions sont lourdes et le contrôle de plus en plus automatisé.
Voici ce que vous risquez concrètement.
Quelles amendes en cas de dépassement ?
La loi Le Meur a considérablement durci les sanctions :
- 15 000 € d’amende par année de dépassement de la limite des 90 jours (ou 120 jours selon votre commune)
- Jusqu’à 50 000 € pour un changement d’usage non autorisé (si votre résidence principale est en réalité louée comme une résidence secondaire déguisée)
- Jusqu’à 100 000 € dans les cas les plus graves, notamment en cas de fausse déclaration de chambre chez l’habitant alors qu’il s’agit d’un studio indépendant
Ces montants ne sont pas théoriques.
La Ville de Paris multiplie les contrôles et les assignations en justice depuis 2024.
Comment les plateformes contrôlent les jours ?
Le contrôle s’effectue à plusieurs niveaux :
- Blocage automatique par Airbnb : la plateforme comptabilise vos nuitées et bloque votre calendrier une fois le seuil atteint
- Téléservice national : à partir du 20 mai 2026, tous les loueurs devront déclarer leur activité via un portail unique avec un numéro d’enregistrement à 13 caractères
- Contrôles municipaux : les mairies disposent désormais de pouvoirs renforcés pour vérifier la conformité des annonces
Quelles exceptions à la règle des 90 jours ?
Trois exceptions permettent d’échapper à la règle des 90 jours Airbnb : une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure justifiant une absence prolongée du domicile. Autre alternative légale : louer une chambre chez l’habitant plutôt que le logement entier, ce qui supprime toute limite de durée.
Ainsi, des dérogations existent, mais elles sont strictement encadrées et accordées au cas par cas.
Quels motifs permettent de dépasser la limite ?
Trois situations justifient un dépassement légal :
- Obligation professionnelle : mutation, mission longue durée qui vous éloigne de votre résidence principale
- Raison de santé : hospitalisation prolongée, traitement médical nécessitant un éloignement
- Force majeure : événement imprévisible et irrésistible (catastrophe naturelle, par exemple)
Chaque demande nécessite des justificatifs solides : attestation employeur, certificat médical, ou tout document prouvant le caractère exceptionnel de la situation.
Les juges appliquent ces critères avec une grande rigueur. Ne comptez pas sur une interprétation souple.
La résidence secondaire est-elle limitée ?
Non. La résidence secondaire n’est soumise à aucune limite de jours de location.
Vous pouvez louer votre résidence secondaire 365 jours par an si vous le souhaitez. En revanche, vous devez :
- Déclarer votre activité en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement
- Obtenir une autorisation de changement d’usage dans les zones tendues (Paris, Lyon, Marseille, etc.)
- Respecter les éventuelles obligations de compensation (transformer un local commercial en logement pour compenser)
C’est une voie intéressante pour les investisseurs, mais qui implique des démarches administratives plus lourdes.
Comment louer au-delà de 90 jours légalement ?
Pour louer au-delà de 90 jours légalement, plusieurs solutions existent : louer une chambre chez l’habitant sans limite de durée, investir en résidence secondaire déclarée en mairie pour louer toute l’année, ou opter pour le bail mobilité (1 à 10 mois), non soumis au plafond des 90 jours.
La chambre chez l’habitant : aucune limite ?
C’est l’astuce juridique la plus méconnue et la plus efficace.
Une chambre chez l’habitant n’entre pas dans la définition légale du meublé de tourisme (article L.324-1 du Code du tourisme). De ce fait, elle n’est pas soumise à la limite des 90 jours ni des 120 jours.
Elle peut être ainsi louée en courte durée sans limitation, 365 jours par an.
Mais attention, les conditions sont strictes :
- La chambre doit se situer au sein de votre résidence principale
- Elle doit communiquer par l’intérieur avec les autres pièces (pas d’entrée indépendante)
- Pas de cuisine indépendante dans la chambre
- Le propriétaire doit résider sur place pendant le séjour des hôtes
Toute tentative de fraude (studio indépendant déguisé en chambre) expose à des amendes pouvant atteindre 100 000 €.
Elie M., gestionnaire immobilier et lecteur fidèle d’Eldorado Immobilier, partage son expérience : « J’accompagne plusieurs propriétaires parisiens dans la transition vers la chambre chez l’habitant. Ceux qui jouent le jeu honnêtement, avec vraie cohabitation, accueil personnalisé, obtiennent des notes excellentes sur Airbnb et un taux d’occupation supérieur à leurs anciens logements entiers. Le contact humain est redevenu un avantage concurrentiel. »
Le bail mobilité : le complément idéal ?
Le bail mobilité est un contrat de location meublée d’une durée de 1 à 10 mois, destiné aux locataires en situation temporaire : étudiants, stagiaires, professionnels en mission.
Son grand avantage ? Il n’est pas soumis à la limitation des 90 jours car il ne relève pas de la location saisonnière.
La stratégie gagnante consiste à combiner :
- 90 jours de location courte durée pendant la haute saison touristique (tarifs élevés sur Airbnb)
- Bail mobilité de 3 à 9 mois le reste de l’année (revenus stables, moins de gestion)
C’est un excellent compromis entre rentabilité et conformité légale.
L’investissement en résidence secondaire dédiée ?
Pour les investisseurs qui souhaitent faire de la location courte durée sans aucune limitation, l’acquisition d’une résidence secondaire dédiée reste la voie royale.
Pas de limite de jours. Possibilité de louer toute l’année. Mais des démarches plus lourdes :
- Autorisation de changement d’usage obligatoire en zone tendue
- Compensation éventuelle (surtout à Paris)
- Enregistrement en mairie dans tous les cas
Pour bien préparer votre projet, pensez à réaliser une étude de marché approfondie de votre secteur avant de vous lancer.
Quel impact fiscal de la règle des 90 jours ?
La règle des 90 jours impacte directement votre fiscalité Airbnb. Depuis la loi Le Meur, l’abattement micro-BIC passe de 50% à 30% pour les meublés non classés, avec un plafond abaissé à 15 000 € de revenus. Pour les meublés classés, l’abattement descend de 71% à 50%, plafonné à 77 700 €.
Comment change la fiscalité Airbnb en 2026 ?
Les propriétaires de meublés de tourisme non classés sont les plus touchés :
- Plafond micro-BIC abaissé de 77 700 € à 15 000 €
- Abattement forfaitaire réduit de 50% à 30%
Pour les meublés classés (étoiles), le régime reste plus favorable :
Ces changements rendent le classement en meublé de tourisme beaucoup plus intéressant qu’avant.
Si vous ne l’avez pas encore fait, c’est le moment d’y penser sérieusement.
Faut-il classer son meublé de tourisme ?
Oui, plus que jamais. Le classement offre :
- Un abattement fiscal nettement supérieur (50% vs 30%)
- Un plafond de revenus bien plus élevé (77 700 € vs 15 000 €)
- Un avantage concurrentiel sur les plateformes
- Le respect des nouvelles normes DPE : classe E minimum obligatoire dès 2028 pour les nouvelles locations, classe D pour tous les meublés en 2034
Pour aller plus loin sur l’optimisation fiscale de votre location saisonnière, consultez notre guide complet sur la réglementation Airbnb 2025.
Thomas L., lecteur assidu d’Eldorado Immobilier et propriétaire de deux appartements en location saisonnière, nous fait part de son expérience : « Le passage du micro-BIC au régime réel m’a fait économiser plus de 2 000 € d’impôts cette année. Avec la baisse de l’abattement pour les meublés non classés, le régime réel devient quasiment incontournable. Je recommande à tous les hôtes de faire les deux simulations avant de choisir. »
Quelles démarches pour être en conformité ?
Pour être en conformité avec la règle des 90 jours, vous devez déclarer votre meublé en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement à afficher sur chaque annonce. Dès mai 2026, un téléservice national unique remplacera les déclarations locales. Un DPE valide (classe F minimum) est aussi obligatoire.
Comment obtenir votre numéro d’enregistrement ?
Aujourd’hui, la déclaration se fait auprès de votre mairie (formulaire Cerfa ou télédéclaration selon la commune).
À partir du 20 mai 2026, tout change : un téléservice national unique remplacera toutes les procédures locales. Tous les loueurs, sans exception, devront :
- S’inscrire sur le portail national
- Fournir un justificatif de résidence principale (avis d’imposition)
- Obtenir un numéro d’enregistrement à 13 caractères
- Afficher ce numéro sur chaque annonce (Airbnb, Booking, Abritel, site personnel)
Ce numéro unique permettra aux mairies et à l’État de suivre en temps réel le nombre de nuits louées. Impossible de passer entre les mailles du filet.
Que faire si vous avez déjà dépassé les 90 jours ?
Si vous avez dépassé la limite sans le savoir, agissez rapidement :
- Bloquez immédiatement votre calendrier pour le reste de l’année civile
- Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier pour évaluer votre risque
- Sachez que la loi Le Meur n’est pas rétroactive : la Cour de cassation a confirmé ce principe dans un avis d’avril 2025
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Pour aller plus loin, j’ai fait des milliers de tests pour décrypter l’algorithme de Airbnb.
Le succès a été au rendez-vous pour mes annonces.
Je partage tous mes secrets sur Airbnb dans mon livre Best Seller :
FAQ :
La règle s'applique-t-elle dans toute la France ?
Non. La limite de base reste 120 jours par an dans toute la France. Seules les communes ayant voté une délibération spécifique peuvent l’abaisser à 90 jours. Les zones rurales et non tendues ne sont généralement pas concernées.
Airbnb bloque-t-il le calendrier automatiquement ?
La règle concerne-t-elle aussi Booking et Abritel ?
Oui. La règle des 90 jours s’applique à toutes les plateformes de location saisonnière, pas uniquement Airbnb. Booking.com, Abritel, Vrbo et toutes les autres doivent respecter les mêmes limitations.
Peut-on cumuler 90 jours sur plusieurs plateformes ?
Quand le téléservice national sera-t-il obligatoire ?
Le téléservice national de déclaration des meublés de tourisme sera opérationnel au plus tard le 20 mai 2026, conformément à la loi. La date précise sera fixée par décret.
Quelle différence entre 90 jours et 120 jours ?
La chambre chez l'habitant est-elle limitée ?
Non. Louer une chambre chez l’habitant (et non un logement entier) n’est pas soumis à la limite des 90 ou 120 jours, car cela ne constitue pas un meublé de tourisme au sens de l’article L.324-1 du Code du tourisme.
Quelles villes appliquent les 90 jours en 2026 ?
Paris (depuis janvier 2025), Lyon (2025), Marseille (depuis janvier 2026) et certaines zones du Grand Annecy appliquent les 90 jours. D’autres villes comme Bordeaux et La Rochelle restent à 120 jours pour le moment.
