En vigueur depuis le 1er janvier 2025, la Loi Le Meur modifie la fiscalité des locations saisonnières:

• Abattement 30 % et plafond 15 000 € pour les meublés non classés
• Abattement 50 % et plafond 77 700 € pour les meublés classés
• DPE obligatoire, déclaration avant le 20 mai 2026
• Limite : 120 jours/an (90 jours dans certaines communes)

Objectif : favoriser les locations durables et freiner la pression immobilière dans les zones touristiques.

Loi Le Meur 2025: Quels changements fiscaux pour les locations saisonnières ?

La Loi Le Meur marque un tournant dans la fiscalité des locations meublées touristiques depuis le mois de janvier 2025.

Son objectif est de rééquilibrer le marché locatif dans les zones tendues. Elle vise ainsi à réduire les avantages fiscaux des meublés touristiques, favoriser la location longue durée et améliorer la performance énergétique des logements loués à court terme.

Les 3 Changements Majeurs de la Réforme

1-Baisse des abattements fiscaux en micro-BIC
Depuis le 1er janvier 2025 :

• Les meublés non classés ne bénéficient plus que d’un abattement de 30 % (au lieu de 50 % auparavant) avec un plafond de 15 000 € de recettes.
• Les meublés classés ou chambres d’hôtes conservent un abattement plus favorable, désormais fixé à 50 % (au lieu de 71 %), avec un plafond de 77 700 €.

En pratique, cela signifie que la base imposable augmente mécaniquement pour la majorité des loueurs, notamment ceux qui exploitent des meublés non classés sur Airbnb ou Booking.

2-Alignement fiscal sur les locations classiques
Le gouvernement souhaite réduire l’écart fiscal entre location saisonnière et location à l’année.
La Loi Le Meur harmonise donc les seuils et les abattements pour inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché locatif traditionnel.
Les meublés classés restent encouragés, car ils offrent un niveau de confort et de performance énergétique supérieur.

3-Fin de la “niche Airbnb”
Jusqu’en 2024, les loueurs en meublé de tourisme bénéficiaient d’un régime fiscal très avantageux (abattement 71 %, plafond 188 700 €).
Avec la réforme, cette différence est supprimée : les locations touristiques hautement rentables seront davantage taxées. L’objectif est de rétablir une concurrence équitable avec les autres formes de location meublée.

Les Nouvelles Obligations Administratives (DPE, Déclaration, Limitation)

La Loi Le Meur ne se limite pas à la fiscalité : elle impose aussi de nouvelles règles administratives et écologiques pour encadrer l’activité de location saisonnière.

1. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) obligatoire

• Dès 2025, les meublés de tourisme doivent disposer d’un DPE valide.
• Seuls les logements classés A à E pourront être loués jusqu’au 31 décembre 2033.
• À compter du 1er janvier 2034, seuls les logements classés A à D seront autorisés à la location saisonnière.

Les biens classés F ou G deviendront interdits à la location courte durée, sous peine d’amende administrative.

2. Déclaration nationale obligatoire avant le 20 mai 2026

Chaque propriétaire devra enregistrer son meublé sur un registre national unique, accessible en ligne.
Cette déclaration permettra à l’administration fiscale et aux communes de suivre plus précisément l’activité des loueurs, y compris ceux utilisant plusieurs plateformes.

L’absence de déclaration pourra entraîner amende et interdiction de louer.

3. Limitation du nombre de jours de location

La loi renforce le plafond de 120 jours/an pour la location de la résidence principale.

Dans certaines communes, notamment Paris, Lyon, Bordeaux, Annecy et Biarritz, ils peuvent désormais réduire cette limite à 90 jours par décision municipale.

Cette mesure vise à préserver le parc locatif résidentiel dans les zones à forte tension immobilière.

Quels revenus doivent être déclarés aux impôts pour une location saisonnière ?

Depuis la réforme Loi Le Meur 2025, tous les revenus issus d’une location meublée courte durée, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un meublé de tourisme, sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils doivent être déclarés chaque année sur le formulaire 2042 C PRO, quelle que soit la plateforme utilisée (Airbnb, Booking, Abritel…).

Faut-il déclarer même une seule nuit louée ?

Oui. En France, tout revenu perçu dans le cadre d’une location saisonnière doit être déclaré, même s’il s’agit d’une seule nuit louée par an.

Il n’existe aucune tolérance fiscale sur la durée de location ou le montant minimal perçu (hors cas d’exonérations spécifiques détaillées plus bas).

Les plateformes de location comme Airbnb ou Booking transmettent automatiquement à l’administration fiscale les revenus bruts annuels des loueurs.

Ainsi, même une location ponctuelle génère une trace déclarative.

Toute somme encaissée pour la mise à disposition d’un logement meublé doit être reportée dans la déclaration de revenus BIC, formulaire 2042 C PRO.

Ignorer cette obligation revient à dissimuler un revenu imposable, ce qui expose le loueur à un contrôle fiscal, même pour un revenu de quelques centaines d’euros.

Denis P., membre du Club VIP de Eldorado Immobilier et hôte occasionnel à Annecy, raconte : « Je pensais qu’avec seulement 2 week-ends loués dans l’année, je n’étais pas concernée par l’impôt. Mais j’ai reçu un courrier du fisc qui mentionnait mes revenus déclarés par Airbnb. Depuis, je déclare tout, même 300 € »

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

La fiscalité de la location meublée dépend du statut du loueur, qui peut être :

• LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
• LMP : Loueur en Meublé Professionnel

Ces deux statuts influencent :

• le type de régime fiscal (micro-BIC ou réel)
• le traitement des déficits
• l’assujettissement aux cotisations sociales
• le régime d’imposition des plus-values en cas de revente.

Vous êtes considéré comme LMNP si vous remplissez au moins une des deux conditions suivantes :

• vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €, ou
• elles représentent moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Le régime micro-BIC s’applique par défaut, avec:

• 30 % d’abattement pour les meublés non classés ;
• 50 % d’abattement pour les meublés classés.

Vous passez en LMP si :

• vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an, et
• elles sont supérieures à vos autres revenus d’activité (salaires, retraites, etc.).

Ce statut implique :

• l’affiliation au régime social des indépendants (SSI) ;
• l’imposition sur le bénéfice réel ;
• la possibilité de déduire les déficits du revenu global ;
• le régime des plus-values professionnelles souvent plus favorable en cas de revente

Le choix entre LMNP ou LMP a donc un impact déterminant sur la fiscalité des revenus de location saisonnière.

Quelles exonérations existent en résidence principale ?

Il existe deux cas spécifiques d’exonération d’impôt sur les revenus de location meublée dans le cadre de la résidence principale. Si vous respectez des seuils fixés par la loi, vous pourriez être exonérées d’impôt.

Dans le cas d’une location d’une ou plusieurs pièces à des locataires de passage, vous êtes exonéré si :

• le logement constitue votre résidence principale ;
• le loyer ne dépasse pas les plafonds « raisonnables » définis chaque année par l’administration.

Ces plafonds en 2025 :

• 180 €/m²/an en Île-de-France ;
• 140 €/m²/an dans le reste de la France.

Dans le cas où vous louez des chambres d’hôtes chez l’habitant, les recettes issues sont exonérées si :

• elles n’excèdent pas 760 € par an,
• et incluent des prestations accessoires (petit-déjeuner, linge de maison, ménage).

Ces deux cas sont aujourd’hui les seules exonérations totales en location meublée courte durée.
Au-delà des seuils, les loyers sont soumis à l’impôt selon le régime micro-BIC ou réel.

Quel régime fiscal choisir en 2025 ?

Choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié est une décision stratégique pour tout propriétaire ou gestionnaire de location meublée de courte durée, notamment sur des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.

Ce choix fiscal a un impact direct sur le montant de votre imposition, votre rentabilité nette et vos obligations comptables.

Julien B., lecteur fidèle de Eldorado Immobilier et propriétaire à Marseille, raconte : « J’ai commencé avec le micro-BIC pour la simplicité, mais dès la deuxième année, avec les travaux et les frais de conciergerie, j’ai basculé au réel. Résultat : 0 € d’impôt pendant 3 ans ! »

Qu’est-ce que le régime micro-BIC ?

Le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est le régime fiscal par défaut pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) dont les recettes ne dépassent pas un certain seuil annuel.
Il séduit par sa simplicité administrative, mais la réforme de 2025 (Loi Le Meur) a réduit ses avantages fiscaux.

Les plafonds 2025 sont de :

• 15 000 € pour un meublé non classé (abattement 30 %)
• 77 700 € pour un meublé classé ou une chambre d’hôtes (abattement 50 %)

Par ailleurs, les principes du micro-BIC s’appliquent sur:

• Vos revenus locatifs sont déclarés bruts (loyers + charges).
• L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire pour frais.
• Vous êtes imposé uniquement sur la partie restante, sans justificatifs à fournir.

Pour ce qui est des avantages du micro-BIC :

• Aucune comptabilité obligatoire
• Déclaration simple (formulaire 2042 C PRO – cases 5ND ou 5NG)
• Idéal pour les hôtes occasionnels ou avec peu de charges

Par contre, il a aussi ses limites qui sont:

• L’abattement est fixe, même si vos charges réelles sont supérieures
• Aucun amortissement possible
• Risque de surimposition pour les biens avec emprunt, travaux ou gestion déléguée

En quoi le régime réel simplifié peut-il réduire votre impôt ?

Le régime réel simplifié permet de déduire toutes les charges réelles liées à votre location saisonnière, ce qui réduit fortement votre base imposable.
C’est le régime privilégié par les hôtes professionnels ou les investisseurs ayant des frais importants (emprunt, entretien, conciergerie, travaux).

Voici comment procéder au calcul :
Recettes locatives – Charges déductibles – Amortissements = Résultat imposable

Dans le régime réel simplifié, les charges déductibles principales incluent :

• Frais de gestion et conciergerie Airbnb
• Intérêts du prêt immobilier
• Assurance PNO (propriétaire non-occupant)
• Travaux, entretien, rénovation
• Taxe foncière, copropriété, logiciels de gestion
• Honoraires d’expert-comptable (déductibles à 2/3)
• Adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA)

Ce régime permet souvent de ramener l’imposition à zéro, voire de générer un déficit reportable jusqu’à 10 ans.us faible qu’en micro-BIC, et peut même être nul ou négatif certaines années.

Comment opter pour le régime réel et quand le faire ?

Vous pouvez choisir le régime réel simplifié :

• Soit dès votre déclaration d’activité (formulaire P0i, case correspondante)
• Soit par option avant le 1er février de l’année en cours, via une lettre au Service des Impôts des Entreprises (SIE)

Cette option est valable pour 2 ans minimum, puis renouvelée tacitement.
Le recours à un expert-comptable est vivement recommandé pour sécuriser la gestion comptable et maximiser la déduction de vos charges.

Quel régime est le plus avantageux selon votre profil ?

Si vos charges réelles dépassent 30 % (non classé) ou 50 % (classé) de vos recettes, le régime réel devient plus rentable fiscalement que le micro-BIC.

Meublé Classé vs Non Classé : Quelle Différence En 2025 ?

Le classement en meublé de tourisme est devenu un levier fiscal majeur depuis la Loi Le Meur de 2025. La différence d’abattement entre un meublé classé et non classé peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie d’impôt par an.

Qu’est-ce Qu’un Meublé de Tourisme Classé ?

Un meublé de tourisme classé est un logement ayant obtenu un classement officiel délivré par un organisme accrédité par Atout France, selon des critères de confort, d’équipement et de qualité de service. Le classement va de 1 à 5 étoiles et est valable 5 ans.

Voici les critères de classement (arrêté du 2 août 2010) :

• Surface minimale (9 m² pour 1 personne, 16 m² pour 2 personnes)
• Équipements obligatoires (literie de qualité, cuisine équipée, connexion internet)
• État général du logement (propreté, entretien, décoration)
• Services proposés (linge de maison, produits d’accueil, documentation touristique)

Comment Obtenir Le Classement ?

Étape 1 : Préparez votre logement selon les critères officiels

Étape 2 : Contactez un organisme accrédité (liste sur le site Atout France)

Étape 3 : Recevez la visite d’un évaluateur (durée 1-2h)

Étape 4 : Obtenez votre certificat de classement valable 5 ans

Coût : Entre 80 et 300 € selon l’organisme et la localisation

Calcul de Rentabilité : Classé ou Pas ?

Exemple concret :
Revenus locatifs annuels : 30 000 €
Tranche marginale d’imposition (TMI) : 30%
Prélèvements sociaux : 17,2%

Meublé NON classé (abattement 30%):

• Base imposable : 30 000 € × 70% = 21 000 €
• Impôt (30%) : 21 000 × 30% = 6 300 €
• Prélèvements sociaux (17,2%) : 21 000 × 17,2% = 3 612 €
• Total fiscalité : 9 912 €

Meublé classé (abattement 50%):

• Base imposable : 30 000 € × 50% = 15 000 €
• Impôt (30%) : 15 000 × 30% = 4 500 €
• Prélèvements sociaux (17,2%) : 15 000 × 17,2% = 2 580 €
• Total fiscalité : 7 080 €

Économie annuelle : 9 912 – 7 080 = 2 832 €

Avec un coût de classement de 200 € amortissable sur 5 ans (40 €/an), l’économie nette est de 2 792 € par an !

Les avantages du classement en 2025

• Abattement de 50% vs 30% pour non classés (20 points de différence)
• Seuil 77 700 € vs 15 000 € (restez en micro-BIC plus longtemps)
• Taxe de séjour fixe et encadrée (vs variable 1-5% pour non classés)
• Visibilité accrue sur les plateformes (filtre par étoiles)
• Différenciation marketing (gage de qualité)
• Tarifs justifiés plus élevés

Le classement est-il rentable pour vous ?

OUI si :

• Vos revenus locatifs dépassent 8 000 €/an (économie fiscale > coût classement)
• Vous souhaitez rester en micro-BIC malgré des revenus élevés (jusqu’à 77 700 €)
• Votre bien répond déjà aux critères de confort (investissement minimal)
• Vous ciblez une clientèle haut de gamme

NON si :

• Vos revenus sont < 8 000 €/an (économie trop faible)
• Votre bien nécessite des travaux importants pour atteindre les critères
• Vous préférez le régime réel (le classement n’a pas d’impact fiscal en régime réel)

Si vos revenus sont entre 15 000 € et 77 700 €, le classement vous permet de rester en micro-BIC et d’éviter le passage obligatoire au régime réel, ce qui représente une économie de frais comptables (300-900 €/an).

Quel est le taux d’imposition en location saisonnière ?

Le taux d’imposition effectif d’un propriétaire dépend à la fois :

• Du régime fiscal choisi
• Du montant des recettes locatives
• De sa tranche marginale d’imposition
• De son statut LMNP ou LMP

Quels abattements s’appliquent en 2025 (30 % ou 50 %) ?

Lorsque vous relevez du régime micro-BIC, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire sur vos revenus bruts locatifs.

Ce mécanisme vise à représenter vos charges sans que vous ayez à les justifier.

Les taux d’abattement selon le type de location meublée

• 30 % pour une location meublée non classée : location saisonnière classique, résidence secondaire Airbnb non classée
• 50 % pour une location classée « meublé de tourisme » ou chambre d’hôtes déclarée

Cela signifie que :

• Avec un abattement de 30 % (non classés), 70 % des recettes sont imposées
• Avec un abattement de 50 % (classés), seule la moitié des revenus locatifs est soumise à l’impôt

Quels sont les plafonds de recettes à ne pas dépasser en 2025 ?

Depuis la réforme Loi Le Meur 2025 :

• 15 000 € pour bénéficier du micro-BIC à 30 % (meublés non classés)
• 77 700 € pour bénéficier du micro-BIC à 50 % (meublés classés)

En cas de dépassement, le régime réel devient obligatoire.

Exemple :

Vous percevez 20 000 € de loyers sur une année :

• Non classé → OBLIGATION régime réel (dépassement du seuil 15 000 €)
• Classé tourisme → abattement 50 % → 10 000 € soumis à l’impôt

L’abattement est automatique, sans justificatifs à fournir, mais non personnalisable : vous ne pouvez pas donc y ajouter d’autres charges.

Comment fonctionne le calcul avec les prélèvements sociaux ?

En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus de location meublée saisonnière sont soumis à des prélèvements sociaux, quel que soit le régime fiscal choisi.

Quel est le montant des prélèvements sociaux en 2025 ?

17,2 % sont appliqués au revenu net imposable

Ce taux s’applique :

• Après abattement (si micro-BIC)
• Ou après déduction des charges (si régime réel)

Les détails des prélèvements sociaux

• 9,2 % de CSG (Contribution Sociale Généralisée)
• 0,5 % de CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale)
• 7,5 % de prélèvement de solidarité

Exemple de calcul :

Vous percevez 25 000 € de revenus locatifs classés (abattement 50 % depuis 2025) :

• Revenu net imposable : 12 500 €
• Prélèvements sociaux : 17,2 % × 12 500 € = 2 150 €

Ces prélèvements s’ajoutent à l’impôt sur le revenu.

Ils ne sont pas liés à l’URSSAF ou au régime social des indépendants, sauf dans certains cas particuliers.

Mickaël T., membre du Club VIP de Eldorado Immobilier et loueur en meublé à Lyon, témoigne « J’avais mal calculé ma rentabilité. J’ai oublié les 17,2 % de prélèvements sociaux. Et j’ai été surpris au moment du paiement ! J’ai appris à intégrer ça dès mes simulations. »

Que se passe-t-il si le locaire dépasse les 23 000 € ?

Le seuil des 23 000 € de revenus locatifs annuels est crucial dans la fiscalité de la location meublée, car il détermine votre régime social et peut entraîner un changement de statut.

Il peut y avoir deux conséquences majeures :

L’assujettissement aux cotisations sociales (URSSAF)

Si vous dépassez 23 000 € de recettes locatives et que ces revenus sont supérieurs à vos revenus d’activité, vous basculez du statut LMNP vers le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Vous devez alors vous affilier au régime social des indépendants (SSI) et payer des cotisations sociales, à un taux de 35 à 42 % sur vos bénéfices réels

Des obligations déclaratives supplémentaires

Même en LMNP, si vous dépassez 23 000 € de recettes et que vous proposez des services para-hôteliers, vous pouvez être considéré comme une activité commerciale au sens de la Sécurité Sociale donc vous devez avoir une affiliation à l’URSSAF, via le régime micro-social ou le régime classique (SSI)

Exemples de services para-hôteliers :

• Petit-déjeuner
• Ménage quotidien
• Linge fourni et changé régulièrement
• Accueil personnalisé

Comment déclarer vos revenus locatifs aux impôts ?

La déclaration s’effectue dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) via le formulaire 2042 C PRO, que vous soyez LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Le type de régime fiscal (micro-BIC ou réel) détermine les cases à remplir et les pièces à fournir.

Quelles cases remplir sur le formulaire 2042 C PRO ?

Le formulaire 2042 C PRO est le document officiel utilisé pour déclarer les revenus locatifs meublés au titre de l’impôt sur le revenu.

Il comporte plusieurs rubriques en fonction de votre statut fiscal (LMNP/LMP) et du régime d’imposition (micro-BIC ou réel simplifié).

Si vous êtes en micro-BIC LMNP

• Location meublée non classée : Case 5ND
• Location meublée classée (meublé de tourisme) ou chambre d’hôtes : Case 5NG
• Si vous êtes en LMP au micro-BIC : Case 5NK

Il s’agit du montant brut perçu : loyers + charges facturées, avant abattement.

Si vous êtes en régime réel simplifié (LMNP ou LMP)

Vous devez déclarer votre résultat comptable via une liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes 2033-A à 2033-G), déposée en ligne via un Centre de Gestion Agréé (CGA) ou un expert-comptable.

Ensuite, vous reportez ce résultat dans la case 5NA (ou 5OA pour le conjoint) du formulaire 2042 C PRO.

Attention à ces erreurs fréquentes :

• Ne pas reporter uniquement les revenus nets (l’administration applique l’abattement automatiquement)
• Bien distinguer LMNP et LMP
• Ne pas oublier d’ajouter les revenus perçus sur plusieurs plateformes

Nadia C., lectrice assidue de Eldorado Immobiliert et multi-hébergeuse à Strasbourg, raconte : « Avec la préremplissage automatique par Airbnb, je pensais que c’était suffisant. Mais en réalité, j’avais oublié une plateforme… L’année suivante, j’ai tout croisé moi-même. »

Comment déclarer une location meublée classée ?

Si votre bien est classé en meublé de tourisme, vous bénéficiez d’un régime fiscal plus avantageux, avec un abattement forfaitaire de 50 % (depuis 2025) au lieu de 30 % pour les meublés non classés.

Pour en bénéficier, votre logement doit :

• Avoir obtenu un classement préfectoral officiel
• Être déclaré en mairie selon les règles locales
• Respecter les critères de confort et d’équipement fixés par l’arrêté du 2 août 2010

Comment se passe la déclaration ?

Voici les champs à remplir :

• La formulaire 2042 C PRO
• La case 5NG si vous êtes en LMNP micro-BIC
• La case 5NO si vous êtes en LMP micro-BIC

Si vous êtes au régime réel, le classement n’a pas d’impact fiscal direct

Quels avantages cela peut-il apporter ?

Le plafond de recettes pour rester en micro-BIC passe à 77 700 € / an (vs 15 000 € pour non classés).

L’abattement de 50 % (vs 30 % pour non classés), ce qui réduit significativement le revenu imposable

Le classement “meublé de tourisme” peut aussi ouvrir droit à des réductions de cotisation foncière des entreprises (CFE) dans certaines communes.

Quand déclarer vos revenus Airbnb ?

Les revenus locatifs Airbnb doivent être déclarés chaque année en même temps que vos autres revenus.

La date limite dépend de votre département de résidence et du canal utilisé (papier ou en ligne).

Pour l’année 2025 (revenus 2024) :

• Mai 2025 pour la déclaration papier (généralement autour du 22 mai)
• Fin mai à début juin 2025 pour la déclaration en ligne, selon votre numéro de département

Exemples :

• Pour les départements 01 à 19 : jusqu’au 22 mai 2025
• Pour les départements 20 à 54 : jusqu’au 29 mai 2025
• Pour les départements 55 à 974/976 : jusqu’au 5 juin 2025

Ces dates sont publiées chaque année par le ministère de l’Économie et des Finances.

Quelles pièces complémentaires en régime réel ?

Si vous êtes sous régime réél, ces éléments sont nécessaires :

• Liasse fiscale n°2031 (à transmettre via EDI)
• Déclarations sociales (URSSAF, SSI si concerné)
• Justificatifs si adhésion à un CGA

Les plateformes de location saisonnière transmettent-elles vos revenus ?

Oui. Depuis 2020, toutes les plateformes de location saisonnière sont tenues de transmettre automatiquement à l’administration fiscale le montant brut des revenus perçus.

Ces montants sont souvent préremplis, mais vous restez entièrement responsable de leur exactitude.

Comment changer de régime fiscal ?

Pour passer du micro-BIC au régime réel, il faut être LMNP ou LMP, avoir des charges importantes et envoyer une lettre au SIE avant le 1er février. L’option est valable 2 ans minimum. Le retour au micro-BIC nécessite une demande expresse, également avant le 1er février.

Quand et comment passer du micro-BIC au régime réel ?

Vous pouvez passer du régime micro-BIC au régime réel simplifié si vous souhaitez déduire vos charges réelles au lieu de bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30 % (non classés) ou 50 % (classés).

Quelles sont les conditions pour changer de régime fiscal ?

• Être imposé en BIC (donc être LMNP ou LMP)
• Avoir des charges importantes à imputer : > 30 % des revenus (non classés) ou > 50 % (classés) pour que le réel devienne avantageux
• Envoyer une lettre d’option pour le régime réel au SIE compétent

Quelle est la date limite pour exercer l’option ?

Le locataire doit procéder au changement avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez appliquer le régime réel

Exemple :

Pour être imposé au réel sur vos revenus locatifs de 2025, vous devez avoir envoyé votre courrier avant le 1er février 2025

Quelle doit être la forme de la demande ?

La demande doit :

• Composer d’une lettre simple ou recommandée adressée à votre SIE
• Mentionner : votre identité, votre numéro fiscal, l’adresse du bien, votre souhait d’opter pour le régime réel simplifié d’imposition en BIC

L’option est valable pour un minimum de 2 ans, et renouvelée tacitement tant que vous ne demandez pas explicitement le retour au micro-BIC.

Peut-on revenir en arrière après une option au réel ?

Oui, mais pas immédiatement, une fois l’option pour le régime réel simplifié exercée, vous êtes engagé pour deux années civiles complètes, même si votre activité cesse ou que vous estimez que le réel n’est plus avantageux.

Exemple :

• Vous optez pour le réel en 2025, donc vous restez au régime réel en 2025 et 2026.
• Vous ne pouvez revenir au micro-BIC qu’à partir de 2027, à condition de faire une demande expresse avant le 1er février 2027.

Et pour revenir au micro-BIC, vous devez :

• Envoyer un courrier au SIE avant le 1er février de l’année concernée
• Mentionner la volonté de renoncer à l’option pour le réel simplifié
• Vérifier que vous êtes sous les seuils de recettes applicables au micro-BIC (15 000 € pour non classés ou 77 700 € pour classés)

Si vous n’envoyez pas de courrier, l’option pour le réel est renouvelée automatiquement chaque année.

Fatou G., membre du Club VIP de Eldorado Immobilier et hôte à Nice, témoigne : »Je ne savais pas que l’option pour le régime réel se reconduisait automatiquement. J’ai oublié d’envoyer la lettre pour revenir au micro-BIC… Résultat : comptabilité à tenir encore 2 ans. »

Quelles démarches faire auprès du SIE ?

Toutes les modifications de régime fiscal en location meublée doivent être formalisées auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien loué ou votre adresse de résidence si vous louez plusieurs biens.

Quelles étapes suivre ?

1. Identifier votre SIE (via impots.gouv.fr)
2. Rédiger une lettre d’option ou de renonciation mentionnant :
   • Vos nom, prénom, adresse
   • Le numéro fiscal (et le numéro SIRET si vous l’avez)
   • L’adresse de la location meublée
   • L’objet clair : « Option pour le régime réel simplifié d’imposition au titre de l’activité de location meublée »
3. Envoyer votre courrier avant le 1er février
4. Conserver une preuve d’envoi

Il y a-t-il d’autres pièces complémentaires ?

Ces pièces sont utiles mais facutatives :

• Attestation d’inscription en LMNP/LMP (formulaire P0i)
• Extrait K-bis si location via une SCI à l’IS
• Justificatif du classement meublé de tourisme si concerné

En cas de changement de régime fiscal en cours de vie d’un bien, il est vivement recommandé de passer par un expert-comptable, notamment pour gérer la transition comptable entre abattement forfaitaire et amortissements.

Cas particuliers : quelles règles fiscales selon le type de location ?

La fiscalité varie selon le type de location : exonération possible pour une chambre chez l’habitant sous conditions, imposition stricte pour une résidence secondaire, et contraintes spécifiques en SCI ou indivision, avec risques de requalification à l’IS. Chaque cas impose un régime fiscal adapté.

Pour une location de chambre chez l’habitant

La location d’une chambre chez l’habitant dans sa résidence principale bénéficie d’un régime fiscal allégé, à condition de respecter certaines règles strictes.

Quelles sont les conditions pour avoir une exonération d’impôt ?

• La pièce louée doit faire partie intégrante de la résidence principale du loueur
• Le locataire doit l’occuper à titre de résidence principale ou temporaire (ex. travailleur saisonnier)
• Le loyer ne doit pas dépasser les plafonds raisonnables fixés par l’article 35 bis du CGI, c’est à dire :
  • 199 €/m²/an en Île-de-France
  • 147 €/m²/an dans les autres régions

Quelles sont les avantages ?

• Une exonération totale d’impôt sur les loyers perçus
• Aucune déclaration à faire si les seuils sont respectés
• Idéal pour les revenus Airbnb ponctuels issus d’une chambre unique

Si les conditions ne sont pas remplies, vous basculez automatiquement sous le régime micro-BIC ou réel simplifié, avec imposition.

Pour une location en résidence secondaire

La location saisonnière d’une résidence secondaire est soumise à une fiscalité plus stricte.

Ces revenus locatifs doivent impérativement être déclarés en BIC, et ne bénéficient d’aucune exonération spécifique, même en cas de location occasionnelle.

Régime fiscal applicable

• Micro-BIC (abattement de 50 %) si les recettes < 77 700 €/an
• Régime réel simplifié obligatoire au-delà ou sur option

Particularités fiscales

• Pas d’abattement à 71 % (réservé aux meublés de tourisme classés)
• Soumis à l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2 %
• Imposition de la plus-value immobilière en cas de revente (pas d’exonération liée à la résidence principale)
• Souvent soumis à la taxe d’habitation (encore applicable pour les résidences secondaires)

Pour améliorer la rentabilité nette, il peut être pertinent de faire classer le logement en meublé de tourisme, ou de basculer en SCI pour bénéficier d’une gestion patrimoniale plus souple.

Pour les locations Airbnb en SCI ou indivision

De nombreux propriétaires choisissent de louer via une SCI (Société Civile Immobilière) ou une indivision pour des raisons patrimoniales ou successorales.

Mais ces montages modifient profondément le traitement fiscal de la location meublée courte durée.

La location en indivision

• Tous les co-indivisaires sont imposés proportionnellement à leur quote-part
• L’activité de location meublée est considérée comme une activité commerciale
• Obligation de désignation d’un gérant unique pour la gestion fiscale
• Imposition en BIC (micro ou réel selon les seuils globaux)

Une indivision qui exerce une activité commerciale peut se voir imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) si elle dépasse certains seuils ou en cas de requalification.

La location meublée en SCI

SCI à l’IR :

La location meublée étant une activité commerciale, elle est incompatible avec le régime fiscal de la SCI à l’impôt sur le revenu.

Le risque est la requalification automatique en SCI à l’IS, avec de lourdes conséquences fiscales.

SCI à l’IS :

Ce statut permet d’exercer une activité de location meublée courte durée Airbnb ou Booking, avec amortissement du bien, mais impose une fiscalité lourde à la revente (plus-value à court terme, fiscalité à l’IS).

Hugo K., membre du Club VIP de Eldorado Immobilier et co-indivisaire à Montpellier, partage : « On avait acheté en SCI à l’IR avec mon frère, pensant louer sur Airbnb facilement. Mais on a été requalifiés à l’IS dès la première année. Aujourd’hui, on passe par un cabinet fiscal dès qu’on veut bouger »

Quelles erreurs éviter en fiscalité de location saisonnière ?

Les hôtes, qu’ils soient particuliers ou gestionnaires de conciergerie, doivent être particulièrement vigilants car un simple erreur peut rapidement déclencher :

• un contrôle fiscal
• un redressement coûteux
• des pénalités lourdes.

Que risque-t-on en cas d’oubli de déclaration ?

L’oubli ou le retard dans la déclaration de ses revenus Airbnb ou Booking est l’une des erreurs fiscales les plus fréquentes chez les loueurs en meublé.

Pourtant, la location saisonnière génère des revenus imposables relevant du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Et l’administration fiscale ne fait preuve d’aucune indulgence.

Les conséquences fiscales d’une non-déclaration comprennent :

• Un rappel d’impôt sur les revenus non déclarés (jusqu’à 3 ans en arrière)
• Une majoration de 10 % à 80 % en cas de mauvaise foi ou dissimulation
• Des prélèvements sociaux rétroactifs à hauteur de 17,2 %
• Des intérêts de retard (0,20 % par mois)
• Une risque de requalification en activité professionnelle si dépassement des seuils (LMP au lieu de LMNP)

Même une location ponctuelle d’une seule chambre sur Airbnb doit être déclarée, y compris si les revenus perçus sont faibles.

Pourquoi la fiscalité Airbnb devient plus surveillée ?

Depuis plusieurs années, les locations meublées de courte durée et en particulier celles via plateformes comme Airbnb, Abritel ou Vrbo sont dans le viseur de l’administration fiscale.

Le cadre législatif français s’est considérablement durci pour lutter contre la fraude fiscale, les locations illégales, et les abus liés aux statuts LMNP et LMP.

Les raisons de cette surveillance accrue sont surtout :

• La transmission automatique des revenus par Airbnb à l’administration fiscale (obligation depuis 2019)
• La mise en place du formulaire 2042 C PRO pré-rempli avec les montants perçus
• La lutte contre les loueurs non déclarés ou ceux dépassant les seuils sans changer de statut
• L’encadrement des locations en résidence principale (120 jours max dans certaines villes)
• Une collaboration entre mairies, plateformes et fisc pour mieux identifier les fraudeurs

En 2025, ne pas déclarer ses revenus Airbnb revient à se faire épingler automatiquement.

L’ère de l’impunité est révolue.

Quels pièges fiscaux à éviter pour les nouveaux hôtes ?

Les nouveaux hôtes en location saisonnière meublée font souvent face à une fiscalité perçue comme complexe et truffée de pièges.

Voici les erreurs les plus fréquentes à éviter dès le démarrage de votre activité :

Les erreurs classiques à éviter sont :

• Penser que les revenus Airbnb ne sont pas imposables s’ils sont faibles ou occasionnels
• Ne pas s’immatriculer en LMNP (formulaire P0i) dans les 15 jours suivant la première mise en location
• Confondre micro-BIC et exonération : même au micro, les revenus sont déclarables
• Oublier de choisir le bon régime fiscal selon vos charges (micro-BIC vs réel)
• Ignorer le seuil de 23 000 € qui peut vous faire passer en LMP
• Ne pas tenir de comptabilité en régime réel (obligation légale)
• Ne pas adhérer à un CGA et subir une majoration de 15 % du bénéfice imposable
• Omettre les prélèvements sociaux dans son calcul de rentabilité
• Oublier de demander un classement en meublé de tourisme, et perdre l’abattement de 71 %
• Négliger la déclaration à la mairie (obligatoire dans de nombreuses communes)

Une mauvaise gestion fiscale peut annuler tous vos bénéfices locatifs.

Thomas H., lecteur fidèle de Eldorado Immobilier et investisseur locatif en Bretagne, partage son avis : « J’avais tout bon… sauf que je n’avais pas adhéré à un CGA. Résultat : 15 % de bénéfice imposable en plus. Un détail qui m’a coûté cher ! »

Comment optimiser la fiscalité de votre location saisonnière ?

Vous pouvez réduire fortement votre imposition et optimiser votre activité en :

• choisissant les bons dispositifs
• déclarant au bon régime
• exploitant les outils adaptés à votre profil (LMNP, LMP, SCI),

Quelles charges sont déductibles au régime réel ?

Opter pour le régime réel simplifié permet de déduire toutes les charges réelles liées à votre activité de location saisonnière meublée.

Contrairement au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire (50 % ou 71 %), le réel vous autorise à imputer précisément vos dépenses sur vos revenus, ce qui diminue mécaniquement votre bénéfice imposable.

Exemples de charges déductibles :

• Intérêts d’emprunt immobilier (crédit d’acquisition du bien)
• Frais de notaire (amortis)
• Travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration
• Frais de conciergerie Airbnb ou de gestion locative
• Commissions plateformes (Airbnb, Abritel, Booking)
• Charges de copropriété
• Taxe foncière
• Assurance PNO (propriétaire non occupant)
• Abonnement aux logiciels de gestion locative
• Frais de comptabilité ou d’expert-comptable
• Frais de blanchisserie, ménage, accueil des voyageurs
• Frais de déplacement liés à la location
• Amortissements du bien immobilier et du mobilier

En LMNP au régime réel, les amortissements permettent souvent d’effacer l’imposition pendant plusieurs années sans générer de déficit fiscal.

Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?

Faire appel à un expert-comptable spécialisé LMNP est l’un des moyens les plus efficaces pour optimiser la fiscalité de votre location saisonnière.

Le régime réel implique une comptabilité rigoureuse, avec dépôt d’une liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes) chaque année.

Quels sont les avantages concrets de faire appel à un expert-comptable ?

• Tenue de la comptabilité conforme aux exigences de l’administration fiscale
• Calcul et imputation des amortissements
• Optimisation des charges déductibles
• Déclaration et transmission de la liasse fiscale en EDI
• Sécurisation juridique en cas de contrôle fiscal
• Suivi personnalisé selon votre statut LMNP ou LMP

Quels sont les frais d’un expert-comptable ?

Les honoraires d’un expert-comptable varient entre 300 € et 900 € par an, mais sont entièrement déductibles dans le cadre du régime réel.

De plus, 2/3 de ces frais sont déductibles du revenu global si vous êtes adhérent à un Centre de Gestion Agréé (CGA).

Quel est l’intérêt d’un classement en meublé de tourisme ?

Le classement en meublé de tourisme, délivré par un organisme accrédité (type Atout France), est une arme fiscale puissante pour optimiser la gestion de votre location saisonnière.

Avantages fiscaux immédiats :

• Un abattement micro-BIC porté à 50 % (au lieu de 30 % pour non classés), soit seulement 50 % des recettes imposées
• Un plafond de recettes élevé : jusqu’à 77 700 € par an sans passer au régime réel obligatoire (vs 15 000 € pour non classés)

Autres avantages :

• Visibilité renforcée sur certaines plateformes (critère de filtrage)
• Éligibilité possible à des réductions de cotisation foncière des entreprises (CFE)
• Preuve de conformité du logement (critères de qualité, sécurité, confort)
• Éventuelles aides régionales ou locales

Pour y parvenir, il vous faut :

• La demande de visite par un organisme agréé
• L’ttribution d’un classement de 1 à 5 étoiles
• Un classement valable 5 ans

Un classement “meublé de tourisme” 3 étoiles ou plus est souvent vu comme un gage de confiance par les voyageurs et peut justifier un loyer plus élevé.

Xavier J., membre du Club VIP de Eldorado Immobilier et propriétaire de 2 meublés à Bordeaux, partage : « Je pensais gérer seul au début. Mais dès que j’ai engagé un comptable spécialisé LMNP, j’ai récupéré bien plus que ce que je payais : ses conseils m’ont évité un redressement sur l’amortissement »

Dois-je adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) ?

L’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) est vivement recommandée, voire indispensable, pour les loueurs en meublé au régime réel.

Cela vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux et d’éviter une majoration de votre revenu imposable.

Quels sont les avantages principaux ?

• Aucune majoration de 15 % du bénéfice imposable (qui s’applique si vous n’êtes pas adhérent)
• Déduction de 2/3 des frais de comptable dans votre revenu global (dans la limite de 915 €)
• Accompagnement fiscal (aide au respect des obligations déclaratives)

Quelles sont les conditions pour adhérer à un CGA ?

• Adhésion volontaire chaque année (entre 100 et 200 € selon les CGA)
• Transmission annuelle de votre comptabilité

En LMNP réel, ne pas adhérer à un CGA revient souvent à payer plus d’impôts, car votre bénéfice sera automatiquement majoré de 15 %.

Conclusion

Comme vous vous en doutez ☺, la location saisonnière tout comme toutes autres activités nécessite une déclaration des revenus auprès des impôts. 

Depuis qu’elle connaît un boom exponentiel sur le territoire français, l’Etat ne cesse d’ailleurs de renforcer les législations qui l’encadrent tant sur le plan administratif que sur le plan fiscal.

Pour aller plus loin, Doublez vos revenus locatifs avec la Méthode TSUNAMI élaboré par Eldorado.

Vous allez maintenant ouvrir votre location saisonnière, voici cinq astuces peu chères, mais efficaces pour un bel accueil.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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