Un logement habitable, ou décent, désigne un bien immobilier qui respecte les normes minimales de confort, de sécurité et de salubrité.
Un logement habitable doit avoir une surface habitable d’au moins 9 m² et un volume minimum de 20 m³, être doté d’équipements essentiels (eau, électricité, chauffage) et être conforme aux normes de sécurité et d’hygiène.
Normes pour un logement habitable et décent
Le principe du logement habitable repose sur les normes d’hygiène de sécurité et de confort des occupants.
L’ensemble des dispositifs liés à la décence d’un logement est réglementé par le Décret n° 2002-120 du 30 Janvier 2002.
En France, un logement doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou un volume habitable d’au moins 20 m³.
« J’ai récemment loué un appartement qui respectait toutes les normes de décence. La sécurité était assurée grâce à des installations électriques conformes, et l’isolation thermique était impeccable. Cela a grandement amélioré notre qualité de vie. » – Marie D., locataire à Paris
Selon la CAF, pour pouvoir prétendre aux aides au logement, la surface minimale est de 9 m² pour une personne seule et de 16 m² pour deux personnes, avec 9 m² supplémentaires par personne supplémentaire
Normes de sécurité et de santé pour un logement décent
La notion de décence du logement est définie par la loi MOLLE du 25 mars 2009 (n° 2009-323) :
« Constituent un habitat indigne les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité́ physique ou à leur santé ».
Pour garantir la sécurité de ses occupants, un logement doit satisfaire plusieurs critères :
- les gros œuvres doivent être en bon état : ils doivent empêcher les infiltrations, les eaux de ruissellement, les remontées d’eau
- Les dispositifs de sécurité (balcon, garde-fou, escalier,…) doivent être conformes et dans de bon état ainsi que le gaz et l’électricité ;
- Les matériaux de construction, les revêtements et les canalisations ne doivent pas présenter de danger pour les occupants ;
- Le logement doit posséder des espaces de ventilations et d’éclairement naturel suffisants afin de lutter contre l’humidité et l’air malsain
- De jour ou de nuit, les pièces principales doivent avoir un éclairage naturel sans oublier un ouvrant qui permet à l’air de circuler dans toutes les pièces.
« Nous avons acheté une maison qui respecte parfaitement les critères de surface habitable. La pièce principale fait plus de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m. Cela nous a permis de bénéficier d’un espace lumineux et aéré, essentiel pour notre confort quotidien. » – Paul L., propriétaire à Lyon
Équipements essentiels pour un logement habitable
C’est encore le décret n° 2002-120 du 30 Janvier 2002 et modifié en 2009 qui défini les normes sur les équipements et le confort que doivent revêtir un logement d’habitation.
Le logement doit comporter les équipements suivants :
- Une installation permettant un chauffage normal qui possède une évacuation des combustions
- Une installation pour l’arrivée de l’eau potable suffisante en pression et débits
- Une installation pour l’évacuation d’eaux ménagères qui empêche les mauvais odeurs
- Une installation d’un WC séparé de la cuisine et de la salle à manger et douche ou baignoire garantissant une intimité personnelle
- Une installation électrique aux normes pour l’éclairage de toutes les pièces et assez pour le fonctionnements des équipements ménagères électrique utilisés quotidiennement
- Une installation pour les appareils de cuisson
Surface et volume minimums d’un logement habitable
Le concept de surface ou de superficie est très présent dans le droit français.
Il faut se référer à l’article R-111 alinéa 2 du Code de la Construction et de l’Habitation pour définir son mode de calcul qui est très proche de la Loi Carrez.
Dans le cadre d’un logement décent, la seule surface à considérer est celle de la pièce principale .
Le logement doit disposer d’au minimum d’une pièce ayant :
- Soit une surface habitable d’au moins 9m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m ;
- Soit d’un volume habitable d’au moins égal à 20 m3
Ainsi les logements dont la pièce principale fait moins de 9m2 pourraient être décents si la hauteur sous plafond est importante.
Surface minimum par personne pour un logement habitable
Exprimée en m2, la surface habitable désigne la superficie totale disponible dans le logement. Selon le code de la construction et de l’habitation, elle est « la surface de plancher » construite après déduction des surfaces occupées par :
- les murs et cloisons ;
- les marches et cages d’escaliers
- les gaines ;
- les embrasures des portes et fenêtres ;
La surface habitable est l’addition de toutes les pièces du logement à l’exclusion des dépendances, des moyens et des gros œuvres ainsi que les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs et vérandas
Les parties n’atteignant pas 1,80 m sous plafond sont également exclues.
Le mesurage de la surface habitable est obligatoire avant la mise en location et doit être annexé au contrat de bail.
La surface habitable sert au calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.
Pour qu’un logement soit donc habitable il faut qu’il ait :
- au moins une pièce principale de 9m2 avec une hauteur sous-plafond de 1,8m ou une pièce principale de 20m3 de volume ayant un éclairement naturel et suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre, ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. ;
- un coin cuisine avec une évacuation des eaux ménagères ;
- un coin toilette avec un WC et une douche ou baignoire ;
- un toit, des murs et un sol en bon état ;
- un branchement d’électricité et de gaz aux normes
C’est la CAF ou Caisse d’Allocation Familiale, dans ses conditions sur le bien loué, qui nous donne des indications sur les surfaces minimum pour une ou plusieurs personnes.
Ainsi pour elle, que ça soit en Métropole ou dans les DOMTOM les surfaces minimum pour pouvoir prétendre aux aides au logement sont de :
- 9 m2 pour une personne seule ;
- 16 m2 pour deux personnes (+ 9 m2 par personne supplémentaire) ;
- 70 m2 pour huit personnes ou plus.
Cet article explique en détails ce sujet : Combien de m² par personne (pour louer légalement).
Performance énergétique minimale pour un logement décent
La France s’est engagée à diminuer de 40% ses émissions de gaz à effet de serre et de 30% sa consommation d’énergies fossiles en 2030.
C’est dans cette optique que le gouvernement français multiplie les aides et autres dispositifs pour « contraindre » les propriétaires à respecter des normes énergétiques et « encourager » les rénovations énergétiques pour éviter ce qu’on appelle communément « passoires thermiques ».
Sont ainsi apparus les « MaPrimeRenv » , les Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) ; TVA à 5,5 % pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique ….
Un logement décent se dit ne pas avoir une infiltration d’air, c’est à dire que la propriété ne doit pas être composée d’air parasites, les portes et fenêtres doivent être étanches et les cheminés doivent avoir une trappe.
« Notre nouveau logement est non seulement spacieux mais aussi très performant énergétiquement. Grâce à une bonne isolation et des fenêtres étanches, nous avons réduit notre consommation d’énergie de 30% en un an. » – Asaph M., locataire à Bordeaux
Le gouvernement a mis en place une catégorisation de la consommation d’Energie par foyer en mettant en place le Diagnostic de Performance Energétique ou DPE qui est obligatoire :
- pour les vendeurs où il est annexé à l’avant-contrat (promesse de vente, compromis de vente) ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. Il est établi aux frais du vendeur, qui doit le tenir à la disposition de tout candidat acquéreur dès la mise en vente du bien.
- pour les propriétaires loueurs en meublé ou vides et il est annexé au contrat de bail.
La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) :
- l’étiquette énergie pour connaître la consommation d’énergie primaire ;
- l’étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise.
Bien que la Loi ne soit pas vraiment explicite sur le sujet, les logements énergivores sont ceux dans classés en F et G.
Par le Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, elle s’est finalement prononcé en définissant le seuil maximal de consommation d’énergie finale d’un logement est fixé à 450 kWh/m2 à compter du 1er janvier 2023 pour la France métropolitaine.
On rappelle que cette mesure ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023.
Sachez qu’à partir de Janvier 2025, ceux classés en G ne pourront plus être mis en location; si ce sera le cas pour ceux classés en F en 2028 et pour les classés E en 2034.
Logement indécent : sanctions et recours possibles
Le propriétaire a une obligation de délivrer un logement décent à son locataire pendant toute la durée du bail.
Si cela n’est pas le cas, le locataire a le droit d’agir contre son bailleur afin que son logement soit rendu conforme.
Voici les démarches à suivre :
Dans un premier temps, le locataire doit prévenir son bailleur par un courrier avec accusé de réception sur l’indécence de son logement.
En cas de non-accord ou un silence de 2 mois, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation afin que cette dernière cherche un accord à l’amiable.
Le Tribunal d’instance peut également être saisi en l’absence de réponse du propriétaire ou en cas de refus de sa part de faire les travaux.
Le juge déterminera la nature des travaux à réaliser et le délai de leurs exécutions.
Les risques encourus par le propriétaire sont :
- la réduction du montant du loyer ;
- ou la suspension du loyer ou la suspension du loyer et du bail ;
- et même une indemnisation comme ce fut le cas pour l’Arrêt du 1er juin 2017, Répertoire général nº 16/01855 « il ne peut y avoir dispense totale du paiement du loyer que si le logement est inhabitable. Un logement affecté de désordres ou d’éléments d’indécence donne lieu à allocation de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ».
Conclusion
En résumé, un logement habitable doit respecter des normes strictes incluant une surface minimale de 9 m², un volume de 20 m³, des équipements essentiels et des conditions garantissant la sécurité et la santé des occupants.
Se conformer à ces normes est essentiel pour éviter des sanctions légales et assurer le bien-être et le confort des résidents.
En respectant ces exigences, les propriétaires assurent un environnement de vie sain et sécurisé, garantissant ainsi la satisfaction et la sécurité des locataires.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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FAQ :
Quand une maison est-elle considérée comme habitable ?
Une maison est considérée comme habitable lorsqu’elle répond aux critères de décence, incluant une surface habitable minimale de 9 m², un volume de 20 m³, des équipements essentiels (eau, électricité, chauffage) et des conditions garantissant la sécurité et la santé des occupants. Les espaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre et les extérieurs comme les balcons ou terrasses ne sont pas comptabilisés
Comment prouver qu'un logement n'est pas habitable ?
Pour prouver qu’un logement n’est pas habitable, on peut fournir des documents tels que des factures de gaz ou d’électricité montrant une absence de consommation, ou une attestation de fermeture de compteur. D’autres preuves peuvent inclure des rapports d’inspection détaillant les défauts structurels ou les problèmes de salubrité
Quelle est la différence entre un logement et une habitation ?
Un logement désigne un local fermé et séparé destiné à l’habitation, tandis que l’habitation englobe un concept plus large incluant l’ensemble des conditions environnementales du logement, comme l’accessibilité, les commerces et services, et les espaces publics
Comment définir une pièce habitable ?
Une pièce est considérée comme habitable si elle fait plus de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Elle doit aussi être dotée de fenêtres permettant une ventilation adéquate et un éclairage naturel suffisant
Comment définir le type de logement ?
Les types de logements sont définis par le nombre de pièces principales :
- T3 : trois pièces (deux chambres + salon) + cuisine séparée
- T1 : une pièce principale (chambre/salon) + cuisine séparée
- T2 : deux pièces (chambre + salon) + cuisine séparée
Qu'est-ce qui est considéré comme un logement ?
Un logement est un lieu à usage d’habitation défini par le code de la construction et de l’habitat (CCH). Il peut être individuel ou collectif et doit respecter les normes de sécurité et de salubrité
Comment prouver qu'une maison est inhabitable ?
Pour prouver qu’une maison est inhabitable, il faut fournir des preuves comme des attestations de professionnels, des rapports d’inspection montrant des défauts structurels graves, ou des documents démontrant des problèmes de salubrité ou de sécurité
Comment se calcule la surface habitable ?
La surface habitable se calcule en prenant la somme des surfaces de toutes les pièces d’un logement, après déduction des espaces occupés par les murs, cloisons, marches, escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Les espaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre ne sont pas inclus
Comment justifier qu'un logement est inhabitable ?
Pour justifier qu’un logement est inhabitable, des preuves comme des rapports d’inspection montrant des risques pour la sécurité (équipements électriques ou gaz dangereux, présence de plomb ou d’amiante) ou des infractions aux règles d’hygiène et de salubrité sont nécessaires
