Les ventes aux enchères immobilières en France continuent de croître en 2024, notamment en raison de l’augmentation des saisies et des ventes judiciaires.

Une vente aux enchères immobilière est un processus où un bien immobilier est mis en vente publique, permettant aux acheteurs d’enchérir à partir d’un prix de base. L’objectif est de vendre rapidement au plus offrant.

Selon l’article L.322-5 du Code des procédures civiles d’exécution, elles permettent aux créanciers de récupérer les sommes dues rapidement.

Les enchères en ligne se développent, facilitant l’accès à un public plus large et diversifié.

Le processus des ventes aux enchères immobilières

Elles offrent une transparence et une rapidité que l’on ne retrouve pas toujours dans les ventes traditionnelles.

Pour en tirer le meilleur parti, il est essentiel de bien comprendre le processus des ventes aux enchères immobilières.

Le marché immobilier des enchères, que ce soit pour une maison d’habitation ou des locaux industriels et commerciaux est très encadré.

Le marché des enchères : types et fonctionnement

Le paysage des enchères immobilières est diversifié, incluant différents types de ventes et d’organisateurs.

Les enchères peuvent être initiées par des entités publiques comme:

• les tribunaux
• ou par des institutions privées comme les notaires ou des sociétés spécialisées.

Elles peuvent se dérouler physiquement dans des salles de vente ou de manière dématérialisée via des plateformes en ligne.

Les enchères publiques sont souvent utilisées pour vendre:

• des biens saisis,
• des biens en liquidation judiciaire,
• ou des propriétés appartenant à des collectivités locales.

D’autre part, les ventes privées sont généralement utilisées par des particuliers ou des entreprises souhaitant vendre rapidement des biens sans passer par les circuits traditionnels.

Les rôles des acteurs clés : vendeur, acheteur, commissaire-priseur

Dans une vente aux enchères immobilières, plusieurs acteurs jouent des rôles essentiels :

1. Le vendeur :

Le vendeur peut être un particulier, une entreprise, ou une institution publique.

Il choisit de vendre aux enchères pour diverses raisons, telles que la rapidité de la transaction ou la nécessité de liquider un actif.

Le vendeur fixe un prix de réserve, en dessous duquel le bien ne sera pas vendu, garantissant ainsi un prix minimum.

2. L’acheteur :

L’acheteur potentiel doit être bien préparé avant de participer à une enchère.

Cela implique:

• de visiter les biens,
• d’examiner les documents légaux et financiers
• et de fixer un budget maximum.

Il doit aussi déposer une caution pour pouvoir enchérir.

Les acheteurs doivent être conscients que les biens sont vendus en l’état, sans garantie supplémentaire.

3. Le commissaire-priseur :

Le commissaire-priseur, également appelé huissier ou notaire dans certains contextes, est chargé d’organiser et de conduire la vente aux enchères.

• Il annonce les biens
• recueille les enchères
• et finalise la vente.

Son rôle est crucial pour assurer la transparence et l’équité de la procédure.

Quels sont les avantages d’une vente aux enchères immobilière ?

Les ventes aux enchères publiques immobilières sont très tendance.

En effet, elles ont de multiples avantages qui font qu’elles sont très prisées des propriétaires et des investisseurs.

Voici l’expérience d’Estelle et Sébastien avec la vente aux enchères immobilières:

 « Nous avons décidé de vendre notre maison via une vente aux enchères immobilières. C’était une décision difficile car nous avions mis beaucoup de temps et d’énergie dans cette maison. Cependant, le prix de vente a dépassé nos espérances avec cinq offres différentes. Nous sommes très satisfaits de cette méthode de vente. » – Estelle et Sébastien

Des prix très attractifs

Tout d’abord, il y a le prix de vente des biens qui sont très attractifs. C’est une évidence.

Si on fait face à des enchères judiciaires, le prix de vente d’un bien est, la plupart du temps, situé dans les 1/3 de sa valeur normale.

Si vous voulez acheter une maison ou un appartement donc, ces ventes sont un bon plan !

Dans le cas des ventes aux enchères notariales, les prix sont aux alentours de 70% du prix du bien s’il était vendu dans des conditions normales.

Et si jamais les enchères venaient à monter, elles ne dépasseront presque jamais les 90% de la valeur normale du bien !

« Après ma séparation, j’ai choisi de vendre notre appartement via une vente aux enchères pour éviter les complications. La procédure a été rapide et le prix final cohérent avec les estimations. Je recommande cette méthode pour ceux qui veulent vendre rapidement. » Sarah L.

Vous ferez (presque) à coup sûr de bonnes affaires.

Des biens atypiques à la portée de tous

Un autre atout de ces ventes aux enchères est indéniablement, la multiplicité des biens que vous allez découvrir.

Tous les types de biens immobiliers peuvent faire l’objet de vente aux enchères.

Vous pouvez acquérir des maisons, des appartements des villas, mais aussi des parkings, des caves, des locaux, des terrains, des champs, ou encore un immeuble en entier.

Tous ces biens peuvent se situer n’importe où en France.

Certains acheteurs privilégient un état quasi parfait tandis que d’autres exigent une rénovation complète.

C’est d’ailleurs bien souvent le cas dans le mesure où il s’agit de biens immobiliers qui ont souvent été laissés à l’abandon pendant des années.

Et les inconvénients des ventes aux enchères ?

Les ventes aux enchères dans le secteur de l’immobilier sont encadrées par des professionnels dans le domaine.

Elles sont donc très sûres, d’un point de vue juridique.

Mais comme toute chose, il y a certains risques que vous devez évaluer quant à ce type de transaction.

Tout d’abord, lorsque vous remportez une enchère, il faut que vous payiez immédiatement le bien en question, même si le prêt auquel vous avez souscrit à la banque n’est pas encore accordé.

Cela peut faire réfléchir, non ?

Risque 1 : Ne pas être propriétaire du bien dans l’immédiat

Aussi, il faut savoir qu’il n’y a pas de condition suspensive pour ce type de vente.

Vous devez vous garantir d’avoir une somme prête à être employée le jour de la vente pour la conclure dans la foulée.

Mais qui dit emporter une vente, ne veut pas forcément dire que vous allez devenir propriétaire du bien immobilier en question.

Ce qui est désavantageux c’est que les autres acheteurs peuvent faire une surenchère de 10% au moins sur votre prix initial dans un délai de 10 jours.

Il faut donc patienter pendant ce laps de temps 

Risque 2 : Pas de garantie de vices cachés

Un autre désavantage de la vente aux enchères immobilière, c’est que l’acheteur ne dispose pas de la garantie des vices cachés.

Y compris si le nombre de m² situé dans le logement n’est pas exactement celui annoncé dans les appels d’offres des ventes notariales.

Il n’a donc pas le droit de se retourner contre le vendeur s’il constate un défaut de la maison ou de l’appartement tant convoité et acquis avec de l’adrénaline.

Il faut donc bien vérifier lors des visites et souvent ne pas hésiter de se faire accompagner par un expert immobilier.

Comment faire pour vendre un bien immobilier aux enchères ?

Que vous soyez vendeur ou futur acheteur, il faut que vous compreniez les arcanes d’une vente aux enchères pour vous mettre à la place de tous les acteurs et en tirer le meilleur parti.

Il s’agit d’une expertise immobilière spécifique.

Commençons par nous mettre à la place d’un vendeur de bien immobilier aux enchères.

« Les biens immobiliers mis aux enchères sont souvent vendus 20 à 30 % en dessous de leur valeur marchande initiale. »

Comment fixer un prix de vente  ?

Pour qu’il y ait une vente aux enchères immobilière, il faut passer par un notaire.

Le processus comprend de multiples étapes.

Comment et quand créer le cahier des charges du bien immobilier ?

Le notaire sera ensuite chargé de mettre en place un cahier des charges, ou encore un descriptif précis du bien immobilier vendu aux enchères, et de ses caractéristiques.

Celui-ci va indiquer toutes les informations utiles pour appréhender le bien immobilier en question avant de l’inscrire au calendrier des ventes publiques.

C’est également le notaire qui sera chargé de faire la publicité sur les divers supports réglementaires, y compris les journaux d’annonces légales.

Toute personne qui prend connaissance de l’annonce peut participer à la vente aux enchères.

« Les ventes aux enchères permettent de vendre un bien immobilier en moyenne en 45 jours, comparé à plusieurs mois pour une vente traditionnelle. »

Les visites se passent avant le jour de la vente afin que les futurs acheteurs puissent avoir une première opinion sur bien en question et notamment pouvoir évaluer correctement le rendement locatif qui va en résulter.

La dernière visite doit se faire au minimum 10 jours avant la vente et généralement, il s’agit de visites groupées à des jours et heures précis et non négociables.

Comment s’organise la vente aux enchères ?

Le notaire a plusieurs rôles.

D’abord, c’est le notaire qui sera chargé d’organiser la vente aux enchères.

Généralement, les ventes aux enchères immobilières se déroulent dans une mairie, dans un hôtel ou encore dans un local appartenant au département.

Le notaire aura pour fonction d’être le commissaire-priseur de la vente. Il faut noter si cela est encore nécessaire de clarifier ce point, que le bien immobilier sera propriété du plus offrant.

On rappellera aussi que pour une vente aux enchères l’acheteur qui doit prendre en charge les frais de notaire.

Mis à part cela, le vendeur devra s’acquitter de la TVA immobilière si le bien vendu y est soumis.

Toutefois, il ne paiera aucun frais de notaire si la maison, le terrain ou l’appartement est vendu au prix de réserve.

Les frais liés à une vente aux enchères ?

La vente aux enchères donne lieu à plusieurs frais qu’il faudra payer pour profiter de son bien immobilier acquis à vil prix :

• Les droits d’enregistrement dus sur une opération immobilière sont à payer par l’acquéreur.
• Les honoraires du notaire, qui agit en tant qu’intermédiaire sont évalués par un barème national. Il est fixé à est 5% HT pour les sommes inférieures à 45 735 euros et 2.5 % HT en cas de dépassement de ce seuil, plus une TVA de 20%.

Pour aller plus loin, voici les différents honoraires et les commissions des agences immobilières.

• Les frais de 2% du montant HT de l’adjudication et qui sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur afin qu’aucune des deux parties ne soit lésée. Toutefois, on notera que le cahier des charges peut modifier cette somme et mettre en place une répartition assez différente. Comme nous l’avons mentionné, s’il y a mise en vente avec un prix de réserve, c’est le vendeur qui devra payer les frais d’expertise, les frais de pub ou encore les visites.
• un dépôt de consignation, qui doit être remis au notaire chargé de la vente, avant de pouvoir se porter acquéreur. C’est un préalable d’achat immobilier aux enchères. Le montant de la consignation est de 5% de la valeur de la mise à prix du bien.

Christian et Fabienne partagent comment une vente aux enchères leur a permis de trouver leur maison idéale:

« Nous avons trouvé notre maison idéale grâce à une vente aux enchères. Après avoir cherché pendant plus d’un an, nous avons trouvé une annonce avec un prix de départ attractif. Nous avons formulé une offre élevée et avons finalement acheté notre maison de famille. » – Christian et Fabienne

Comprendre le comportement des enchérisseurs

Pour maximiser vos chances de succès dans une vente aux enchères immobilières, il est crucial de comprendre le comportement des enchérisseurs.

Cette section explore la psychologie des enchères, les types de soumissionnaires, et les facteurs influençant les enchères.

Psychologie des enchères

La psychologie des enchères est complexe et influencée par divers facteurs émotionnels et rationnels.

Les enchérisseurs sont souvent motivés par l’adrénaline de la compétition, la peur de manquer une bonne affaire (FOMO) et le désir de gagner.

Ces motivations peuvent conduire à des enchères agressives, parfois au-delà de la valeur réelle du bien.

Comprendre ces dynamiques peut aider les participants à élaborer des stratégies d’enchères plus efficaces et à éviter les pièges courants.

Types de soumissionnaires

Il existe plusieurs types de soumissionnaires dans les enchères immobilières, chacun avec ses propres motivations et stratégies :

1. Les investisseurs : Ils recherchent des biens sous-évalués pour maximiser leur retour sur investissement. Leur approche est souvent rationnelle et basée sur des analyses financières.

2. Les particuliers : Ces enchérisseurs cherchent généralement une résidence principale ou secondaire. Leur décision peut être fortement influencée par des facteurs émotionnels et personnels.

3. Les spéculateurs : Ils participent aux enchères dans l’espoir de revendre rapidement le bien avec un profit. Leur stratégie est basée sur les tendances du marché et les opportunités à court terme.

4. Les professionnels du secteur immobilier : Ces soumissionnaires comprennent les agents immobiliers et les entreprises de construction qui achètent des biens pour des projets de développement ou de rénovation.

Facteurs influençant les enchères

Plusieurs facteurs influencent les enchères et le comportement des enchérisseurs :

1. Le prix de départ : Un prix de départ bas peut attirer plus de soumissionnaires, augmentant ainsi la concurrence et potentiellement le prix final.

2. La condition du bien : L’état du bien immobilier joue un rôle crucial. Un bien en bon état attirera plus de soumissionnaires prêts à payer un prix plus élevé.

3. La localisation : La valeur perçue du bien est fortement influencée par son emplacement. Les biens situés dans des zones recherchées attireront plus d’enchérisseurs.

4. Les informations disponibles : La transparence et la quantité d’informations disponibles sur le bien peuvent rassurer les enchérisseurs et influencer leurs offres.

5. La concurrence : La présence de nombreux soumissionnaires peut créer une dynamique de surenchère, augmentant le prix final.

Que se passe-t-il après une vente aux enchères ?

Après la vente aux enchères d’un bien immobilier, l’ensemble de tous les acquéreurs dispose de 10 jours pour surenchérir et proposer un meilleur prix de vente.

C’est là que se situe le gros hic d’une vente aux enchères à mon sens.

S’il y a surenchère, il faut à tout prix qu’elle soit 10% supérieure au prix d’adjudication au moins ; et cela entraîne une nouvelle vente aux enchères avec une mise à prix équivalente à la surenchère.

La personne qui achète le bien immobilier résultant d’une vente aux enchères n’a pas de droit de rétractation comme c’est le cas avec un bien immobilier classique.

Les résultats des ventes peuvent faire très mal aussi, si vous avez succombé à l’euphorie du moment en proposant un prix d’acquisition déraisonnable.

L’acheteur doit régler le prix de vente dans un délai de 45 jours tout au plus.

Et la remise des clés aura lieu quand la totalité sera payée.

À défaut de paiement, le bien immobilier sera une nouvelle fois remis aux enchères, mais aux frais de l’acquéreur qui a omis de payer.

Conclusion

Les ventes aux enchères vous permettront de récupérer de belles pépites pour faire grossir votre patrimoine et devenir riche.

Toutefois, pour ne pas avoir de mauvaises surprises, il est vivement recommandé de consulter les conditions de vente avant le jour J et de ne pas vous laisser emporter par l’adrénaline et l’euphorie du moment pour cadrer les prix.

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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Qu’en pensez vous ?

Préférez-vous miser sur les ventes enchères ou les annonces classiques pour dénicher un bien ?

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