En 2024, les revenus de location saisonnière sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme pour les locations meublées. Les nouvelles règles réduisent certains avantages fiscaux, rendant la fiscalité moins avantageuse pour les propriétaires de meublés touristiques.

Selon les données récentes, environ 60% des propriétaires de locations saisonnières choisissent le régime micro-BIC pour sa simplicité, tandis que 40% optent pour le régime réel, souvent en raison des avantages fiscaux offerts par les déductions de charges importantes.

Mais devez-vous opter pour le forfait ou le réel ?

Ainsi, afin de faire le choix entre le régime forfaitaire ou réel, il est essentiel de comprendre les implications fiscales de chaque option.

Comment déclarer vos revenus aux impôts

Faut il déclarer tous les revenus de location saisonnière?

Dès lors que vous mettez votre bien immobilier en location saisonnière, vous devez impérativement déclarer les revenus générés au fisc même si la location n’a duré que quelques jours. 

Ainsi les revenus sous forme de loyers que vous percevez de votre location meublée en tant que loueur en meublé LMNP ou LMP sous à déclarer dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sous soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

D’une manière générale, le code des impôts est limpide à ce sujet : tout revenu doit être déclaré.

Tout comme pour les locations de longues durées, votre déclaration de revenus pour votre gîte, appartement, maison ou patate, se fera dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la section des revenus fonciers.

C’est peut-être contre intuitif, mais c’est ainsi.

C’est d’ailleurs sur cette base que les municipalités anti Airbnb fondent la réglementation demandant un changement de destination pour des biens immobiliers à vocation de logement qui ne peuvent plus, selon elles, être loués en courte durée car cette activité relève du commerce.

Si vous cherchez les bases réglementaires complètes je vous mets le lien vers la rubrique dédiée du site impot.gouv.fr location saisonnière, ici, et vers le site service public, ici.

Quel taux d’imposition et abattement

En moyenne, les revenus locatifs des propriétaires de locations saisonnières en France se situent autour de 10 000 € par an pour les non-professionnels, mais peuvent atteindre 23 000 € pour les gestionnaires professionnels, ce qui a un impact direct sur le choix du régime fiscal.

Vous pouvez effectuer cette déclaration de revenus locatifs de trois façons. 

En effet, on distingue trois types de régimes de déclaration de revenus issus de votre location type Airbnb, auxquels vous pouvez vous affilier si vous remplissez les conditions.

• Le régime forfaitaire (50%)
• Le régime réel (y compris avec les amortissements))
• L’abattement forfaitaire pour meublé de tourisme (71%) (anciennement pour un gîte rural)

Selon le montant du chiffre d’affaires que vous réalisez à l’année et comment vous souhaitez gérer votre activité, vous pourrez opter entre ces deux options.

Mais vous pouvez choisir le régime de déclaration au réel, même si vous bénéficiez de la possibilité de bénéficier d’un abattement forfaitaire.

Plusieurs propriétaires, comme Jean, ont trouvé que le régime réel était plus avantageux en raison des déductions possibles. « Le régime réel m’a permis de réduire considérablement mon imposition grâce aux déductions de mes charges », explique-t-il.

Quand un propriétaire ne déclare pas ses revenus locatifs

À savoir qu’il existe toutefois une exception : la fiscalité d’une location saisonnière dans votre résidence principale.

Vous ne serez pas soumis à imposition, ni même déclaration si :

• C’est votre résidence principale que vous mettez en location saisonnière et que les revenus de location que vous générez par an n’excède pas un plafond défini par mètre carré (Pour Paris par exemple il est de 180 euros par mètre carré)
• Vous êtes dans la location de chambres d’hôtes et que votre revenu annuel est inférieur ou égal à 760 euros

Pour aller plus loin découvrez ce que vous devez savoir sur la réglementation de la location meublée saisonnière, avec ce guide complet.

Comment se passe la déclaration à partir d’un régime forfaitaire ?

Le régime micro BIC et l’abattement pour meublé de tourisme

Le régime forfaitaire, appelé également régime « micro BIC» est le régime par défaut pour la fiscalité des locations saisonnières type airbnb, et est accessible aux locations saisonnières qui perçoivent un loyer total annuel inférieur ou égal à un montant de 32 900 euros.

Notez que même si vous relevez de cette catégorie, elle n’est pas obligatoire mais optionnelle.

Ce régime micro BIC était initialement destiné aux particuliers réalisant de petites activités de location meublée à l’année, puis s’est appliqué de fait aux locations saisonnières. 

Pour la déclaration de ces revenus en micro BIC, qui ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50% il n’est pas nécessaire de faire appel à un cabinet d’expertise comptable. Vous pouvez vous même remplir la déclaration de revenus via le formulaire 2042 C PRO.

Il lui suffira de retirer le formulaire 2042 C PRO auprès de son centre fiscal et d’effectuer sa déclaration.

Pour ceux qui préfèrent la simplicité, le régime micro-BIC s’avère idéal. Hugo, un utilisateur témoigne : « Avec le régime micro-BIC, je n’ai pas à me soucier des détails comptables complexes. L’abattement forfaitaire de 50% est simple à comprendre et facile à appliquer.« 

Vous pouvez également télécharger le formulaire ici.

D’une manière générale, sans prendre en compte pour l’instant l’aspect particulier de la location meublée :

Le formulaire 2042 appelé aussi Cerfa 10330 est la feuille d’impôt sur le revenu vierge qui sert à faire la déclaration d’impôt sur le revenu.

Chaque année, les contribuables français ou étrangers qui perçoivent des revenus en France doivent s’acquitter de l’impôt sur leurs revenus. 

Cet impôt est recouvré par l’administration fiscale après avoir reçu le formulaire d’impôt sur le revenu (2042) rempli et transmis par le contribuable (vous).

Ce formulaire indique le montant de tous les revenus encaissés par le contribuable.

Toute personne vivant en France ou percevant des revenus de source française doit remplir ce formulaire d’impôt sur le revenu, et ce, même si cette dernière n’est pas imposable. 

Bon à savoir : Dans le cadre du prélèvement à la source, le formulaire d’impôt sur le revenu prérempli peut être corrigé ou complété par le contribuable pour tenir compte de sa situation actualisée.

Quel cadre légal du formulaire 2042 d’impôt sur le revenu ?

Toute personne domiciliée en France ou percevant des revenus de source française a l’obligation de remplir le formulaire d’impôt sur le revenu chaque année et de le transmettre :

• Directement sous format papier auprès du centre des impôts des particuliers dont elle relève ;
• Via Internet par le biais d’une déclaration à remplir directement sur le site des impôts et transmise par voie électronique au centre des impôts.

Cette déclaration doit impérativement être transmise au centre des impôts avant une date limite de dépôt fixée chaque année en juin par l’administration fiscale.

Le non-respect de cette obligation donnera lieu à l’application d’une amende forfaitaire de 15€ (mon dieu, ça fait peur).

Toutefois, certains contribuables pourront continuer d’utiliser le formulaire papier sans qu’aucune amende ne leur soit appliquée.

Il s’agit des contribuables qui ne peuvent pas déclarer en ligne en raison de leur âge, d’un handicap ou de la non-maîtrise du numérique.

Comme c’est également le cas des personnes qui vivent dans des « zones blanches », des lieux où aucun service mobile n’est disponible, jusqu’en 2024 (loi n° 2018-727 du 10 août 2018). 

Notez bien que la date limite de dépôt du formulaire varie en fonction de la région du domicile du contribuable.

Si vous utilisez, toutefois, le formulaire 2042 pour corriger votre déclaration d’impôt de l’année en cours, sachez que vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année n+2 pour éditer et remplir ce papier.

S’il s’agit d’une location saisonnière dite « classique » :

• Vous devrez vous référer à la case 5ND, 
• tandis que pour un meublé de tourisme dit « classé », la déclaration se fera dans la case 5NG.

Bien entendu, vous vous doutez que si c’est facile et attrayant, mais proposé par l’administration fiscale elle-même, ce n’est pas forcément intéressant pour le contribuable propriétaire bailleur que vous êtes.

Regardons cela un peu plus dans le détail.

Quelle est la fiscalité appliquée pour le régime forfaitaire ?

Lorsque vous allez vous acquitter de vos impôts, le régime forfaitaire vous permet d’avoir un abattement de 50% sur les recettes totales que vous avez réalisé durant l’année.

Pour faire plus simple, cela signifie que  les 50% des loyers et des charges que vous avez perçus durant cette année fiscale seront incorporés à la somme totale de vos revenus non soumis à une imposition.

Le montant de ce que vous devrez payer aux impôts sera calculé à partir du reste de vos revenus.

N’oubliez pas non plus qu’au-delà de 23 000 € de revenus locatifs en meublé, vous êtes redevables aux cotisations sociales du système SSI ou Système Social des Indépendants, à un taux de 27%.

Vous pouvez donc vous retrouver dans une situation d’imposition extrêmement lourde.

D’où l’intérêt majeur d’avoir le moins de loyers imposables possibles.

Comment bénéficier de l’abattement de 71% ?

En faisant classer votre location saisonnière type Airbnb en meublé de tourisme par un organisme certifié par Atout France, vous bénéficiez à la fois d’un abattement forfaitaire de 71% sur vos revenus, mais aussi une minoration de la taxe de séjour (régimes déclaratoires).

Si vos recettes sont inférieures à 82 200€ annuels.

En acquérant ce classement en meublé de tourisme, même avec une petite et unique étoile, et que vos recettes annuelles n’excèdent pas 82 200 euros, le régime forfaitaire pourrait être intéressant pour vous, car il pourra vous faire jouir d’un abattement de 71%.

C’est toujours mieux que l’abattement de 50% qu’un hôte peut obtenir via le régime micro BIC qui est le régime fiscal de base appliqué par défaut.

Notez que cela est valable que vous soyez en location meublée non professionnelle LMNP ou en LMP loueur en meublé professionnel.

Autre remarque, vous échappez ainsi à la taxe de séjour « flottante » pour les meublés non classés, qui va de 1 à 5% du montant de la réservation.

Dans le d’une location saisonnière classée « meublé de tourisme », le montant de la taxe de séjour est fixe et encadré, ce qui est beaucoup plus intéressant.

Le régime réel est il intéressant ?

Le régime réel : un paradis fiscal

Quant au régime réel, il est obligatoirement appliqué lorsque les recettes engendrées de la location meublée dépassent les 70.000 euros.

Notez que le régime en question est également disponible en dessous de ce seuil, sur option.

L’intérêt du régime réel dans la location meublée réside dans le calcul du bénéfice taxable qui tient compte des charges réelles engagées par le propriétaire ainsi que des amortissements déductibles.

L’imposition «au réel » suppose le dépôt d’une déclaration de résultat n°2031 au titre de chaque exercice, ainsi que l’adhésion à une association de gestion agrée pour échapper à la majoration de 25% du résultat imposable.

Cela peut paraître super compliqué expliqué ainsi, mais en fait, passez par les services d’un expert comptable spécialisé dans la location meublée et il n’y aura aucun souci, d’autant plus que les 2/3 des honoraires sont déduits de votre impôt sur le revenu (encore lui)

Si vous cherchez un expert comptable qui tient la route, je vous laisserai les coordonnées de ceux que nous avons testé et obtenu ensuite des réductions pour la communauté des propriétaires qui se bougent.

Ce principe, et en particulier celui de l’amortissement, sont particulièrement intéressants pour réduire à néant votre bénéfice imposable sur vos loyers, et par conséquent en même temps le montant votre prélèvement à la source : c’est quand même plus simple de comparer 0 impôt avant la réforme du prélèvement à la source, avec 0 impôt après la réforme !

L’éventuel déficit retiré de l’activité de location meublée (uniquement en régime réel) est traité différemment en fonction du statut du contribuable, LMP ou LMNP.

Vous verrez les détails ici : LMNP vs LMP : quel statut vous fera payer le moins d’impôt pour votre investissement locatif en meublé?

Pour rappel, les propriétaires de locations saisonnières qui louent à une clientèle passagère par l’intermédiaire des plateformes d’hébergement d’annonce de location en courte durée sont soumis au même régime fiscal que les locations meublées traditionnelles.

Hormis les exonérations prévues par le Code général des impôts (si le revenu ne dépasse pas les 760 euros par an), le propriétaire est tenu de compléter sa déclaration de revenus avec ses loyers.

En principe, les plateformes de mise en relation comme Airbnb ou Booking lui adressent, chaque année, un relevé des revenus bruts perçus en N-1 afin de l’aider dans cette manœuvre.

Utiliser Airbnb a ses spécificités fiscales, comme le rappelle Camille : « Chaque année, je reçois un récapitulatif des revenus générés, ce qui simplifie la déclaration auprès des impôts. »

Et la transmission va être de plus en plus automatisée, donc ne jouez pas au plus malin !

Quelle est la fiscalité appliquée pour le régime réel ?

Le régime réel vous permet de déduire de vos recettes annuelles, la totalité des frais et des charges déductibles relatives à votre activité que vous avez supportés tout au long de l’année. Vous pouvez également déduire l’amortissement de votre location meublée, ce qui est extrêmement intéressant.

En l’occurrence, cela inclut :

• Les charges en rapport avec votre résidence et son entretien (électricité, chauffage, etc.)
• Les charges de  propriété et de gestion (amortissement, taxes locales, frais financiers, réparations de grande envergure, etc.)

Mais aussi l’amortissement des murs et autres équipements (en fait tout sauf le foncier).

Ainsi, les deux intérêts majeurs de la déclaration d’impôts au réel en location meublée est :

• La prise en compte des charges déductibles en location meublée non professionnelle ou professionnelle 
• L’intégration des amortissements

Pour aller plus loin, découvrez le guide complet de tout ce que vous devez savoir sur l’amortissement LMNP et LMP (mais que vous ne maîtrisez pas)

Passer du forfaitaire au régime réel pour vos revenus

Si vous souhaitez être affilié au régime réel, mais que vous êtes éligible au régime forfaitaire, vous devez adresser une demande par courrier au centre des impôts, ou SIE, duquel vous dépendez. 

Cette demande doit être effectuée avant le 1er février de l’année fiscale et est valable pour une durée de deux ans.

À savoir que vous serez également reconduit tacitement à ce régime de déclaration au réel de vos revenus des locations saisonnières sauf si vous faites une nouvelle demande de changement pour revenir à un système forfaitaire :  micro BIC ou abattement de 71%.

Conseils pour optimiser vos déclarations de revenus locatifs meublés

La déclaration des revenus auprès du service des impôts peut être une épreuve, surtout si vous optez pour le régime réel, ce que nous vous conseillons pourtant vivement.

Pour vous faciliter la tâche, nous avons réuni quelques conseils pour vous. 

Ayez un temps de réflexion avant de choisir un régime

Les avantages du régime de déclaration au réel peuvent être tentants. 

En effet, vous allez retirer plusieurs bénéfices en étant sur ce régime. Il est toutefois complexe et comme nous l’avons évoqué nécessite souvent les conseils d’un expert-comptable. 

Faites des calculs prévisionnels sur au moins deux ans pour voir si ce régime vous sera réellement bénéfique sur le long terme ou non.

Dans le cas contraire, si vous ne dépassez pas les plafonds autorisés, privilégiez un régime forfaitaire, de préférence bien sûr en faisant classer votre meublé de tourisme qu’il bénéficie de l’abattement de 71%.

Dans la très grande majorité des cas d’un investissement locatif, ce sera le régime au réel qui sera plus avantageux.

Mais lorsque vous ne renouvelez pas les investissements et n’avez plus de crédits ou travaux à  rembourser, l’abattement pour meublé de tourisme peut être la meilleur option fiscale.

Vous pouvez tester différentes hypothèses avec le simulateur Eldorado Immobilier.

Vous avez choisir le réel : adhérez à un CGA

Un Centre de Gestion Agréé est une association de loi 1901 composée de personnes physiques et d’expert-comptable et qui apporte un soutien dans la gestion de la comptabilité des PME et les problèmes financiers auxquels elles font face.

Avec votre qualité de loueur en meublé non professionnel, ou de loueur en meublé professionnel, vous pouvez également faire appel à leur service. 

Non seulement votre comptabilité sera tenue par des professionnels, ce qui diminue notoirement le risque de contrôle fiscal (par ce que votre comptabilité est certifiée) mais vous bénéficierez d’autres avantages fiscaux aux premiers rangs desquels :

• Une réduction d’impôts des 2/3 du montant des honoraires de votre expert-comptable avec un plafond de 915€
• Vous échappez à la majoration de 25% de l’imposition de vos bénéfices locatifs (si vous avez tout de même des bénéfices fiscaux après prise en compte des amortissements et de toutes les charges)

Conclusion

Comme vous vous en doutez ☺, la location saisonnière tout comme toutes autres activités nécessite une déclaration des revenus auprès des impôts. 

Depuis qu’elle connaît un boom exponentiel sur le territoire français, l’Etat ne cesse d’ailleurs de renforcer les législations qui l’encadrent tant sur le plan administratif que sur le plan fiscal.

Pour aller plus loin, Doublez vos revenus locatifs avec la Méthode TSUNAMI élaboré par Eldorado.

Vous allez maintenant ouvrir votre location saisonnière, voici cinq astuces peu chères, mais efficaces pour un bel accueil.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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