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Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC professionnels (art. 155 CGI). Au régime réel, obligatoire dès 23 000 € de recettes, vous déduisez toutes vos charges réelles et amortissez votre bien. Si les charges dépassent les loyers, le déficit s’impute sur votre revenu global sans plafond (art. 156-I CGI).
Le régime fiscal LMP détermine sur quatre plans comment vous serez imposé :
- le résultat BIC (loyers – charges – amortissements),
- le traitement du déficit (imputable sur salaires et pensions sans plafond),
- les cotisations SSI (~30% effectif, intégralement déductibles),
- et la fiscalité à la revente (plus-value professionnelle, exonération art. 151 septies).
La Loi de Finances 2026 introduit un changement important : les prélèvements sociaux sur la plus-value à long terme LMP passent de 17,2% à 18,6%, alignant le taux sur celui des revenus du capital. Par conséquent, pour tout LMP qui envisage une cession en 2026, la charge totale sur la PVLT atteint désormais 12,8% + 18,6% = 31,4% (Flat Tax étendue), sauf exonération totale art. 151 septies applicable après 5 ans d’activité et moins de 90 000 €/an de recettes.
📋 Ce que vous allez apprendre
- Pourquoi vos loyers meublés sont imposés en BIC et non en revenus fonciers
- Comment choisir entre micro-BIC et régime réel en LMP
- Comment calculer votre résultat BIC et votre charge fiscale réelle
- Ce que coûtent vraiment les cotisations SSI en 2026
- La règle sur les amortissements et les ARD (amortissements réputés différés)
- 3 exemples chiffrés adaptés à différents profils
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Pourquoi le LMP échappe-t-il aux revenus fonciers ?
Les revenus d’une location meublée n’entrent jamais dans la catégorie des revenus fonciers, qu’il s’agisse d’un studio loué à l’année ou d’un appartement Airbnb saisonnier. L’administration fiscale les traite comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au même titre que ceux d’un commerçant ou d’un artisan.
Ce point de départ change tout : régime de déficit, cotisations sociales, traitement de la plus-value, tout découle de cette qualification.
La raison en est que la location d’un logement meublé implique une prestation active (entretien, équipement, gestion des locataires), contrairement à la location nue qui est purement patrimoniale.
Le Code général des impôts (art. 35 et 155 CGI) l’assimile donc à une activité commerciale dès lors que vous remplissez les deux conditions du statut LMP : recettes > 23 000 €/an et recettes > 50% des autres revenus d’activité du foyer.
Pour vérifier si vous êtes bien LMP, consultez : Conditions LMP 2026 — les 2 critères
BIC professionnel vs BIC non professionnel : quelle différence ?
La distinction LMP / LMNP ne porte pas sur le calcul du résultat. En effet, dans les deux cas, vous déduisez les mêmes charges et amortissez de la même façon. Ce qui change, c’est uniquement le traitement fiscal du résultat.
En LMNP (BIC non professionnel), un déficit ne s’impute que sur les futurs bénéfices de location meublée, pendant 10 ans maximum. En LMP (BIC professionnel), le déficit vient directement réduire vos salaires, pensions et autres revenus, sans plafond, sans restriction de catégorie (art. 156-I CGI).
Par conséquent, pour un investisseur à TMI 41%, chaque euro de déficit LMP économise 41 centimes d’impôt sur le revenu dès l’année en cours.
LMP vs revenus fonciers : 3 différences décisives
| Dimension | LMP (BIC professionnel) | Location nue (revenus fonciers) |
|---|---|---|
| Amortissement du bien | ✅ Oui, par composants | ❌ Non |
| Déficit imputable sur revenu global | ✅ Sans plafond | ✅ Plafonné à 10 700 €/an |
| Cotisations sociales | SSI ~30% (droits ouverts) | PS 18,6% (pas de droits) |
| Plus-value à la revente | Régime professionnel (art. 151 septies) | Régime particuliers (abattements durée) |
Le LMP est un régime « entreprise » appliqué à l’immobilier. Son principal avantage sur les revenus fonciers : la déductibilité des amortissements, qui peut ramener le bénéfice imposable à zéro pendant 10 à 20 ans. En contrepartie, l’affiliation à la SSI est obligatoire.
Vous souhaitez choisir entre les deux statuts ? Consultez notre guide comparatif LMNP ou LMP pour identifier lequel s’applique à votre situation.
Micro-BIC ou régime réel : que choisit le LMP ?
En LMP, le régime réel est quasi systématiquement obligatoire dès lors que vos recettes dépassent le seuil LMP de 23 000 €. Le micro-BIC n’est accessible que pour les meublés de tourisme classés sous 77 700 € ou les meublés non classés sous 15 000 € (Loi Le Meur 2024). Or, si vos recettes dépassent 23 000 € en meublé non classé (type Airbnb), vous dépassez forcément le seuil micro de 15 000 € : le régime réel s’impose.
Cela signifie que pour 95% des LMP, la question « micro-BIC ou réel » ne se pose pas : c’est le réel, obligatoirement.
Seuils micro-BIC en LMP 2026 : ce qui change avec la Loi Le Meur
| Type de location | Seuil micro-BIC (2025) | Abattement | Seuil micro-BIC (2026) |
|---|---|---|---|
| Location longue durée meublée | 77 700 € | 50% | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50% | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb standard) | 15 000 € | 30% | 15 000 € |
Cas pratique fréquent chez les hôtes Airbnb :
Vous louez un studio non classé et générez 28 000 €/an. Vous dépassez le seuil LMP (23 000 €) ET le seuil micro non classé (15 000 €). Le régime réel s’applique dans les deux cas.
Nul besoin d’opter : c’est automatique.
Pourquoi le régime réel est presque toujours gagnant en LMP ?
Au micro-BIC, sur 28 000 € de recettes, l’abattement de 30% donne une base taxable de 19 600 €. Au régime réel, avec 10 000 € de charges + 8 000 € d’amortissements, la base taxable tombe à 10 000 €.
La différence ? C’est près de 10 000 € de revenus en moins imposés, soit une économie d’IR de 3 000 à 4 100 € selon la TMI. En revanche, le régime réel impose une comptabilité rigoureuse et les services d’un expert-comptable, compter 800 à 1 500 €/an, eux-mêmes déductibles du BIC.
En LMP, le micro-BIC est une option théorique rarement applicable en pratique. Dès 23 000 € de recettes en meublé non classé, le régime réel est la seule option. C’est un point que beaucoup de futurs LMP ignorent en basculant depuis le LMNP.
Pour une simulation personnalisée : Simulateur fiscal LMP/LMNP gratuit
Maxime C., propriétaire de 3 meublés courte durée et membre de l’Accélerateur à Réservations d’Eldorado Immobilier, témoigne : « En 2025, mon activité était déficitaire. J’ai quand même reçu un appel de cotisation URSSAF de 1 248 €. Je ne savais pas que la cotisation minimale s’appliquait même sans bénéfice. »
Comment calculer son résultat fiscal BIC en LMP ?
Le résultat BIC LMP se calcule selon la formule : recettes locatives – charges déductibles – amortissements dans la limite de l’art. 39 C CGI. Si ce résultat est positif, il est imposé au barème IR selon votre TMI. S’il est négatif, le déficit s’impute directement sur votre revenu global de l’année, sans plafond.
Attention : les amortissements ne peuvent pas, à eux seuls, créer un déficit. L’article 39 C du CGI les plafonne à la différence entre les loyers et les autres charges. L’excédent non utilisé devient un ARD (amortissement réputé différé), reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
La formule pas à pas du résultat BIC
Étape 1 — Recenser les recettes locatives (loyers TTC + charges récupérées)
Étape 2 — Déduire les charges courantes déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, cotisations SSI, expert-comptable, entretien)
Étape 3 — Calculer le plafond d’amortissement art. 39 C = Recettes – Charges (hors amortissements)
Étape 4 — Déduire les amortissements dans la limite du plafond
Étape 5 — Si résultat < 0 : déficit imputable sur revenu global. Si amortissements > plafond : excédent = ARD reportable sans limite
Exemple chiffré : 30 000 € de loyers, TMI 30%
Sophie, 45 ans, est médecin libérale à TMI 30%. Elle loue deux studios meublés à Paris, générant 30 000 € de loyers annuels.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés | 30 000 € |
| Taxe foncière | – 2 000 € |
| Charges copropriété (non récupérables) | – 1 500 € |
| Assurance PNO | – 600 € |
| Intérêts d’emprunt | – 7 000 € |
| Frais expert-comptable + OGA | – 1 200 € |
| Frais de gestion (agence 8%) | – 2 400 € |
| Résultat avant amortissements | = + 15 300 € |
| Amortissement bâti (composants, ~2,5%) | – 7 500 € |
| Amortissement mobilier (14% sur 12 000 €) | – 1 680 € |
| Résultat BIC avant SSI | = + 6 120 € |
| Cotisations SSI déductibles (~30%) | – 1 840 € |
| Résultat BIC net | = + 4 280 € |
| IR à TMI 30% | ≈ 1 284 € |
| Charge fiscale totale | ≈ 3 124 € soit 10,4% des loyers |
Sans les amortissements, Sophie aurait payé 30% × 15 300 = 4 590 € d’IR. Les amortissements lui ont économisé plus de 2 700 € d’impôts sur le revenu cette seule année.
À retenir
Le résultat BIC LMP se calcule en 5 étapes. Les amortissements représentent souvent l’essentiel de l’optimisation : ils réduisent simultanément la base IR ET l’assiette des cotisations SSI. Sur 30 000 € de loyers avec un crédit significatif, la charge fiscale totale tombe souvent sous 15%.
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Quelles charges déduire en LMP au régime réel ?
| Catégorie | Charges déductibles |
|---|---|
| Fiscalité | Taxe foncière, CFE (200–600 €/an/bien), CVAE si CA > 500 000 € |
| Assurances | PNO, emprunteur, loyers impayés, responsabilité civile |
| Financement | Intérêts d’emprunt, frais de dossier bancaire, garanties |
| Gestion | Honoraires d’agence, frais de conciergerie, abonnements Airbnb/Booking |
| Comptabilité | Expert-comptable, cotisation OGA (100% déductibles + réduction IR 2/3 plafonné 915 €) |
| Entretien | Réparations, petits travaux, nettoyage entre locataires |
| Équipement | Remplacement mobilier usé (si charge < seuil immobilisation) |
| Cotisations SSI | 100% déductibles du BIC — avantage exclusif du LMP |
| Divers | DPE, diagnostics obligatoires, frais de déplacement pro, frais de téléphone pro |
Au régime réel, toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation sont déductibles du résultat BIC. La liste est bien plus large qu’en revenus fonciers classiques, car elle inclut notamment les cotisations SSI, une asymétrie décisive par rapport au LMNP.
En revanche, certaines dépenses ne sont jamais déductibles directement : le prix d’achat du bien (il est amorti, pas déduit en charge), le terrain, les grosses améliorations passées en immobilisation.
Les travaux d’amélioration (nouvelle cuisine, climatisation, rénovation complète) ne sont pas déductibles immédiatement : ils sont passés en immobilisation et amortis sur 10 à 20 ans. Seuls les travaux d’entretien et de réparation (joints, peintures, petites réparations) passent en charge immédiate.
Ce qui N’est PAS déductible en LMP
- Prix d’achat du bien : il est amorti par composants, pas déduit en charge directe
- Terrain : jamais amortissable (estimé à 15–20% du prix en milieu urbain)
- Grosses améliorations (cuisine équipée, climatisation) : immobilisées et amorties
- Pénalités de retard ou amendes fiscales : exclues par principe
La liste des charges LMP est plus favorable que celle des revenus fonciers, car elle intègre les cotisations SSI (35–45% du bénéfice, entièrement déductibles). Un investisseur à TMI 41% qui paie 6 000 € de cotisations SSI économise 2 460 € d’IR supplémentaire grâce à cette déductibilité.
Alidah M., 52 ans, hôte Airbnb à Bordeaux et fidèle lectrice d’Eldorado Immobilier, raconte: j’avais basculé en LMP automatiquement en 2025 avec 28 000 € de loyers Airbnb à Bordeaux et 25 000 € de revenus professionnels. Au début, j’avais peur des cotisations SSI. Puis mon expert-comptable m’a montré que les 4 200 € de cotisations étaient déductibles du BIC et ouvraient mes droits retraite. Au final, j’ai payé moins d’IR qu’en LMNP l’année d’avant et j’ai validé 4 trimestres. »
Pour aller plus loin : LMP et retraite 2026 : valider ses trimestres SSI
Pour optimiser l’affiliation, consultez notre guide sur comment s’affilier à l’URSSAF en LMP.
Comment fonctionne l’amortissement en LMP ?
En LMP au régime réel, le bien est amorti par composants selon sa durée d’utilisation réelle. C’est le même mécanisme qu’en LMNP : les règles comptables, les durées et les taux sont strictement identiques. Ce qui change, c’est uniquement le traitement fiscal du résultat.
L’analogie terrain : imaginez votre appartement comme une voiture de location. Chaque année, elle perd un peu de valeur sur le papier, même si son prix de revente reste stable. Cette « perte fictive » (l’amortissement) vient diminuer vos loyers imposables sans que vous sortiez un euro de votre poche. C’est un cadeau fiscal étalé sur plusieurs décennies.
Le tableau d’amortissement par composants (valeurs 2026)
| Composant | Durée | Taux annuel | Part typique du prix |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre / structure | 50–80 ans | 1,25–2% | 40–50% |
| Toiture + étanchéité | 25–35 ans | 2,86–4% | 10–15% |
| Réseaux (électricité, plomberie, chauffage) | 20–30 ans | 3–5% | 10–15% |
| Aménagements intérieurs (cuisine, SDB) | 10–15 ans | 6,7–10% | 15–20% |
| Mobilier et équipements | 5–10 ans | 10–20% | 5–10% |
| Terrain | Non amortissable | — | 15–20% (urbain) |
Source : BOFiP — BOI-BIC-AMT-10-40 — durées et taux d’amortissement
Qu’est-ce que l’ARD (amortissement réputé différé) ?
L’ARD est la portion d’amortissement qui dépasse la différence entre les loyers et les charges (hors amortissements), conformément à l’art. 39 C du CGI. L’amortissement ne crée jamais de déficit, c’est une règle absolue.
L’excédent non déductible est « mis en réserve » : il est reporté sans limitation de durée ni de montant et sera imputé sur les bénéfices futurs dès que le résultat le permettra.
En pratique, si vous êtes en phase de crédit (charges financières élevées), votre déficit vient souvent des charges courantes, pas des amortissements. Une fois le crédit remboursé, les ARD accumulés viennent compenser les bénéfices pendant des années.
Pour le calcul détaillé du déficit et de l’ARD : Déficit LMP — calcul et déclaration
LF 2025 : un avantage LMP méconnu face au LMNP
La Loi de Finances 2025 (art. 84) a imposé la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable pour les LMNP lors de la revente (depuis le 15/02/2025).
Le LMP n’est pas concerné : le régime des plus-values professionnelles utilise déjà la valeur nette comptable (VNC). Par conséquent, un LMP qui revend après 5 ans d’activité et moins de 90 000 €/an de recettes peut être totalement exonéré d’IR et de prélèvements sociaux (art. 151 septies CGI).
L’amortissement LMP joue sur deux tableaux : il réduit la base d’IR chaque année ET réduit l’assiette des cotisations SSI. La règle art. 39 C garantit qu’il ne crée jamais de déficit, mais les ARD constituent une « réserve fiscale » illimitée pour les années bénéficiaires futures.
Combien coûtent les cotisations SSI en LMP 2026 ?
| Branche | Taux 2026 | Base |
|---|---|---|
| Maladie-maternité | 0 à 8,5% (progressif) | Assiette = bénéfice × 74% |
| Indemnités journalières | 0,5% | Assiette unique |
| Retraite de base | 17,15% (sous PASS 48 060 €) + 0,72% | Assiette unique |
| Retraite complémentaire | 8,1% (sous 1 PASS) + 9,1% (1–4 PASS) | Assiette unique |
| Invalidité-décès | 1,3% | Assiette unique |
| Allocations familiales | 0 à 3,1% | Assiette unique |
| CSG/CRDS (dont 6,8 pts déductibles) | 9,7% | Assiette unique |
| Formation professionnelle | ~120 €/an forfait | PASS |
| Total effectif (après déductibilité) | ~30% du bénéfice net initial |
Source : URSSAF — cotisations SSI indépendants 2026 · PASS 2026 = 48 060 €
Le LMP est affilié obligatoirement à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), gérée par l’URSSAF depuis 2020. Les cotisations s’élèvent à 35–45% du bénéfice BIC en taux nominal, mais le taux effectif tombe à environ 30% après prise en compte de leur déductibilité du BIC et de l’abattement de 26% sur l’assiette (LFSS 2026). Elles sont intégralement déductibles du résultat BIC.
Ce que beaucoup ignorent, c’est que le LMNP ne paie pas de cotisations SSI. Par contre, il verse des prélèvements sociaux à 18,6% qui n’ouvrent aucun droit à la retraite, à la maladie ou à l’invalidité. Le LMP paie plus, mais il cotise pour quelque chose.
La cotisation minimale même en cas de déficit
Même si votre activité LMP est déficitaire (bénéfice nul ou négatif), une cotisation minimale d’environ 1 300–1 400 €/an reste due. Elle ouvre néanmoins des droits partiels : couverture maladie et 3 trimestres de retraite validés automatiquement.
Régularisation SSI en N+2 : les 2 premières années, l’URSSAF prélève des cotisations provisionnelles sur une base forfaitaire (~19% du PASS). En N+2, une régularisation est effectuée sur le bénéfice réel — anticipez une trésorerie de sécurité si la première année LMP est très productive.
Comparatif SSI vs prélèvements sociaux : le vrai coût différentiel
Frédéric, 50 ans, cadre supérieur, bénéfice BIC LMP de 15 000 € :
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Cotisations / PS | 15 000 × 18,6% = 2 790 € | 15 000 × 30% ≈ 4 500 € |
| Surcoût LMP | — | + 1 710 €/an |
| Droits ouverts | Aucun | Retraite, maladie, IJ, invalidité |
| Trimestres validés (2026) | 0 | 3 à 4 selon cotisations |
Pour 1 710 €/an de surcoût, Frédéric valide 3 à 4 trimestres de retraite supplémentaires, un supplément de pension estimé à 150–200 €/mois à terme.
Le taux effectif SSI en LMP est d’environ 30% — et non 35–45% comme le taux facial. La déductibilité des cotisations et l’abattement de 26% (LFSS 2026) réduisent le coût réel. Le surcoût vs LMNP est d’environ 1 500–2 500 €/an pour un bénéfice de 15 000 €, mais il ouvre des droits sociaux réels.
Droits à la retraite ouverts par les cotisations SSI : LMP et trimestres de retraite 2026
Procédure d’affiliation URSSAF : S’affilier à l’URSSAF en tant que LMP
LMP vs LMNP : quel impact fiscal concret ?
| Dimension | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Imputation du déficit | Sur revenu global, sans plafond (art. 156-I CGI) | Sur BIC meublé uniquement, 10 ans |
| Cotisations sociales | SSI ~30% effectif (droits ouverts) | PS 18,6% (aucun droit) |
| IFI | Exonération possible (art. 975 CGI) | Biens imposables |
| Plus-value revente | Régime pro — exo art. 151 septies (5 ans + < 90 k€) | Régime particuliers + réintégration amortissements (LF 2025) |
| LF 2025 (réintégration amortissements) | Non concerné | Réintégration depuis 15/02/2025 |
| Déclaration | Liasse 2031 + 2042 C-Pro (cases 5KC/5KF) | Liasse 2031 + 2042 C-Pro |
Le LMP et le LMNP sont tous deux imposés en BIC au régime réel, avec les mêmes amortissements et les mêmes charges déductibles. La différence n’est pas dans le calcul du résultat, elle est dans ce que vous en faites. Trois points divergent fondamentalement : le traitement du déficit, les cotisations sociales et l’exonération d’IFI.
En revanche, depuis la LF 2025, la revente est devenue un terrain d’avantage majeur pour le LMP. Les LMNP qui revendent doivent réintégrer leurs amortissements dans la base de calcul de la plus-value, pendant que les LMP conservent leur exonération totale (art. 151 septies) après 5 ans d’activité et moins de 90 000 €/an de recettes.
3 profils pour choisir entre LMP et LMNP
Profil 1 — Investisseur à TMI 41%, gros déficit
Le LMP est très avantageux. Sur 20 000 € de déficit : 8 200 € d’économie d’impôt la première année.
Profil 2 — Investisseur à TMI 11%, faible déficit
Le surcoût SSI (+1 500 €/an vs LMNP) n’est pas compensé par l’avantage sur le déficit. Le LMNP est généralement préférable.
Profil 3 — Patrimoine immobilier > 1,3 M€ (IFI potentiel)
Le LMP permet de sortir les biens de l’assiette IFI (art. 975 CGI). Pour un patrimoine de 2 M€, l’économie IFI peut atteindre 8 000–10 000 €/an.
Le LMP est plus puissant fiscalement, mais plus contraignant socialement. Il est systématiquement avantageux pour les TMI ≥ 30% avec un déficit significatif, ou pour les patrimoines soumis à l’IFI. La LF 2025 a renforcé cet avantage à la revente en pénalisant les LMNP.
Allan B., investisseur en résidences meublées et lecteur assidu d’Eldorado Immobilier, témoigne : « Un investisseur avec 1,6 M€ de patrimoine meublé et un bénéfice LMP de 2 800 €/an, je maintient mon exonération IFI. Économie annuelle : dans les 4 500 €. Mon expert-comptable ajuste chaque année les amortissements pour que je reste bénéficiaire, même modestement. »
Comment déclarer les revenus LMP en 2026 ?
Le LMP au régime réel dépose chaque année une liasse fiscale 2031 et ses annexes (2033 A à 2033 G), avant le 2e jour ouvré du mois de mai, transmise au Service des Impôts des Entreprises (SIE) via l’espace professionnel sur impots.gouv.fr. Le résultat est ensuite reporté en case 5KC (bénéfice) ou 5KF (déficit) de la déclaration complémentaire 2042 C-Pro.
Les cases à connaître dans la liasse 2031
| Formulaire | Case | Intitulé |
|---|---|---|
| 2031 | Ligne BR | Bénéfice imposable |
| 2031 | Ligne BD | Déficit fiscal |
| 2033-B | Ligne 318 | Amortissements non déductibles (ARD) |
| 2042 C-Pro | Case 5KC | Bénéfice LMP |
| 2042 C-Pro | Case 5KF | Déficit LMP imputable sur revenu global |
Pour le suivi des ARD : il n’existe pas de case officielle pour le tableau de suivi art. 39 C. Ce tableau doit être joint en annexe libre à la liasse 2031. Votre expert-comptable le gère automatiquement.
À retenir
La déclaration LMP se fait en deux temps : liasse 2031 déposée en mai au SIE, puis report du résultat en 2042 C-Pro. L’annexe libre de suivi des ARD est obligatoire même si aucune case officielle ne l’accueille.
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Conclusion
Le régime fiscal LMP est l’un des dispositifs les plus puissants pour un investisseur immobilier à TMI de 30% ou plus, à condition de maîtriser trois leviers : le déficit BIC imputable sur le revenu global, la déductibilité intégrale des cotisations SSI, et l’exonération de plus-value après 5 ans sous le seuil de 90 000 € de recettes.
En revanche, le LMP n’est pas fait pour tout le monde. Sans déficit à imputer et sans TMI élevée, les cotisations SSI pèsent davantage que les prélèvements sociaux LMNP, le calcul doit être fait dossier par dossier.
⚡ TL;DR — Ce qu’il faut retenir sur la fiscalité LMP 2026
- Le LMP est imposé en BIC professionnel : amortissements déductibles, déficit imputable sur le revenu global sans plafond
- En pratique, le régime réel est obligatoire pour tout LMP dont les recettes en meublé non classé dépassent 15 000 € — le micro-BIC ne s’applique pas
- Le résultat BIC = loyers – charges – amortissements (dans la limite art. 39 C) ; l’excédent d’amortissement devient un ARD reportable sans limite
- Les cotisations SSI (~30 % effectif) sont déductibles du BIC et ouvrent des droits réels (retraite, maladie)
- Depuis la LF 2025, le LMP conserve son exonération de plus-value (art. 151 septies) là où le LMNP subit désormais la réintégration des amortissements
Ce que vous devez faire maintenant :
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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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FAQ :
La fiscalité LMP est-elle plus lourde que le LMNP ?
Non, pas nécessairement. Les cotisations SSI LMP (35–45%) sont supérieures aux prélèvements sociaux LMNP (18,6%), mais les cotisations LMP sont entièrement déductibles du BIC et ouvrent des droits à la protection sociale. Pour un LMP déficitaire, la charge globale peut être inférieure à celle du LMNP, surtout depuis la réforme LF 2025 qui alourdit la fiscalité du LMNP à la revente.
Le déficit LMP s'impute-t-il sur les salaires ?
Oui, sans plafond. En vertu de l’article 156 I du CGI, le déficit BIC LMP (hors excédents d’amortissement) s’impute directement sur le revenu global du foyer fiscal, y compris les salaires, les pensions de retraite et les dividendes. Un déficit de 10 000 € chez un contribuable à TMI 30% génère 3 000 € d’économie d’IR.
Les cotisations SSI sont-elles déductibles en LMP ?
Oui, intégralement. Les cotisations SSI versées par le LMP sont déductibles à 100% du résultat BIC. Elles viennent donc réduire le bénéfice imposable à l’IR. En pratique, le taux de charge effectif réel LMP se situe entre 18 et 28% des recettes brutes, cotisations déduites.
Quelle est la différence entre PVCT et PVLT en LMP ?
La Plus-Value Court Terme (PVCT) correspond aux amortissements déduits depuis l’acquisition, elle est imposée à l’IR + cotisations SSI (régime professionnel). La Plus-Value Long Terme (PVLT) est la différence restante entre le prix de cession et la PVCT, elle est imposée au PFU de 30%. L’exonération de l’art. 151 septies porte sur les deux composantes, sous conditions.
L'inscription au RCS est-elle toujours obligatoire en LMP ?
Non. L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) a été supprimée comme condition du statut LMP par la Loi de Finances 2020 (art. 49), après la décision QPC du Conseil Constitutionnel de 2018. Cette suppression a été confirmée par une nouvelle décision QPC en septembre 2025. Les démarches s’effectuent désormais via le guichet-entreprises.fr (INPI).
Et vous, que pensez vous du statut LMP ?
Le recherchez vous ou voulez vous l’éviter absolument ?
Vous êtes libre de nous faire part de votre situation dans les commentaires ci-dessous
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Bonjour à tous, pour le régime LMP, pour vérifier si les recettes de la location meublée ne dépassent pas 50% des autres revenus :
– dans ces autres revenus, (salaires, autres BIC etc), on prend en compte aussi les revenus fonciers pour les locations nues ?
– et pour le montant exact de ces revenus que l’on doit comparer aux revenus de location meublées, on prend les montants imposables (salaires nets imposables) ou après abattement de 10%, frais réels pour les salaires ??? Car cela change drôlement la donne 😉
Merci pour votre réponse ! Liliane
Bonjour Liliane,
Merci pour votre message et pour votre intérêt.
Je pense que vous avez meilleur compte de raisonner à l’inverse : vous prenez TOUS vos revenus, vous divisez par 2 et vous voyez si vos revenus meublés dépassent 50%
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Pierre
Bonjour,
Il faut prendre juste les révenus des salaires versés.
Les autres revenus fonciers, dividendes etc. ne sont pas à prendre en compte.
Cordialement
Julien
Bonjour, Merci beaucoup pour cet article intéressant.
Je loue en meublé de tourisme ma résidence principale (moins de 90 jours par an). Les recettes dépassent 23 000 euros/an, et j’essaie de rester en dessous de mes revenus de salarié jusqu’a maintenant , pour rester LMNP. J’aimerai augmenter les recettes des locations, mais je deviendrais LMP. Je suis au régime réel et amortis mes travaux et l’entretien. Je compte encore louer pendant 5 a 6 ans, et passer en micro BIC pour meublé de tourisme, car les travaux sont finis, j’ai moins de frais. J’ai peur que de passer en LMP, me pénaliserai en cas de vente de la maison. Est ce justifié?
merci
Bonjour Axelle,
merci pour votre message, je vous conseille de faire un point sur votre situation précise avec votre expert comptable
s’agissant de votre résidence principale, vous pouvez arriver à passer complètement à travers la plus value
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Merci pour cet article très intéressant, j’aimerais svp avoir plus de précisions dans mon cas précis:
J’ai un meublé de tourisme classé qui m’a rapporté 3000 euros de revenus locatifs et que je souhaiterais vendre dans quelques années (avec une forte plus-value) et un meublé de tourisme non classé qui m’a rapporté de manière exceptionnelle 19000 euros de revenus cette année.
Si je continue à le louer, je vais probablement avoir un total de 22000 euros de revenus pour ce second bien et donc dépasser le seuil des 23000 euros au total, sachant que ce sont quasiment mes seuls revenus.
Je vais donc de ce fait passer en LMP.
Est il plus intéressant dans mon cas de clôturer le calendrier des locations saisonnières pour rester en LMNP ou bien de dépasser de peu le seuil des 23000 euros en passant en LMP sans pour autant payer énormément de cotisations sociales lors de ma déclaration de revenus?
Un grand merci par avance pour votre réponse,
Bien à vous,
Gwen
Bonjour, faisant de la courte durée en LMNP je viens de franchir les 23000 € de chiffre d’affaire et actuellement LMP depuis 1 mois je souhaiterais savoir à quel moment je dois ouvrir une micro- entreprise ? S des le passage des 23000 € où dois-je attendre que l’année se termine? Nous sommes en meublé de tourisme classée je compte ouvrir une micro-entreprise afin de bénéficier de la les juments des cotisations sociales ne sont de 6% en meublé de tourisme classée. Merci pour toutes les informations. Bien cordialement
Bonjour Brice,
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
Vous n’avez pas à créer d’entreprise, le statut de LMP se suffit à lui même
A très vite
Bonjour, c’est surement l’article le plus complet concernant le statut LMNP/LMP, alors merci énormément.
Concernant, la plus value en LMP admettant que je suis exonérée de la plus value court et long terme. Cependant, je dois payer les cotisations sociales correct ? si oui, pouvez vous me donnez les détails du calcul svp ? voila un exemple prix d’achat 80.000 euro amortie sur 6 ans. prix de vente 90.000 euro. bénéfice – 90.000 euro.
Au tant que fonctionnaire, dois je quand même cotiser au SSI ? si oui, ai-je le même droit notamment de retraite que les non fonctionnaires ?
je vous remercie infiniment
Bonjour
Vous devez en effet cotiser au SSI, quelle que soit votre situation.
Si vous avez déjà 4 trimestres de cotisations, cela ne vous apportera rien pour la retraite
Vive la france 😉
Bonjour Pierre,
avez-vous le nom et tel d’un expert comptable spécialisé sur les locations meublées sur Toulon/La Valette du var (83)?
Encore merci pour vos articles de qualités.
De plus, j’ai une question svp:
J’ai acheté 5 appartements qui étaient en nus et je souhaite tous les passer en meublés au fur et à mesure que les locataires partent.
J’ai déjà loué en 2020, 1 appart en meublé mais je n’ai pas fait la déclaration au tribunal de commerce or là, je suis en train de remplir la fiche POi, pensez-vous que je puisse mettre la date de début en 2020 ou suis-je obligé de mettre au 1er janvier 2021?
Bonjour Dimitri
merci pour votre message et pour votre intérêt !
Je vous envoie un contact
la date à remplir est la date de première mise en location meublée, mais vous avez 15j pour le faire… donc à vous de voir l’option que vous prenez maintenant ;);)
A très vite
Bonjour,
merci pour cet article riche en informations.
2 questions complémentaires :
1) suite à la bascule en LMP, et option pour le régime réel, comment comptabiliser l’immeuble ? Cette valeur servira ultérieurement au calcul de la plus value. Que faire des travaux effectué sur le bien depuis son acquisition (possiblement intervenu des années avant) ?
2) après bascule en LMP, assujettissement à la SSI, que se passe-t-il si les conditions pour être professionnelles deviennent de nouveau non respectées (par exemple recette inférieures à 23k€ suite à la vente d’un studio) ?
Merci
Bonjour Sébastien
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
pour votre question sur le LMP, les années LMNP restent comptées comme telles y compris pour les travaux
si vous ne respectez plus les conditions du LMP, vous basculez à nouveau en LMNP, simplement
Est-ce plus claire ?
A très vite
Bonjour Pierre,
Tu me diras si je me trompe, mais lorsqu’on choisi le SSI avec abattement de 50% ou 71% (meublé classé), celui-ci est calculé sur les recettes et non pas le bénéfice comme indiqué dans ton tableau. Le seul moment ou la base de cotisation est calculée sur le bénéfice net, c’est lorsque l’on choisi d’être affilié au SSI au réel.
Au plaisir d’échanger sur le sujet.
Bonjour Cédric,
Le réel est très souvent avantageux
Bien à vous
Bonsoir Pierre,
Merci pour toutes ces informations toujours très utiles,
J’ai deux questions svp;
1 -Quelle est la date de référence du basculement LMNP en LMP pour le calcul de la durée minimal d’exonération des PV en cas de cession, : fev2018, janvier 2019, janvier 2020 ?
2- les amortissements comptabilisés en LMNP seront-ils intégrés dans le calcule de la PV court terme ? ou est-ce la VNC au jour du basculement en LMP qui est prise en compte ?
3- Lors d’une cession, les cotisations sociales en SSI auront-elles également l’abattement de 50% et celui de 23KE ?
Merci;
Bonsoir Rui,
Merci pour votre message et votre intérêt dans Eldorado Immobilier !
Pour la date, ce sera la date anniversaire de votre mise en location et/ou la date de cloture annuelle de vos comptes
Les amortissements sont pris en compte, et c’est d’ailleurs le seul souci avec le LMP. La pus value est alors calculée sur toute la valeur amortie du bien
A très vite
Bonjour Pierre,
Merci pour cet article enrichissant et détaillé.
Concernant le SSI, si après abatement des 60%, et application de la formule des 43%, le montant de la cotisation est inférieure à la cotisation minimale prévue par le SSI, celle-ci bascule automatiquement au minimum prévu ?
En vous remerciant.
Oui tout à fait Alexis !
Bonne journée et à très vite
Bonjour Fred,
Questions techniques mais très actuelle je crois:
cette année 2020 le passage automatique et obligatoire de LMNP vers LMP si les 2 conditions sont remplies(résultat>23ke et revenu <50% au résultat ):
les amortissements excédentaires cumulés dans les années précédentes en LMNP sont elles reportés et utilisables suite au passage en LMP ???
Si on est pas enregistré au SSI car précédemment en LMNP et que suite à la bascule obligatoire en LMP (bilan bénéfice fiscal nul)
Doit on payer obligatoirement au SSI ?? un forfait ?? si oui comment ??
Merci pour vos réponses
Bonjour Manu
Ici Pierre pas Fred 🙂 🙂
lmp = lmnp dans les deux situations que vous évoquez, il n’y a pas de différence
Nous sommes une association qui conseille et défend
les propriétaires immobiliers depuis plus de 120 ans. Nous sommes présent dans plus de 100 villes en France
!
Vous êtes libre de faire part de remarques constructives, mais de la pub pour de la pub, bof, bof, quel intérêt ?
Bonsoir Pierre et merci pour ce site tres clair car diffcile d’avoir une vision claire sur ce sujet LMP et LMNP. Je me permets d’exposer mon cas relativement complexe (tout du moins pour le neophite que je suis) pour avoir vos conseils :
Actuellement je loue un petit appertement meuble sous le regime LMNP au reel.
Je pars prochainement pour une aventure professionnelle a l’etranger et je voudrais mettre en location meublee ma maison. Les revenus globaux des loyers annuels seraient de 30 000 euros et etant ensuite a l’etranger sans impots sur mes revenus (salaires) en France, je suis clairement dans le cas pour passer de LMNP en LMP.
Mes questions :
– Dois-je ouvrir un nouveau SIRET pour la location meublee de ma maison ? ou puis-je le mettre en commun avec celui qui existe deja pour l’appartement.
– Je crois comprendre qu’il y aura un passage automatique de LMNP en LMP mais la location de la maison demarrant certainement en aout, pour 2020 je pourrai touojurs etre en LMNP pour les 2 logements puis seulement en LMP en 2021. Vous confirmez et sans action paticuliere de ma part ?
– A l’heure actuelle j’amortis l’appartement et je comprends que le passage en LMP ne devrait pas changer cela. Vous confirmez ?
– En LMP a-t-on le libre choix du micro entrepreneur/regime general/SSI ? si oui, quand le fait-on si le passage LMNP vers LMP se fait automatiquement ?
– Ensuite, la maison est finie d’etre payee depuis 2 ans mais achetee il y a 13 ans. Puis-je encore amortir les murs ?
– Pas sur d’avoir tout bien compris sur les plus values mais par exemple si nous rentrons au bout de 4 ans et vendons la maison ce ne serait pas souhaitable de vendre tout de suite, il vaudrait mieux attendre la fin de la 5eme annee pour vendre, c’est ca ?
Merci d’avance pour vos reponses.
Bien cordialement.
Bonjour Michael,
Vous êtes dans le cas particulier des expatriés, il y a des règles bien spécifiques et avantageuses
Je vous invite à vous rapprocher de votre expert comptable ou notaire car cela va aussi dépendre du pays où vous partez
OK merci Pierre mais sans parler d’expatriation quelles seraient les reponses que vous pourriez nous apporter pour tous les points sauf le dernier ? ou est-ce que meme le sujet du SIRET et etc doit etre traite differemment ?
Le pays est pour information le Qatar.
Merci d’avance pour votre aide.
Cdlt
Bonjour
Oui vous pouvez conserver le même siret et amortir les murs c’est le principe.
Le passage lmp ne change pas la forme juridique que vous devez adopter.
C’est principalement sur la pris value que cela se joue
Bonjour Pierre,
merci pour cet excellent dossier qui a le mérite d’être chiffré. Quelques interrogations pour compléter le contenu de votre article sur le LMP :
1. Peut-on passer du réel au micro si l’amortissement devient moins intéressant que abattement ?
2. A-t-on quand même des cotisations (SSI) et contributions sociales (CSG) à payer sur une PV lorsqu’on est exonéré d’impôt pour durée de détention ?
3. Sans exonération, d’après vous les plus-value court terme et long terme seraient cumulatives. Ce n’est pas l’une ou l’autre ?
4. Si on cotise au SSI, doit-on quand même payer les 17,2% de CSG sur le bénéfice ?
5. A priori, sans inscription volontaire au RCS on n’est pas concerné par le SSI (en tout cas pour le moment). Ce qui semble être correcte car l’URSAFF ne fait référence qu’à la courte durée sur son site. C’est aussi votre point de vue, sans RCS = LMP fiscal mais pas social ?
6. Sauf erreur de ma part, un calcul SSI ou régime général se fait à partir du bénéfice. Or, dans votre exemple vous partez des revenus (loyers) et appliquez un abattement. Je suis perdu.
En tous les cas, merci pour votre contribution à ce nœud fiscal. J’imagine le temps que vous avez du passer à écrire un tel article.
Cordialement,
Bonjour Fab
Merci pour votre message, c’est bien vous poussez la réflexion !
Pour répondre à vos interrogations
1/ oui, attention il y a des durées minimales
2/ cela dépend de la durée de détention, mais généralement il en reste toujours un peu, faut pas déconner quand même 🙂
3/ il faudrait préciser votre question?
4/ C’est inclus
5/ si, c’est un seuil de loyers qui déclenche seul l’affiliation
6/ non, c’est à partir du chiffre d’affaire que le seuil se déclenche, vous devez payer un forfait si vous n’avez pas de bénéfices fiscaux
Un peu de temps en effet, avec plaisir !
A très vite
OK merci Pierre.
Pour le SIRET, je donne la precision suivante : un logement dans le 78 et un autre dans le 95 => je peux garder quand meme le meme ? des sites internet disent que non, c’est pour ca que je me permets d’insister.
L’autre question a laquelle vous ne m’avez pas repondu et serai interesse de l’avoir si vous l’avez :
– En LMP a-t-on le libre choix du micro entrepreneur/regime general/SSI ? si oui, quand le fait-on si le passage LMNP vers LMP se fait automatiquement ?
Ensuite autres questions :
– a l’heure actuelle j’amortis l’appartement donc si j’ai un 2eme bien, je dois aussi le mettre au reel ? et si oui, pour l’amortissement, avez vous la distribution de la valeur du terrain/murs/toiture/electricite d’une maison individuelle sur son terrain ? sur internet nous trouvons plutot des exemples d’immeubles sans terrain, je ne sais donc pas quoi considerer dans mon cas.
Si il y a amortissement de la maison et que nous la possedons depuis 13 ans, je considere l’amortissement a partir de cette 13eme annee et ne prend donc pas en compte tout ce qui ne s’amortit plus par rapport a la date d’achet, c’est bien ca
Merci d’avance pour votre aide.
Bonjour
J’aimerais que vous me donniez les références des sites qui vous disent qu’il faut un enregistrement différent par Departement 🙂
Concernant le lmp je vous confirme que c’est comme le Lmnp dans les deux cas vous choisissez votre régime de cotisation sociale .
L’amortissement se fait à partir de la mise en location Meublee et pour le tableau d’amortissement vous pouvez vous référer à un comptable
Bien à vous
Bonjour je suis loueur en meublé professionnel (tourisme classé) je n’arrive pas à savoir ce qui est le plus favorable entre cotisations au régime général ( serais à priori éligible) ou à la SSI? avez-vous un avis sur la question, je n’arrive pas à trouver d’estimateur comparatif
merci beaucoup par avance
Bonjour
Dans la grande majorité le SSI est plus favorable
Voici un lien qui vous permettra de faire des comparaisons
Location meublée saisonnière : RSI ou régime général pour les cotisations sociales de votre meublé de tourisme?
A très vite
Bonjour
concernant l’ifi; pour y échapper il faudrait finalement se débrouiller pour obtenir un résultat fiscal légèrement positif et donc exclure certaines charges comme des travaux ou du mobilier…. un calcul qui mérite d’être fait et qui peut rapporter gros.. non ?
merci pour vos articles
Effectivement !
Les fameux effets de seuils des impôts !
Merci à vous et à très vite
Bonjour Pierre,
L’abattement de 70% d’impôt en étant classé meublé de tourisme serait intéressant si on n’a plus charge ?
Merci
Bonjour Adrien
Oui c’est tout à fait le principe
Vous êtes dans cette situation ?
A très vite
Pierre je suis désolé mais je crains une erreur dans votre article par ailleurs intéressant. Le montant des revenus doit être de plus 23000 € et supérieur à l’ensemble des revenus du foyer fiscal https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805
Oui Jean-Claude, c’est exactement ce que j’ai dit 😉
Les loyers doivent être supérieurs à la somme de tous les autres revenus du foyer fiscal
Ce qui équivaut à ce que les loyers représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal !
Merci en tous cas de prendre le temps de vérifier les informations, je ne suis pas infaillible
Etes vous LMP pour l’instant ?
A très vite
Bonjour Pierre,
Je rebondis sur ce point. La remarque de Jean-Claude a du sens pour moi car tout dépend de ce qui est inclus dans les revenus du foyer fiscal. Je suis aussi d’accord avec vous : si j’ai des loyers meublés de 26000 et que mon salaire est de 50000 alors (26000+50000)*50% = 38 000; vu que mes loyers sont de 26000, je devrais rester LMNP. Vous confirmez ?
Par contre quand vous écrivez :
1/ Supérieur à 23 000€ /An Et
2/ Supérieur à 50% des autres revenus du foyers fiscal
c’est là que pour moi ca prête à confusion : car les autres revenus du foyer fiscal n’incluent pas pour moi les loyers meublés. Ce qui donne dans l’exemple précédent : 50000*50% = 25000 -> je passe en LMP.
Bonjour David
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
En effet, les revenus locatifs meublés ne rentrent pas en compte dans le calcul
Est-ce plus clair ?
A très vite
Pour le IFI, le bénéfice ne peut pas être nul mais au moins égal à 1€.
Bonjour
Je ne comprends pas exactement ce que vous voulez dire ?
Pouvez vous préciser ou reformuler ?
Portez vous bien
Merci pour cet article très intéressant.
En LMP, il y a exonération des plus values de cession si on possède le bien depuis au moins. 5ans?
L’exonération est possible si le montant des loyers est inférieur a 90.000€ => s’agit il d’un seuil de loyer annuel ou sur 2 ans?
Pierre, dans tous les articles que je lis il est écrit que la deuxième condition n’est pas la moitié des revenus mais la totalité des revenus !
Il y a eu un changement de dernière minute ?
Bonjour Céline
Mais où lisez vous vos infos ? lol 😉
Il n’y a pas eu de changement, cela a toujours été la condition d’être le revenu principal du foyer fiscal.
Soit plus de 50% des revenus totaux
A très vite
Bonjour Pierre,
Il ya quelque chose que je ne comprends pas dans le tableau des cotisations sociales. Il n’y a pas d’abatement pour les micro entreprises? et en dessous de 23000 euros, le taux est de 17.2% ou bien un forfait de 1000 euros? Est-ce seulement pour le regime general ou aussi pour la micro entreprise?
Bonjour Franck
La micro entreprise a un régime fiscal très intéressant, qui est pris en compte
A très vite
Bonjour,
Comment est calculé la CFE ?
En fait lisez dans mes pensées 🙂
C’est un article que je prépare pour la semaine prochaine
la CFE est un impôt particulièrement opaque
la base de calcul est la même que pour la taxe d’habitation
A très vite
Merci Pierre pour tous ces éclaircissements, capital pour optimiser la fiscalité dans ce dédale de réglementation
Merci pour votre intérêt !
A très vite
Bonjour Pierre, un grand merci pour cet article mais excuse moi il y a qqchose qui m’échappe : en LMP, tu écris au début de l’article que cotis sociales à payer forfait env 1000 € si benef fiscal nul, et ensuite dans ton exemple des 80 K€ de loyer que cotis sociale 9800 € à payer quel que soit le bénéfice fiscal. J’ai du mal à m’y retrouver. Bon courage à toi en cette période
Bonjour
Il y a peut être un souci de formulation
En effet, si bénéfice fiscal nul, on reste sur le forfait de base
Pour l’exemple, j’estime que le propriétaire a un bénéfice non nul
A très vite