L’exploitation de chambres d’hôtes constitue une activité commerciale soumise à des obligations légales et fiscales précises, impliquant des démarches administratives et sociales incontournables pour assurer sa conformité.

Pour exploiter des chambres d’hôtes, déclarez vos revenus en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec le régime micro-BIC (abattement de 71 %) ou le régime réel pour déduire les charges. L’affiliation au SSI (Sécurité Sociale des Indépendants) est obligatoire si les revenus dépassent un certain seuil.

Comparaison des Régimes Fiscaux pour les Chambres d’Hôtes

Qu’est-ce que la location de chambre d’hôtes ? (exactement)

Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées qui se situent au sein de l’habitation principale du propriétaire.

La location d’une chambre d’hôtes permet de recevoir des touristes pour une ou plusieurs nuitées avec petit déjeuner, contre un tarif à la nuitée défini à l’avance. 

Il est crucial de s’assurer que le site web offre une expérience utilisateur optimale pour attirer et retenir les clients.

Quels sont les statuts pour une chambre d’hôtes ?

Lorsque vous devenez loueur de chambres d’hôtes, vous vous définissez fiscalement dans l’une des situations suivantes, régies par le code du tourisme 

Que faire si vos revenus annuels sont inférieurs à 5 348 € ?

Dans ce cas, les revenus liés à votre activité de chambre d’hôtes relève de la gestion d’un patrimoine privé et, vous n’avez donc pas à payer de cotisions sociale.

Vous devez cependant (et bien évidemment déclarer vos recettes (loyers) à l’administration fiscale au moment de votre déclaration de revenus

Que faire si vos revenus dépassent 5 348 € ?

Ces revenus prennent alors un caractère professionnel et vous avez l’obligation d’enregistrer votre activité sur le site guichet-entreprises.fr.

Dans ce cas, vous dépendez alors du régime général des travailleurs indépendants.

Cela veut dire que vous devez déclarer vos bénéfices chaque année sur lesquels seront calculées toutes vos cotisations sociales.

Comment gérer un chiffre d’affaires sous 176 200 € ?

Tout comme précédemment, ces revenus relèvent d’un caractère professionnel et exige d’enregistrer votre activité.

Vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux :

• Le régime micro-entrepreneur 
• Le statut de travailleur indépendant / chef d’entreprise

Attention : les cautions encaissés entrent dans le calcul du chiffre d’affaire, qui peut ainsi être gonflé artificiellement.

Quelle est la réglementation applicable aux chambres d’hôtes ?

L’exploitation de chambres d’hôtes est encadrée par plusieurs réglementations.

Selon le Code du Tourisme, les chambres d’hôtes doivent être déclarées à la mairie de la commune où est située l’habitation, soit en ligne via le service d’e-déclaration des meublés de tourisme, soit en personne (Article L324-1-1 du Code du Tourisme).

Cette déclaration permet à la municipalité de veiller au respect des capacités d’accueil, fixées à un maximum de cinq chambres pour un maximum de 15 personnes (Article D324-13 du Code du Tourisme).

Quelles conditions pour ouvrir des chambres d’hôtes ?

Il est important de savoir qu’en tant que loueur de chambres d’hôtes, vous serez soumis à des limites de capacités.

C’est un effet collatéral de la réglementation relative aux ERP (Etablissements Recevant du Public), qui ont une réglementation bien spécifique concernant l’accueil du public (et très stricte).

Par ailleurs pour être officiellement étiqueté chambre d’hôte, vous vous devez d’accueillir personnellement vos locataires, au sein de votre résidence principale.

De plus, vous avez l’obligation de leur proposer toutes les fournitures pour une nuitée (y compris donc le linge de maison et le nécessaire de toilette) ainsi que le petit déjeuner. 

Aussi, chaque chambre doit avoir un accès à une salle d’eau et à des toilettes. 

Une chambre d’hôte peut être louée pour une seule nuit et vous ne pouvez pas imposer une durée de séjour minimale.

71% des loueurs de chambres d’hôtes choisissent le régime micro-BIC.

Hugo P., membre de club VIP chez Eldorado immobilier depuis 10 ans partage son choix fiscal stratégique :

« Après une analyse approfondie, j’ai choisi le régime réel pour mes chambres d’hôtes. La déduction des charges réelles, telles que les frais de rénovation et d’entretien, m’a permis d’optimiser ma rentabilité, en dépit d’une gestion administrative plus complexe. Mon conseil pour les nouveaux loueurs : si vous avez des charges élevées, ne craignez pas le régime réel. Un bon suivi comptable vous offre souvent des économies significatives à long terme. »

Hugo P, membre de club VIP chez Eldorado immobilier

Quelle fiscalité pour les chambres d’hôtes ?

La fiscalité des chambres d’hôtes exige de déclarer vos revenus dans l’une de ces deux catégories :

• Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
• Bénéfices Agricoles (BA) pour les agriculteurs

Si votre revenu annuel est inférieur à 760 euros, vous serez totalement exonéré d’impôt sur le revenu au titre de l’exonération pour location de votre résidence principale.

Vous serez également assujetti à la TVA à hauteur d’un taux à 10% sur les différentes prestations d’hébergement.

Sauf si, vous bénéficiez de la franchise de TVA (il est question de seuil ici)

Cependant, comme dit précédemment, vous pouvez en être exonéré si le revenu imposable de votre activité est supérieur au plafond annuel de la Sécurité Sociale, qui est de 13%, soit pour un revenu ne dépassant pas 5 165€.

Dans ce cas, aucune affiliation ne sera obligatoire et les revenus générés par vos chambres d’hôtes seront soumis aux contributions sociales sur les revenus du patrimoine, à hauteur de 17,2 %.

D’autres taxes doivent également être prises en compte, comme pour une location courte durée classique :

• la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
• la contribution à l’audiovisuel public
• la taxe de séjour sur les hébergements touristiques.

Peut-on être exonéré de TVA pour une chambre d’hôtes?

En tant que loueur de chambres d’hôtes, vous êtes soumis à la TVA, au taux de 10%.

Cependant, dans le cas suivant, vous pourrez en être exonéré :

• Si votre chiffre d’affaires de votre activité soumise à la TVA de l’année civile précédente est limité. Ainsi, si celui-ci ne dépasse pas 82 800 euros, vous ne serez pas soumis à la TVA

C’est pourquoi, sur vos factures, vous devrez bien faire figurer la mention « TVA non applicable – article 293 B du CGI ». Dans le cas contraire, vous pourrez en être redevable.

Les cotisations sociales atteignent 17,2% des revenus après abattement.

Estéban, qui gère une maison d’hôtes en Normandie, évoque ses difficultés lors des démarches administratives :

« Au début, j’ai trouvé la déclaration en mairie fastidieuse, mais suivre les étapes une par une m’a évité des amendes et des problèmes futurs. »
Estéban H., gérant d’une maison d’hôtes en Normandie et membre du Club VIP.

Quelles sont les cotisations sociales pour les chambres d’hôtes en France ?

Les cotisations sociales pour les chambres d’hôtes dépendent du régime fiscal et social choisi. En règle générale :

• Régime micro-BIC : Les cotisations sociales sont calculées sur le revenu après l’abattement forfaitaire de 71 % pour les chambres d’hôtes. Le taux applicable est d’environ 22 % sur le revenu imposable.
• Régime réel d’imposition : Les cotisations sont calculées sur les bénéfices réels, soit le chiffre d’affaires après déduction des charges réelles (entretien, travaux, intérêts d’emprunt, etc.). Ce régime peut être plus avantageux pour les propriétaires ayant des charges élevées.

Ces cotisations sont versées à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), sauf si une affiliation à un autre régime est possible (exemple : régime général ou Mutualité Sociale Agricole).

Comment calculer les cotisations sociales sur Airbnb ?

Pour calculer les cotisations sociales liées à vos revenus Airbnb, suivez ces étapes :

1. Déterminer votre régime fiscal : Micro-BIC ou régime réel.
   • Si micro-BIC : appliquez un abattement forfaitaire de 71 % sur le chiffre d’affaires déclaré.
   • Si régime réel : calculez le bénéfice après déduction des charges réelles.
2. Appliquer le taux de cotisations sociales :
   • Environ 22 % pour les revenus soumis au SSI.
   • Si vous êtes affilié à un autre régime, le taux peut varier.
3. Inclure les autres contributions :
   • CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : dépend de la commune et de la surface exploitée.
   • CSG/CRDS : 17,2 % sur les revenus du patrimoine si vous êtes exempté du SSI.
4. Prendre en compte la TVA : Si votre chiffre d’affaires dépasse 82 800 €, vous devez facturer la TVA à 10 %, même si elle ne s’ajoute pas directement aux cotisations sociales.

Les propriétaires de chambres d’hôtes doivent-ils payer des cotisations sociales ?

Oui, sauf cas d’exonération. Les propriétaires doivent payer des cotisations sociales dans les situations suivantes :

• Revenus professionnels (au-delà de 5 348 € par an) : Obligation de s’affilier à la SSI ou à un autre régime social.
• Affiliation obligatoire : Si le chiffre d’affaires dépasse 176 200 €, l’affiliation au SSI est requise pour déclarer et payer les cotisations.
• Exonérations : Si vos revenus annuels sont inférieurs à 5 348 €, vous n’êtes pas soumis à des cotisations sociales (hors contributions sociales sur le patrimoine, à 17,2 %).

Quels Conseils pour réduire les charges sociales des locations Airbnb?

1. Choisir le bon régime fiscal :
   • Si vous avez peu de charges, optez pour le régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 71 %.
   • Si vos charges sont élevées, privilégiez le régime réel pour déduire un maximum de frais.
2. Exploiter les exonérations :
   • Si vos revenus sont inférieurs à 82 800 €, bénéficiez de la franchise en base de TVA.
   • Si vos revenus annuels sont inférieurs à 760 €, profitez de l’exonération d’impôt sur le revenu.
3. Optimiser les charges déductibles :
   • Investissez dans des rénovations, des équipements, ou des services nécessaires à l’activité, qui seront déductibles dans le cadre du régime réel.
4. Adopter une structure adaptée :
   • Envisagez le statut d’assimilé-salarié via une SAS ou une SARL pour bénéficier d’une couverture sociale différente.
   • Si vous êtes agriculteur, explorez l’affiliation à la Mutualité Sociale Agricole pour des taux potentiellement plus avantageux.
5. Anticiper les cotisations :
   • Réalisez une projection annuelle des revenus et des charges pour ajuster votre régime fiscal et social.
   • Consultez un expert-comptable pour élaborer une stratégie fiscale et sociale adaptée à votre situation.

Comment échapper au SSI (ex RSI) pour une chambre d’hôtes ?

Même vous êtes obligé de vous affilier au Régime Social des Indépendants, il vous est possible d’y échapper.

En effet, ce régime possède une très mauvaise réputation auprès des exploitants de chambres d’hôtes, à cause de nombreux dysfonctionnements depuis sa création, en 2018.

Comment s’affilier au régime général de sécurité sociale?

La première option pour pouvoir échapper au RSI est de vous affilier au régime général de la sécurité sociale des salariés.

Ce cas de figure sera possible si vous êtes dirigeant d’une société ayant comme statut d’assimilé-salarié.

Cela peut concerner une Société par actions simplifiée (SAS) ou encore une Société à responsabilité limitée (SARL).

Mais cela est aussi possible si vous êtes salarié d’une société ou encore d’un entrepreneur individuel.

Comment s’affilier au régime des non-salariés agricoles?

Il vous est également possible en tant que loueur de chambres d’hôtes, de vous affilier au régime de protection sociale des non-salariés agricoles, la Mutualité sociale agricole.

Cela sera possible si cette activité agricole est votre activité principale et que ces hébergements sont implantés sur votre exploitation. 

Comment choisir son régime social et éviter le SSI ?

Pour choisir au mieux votre statut, il sera important de dresser une liste des avantages et des inconvénients des différents régimes possibles, pour votre situation personnelle.

La situation personnelle de chaque loueur de chambre d’hôtes est spécifique.

Cela devra comprendre le montant des cotisions sociales, la couverture sociale, ou encore vos droits à la retraite etc…

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Valérie, experte en fiscalité pour la location de chambres d’hôtes et partenaire de confiance d’Eldorado Immobilier, explique comment elle optimise ses cotisations sociales :

« En choisissant le statut de micro-entrepreneur, j’ai non seulement simplifié ma comptabilité mais également réduit mes cotisations sociales grâce aux abattements. Cependant, je recommande de vérifier régulièrement l’évolution de vos charges et d’envisager le passage au régime réel si vos dépenses annuelles augmentent. Grâce aux conseils de l’équipe d’Eldorado Immobilier, j’ai pu anticiper ces fluctuations et adapter ma stratégie. »

Valérie, experte en fiscalité pour la location de chambres d’hôtes et membre du Club VIP

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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