Connaître les différences entre une résidence principale et une résidence secondaire est essentiel, notamment pour comprendre les implications fiscales et les obligations administratives associées.

Une résidence principale est occupée plus de 8 mois par an, sauf exceptions. Une résidence secondaire est utilisée pour les vacances. La résidence principale bénéficie d’avantages fiscaux, contrairement à la résidence secondaire.

Définition et critères d’une résidence principale

La résidence principale, également appelée habitation principale, est le logement où une personne ou un ménage réside de façon habituelle et principale.

Ce logement doit être occupé au moins 8 mois par an, sauf exceptions telles que des obligations professionnelles.

En revanche, une résidence secondaire est un logement où vous ne vivez pas la majeure partie de l’année et est souvent utilisé pour les vacances ou les week-ends.

Les avantages fiscaux d’une résidence principale incluent une exonération de l’impôt sur la plus-value lors de la vente, un abattement de 30 % sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), et l’exonération de la taxe d’habitation à partir de janvier 2023.

En comparaison, une résidence secondaire est soumise à des taxes plus élevées et ne bénéficie pas des mêmes exonérations fiscales.

Avantages fiscaux de la résidence principale en 2024

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis 2020, un abattement de 30 % sur la résidence principale.

En d’autres termes, la maison ou l’appartement n’est évalué dans la déclaration IFI qu’à 70% du prix qu’il vaudrait s’il était proposé à la vente sur le marché.

Madé T. nous partage son expérience :

« Attention aux impôts. Nous avons fait passer notre maison principale en résidence secondaire. Malgré toutes les preuves apportées, les impôts ont considéré notre maison secondaire comme principale, nous réclamant des arriérés avec des pénalités. »

Taxe d’habitation 

Depuis janvier 2023, la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais reste applicable aux résidences secondaires avec des majorations possibles en zones tendues allant jusqu’à 60%

Imposition sur la plus-value :

Les résidences principales sont exonérées de tout impôt au titre des plus-values. 

Taxe foncière :

A condition de ne pas dépasser un seuil de revenus, les personnes :

• bénéficiant de l’ASI (allocation supplémentaire invalidité)
• bénéficiant de l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées)
• bénéficiant de l’AAH (allocation aux adultes handicapés)
• et de plus de 75 ans

– sont exonérés de la taxe foncière sur leur résidence principale.

Allain P, explique :

« J’ai effectué des travaux de rénovation énergétique dans ma résidence secondaire en 2009 avec l’intention de la transformer en résidence principale à ma retraite. J’ai pu bénéficier d’une réduction d’impôt pour ces travaux. »

Allain P

Qualification d’un logement comme résidence principale

Jusqu’à maintenant, il n’y a pas encore de durée minimale pour définir un logement résidence principale.

Pour qu’un logement est considéré résidence principale, il faut justifier qu’il est réellement et suffisamment habité.

En cas de doute, la personne est obligée de prouver par tout moyen que la résidence principale était bien effective au moment de la vente.

Comprendre la résidence secondaire et ses implications

Une résidence secondaire est un logement utilisé notamment comme logement de vacances pour ses propriétaires, uniquement pour de courtes périodes de temps dans l’année (week-ends, vacances, …).

Comme pour les résidences principales, les propriétaires des résidences secondaires doivent payer des frais d’acquisition ou frais de notaire de 8% en moyenne au moment de l’achat.

Pour la taxe foncière, elle est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, c’est-à-dire le montant du loyer annuel que le propriétaire d’une maison neuve pourrait percevoir en cas de location.

Il s’agit de la valeur de base pour le calcul de la taxe foncière.

Néanmoins, il existe certains cas où le propriétaire peut demander à bénéficier d’un abattement ou d’une exonération de la taxe foncière sur sa résidence secondaire, par exemple s’il est âgé de plus de 75 ans et perçoit des bas revenus.

Toutefois, il est possible, dans certains cas, que le propriétaire demande à bénéficier d’une exonération de la taxe foncière sur sa résidence secondaire.

Par exemple, pour les personnes âgées de plus de 75 ans avec de faibles revenus.

Pour la taxe d’habitation, elle s’applique toujours pour les résidences secondaires. Et même encore, certaines communes appliquent une augmentation de cette taxe.

Et enfin, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui est calculée sur la valeur locative du bien que tous locations secondaires doivent payer.

Et il faut bien noter que :

Même si les propriétaires ne se rendent pas souvent dans la résidence secondaire, il ne faut pas oublier les charges courantes telles que : l’eau, l’électricité, l’accès à Internet, etc …

Transformer une résidence secondaire en principale : Guide pratique

Pour transformer une résidence secondaire en résidence principale, il est crucial de suivre certaines démarches administratives et de fournir des justificatifs de résidence principale tels que des factures d’électricité et d’eau.

Cette transformation permet de bénéficier des avantages fiscaux associés à la résidence principale, mais il est essentiel de réaliser des changements réels et de déclarer correctement cette modification aux autorités fiscales.

Une transformation pour un avantage fiscal

La plus–value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de l’immobilier.

Comme mentionnée ci-dessus, quels que soient les montants, la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value.

Une surtaxe peut aussi être appliquée pour les plus-values supérieures à 50 000 €.

Si le bien est détenu au moins 22 ans, la plus-value sera totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

Si le logement est détenu pendant au moins 22 ans, la plus-value sera totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

Et si pendant au moins 30 ans, vous ne paierez plus également aucun prélèvement social.

Si la personne habite six mois de l’année dans le résidence principale et six mois dans le résidence secondaire, c’est la résidence principale qui sera exonérée de la taxe d’habitation.

Vous avez des questions ?

Consultez notre FAQ interactive pour obtenir des réponses en temps réel.

FAQ :

Comment savoir si ma résidence est principale ou secondaire ?

Votre résidence principale est le logement où vous résidez habituellement et effectivement, au moins 8 mois par an. C’est là où se situent vos principaux intérêts personnels, professionnels et matériels​

Quels sont les avantages fiscaux de la résidence principale ?

La résidence principale bénéficie d’une exonération de l’impôt sur la plus-value lors de la vente, d’une exonération de la taxe d’habitation, et souvent d’une exonération partielle ou totale de la taxe foncière sous certaines conditions​

Comment déclarer sa résidence principale ?

Vous devez déclarer votre résidence principale lors de votre déclaration annuelle de revenus sur le site impots.gouv.fr ou par formulaire papier. Il est important d’indiquer l’adresse correcte pour bénéficier des avantages fiscaux associés​

Quand ma résidence secondaire devient-elle ma résidence principale ?

Pour que votre résidence secondaire devienne votre résidence principale, vous devez y vivre de manière habituelle et y transférer vos principaux services et abonnements (électricité, eau, assurance, etc.). La modification doit être déclarée aux impôts​

Comment transformer une résidence secondaire en résidence principale ?

Vous devez informer l’administration fiscale de votre changement d’adresse principale. Assurez-vous que l’adresse de votre résidence principale figure sur tous vos documents administratifs et fiscaux

Quels sont les critères pour qu'un logement soit considéré comme résidence principale ?

Le logement doit être occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Il doit également être le centre de vos intérêts matériels et professionnels​

Qu'est-ce qui est considéré comme une résidence secondaire ?

Une résidence secondaire est un logement que vous occupez de manière occasionnelle, comme pour les vacances, les week-ends ou des loisirs. Ce logement n’est pas votre principal lieu de résidence​

Comment justifier de sa résidence principale ?

Pour justifier de votre résidence principale, vous pouvez fournir des justificatifs de consommation (électricité, eau, gaz), votre assurance habitation, votre avis de taxe d’habitation, ou une attestation de votre notaire, du maire ou de vos voisins​

Peut-on avoir deux résidences principales ?

Non, il n’est pas possible d’avoir deux résidences principales. Vous devez désigner un seul logement comme résidence principale lors de votre déclaration fiscale​

Comment ne pas payer de taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?

Vous pouvez être exonéré de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire si vous avez quitté votre résidence principale pour entrer dans un établissement de soins de longue durée, sous réserve de certains plafonds de revenus​

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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