Chambre Inférieure à 9m² : Ce que Vous Devez Savoir (en 2021)
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Vous louez une chambre de moins de 9m² ? Cela pourrait avoir des conséquences majeures, alors que vous ne vous vous en doutez pas.
Pour la surface minimum d’un logement mis en location, un décret de 2002 pour un logement décent fixe les seuils minimum à SOIT une surface minimum de 9 m², soit un volume minimum de 20 m³.
Toutefois, le règlement sanitaire départemental peut imposer des restrictions plus fortes, et c’est ce document qui fait foi devant les tribunaux.
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez vous retrouver en difficulté alors que vous pouviez être persuadée d’être dans votre bon droit.
En tant que locataire, vous pouvez vérifier ces éléments facilement pour déterminer si votre bail est valide ou non.
voici un tableau récapitulatif, vous excipe de continuer à lire le reste de l’article pour avoir tous les détails nécessaires à votre excellente compréhension de cette notion et de ses implications :
| Réglementation | Conséquences |
| Décret n°200-120 du 30 janvier 2002 (logement décent) | Surface minimale d’une location de 9m² ou volume 20m3 (logement ancien) |
| Loi Carrez (mesure de surface) | Obligatoire en copropriété seulement |
| Règlement sanitaire départemental | Impose souvent des exigences supplémentaires et prévaut réglementairement |
| Décret du 14 juin 1989 (logement neuf) | Taille minimum logement de 14m² ou volume 23m3 (logement neuf) |
Voyons maintenant tout les cas de figure auquel un propriétaire ayant fait un investissement locatif, et son locataire peuvent être confronté.
la surface d’un logement mis en location est une source majeure de conflit entre propriétaire et locataire, il est donc nécessaire de démêler le vrai du faux, pour rester factuel et concret.
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Quelle surface minimum pour qu’un logement soit décent ?
Les critères de décence un logement ont été fixé par le décret n°200-120 du 30 janvier 2002, que vous pouvez consulter ici.
Ce décret dispose que :
- Le logement mis en location dispose au moins d’une pièce principale
- Cette pièce doit avoir soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres,
- soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
Il y a eu de nombreuses interprétations et contentieux au sujet de la surface habitable dans le logement.
La loi Carrez est revenue mettre de l’ordre dans tout cela et a permis de codifier la surface habitable et le volume habitable d’un logement à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
Ainsi, d’un point de vue réglementaire, un logement mis en location avec une pièce unique (un studio donc ) doit avoir une surface minimum de 9m² pour pouvoir être loué. Cela correspond à la dimension d’une pièce de maison standard.
Donc, sur le principe, si un investissement locatif loue une chambre de 9m², il ne peut pas avoir de problème… sauf que…
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Le règlement sanitaire départemental : un inconnu qui peut faire mal
Dans la hiérarchie réglementaire, au niveau de l’immobilier, le règlement sanitaire départemental s’impose sur les autres échelons, sil est plus restrictif.
Voici l’exemple du jugement qui est le plus connu pour illustrer ce sujet.
Arrêt de la Cour de cassation de décembre 2015
Cet arrêt de la Cour de cassation concerne un logement qui faisait plus de 20 m³ habitables, mais légèrement moins de 9 m² de surface.
Concrètement, les salles d’eau ne comptent pas entièrement dans le calcul de surface loi Carrez, et ainsi le logement faisait 9m² moins 0,5 m² de bac de douche…
Et pourtant, le propriétaire a été condamné pour avoir loué un logement inhabitable.
pourquoi ?
Parce que le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dans son article 27-2 (celui qui était concerné dans ce cas présent) ne mentionnait jamais de volume minimal pour mettre un logement en location, mais uniquement une surface minimale de 9 m².
plus précisément :
« les pièces affectées à l’habitation doivent présenter les caractéristiques suivantes : […] c) la superficie d’un logement au sens du décret du 14 juin 1969 doit être au moins de 9 m² pour un logement d’une personne, 11 m² pour deux personnes et 5 m² par personne au-delà. Tout logement doit comprendre une pièce de 9 m² au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette ni des parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à 2 m »
Règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dans son article 27-2
Des conséquences majeures sur le bail de location
Le logement étend déclaré inhabitable, et donc ne pouvant pas être loué, le bail est considéré comme nul et non avenu :
- Le locataire n’est plus tenu de payer son loyer, ni ses charges
- le locataire peut partir sans préavis
- le propriétaire peut être condamné à rembourser les loyers perçus
En outre, si en plus d’être jugé inhabitable, le logement est jugé comme étant insalubre, le propriétaire peut être condamné à reloger à ses frais, et sans attendre, ses locataires.
Ainsi, quel que soit votre situation, une connaissance précise du règlement sanitaire départemental dans lequel vous faites un investissement locatif est absolument capitale pour éviter les mauvaises surprises avant d’acheter un bien immobilier (et n’écoutez pas l’agent immobilier qui vous dit que ce n’est pas grave… le RSD est un texte de loi bien réel : l’agence immobilière veut vendre, c’est son job).
Et pour une chambre d’une surface de moins de 9 m² ?
Il s’agit d’une erreur d’interprétation fréquente de la part des locataires, qui veulent contester leur bail. Et les forums juridiques ou d’actualité de l’immobilier induisent bien souvent en erreur sur la notion de logement décent et sont source d’idées reçues persistantes (et fausses).
Les critères de décence énumérés par la loi et le règlement sanitaire départemental, concernent le logement entier. La superficie loi Carrez (ni une autre) ne dit rien sur le nombre de m² minimum pour une chambre.
Ainsi, si le logement loué fait plus de 9 m², mais qui comporte une chambre qui elle-même fait moins de 9 m² loi Carrez, cela ne pose pas de problème réglementaire.
Il n’y a pas de dimension minimum pour une chambre et la considérer légalement comme habitable au sein d’un appartement ou d’une maison en location.
Par exemple :
Si un propriétaire loue un un T4 composé de 3 chambres de 5 mètres carrés habitable chacun, il a complètement le droit, même si en pratique une chambre de 7 mètres carrés habitable semble nécessaire pour avoir un minimum de confort.
Là où il pourra y avoir une faute, c’est si le bail précise qu’il s’agit d’une chambre, alors que la pièce ne comporte pas de fenêtres, et ne peut donc pas porter ce qualificatif de chambre.
Toutefois, l’usage veut qu’une chambre de moins de 7 m² ne soit pas considéré comme une chambre, mais soit plutôt mentionnée comme un bureau ou un dressing dans le bail de location. En effet, les dimensions d’une chambre standard se situent de 9m² à 11m².
Et pour la location courte durée, la taille idéale d’une chambre à coucher est d’au moins 12m². En tous cas, une chambre inférieure à 10m² entraînera des mauvais commentaires.
Pour aller plus : Voici comment le sexe impacte votre location saisonnière
À noter, qu’il n’y a pas non plus de loi sur le nombre de personnes dans le logement, et d’ailleurs une clause allant dans ce sens de la part d’un propriétaire bailleur sera nulle et non avenue.
Comment calculer la surface une chambre ?
Pour rappel, une hauteur sous plafond de 1,80 m minimums est nécessaire pour que la superficie d’un lot soit considérée comme habitable et sera donc comptée.
Les litiges sont ainsi fréquents dans les chambres, qui peuvent soit avoir une mezzanine, ou être en mansarde, ce qui réduit la surface habitable.
Une fois cette précision faite, le calcul de la surface d’une chambre est simple, il suffit de multiplier la longueur par la largeur.
Par exemple, si une chambre fait 3 m de largeur et 4 m de longueur, sa surface sera 4 × 3 = 12 m².
Un logement de moins de 9 m² peut-il être vendu ?
Cela ne pose absolument aucun problème d’acheter ou vendre un bien immobilier de petite surface. Il n’y a pas de surface minimum à la vente qui soit nécessaire.
D’ailleurs pour l’achat d’une maison, un certificat de mesurage de surface loi Carrez n’est même pas nécessaire.
Simplement, l’acheteur ne pourra pas faire un investissement locatif de son achat immobilier, si le bien immobilier qu’il achète ne fait pas une taille minimale de 9 m².
Et 9m² c’est bien le minimum du minimum, une marge d’erreur devrait toujours être prise pour éloigner les déconvenues.
Le cas d’un logement neuf
La surface minimum de 14 m² pour un logement neuf, et 33 m3 de volume selon le décret n° 69 – 596 du 14 juin 1989.
Et ensuite, au delà du 4ème habitant, 10 mètres carrés et 23 m3 par habitant supplémentaire.
Cas particulier de la surface des maisons
Dans le cas de la location d’une maison, le bail et diagnostic ne sont pas tenus de mentionner la surface.
Cette obligation de surface via la loi Carrez n’est valable que d’un lot en copropriété. Il y a donc interprétation sur qu’il y ait une surface minimum pour louer une maison.
Oui, une maison de moins de 9 m² peut exister, par exemple si il s’agit d’un ancien garage qui n’est pas attenant à une maison, et qui a été divisé.
Dans ce cas, si le locataire veut contester son bail, en faisant jouer la notion de surface, il va falloir qu’ils démontrent que la surface du logement fait moins de 9 m².
Pour cela, un constat de huissier contradictoire est nécessaire.
Pour aller plus, découvrez la machine à réservation directe.
Questions fréquemment posées
Quelle est la surface minimum d’une chambre ?
La loi ne fixe pas de taille minimum pour une chambre, mais pour un logement entier.
Découvrez tous les détails et comment vous en servir dans cet article.
Comment louer une chambre de moins de 9m² ?
C’est tout à fait possible si le logement que vous louez fait lui même plus de 9m² loi Carrez.
Pour la location d’une chambre, le règlement sanitaire départemental est également une pièce essentielle.
Voici ce que vous devez savoir dans cet article.
Quelle surface pour un appartement ?
La loi fixe pour un logement ancien une surface minimum de 9m² et 20m3, et 14m² pour 23m3 pour un logement neuf.
Toutes les autres conditions sont détaillées dans cet article.
Comment calculer la surface d’une pièce mansardée ?
La surface loi Carrez fait foi, et compte uniquement les surfaces avec hauteur sous plafond de 1,80 m au minimum.
Un exemple de calcul dans cet article.
Qu’en pensez vous ?
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bonjour je voudrais savoir jj’ai un appartement avec 2 chambre d’environ 12m2 au sol chacune mais pas 1,80 de haut mais une pièce à vivre avec plus de 2,20 de haut puis je le louer à un étudiant?
Bonjour,
merci pour votre message
dans ce cas, calculez le volume
cela semble passer largement
A très vite
Bonjour, je suis locataire d’une maison louée pour être un F5, j’ai 4 chambres de 8,82 m2, 9m2, 6,64 m2, 7,89m2. Un salon 9m2 , une salle à manger 17,46.
Est-ce qu’avec des chambres de ces dimensions cela compte pour un F5 ?
Merci pour votre réponse
Bonjour Annick
ne comptez pas sur moi pour vous aider à chercher des noises à votre propriétaire.
si vous êtes insatisfaite de votre location, déposez un préavis et changez
Bien à vous
bonjour Pierre
merci pour cet article
pour être sûr d’avoir ben compris, entre surface habitable et surface de la pièce.
j’ai visité un studio de 10.42m², qui a été aménagé en 8.1m² de pièce + 2.32m² de sdb avec douche, WC et lavabo.
donc il semblerait que cela ne soit pas louable, c’est bien cela ?
et si oui, qu’aurait-il fallu faire ? ne pas fermer la sdb ? laisser cette pièce ouverte ? (hormis quand même les WC…)
merci de votre éclairage 🙂
Bonjour Fabien
Il semblerait bien en effet !
Bien à vous
Bonjour,
Un appartement T4 mais dont une chambre fait moins de 9m2 doit il passer en T3 ? Quel incidence sur le prix du loyer ?
Merci d’avance de votre retour,
Bien cordialement,
Bonjour
La chambre ne pourra pas être louée comme une chambre du coup… et donc cela peut avoir une conséquence sur le loyer en effet, vous avez le simulateur pour regarder votre situation précise
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et pour les définitions T1 T2 etc c’est par ici 🙂
T1,T2,T3,T4,T5 studio : quelle définition, surface, taille et nombre de pièces ?
Bonjour Pierre,
J’ai trouvé legifrance.gouv le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 toujours en vigueur au 07/01/2021 indiquant clairement la superficie minimum :
Article 2
Modifié par Décret n° 58-1349 du 27 décembre 1958, Art. 1, v. init.
Sont classées comme “pièces habitables” du local les pièces ayant :
Une superficie d’au moins 9 m² ;
Une hauteur sous plafond d’au moins 2,50 m ;
Une ou plusieurs ouvertures sur l’extérieur (rue, jardin, cour, courette, etc.), présentant une section ouvrante au moins égale au dixième de leur superficie ;
Un conduit de fumée ou une installation permettant le chauffage de la pièce ; en outre, peuvent être regardées comme habitables les pièces qui peuvent être simultanément chauffées,
le sol de la pièce pouvant être en contrebas du sol avoisinant, la différence de niveau, dans ce cas particulier, ne pouvant dépasser 0,75 m.
Les cuisines sont assimilées aux pièces habitables aux mêmes conditions de hauteur de plafond et d’ouverture sur l’extérieur, lorsqu’elles ont une superficie d’au moins 4 m², qu’elles sont munies d’un conduit de fumée, à défaut d’une installation de gaz ou d’électricité, et qu’elles comprennent les équipements habituels selon l’usage des lieux.
bonjour pierre
je suis proprietaire d’un studio etudiant et je suis exactement dans la situation decrite sur votre site citée ci apres et suivant cet extrait , sur quel texte de loi précisément je peux m’appuyer ?
extrait de votre site
Les critères de décence énumérés par la loi et le règlement sanitaire départemental, concernent le logement entier. La superficie loi Carrez (ni une autre) ne dit rien sur le nombre de m² minimum pour une chambre.
Ainsi, si le logement loué fait plus de 9 m², mais qui comporte une chambre qui elle-même fait moins de 9 m² loi Carrez, cela ne pose pas de problème réglementaire.
Il n’y a pas de dimension minimum pour une chambre et la considérer légalement comme habitable au sein d’un appartement ou d’une maison en location
Bonjour Chris,
Merci pour votre intérêt et votre message
La loi principale sera : article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002
Bien à vous
Bonjour
Nous faisons construire, la taille d’une chambre à été réduite à 7,30m2 avec une fenêtre fixe.
Est considéré comme une chambre ?
Peut– t-on obtenir des indemnité même si nous signés les plans de la construction Version 3.
Merci pour vos conseils
Bonjour
Merci pour votre intérêt Dans Eldorado Immobilier
Si c’est pour votre usage personnel ce n’est pas forcément très grave.
Ensuite regardez les intitulées il est probable que le constructeur n’appelle pas cela « chambre »
Pouvez vous vérifier ?
Enfin le souci se présente surtout lorsque c’est la seule pièce d’un logement 🙂
À très vite
Bonjour, je ne comprends pas l’articulation entre le décret et la loi carrez s’agissant de la hauteur sous plafond. J’ai un appartement de 10m2 mansardé, dont la hauteur sous plafond va de 3m à 1m85. Tout est donc carrez, mais je ne peux donc pas louer car tout ne fait pas 2m20? Merci
Bonjour Julien
Les deux critères sont la surface ou le volume du bien.
Du coup vu que vous avez de grandes hauteurs sous plafond vous ne semblez pas avoir de soucis
Vous vous posez quelle question exactement du coup ?
À très vite
Bonjour, je voudrais avoir un renseignement svp. Je suis en appartement en copropriété avec mon garage attenant a mon logement j’ai aménagé une chambre sans fenêtre d’une surface de 8,50 M2 dois-je la déclaré et comment?
Bonjour
Merci pour votre message
Si votre pièce n’a pas de fenêtre ce n’est pas une chambre 🙂
À très vite
Bonjour Pierre, je souhaiterais avoir une confirmation de compréhension. Une chambre de 9,33m2 loi carrez (9,87m2 surface au sol) sur Paris, si j’installe un bac de douche de 0,8m2, le bien est-il louable en meublé pour une personne ? (Toilette sur palier) Sur le règlement sanitaire de Paris, je lis minimum 7m2 mais sur des sites je lis 9m2 sans compter la douche à moins qu ce soit pour une salle de douche. Merci pour votre réponse.
Cordialement,
Frederic
Arrghhh, j’ai bien peur que non
il y a au moins une jurisprudence très explicite à ce sujet…
Bonjour Monsieur,
Je voudrai une chambre ,la loi carrez est de 8m2 86,lz volume est de 23m2 cubus,hauteur de plafond de 2m 60.
Je ne sais pas quelque je doit faire,je comprend pas trop la loi.
Il y une douche à l’extérieur et les toilettes sont à extérieur.
Pouvez vous m’aider .
Ils existent des chambres de 9m2 avec doouches et toilettes à exterieur.
Merci de me répondre, bonne journée.
D.Gonon
Bonjour
La douche ne compte pas dans le décompte des m2 cela n’a donc pas d’influence
Bien à vous
Bonjour Pierre, cruel dilemne: Je propose un appartement de 43m2 à la location. Il comporte une cuisine ouverte sur un grand séjour, et une “pièce” séparée qui fait 8,70m2 . Je présente l’ensemble comme étant un T2. On vient de me faire remarquer que ce n’est pas un T2 car la “chambre” ne faisant pas 9m2, ne serait pas à considérer comme une chambre! D’une part, c’est tout de même une pièce (ce qui me fait dire que c’est bien un T2), d’autre part je crois comprendre que les chambres de moins de 9m2 ne sont pas louables en l’état SI LE LOGEMENT A LOUER N’EST CONSTITUE QUE DE CETTE PIECE. Dois-je revoir ma position? Présenter cet appartement comme un T1Bis, comme quelqu’un me l’a indiqué? Merci pour votre réponse, et félicitations pour la qualité de vos informations!
Oui vous avez raison pour le T2, voter chambre est elle une “vraie” chambre avec une fenêtre ?
Pour compléter la lecture :
T1,T2,T3,T4,T5 studio : quelle définition, surface, taille et nombre de pièces ?
Bien à vous
Bonjour Pierre, merci beaucoup pour cet article. Nous avons acheté en 2018 une chambre de bonne (8m2 et >20m3) avec l’affirmation de l’agence immobilière que nous pouvions la louer avec un bail classique car elle faisait plus de 20m3.
Que puis-je faire ? Me retourner contre le notaire ? L’agence ? Revendre ? Vos conseils seront précieux. Merci
Bonjour Mathieu
Certains agents immobiliers sont vraiment de beaux saligauds 🙂
moi même il y en a un qui m’avait proposé un bien similaire avec le même argumentaire
mais aujourd’hui il ne s’en souvient même pas et me décroche son plus beau sourire, malgré le fait que je lui ai fait la leçon lors de la visite…
Pour en revenir à votre situation, si l’agent immobilier ne vous a rien mis par écrit (et bien sûr, il s’est bien gardé de le faire), c’est compliqué
idem pour le notaire, si l’acte ne précise pas qu’il s’agit d’un investissement locatif à usage d’habitation
vous pouvez essayer de le mettre devant son devoir de conseil, mais il pourra rétorquer qu’il pensait que vous alliez vous servir de la chambre de bonne comme stockage par exemple…
Ce que vous pouvez faire toutefois, c’est de louer en courte durée
il s’agit d’une activité civile, et ainsi échappe aux soucis de la réglementation des baux à usage d’habitation
qu’en pensez vous ?
A très vite
Nous souhaitons louer 2 chambres de 12 m2 chacune dont 6 m2 soit 50% ont une hauteur inférieure a 1.80m . Le reste de l’appartement est de dimension correcte. Est-ce possible ? Cdlt. YP
Cela semble passer en effet 🙂
Comment acheter un couloir et une entrée de 3,65 m2 selon la loi carrez à la copropriété . Locaux indispensable pour entrer dans mon appartement de 40 m2 ,2pieces cuisine ,sdb !
Bonjour
Votre appartement ne peux pas etre enclavé…
pour un achat à la copropriété, il faut une validation à l’unanimité en AG
A très vite
Bonjour. Comment louer une pièce de moins de 9m² (8,73m²); sans risquer de poursuite? Sachant que cette pièce ne peut être considérée comme un logement décent et que le règlement de copropriété décrit ce lot comme une pièce (fenêtre douche et kitchenette, WC sur palier). Plusieurs personnes me demandent de la leur louer mais je ne veux pas prendre de risque.
Avec un bail classique vous ne pourrez pas
Via un bail commercial ou de location courte durée cela pourrait être une solution
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Encore un article bien ficelé, merci.
Si la chambre fait moins de 9 carrez mais que le volume incluant les espaces sous 1.80 de sous pente fait plus de 20m3 c’est sans souci?
Et si cette chambre est louée en bail individuel dans une colloc, qu’en est-il ?
Merci
Emmanuel
Bonjour
Merci pour votre message !
Il faut vérifier le RSD de votre département pour en avoir le coeur net
Vous nous tenez au courant ?
A très vite