Récemment, le ministre de l’Économie et des Finances, s’est prononcé en faveur d’une refonte du DPE, mettant en lumière les failles du système actuel.

De plus, une Directive européenne publiée le 20 septembre 2023 fixe un objectif ambitieux de réduction de la consommation d’énergie finale d’au moins 11,7% en 2030.

Dans ce cadre, le DPE opposable émerge comme une solution potentiellement révolutionnaire.

Mais qu’est-ce que le DPE opposable?

Comment cette nouvelle mesure pourrait-elle influencer le marché de l’immobilier et les décisions des propriétaires?

Et surtout, quelles sont les implications pour les copropriétaires, souvent confrontés à des défis spécifiques en matière de rénovation énergétique?

Dans cet article, nous allons non seulement répondre à ces questions cruciales, mais aussi vous fournir des informations exhaustives et actualisées pour vous aider à naviguer dans ce paysage en constante évolution.

Si vous êtes propriétaire, investisseur ou simplement intéressé par la rénovation énergétique, ce guide est votre ressource incontournable pour comprendre le DPE opposable et ses répercussions sur votre patrimoine immobilier.

Dans le cadre de la législation française, le DPE est devenu opposable. Cela signifie que les propriétaires et les professionnels de l’immobilier peuvent être tenus légalement responsables de l’exactitude des informations fournies. Les implications sont vastes, allant de l’obligation de fournir des données précises à la possibilité de sanctions sévères en cas d’erreur ou de négligence. Les propriétaires ont également des recours en cas de DPE incorrect, ce qui équilibre les responsabilités entre toutes les parties concernées. Il est donc essentiel de conserver tous les documents relatifs aux travaux et aux équipements pour prouver la fiabilité du DPE en cas de contestation

Les aspects clés du DPE opposable, notamment les raisons de son opposabilité et les sanctions associées en cas d’erreur :

Compréhension du DPE Opposable : un aperçu

Initié en 2006, le cadre réglementaire du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a subi des modifications majeures en 2013 et en 2018.

La loi Elan, a été promulguée avec pour objectif la rénovation énergétique des structures immobilières.

Cette législation, en vigueur depuis juillet 2021, confère un caractère opposable aux informations fournies dans le DPE, alignant ainsi ce diagnostic sur les autres éléments du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), tels que les diagnostics électriques ou la détection d’amiante.

Implications juridiques

Le caractère opposable du DPE implique une responsabilité conjointe du propriétaire et du professionnel en charge du diagnostic.

Si le DPE contient des données incorrectes ou incomplètes, l’acquéreur ou le locataire a le droit de prendre des mesures légales contre le vendeur ou le bailleur.

Ce dernier peut également tenir le diagnostiqueur pour responsable.

Il convient de noter que les suggestions formulées par le diagnostiqueur demeurent purement consultatives et ne peuvent pas être utilisées comme base pour des actions en justice.

Nous avons recueilli le témoignage d’un expert :

« L’opposabilité du DPE change la donne. Désormais, les propriétaires et les professionnels doivent être extrêmement prudents dans l’élaboration de ces diagnostics, sous peine de sanctions sévères. »

– Mélissa, P. Avocate en droit immobilier

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Raison de l’opposabilité du DPE

Avant le 1er juillet 2021, le DPE servait uniquement à des fins informatives et se fondait principalement sur les dépenses énergétiques des résidents, qui peuvent fluctuer en fonction de divers facteurs comme le nombre d’occupants ou les habitudes de consommation.

Ce manque de fiabilité a conduit à des situations où des propriétés similaires recevaient des évaluations énergétiques différentes.

De plus, il y avait des cas de DPE vierges, représentant 20% des diagnostics selon le Ministère de la Transition Écologique, lorsque aucune facture énergétique n’était disponible.

Aujourd’hui, le DPE est élaboré en utilisant des documents fournis par le propriétaire, tels que les factures de travaux ou d’achat de matériaux, ainsi que les données collectées par le diagnostiqueur.

Cette méthodologie renforce la fiabilité du DPE, justifiant ainsi l’engagement de la responsabilité des parties impliquées dans son élaboration.

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Limites et portée de l’opposabilité du DPE

DPE Effectués Avant le 1er Juillet 2021

Les diagnostics réalisés avant cette date ne sont pas soumis aux nouvelles réglementations en matière de calcul et de recommandations. Par conséquent, ils ne sont pas opposables.

DPE Effectués Après le 1er Juillet 2021

En revanche, les DPE établis postérieurement à cette date sont pleinement opposables.

Scénarios d’opposition au DPE

Selon les directives de l’État, toute partie concernée (qu’il s’agisse du locataire, de l’acheteur, du vendeur ou du bailleur) a le droit de contester le diagnostiqueur en cas de faute, d’erreur ou de manquement dans l’établissement du diagnostic.

Cela peut inclure diverses situations, telles que :

• Une classification énergétique incorrecte ;
• Un DPE indiquant une superficie habitable erronée ;
• Le recours à un diagnostiqueur non certifié.

Procédures de contestation et recours

Si l’acheteur ou le locataire découvre que les performances énergétiques du bien immobilier ne correspondent pas aux informations du DPE, un nouveau diagnostic peut être demandé.

Si ce dernier révèle des incohérences, les parties peuvent engager des actions légales contre le propriétaire ou le bailleur pour obtenir des compensations, telles qu’une réduction du loyer ou du prix de vente, voire des dommages et intérêts ou l’annulation de la transaction en cours.

Pour que la contestation soit effective, il est conseillé de saisir le tribunal compétent.

Ce dernier évaluera la nature et l’étendue du préjudice et déterminera la responsabilité entre le propriétaire et le diagnostiqueur.

Recours pour le propriétaire ou le bailleur

Si le DPE s’avère incorrect, les propriétaires et bailleurs ne sont pas sans recours.

Ils peuvent également contester le diagnostiqueur immobilier en cas d’erreur.

Le tribunal peut alors imposer des sanctions au professionnel, en fonction de la gravité de la faute et du préjudice subi.

Une propriétaire, partage son expérience :

« J’ai pu contester un DPE incorrect et éviter une amende. Les propriétaires ont également des recours, ce qui équilibre les responsabilités. »

– Emma S., Propriétaire

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Sanctions en cas d’opposabilité du DPE

Responsabilité en Cas de DPE Erroné

La responsabilité en cas de DPE incorrect dépend de la source de l’erreur :

• Si l’erreur découle d’informations incorrectes fournies par le propriétaire, la responsabilité du diagnostiqueur immobilier n’est pas en jeu. Dans ce cas, le DPE est opposable au propriétaire ou au bailleur.

• Si l’erreur est due à une faute du technicien (comme un mauvais calcul ou un oubli), c’est la responsabilité du diagnostiqueur qui est engagée.

• Dans tous les scénarios, il est impératif de prouver l’erreur pour engager la responsabilité de la partie concernée. La législation prévoit diverses sanctions en cas de DPE incorrect.

Sanctions à l’encontre du propriétaire ou du bailleur

Si l’étiquette énergétique est incorrecte, le propriétaire ou le bailleur peut être contraint de réaliser les travaux nécessaires pour atteindre une meilleure classe énergétique.

En cas de diagnostic non certifié, une amende de 1 500 € est applicable, qui peut s’élever à 3 000 € en cas de récidive.

Sanctions à l’encontre du diagnostiqueur

Le diagnostiqueur est également passible de sanctions en cas de DPE erroné ou si le DPE n’est pas transmis à l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (Ademe) :

• En cas d’erreur dans le diagnostic (comme un mauvais calcul), le diagnostiqueur peut être tenu de verser des dommages et intérêts.

• S’il exerce sans certification, il est passible d’une amende de 1 500 €, qui peut doubler en cas de récidive.

• S’il omet de transmettre le DPE à l’Ademe, une amende de 1 500 € peut lui être imposée.

Conseils pour la réalisation d’un DPE opposable

Afin de simplifier le processus de diagnostic futur, il est recommandé de conserver tous les documents attestant des modifications et des améliorations apportées à la propriété.

Cela inclut les factures relatives aux travaux effectués, les contrats de maintenance des équipements, les manuels d’utilisation des appareils et les études thermiques.

Voici un témoignage d’un Ingénieur qui partage son point de vue :

 » Conserver tous les documents relatifs aux travaux et aux équipements est essentiel pour prouver la fiabilité du DPE en cas de contestation. »

– Nina K., Ingénieure thermique

Types de diagnostics immobiliers opposables

Les diagnostics immobiliers qui font partie du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) sont tous opposables.

Ces diagnostics varient en fonction de la nature du bien immobilier et de son année de construction.

Ils incluent notamment :

• Le Crep : Constat de Risque d’Exposition au Plomb
• L’état indiquant la présence ou l’absence d’amiante
• L’état de l’installation électrique et/ou de gaz si celle-ci a plus de 15 ans
• L’état de l’installation d’assainissement non collectif
• L’état concernant la présence de termites
• L’état des risques environnementaux
• Le diagnostic relatif au niveau de bruit
• L’audit énergétique, requis si la propriété est classée en catégorie F ou G en termes de performance énergétique.

Conclusion

Le DPE a connu une transformation significative avec l’introduction de son caractère opposable en juillet 2021.

Cette évolution législative n’est pas anodine ; elle marque un tournant dans la manière dont les transactions immobilières sont effectuées en France.

Le DPE opposable renforce la responsabilité des parties impliquées, qu’il s’agisse du propriétaire, du bailleur ou du diagnostiqueur professionnel.

Cette responsabilité accrue vise à garantir une information plus fiable et plus transparente pour les acquéreurs et les locataires, tout en contribuant à l’objectif plus large de la rénovation énergétique des bâtiments.

Les implications juridiques sont claires : en cas de données incorrectes ou incomplètes dans le DPE, des actions légales peuvent être engagées.

Cela peut aller de la réduction du prix de vente ou du loyer jusqu’à l’annulation de la transaction, en passant par des dommages et intérêts.

Les sanctions en cas de non-conformité sont également sévères, touchant tant le propriétaire que le diagnostiqueur, avec des amendes pouvant atteindre 3 000 € en cas de récidive.

Il est donc impératif pour les parties concernées de prendre toutes les mesures nécessaires pour garantir l’exactitude et la fiabilité du DPE.

Cela inclut la conservation minutieuse de tous les documents pertinents, tels que les factures de travaux, les contrats de maintenance et les études thermiques, qui peuvent servir de preuves en cas de litige.

Le DPE opposable est une avancée réglementaire majeure qui vise à instaurer une plus grande transparence et une meilleure responsabilisation dans le secteur immobilier.

Il s’inscrit dans une démarche globale de transition énergétique et constitue un outil essentiel pour les parties prenantes de la transaction immobilière.

Il est donc crucial pour tous les acteurs du secteur de se conformer scrupuleusement aux nouvelles directives afin de minimiser les risques juridiques et de contribuer efficacement à la réalisation des objectifs énergétiques et environnementaux de la France.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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