• Si vos recettes locatives annuelles meublées sont inférieures à 23 000 € et/ou restent largement en dessous de vos autres revenus d’activité, le statut LMNP est presque toujours le plus adapté.
• Dès que vos loyers meublés dépassent 23 000 € ET qu’ils deviennent votre principale source de revenus, le statut LMP s’impose, avec des cotisations sociales plus lourdes mais des déficits imputables sur le revenu global.
• Sur un horizon de 5 à 10 ans, le bon choix n’est pas seulement une histoire d’impôt : il dépend aussi de votre projet (complément de revenu, préparation retraite, transmission de patrimoine, professionnalisation).
• Dans la majorité des cas d’investisseurs débutants ou avec un seul bien, rester en LMNP le plus longtemps possible maximise la trésorerie nette et limite les galères administratives.
• Si vous êtes en train d’approcher ou de dépasser les 23 000 € de loyers, cet article va vous aider à trancher sereinement… et vous pourrez ensuite tester vos chiffres en conditions réelles avec le simulateur LMNP/LMP Eldorado.

En 2026, le choix entre LMNP et LMP n’est plus un simple détail administratif : c’est un vrai levier stratégique qui impacte vos impôts, vos cotisations sociales, votre trésorerie et même la transmission de votre patrimoine.

Dans cet article, vous allez trouver :

• un rappel ultra synthétique des conditions LMNP/LMP, pour partir sur une base saine sans jargon superflu ;
• un tableau de décision qui vous montre, critère par critère, ce que chaque statut change vraiment pour vous ;
• des profils d’investisseurs (débutant, multi‑propriétaire, couple aux revenus asymétriques, loueur Airbnb, cadre à hauts revenus) avec une recommandation claire pour chacun ;
• une étude de cas chiffrée sur 10 ans pour visualiser l’écart réel entre LMNP et LMP en euros sonnants et trébuchants ;
• une méthode en 3 étapes pour piloter votre seuil LMNP/LMP plutôt que le subir, plus les erreurs qui coûtent cher et que l’on voit revenir en boucle sur le terrain.

Dans ce guide, nous allons transformer les règles LMNP/LMP en un outil de décision concret, afin que vous puissiez, à la fin de cet article, dire : « Je comprends les conditions pour choisir entre un LMNP et un LMP, je sais où je me situe, et je sais quel statut sert le mieux ma stratégie d’investisseur en location meublée.« 

Comment décider entre LMNP et LMP ?

La théorie, tu la connais : LMNP en dessous de certains seuils, LMP dès que la location meublée devient une activité à part entière.

Mais ce dont tu as vraiment besoin, c’est d’un tableau de décision qui te dise clairement : « Dans ta situation, voilà ce que ça change. » 

Ici, l’idée n’est pas de réexpliquer toute la fiscalité, mais de te montrer l’impact concret de chaque statut sur ta trésorerie, tes impôts et tes cotisations sociales.

Voici un tableau pensé pour la décision, pas pour les examens de fiscalité. Chaque ligne se lit comme : « Si c’est ton cas, voici le statut à privilégier et pourquoi. » 

Pour approfondir chaque critère (cotisations, plus-values, IFI…), tu pourras cliquer vers les guides détaillés Eldorado Immobilier.

Maillage interne recommandé (dans le texte, après le tableau) :

• Pour les cotisations sociales, renvoi vers l’article détaillé sur le LMP et les cotisations sociales.
• Pour les plus-values, lien vers le guide Revente en LMP.
• Pour l’IFI, lien vers l’article Eldorado sur les avantages LMP (IFI, plus-value, retraite).

Image/infographie recommandée : une version visuelle de ce tableau de décision, avec une colonne « Recommandation » mise en avant (vert/orange/rouge) pour que le lecteur identifie immédiatement où il se situe.

H2 : Quel statut choisir selon votre profil ?

La meilleure façon de choisir entre LMNP et LMP, ce n’est pas seulement de regarder les textes, c’est de se comparer à des profils d’investisseurs qui vous ressemblent. Dans cette partie, l’idée est simple : vous vous situez, vous regardez la recommandation et vous comprenez en une phrase ce qui fait pencher la balance.

H3 : Quel statut pour un investisseur débutant ?

Vous achetez votre premier bien meublé, vos loyers annuels resteront largement sous les 23 000 €, et vos salaires représentent le gros de vos revenus. Dans ce cas, vouloir absolument basculer en LMP n’a strictement aucun sens. Le statut LMNP, au régime réel, vous permet déjà d’amortir le bien, de déduire vos charges et, souvent, de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant plusieurs années.

Dans ce profil, la priorité n’est pas de « faire pro », mais de sécuriser un complément de revenu simple, prévisible, sans usine à gaz URSSAF. La bonne question n’est pas « comment devenir LMP ? », mais « comment optimiser mon LMNP (choix du réel, compta propre, bon banquier, bon gestionnaire) ». Tant que vous restez sous les seuils, la réponse est claire : LMNP.

Exemple de témoignage à insérer :
« Pour notre premier T2 en location meublée, on nous avait vendu le LMP comme le graal. En réalité, on était très loin des 23 000 € de loyers. En restant en LMNP au réel, on ne paie pas d’impôts sur nos loyers depuis 3 ans, avec une compta gérable. » — Claire & Hugo, investisseurs débutants.

H3 : Quel statut pour un multi‑propriétaire ?

Vous avez déjà plusieurs biens en location meublée, vos recettes locatives flirtent ou dépassent les 23 000 €, et, surtout, elles commencent à rivaliser avec vos autres revenus d’activité. Là, le sujet n’est plus théorique : le risque de basculer en LMP de façon automatique est bien réel.

Dans ce profil, il y a deux options :

• soit vous décidez de rester volontairement en LMNP en pilotant vos loyers, vos acquisitions et la répartition des revenus dans le foyer ;
• soit vous assumez une vraie logique de LMP, en anticipant les cotisations sociales mais aussi en profitant des déficits imputables au revenu global et des leviers sur les plus-values professionnelles.

C’est typiquement le cas où un tableau de simulation sur 10 ans et un passage par le simulateur LMNP/LMP font la différence : on ne tranche pas sur une impression, mais sur des chiffres.

H3 : Quel statut pour un couple aux revenus déséquilibrés ?

Cas ultra fréquent et très mal traité dans les comparatifs classiques : un membre du couple a un gros salaire, l’autre beaucoup moins, et les biens meublés sont souvent détenus en commun. Or, les conditions LMNP/LMP s’apprécient au niveau du foyer fiscal, pas de chaque personne isolément.

Dans ce profil, un mauvais pilotage peut vous faire basculer en LMP alors que, globalement, le couple reste très largement dépendant des revenus salariaux. À l’inverse, il est parfois possible d’optimiser la répartition des revenus et la propriété des biens pour rester en LMNP plus longtemps ou, au contraire, pour tirer pleinement parti d’un LMP assumé (déficits sur revenu global, retraite).

Ici, le bon réflexe est double :

• regarder la photo de l’ensemble du foyer (salaires, BNC, loyers meublés) plutôt que votre situation individuelle ;
• utiliser le LMNP comme outil de complément tant que le poids des loyers reste raisonnable, et ne envisager le LMP que si votre projet patrimonial est clairement orienté « activité locative principale ».

H3 : Quel statut pour un loueur saisonnier Airbnb/Booking ?

Vous faites de la location saisonnière, vos revenus peuvent varier fort d’une année à l’autre, et le fameux seuil des 23 000 € peut être dépassé une année… puis pas l’année suivante. La question n’est donc pas seulement « quel statut maintenant ? », mais quelle trajectoire vous visez sur 3 à 5 ans.

Pour un loueur saisonnier qui exploite un seul bien ou deux, et qui conserve une grosse activité salariée, le LMNP reste en général le meilleur compromis : amortissements, déduction des charges, pas de cotisations sociales professionnelles. Si, en revanche, vous enchaînez les biens, que la location courte durée devient la principale source de revenus du foyer et que vous projetez d’en vivre, la question du LMP n’est plus une option, c’est un scénario probable qu’il faut anticiper (URSSAF, SSI, retraite).

H3 : Quel statut pour un cadre à hauts revenus ?

Dernier profil : vous avez un gros salaire ou des revenus d’activité élevés, et la location meublée vient en complément. Spontanément, on pourrait se dire : « Le LMP va me permettre de déduire un maximum et de faire exploser l’optimisation fiscale. » Dans les faits, ce n’est pas toujours aussi simple.

Tant que vos revenus locatifs meublés restent très en dessous de vos revenus d’activité, il est souvent plus efficient de rester en LMNP au réel, d’exploiter à fond les amortissements et de laisser la couche cotisations sociales LMP loin de vous. Le LMP commence à devenir intéressant lorsque l’ampleur de votre parc meublé est telle que les déficits imputables au revenu global et les mécanismes de plus-values professionnelles compensent largement le coût social.

Témoignage à insérer :
« Avec mon salaire de cadre, je pensais que le LMP serait le jackpot fiscal. Les simulations sur 10 ans ont montré que rester en LMNP sur mes 3 premiers biens me faisait garder beaucoup plus de cash, sans déclencher les charges sociales. Le LMP, je le garde pour la phase 2 de mon plan. » — Julien, investisseur à Paris.

Pour vous familiariser plus avant avec le mécanisme de l’amortissement :

5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif

Optimisez la fiscalité LMNP : les astuces simples que les autres vous cachent..

H2 : Comment évoluent LMNP et LMP sur 10 ans ?

Pour vraiment comparer LMNP et LMP, il faut sortir du réflexe « une année d’impôt » et regarder ce qui se passe sur 10 ans : trésorerie nette, impôts, cotisations sociales, plus-values potentielles. C’est souvent là que les idées reçues tombent : un statut qui semble gagnant sur le papier peut s’avérer beaucoup moins intéressant une fois qu’on intègre les cotisations, la revente, les travaux, et la réalité de votre projet locatif.​

L’exemple ci‑dessous n’est pas un cas théorique inventé pour une plaquette commerciale : il est inspiré de situations réelles vues chez des investisseurs accompagnés par Eldorado Immobilier, simplifié pour rester lisible. Le but n’est pas que vous reteniez chaque chiffre, mais que vous compreniez la dynamique : là où le LMNP excelle, là où le LMP peut prendre l’avantage, et surtout à quel moment la bascule change vraiment la donne.

H3 : Quel est le point de départ de l’étude de cas ?

Imaginons un investisseur qui achète un appartement meublé pour 200 000 €, financé à crédit, qu’il loue 800 € par mois (soit 9 600 € de loyers par an), avec des charges (intérêts, charges de copropriété, assurances, entretien, etc.) d’environ 4 000 € par an. Il est salarié, avec un revenu d’activité confortable, et au départ, ses recettes locatives meublées sont largement en dessous des 23 000 €.

Pendant les premières années, il est clairement en LMNP, au régime réel, avec un amortissement du bien et du mobilier qui vient quasi effacer le bénéfice imposable. Sur le papier, il pourrait se dire : « Pourquoi viser un jour le LMP ? » La question devient intéressante lorsqu’il projette d’acheter un deuxième, puis un troisième bien, et que la somme de ses loyers meublés commence à s’approcher, puis à dépasser, le seuil des 23 000 €. À ce moment‑là, le statut LMP n’est plus une vue de l’esprit : c’est une évolution probable à intégrer dans la simulation.

Illustration recommandée : un visuel simple présentant le cas de départ (prix, loyers, charges, statut LMNP initial) sous forme de fiche d’identité, avec un encadré « et si on ajoute un deuxième bien ? ».

H3 : Que montre la simulation LMNP vs LMP sur 10 ans ?

Sur les 5 premières années, en LMNP au réel, l’investisseur profite à plein des amortissements : son résultat fiscal est souvent nul ou très faible, ce qui signifie qu’il paie peu ou pas d’impôt sur ses loyers, tout en remboursant son crédit. Sa trésorerie nette est donc largement optimisée. En face, un scénario où il serait déjà en LMP lui imposerait des cotisations sociales sur le bénéfice (et un forfait minimum), ce qui grignoterait immédiatement son cash‑flow.

À partir du moment où il multiplie les biens, que ses loyers meublés dépassent durablement les 23 000 € et que ses revenus d’activité baissent (temps partiel, changement de job, pré‑retraite), la simulation sur 10 ans montre un autre visage :

• côté LMNP, il reste protégé des cotisations sociales, mais ses déficits LMNP ne peuvent réduire que ses revenus meublés ;
• côté LMP, les déficits LMP peuvent, dans certains cas, venir réduire son revenu global, et le régime des plus-values professionnelles peut devenir très intéressant sur la revente si certaines conditions sont réunies.

Dans de nombreux cas, la simulation détaillée montre que :

• sur les premières années, le LMNP maximise clairement la trésorerie ;
• sur un horizon plus long, avec un vrai parc locatif et un projet de professionnalisation, le LMP peut rattraper, voire dépasser, le LMNP en termes de patrimoine net après impôts… mais seulement si le projet est cohérent et assumé.

Maillage interne : à ce stade, renvoi explicite vers le simulateur LMNP/LMP Eldorado pour rejouer le cas avec ses propres chiffres, et vers les articles détaillés sur amortissement, déficits et plus-values.

Visuel recommandé : un graphique à deux courbes montrant l’évolution de la trésorerie nette cumulée en LMNP vs LMP sur 10 ans, avec un point marqué « bascule potentielle » lorsque les loyers dépassent les 23 000 € et que les revenus d’activité diminuent.

H3 : Que faut‑il retenir de cette comparaison sur 10 ans ?

La première leçon, c’est qu’on ne choisit pas entre LMNP et LMP sur une seule année fiscale. Sur 10 ans, ce qui compte, c’est l’alignement entre :

• la taille de votre parc meublé (un, deux, cinq biens ou plus) ;
• l’évolution probable de vos revenus d’activité ;
• votre horizon (retraite, revente, transmission) et votre tolérance aux cotisations sociales.

La deuxième leçon, c’est qu’il est souvent contre‑productif de vouloir devenir LMP trop tôt. Tant que vos loyers restent modestes et que votre activité principale est ailleurs, le LMNP au réel est un outil redoutablement efficace de défiscalisation et de constitution de patrimoine. Le LMP devient intéressant quand votre projet bascule clairement du côté de l’activité professionnelle locative, avec un volume de biens et de loyers qui justifie les contraintes sociales et administratives.

Exemple de témoignage à insérer :
« Sur le papier, je voulais absolument passer en LMP pour « faire pro ». La simulation sur 10 ans a montré que, pour mon parc actuel, je perdais plusieurs milliers d’euros de trésorerie à cause des cotisations. On a décidé de rester en LMNP encore quelques années, et de viser le LMP uniquement quand on aura atteint notre taille de parc cible. » — Amandine, 3 appartements meublés en province.

H2 : Comment piloter votre seuil LMNP/LMP ?

Snippet (BLUF)
Piloter le seuil entre LMNP et LMP, c’est agir sur vos loyers meublés, la répartition des revenus dans votre foyer fiscal et le calendrier de vos projets. L’objectif : rester en LMNP tant que c’est pertinent ou préparer un passage LMP maîtrisé, sans bascule subie.

H3 : Comment rester volontairement en LMNP ?

Si votre priorité est de conserver la souplesse du statut LMNP (pas de cotisations sociales pro, comptabilité plus légère), votre enjeu est simple : éviter que vos recettes locatives meublées dépassent à la fois 23 000 € et vos autres revenus d’activité. Concrètement, cela peut passer par le fait d’échelonner vos achats, de limiter temporairement les loyers meublés, ou d’augmenter vos autres revenus (activité principale, missions complémentaires) pour maintenir les loyers « en dessous » dans la photo du foyer fiscal.

H3 : Quels leviers pour ajuster vos revenus locatifs ?

Le pilotage du seuil n’est pas qu’une affaire de chiffres bruts, c’est aussi une question de timing et de stratégie. Pour rester en LMNP, certains investisseurs choisissent par exemple de différer une mise en location meublée d’un bien, de passer un temps en location nue, ou de lisser les entrées en location sur l’année. D’autres arbitrent en vendant un bien moins rentable pour ne pas faire exploser le total de recettes meublées. L’idée n’est pas de « tricher », mais d’aligner votre volume de loyers avec votre projet réel.

H3 : Quand le passage en LMP devient-il préférable ?

À l’inverse, il y a un moment où lutter pour rester en LMNP devient contre-productif. Si vos loyers meublés dépassent largement les 23 000 €, que votre activité principale se réduit et que vous envisagez clairement de vivre de votre location meublée, le statut LMP cesse d’être une menace et devient un outil à exploiter. C’est notamment le cas lorsque les déficits LMP imputables sur le revenu global et les mécanismes de plus-values professionnelles compensent largement le coût des cotisations sociales sur un horizon de 5 à 10 ans.

Visuels possibles pour cette H2 :

• Infographie « tableau de bord du seuil » : 3 curseurs (loyers, autres revenus, nombre de biens) avec zone LMNP et zone LMP.
• Encadré schématique montrant deux trajectoires : « Je reste LMNP 10 ans » vs « J’assume le LMP à partir de l’année X ».

H2 : Quelles erreurs coûtent cher entre LMNP et LMP ?

Snippet (BLUF)
Les erreurs les plus coûteuses entre LMNP et LMP viennent souvent d’un manque d’anticipation : seuil des 23 000 € ignoré, cotisations sociales sous-estimées, décision prise sur une seule année. Les éviter, c’est protéger votre trésorerie et votre sérénité fiscale.

H3 : Pourquoi ignorer le seuil de 23 000 € est dangereux ?

Beaucoup de propriétaires se réveillent en LMP sans le savoir, simplement parce qu’ils n’ont jamais vraiment suivi le total de leurs loyers meublés. Résultat : rattrapage de cotisations sociales, recalculs, incompréhensions avec l’administration. Ne pas surveiller le seuil des 23 000 € et la comparaison avec vos autres revenus d’activité, c’est prendre le risque de découvrir le changement de statut dans un courrier plutôt que dans votre stratégie. Un simple tableau de suivi annuel suffit pourtant à éviter cette mauvaise surprise.

H3 : Pourquoi comparer LMNP et LMP sur une seule année est une erreur ?

Autre piège classique : se focaliser uniquement sur « combien je paie d’impôt cette année » en LMNP ou en LMP, sans regarder ce qui se passe sur 5 ou 10 ans. Un statut peut sembler fabuleux à court terme parce qu’il efface tout impôt une année donnée, mais s’avérer nettement moins intéressant quand on intègre la revente, les travaux, la montée en puissance du parc et l’évolution de vos autres revenus. La bonne question n’est donc pas « qui gagne en 2026 ? », mais « qui gagne sur la durée de mon projet ? ».

H3 : En quoi sous-estimer les cotisations sociales LMP est risqué ?

Les cotisations sociales LMP ne sont pas une petite ligne de frais annexe : elles peuvent représenter 30 à 40% de votre bénéfice, avec souvent un minimum à acquitter même en cas de résultat faible. Se lancer en LMP sans avoir fait chiffrer précisément l’impact sur votre trésorerie, c’est comme acheter un bien sans regarder le montant des charges de copropriété. Avant de viser le statut LMP, il est indispensable d’intégrer noir sur blanc ces montants dans votre simulation pluriannuelle.

Visuels possibles pour cette H2 :

• Check-list infographique « 5 erreurs à éviter » avec pictogrammes alerte.
• Mini timeline montrant comment une absence de suivi du seuil conduit à une « bascule subie » en LMP.

H2 : Quel statut recommander en 2026 ?

Snippet (BLUF)
En 2026, le LMNP reste le statut le plus adapté pour la majorité des investisseurs débutants ou intermédiaires. Le LMP devient réellement pertinent lorsque la location meublée devient votre activité principale et que vous construisez un parc structuré, pensé sur 10 à 20 ans.

H3 : Dans quels cas le LMNP reste-t-il le meilleur choix ?

Dans tous les scénarios où la location meublée reste un complément de revenu et où vos loyers sont largement en dessous du seuil des 23 000 €, le statut LMNP coche quasiment toutes les cases : forte capacité de défiscalisation via l’amortissement, absence de cotisations sociales professionnelles, gestion comptable encore raisonnable. C’est le cas typique de l’investisseur qui possède un ou deux biens meublés, conserve un emploi principal, et cherche d’abord une trésorerie confortable plutôt qu’une carrière centrée sur le meublé.

H3 : Quand le LMP devient-il cohérent et assumé ?

Le statut LMP commence à faire sens lorsque plusieurs éléments se croisent : vos recettes locatives meublées dépassent durablement les 23 000 €, elles deviennent la principale source de revenus du foyer, et vous avez un vrai projet long terme de professionnalisation (multiplication des biens, optimisation globale de la fiscalité, préparation de la retraite et de la transmission). Dans ce cas, assumer le LMP plutôt que le subir permet d’utiliser à plein les déficits imputables au revenu global et les régimes de plus-values professionnelles.

H3 : Comment trancher pour votre situation précise ?

Au final, aucune règle magique ne remplace une analyse qui croise vos chiffres, votre horizon et votre tolérance au risque administratif. La bonne démarche consiste à : vérifier vos conditions LMNP/LMP, vous situer dans les profils d’investisseurs décrits plus haut, projeter vos revenus et vos loyers sur quelques années, puis tester plusieurs scénarios dans un simulateur LMNP/LMP. C’est cette combinaison — règles, profil, chiffres — qui permet de dire en toute honnêteté : « le LMNP est encore mon meilleur allié » ou « il est temps de penser sérieusement LMP ».

Visuels possibles pour cette H2 :

• Encadré « Avis d’expert Eldorado » avec une phrase claire par profil (débutant, multi, couple, saisonnier, cadre).
• Photo ou illustration de l’auteur avec un bandeau « Recommandation 2026 : notre position sur LMNP/LMP ».

H2 : Quelles questions se poser avant de choisir ?

Snippet (BLUF)
Avant de choisir entre LMNP et LMP, posez-vous les questions que les comparatifs classiques oublient : place de la location dans votre foyer, évolution de vos revenus, projet de vie, couple, divorce, retraite. C’est là que se joue la cohérence de votre statut.

H3 : Ma situation de couple change-t-elle le bon statut ?

Détenir un bien meublé à deux, se marier, divorcer ou se pacser modifie la façon dont l’administration regarde vos revenus d’activité et vos recettes locatives meublées. Un couple où les loyers représentent une part marginale des revenus globaux n’a pas les mêmes enjeux qu’un couple pour qui la location meublée devient petit à petit la principale source de revenus. Avant de trancher entre LMNP et LMP, il est donc crucial de raisonner au niveau du foyer fiscal, et pas seulement à votre niveau individuel.

H3 : Comment mon projet de vie influence-t-il le choix du statut ?

Vous ne choisirez pas le même statut si vous voulez arrêter de travailler dans 5 ans pour vivre de la location meublée, que si vous envisagez seulement un complément pour améliorer votre retraite. Dans le premier cas, construire une trajectoire vers un LMP assumé peut être logique. Dans le second, optimiser votre LMNP et rester en dessous des seuils aussi longtemps que possible sera souvent plus cohérent. Se demander où vous voulez être dans 5, 10, 15 ans est souvent plus éclairant que de détailler une colonne de plus sur un tableau fiscal.

H3 : Quand faut-il demander l’avis d’un professionnel ?

Enfin, il y a des situations où même le meilleur guide ne suffit plus : cas complexes de foyer fiscal, haut niveau de patrimoine, combinaison LMNP/LMP avec d’autres structures (SCI, société, activité libérale). Dès que vous touchez à des enjeux de transmission, d’IFI ou de montants importants, faire valider vos simulations par un expert-comptable ou un conseiller spécialisé en location meublée n’est pas un luxe : c’est une assurance contre les mauvaises surprises. Le rôle de cet article est de vous armer pour arriver à ce rendez-vous avec les bonnes questions.

#2 – Imputer votre déficit d’exploitation de vos revenus globaux ?

Lorsque l’on parle de niche fiscale , de défiscalisation, tout cela est très limité finalement.
En effet, une fois que vous avez atteint le plafond, il ne vous est plus possible de réduire votre imposition.

La technique mise en avant est désormais de gommer les revenus pour limiter au maximum la base imposable.

C’est tout l’intérêt de la déclaration au réel avec le statut de loueur en meublé, les amortissements vous permettent de gommer complètement ou quasi intégralement les revenus générés par les loyers?

Et la cerise sur le gâteau avec ce mécanisme serait obtenu grâce au statut de loueur en meublé professionnel LMP : car il autorise l’imputation du déficit foncier généré par vos biens immobiliers loués en meublé sur votre revenu global imposable.

Pas de bol, c’est aller un peu (trop) vite en besogne que d’affirmer que ce mécanisme est possible.

En effet, l‘article 39 C II du code général des impôts, indique très clairement qu’il est proscrit d’utiliser le déficit généré par les amortissements pour calculer le résultat fiscal global d’une activité de location.

En bon français, cela traduit le fait que ce sont les amortissements qui généralement sont à l’origine d’un déficit dans le résultat comptable des propriétaires de location saisonnière.

Sans ces amortissements, le résultat comptable est généralement positif.

Or, les amortissements, qui sont reportables sur 10 ans pour la seule activité de location meublée, ne concernent pas le revenu global et doit rester dans la sphère de l’activité de location meublée.

En résumé, bien que votre activité de loueur en meublé soit généralement déficitaire, ce déficit est généralement dû aux amortissements, qui ne sont pas imputables sur vos revenus globaux.

Par conséquent, le statut de loueur en meublé professionnel n’a pas d’intérêt à ce niveau, sauf cas très particulier

 #3 – Une protection sociale intéressante

Etre rentier, indépendant financièrement, est un rêve pour la plupart des propriétaires.
Un .s revers de la médaille est l’absence de protection sociale, du fait d’une absence de cotisations.

Ainsi, passer en LMP permettait de cotiser au RSI et donc de bénéficier d’une protection sociale digne de ce nom, même si imparfaite.

La donne a complètement changé en 2017, puisque dans le cadre de la lutte contre Airbnb, la réglementation a évolué et soumis les propriétaires en meublé non professionnel LMNP aux cotisations du SSI (ex RSI) dès lors que le chiffre d’affaore de 23 000 € est dépassé.

De plus,le coût des cotisations dans le système SSI (anciennement RSI), est élevé : de l’ordre de 45 % des bénéfices. En cas de déficit, le propriétaire n’est pas oublié et doit s’acquitter d’une gentille cotisation forfaitaire d’environ 1000 €.

Ainsi, le recours au statut LMP de loueur en meublé professionnel avec pour objectif d’obtenir une couverture sociale se révèle globalement peu pertinent

Pour aller plus loin :

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

Devenir riche : la méthode simple en quatre étapes

#4 – Peut on être exonéré de plus value immobilière avec le statut LMP?

Il s’agit d’un des principaux arguments mis en avant par les défenseurs du statut LMP par rapport au LMNP.

La réglementation du statut de loueur en meublé professionnel LMP est claire : les plus-values de cessions sont exonérées totalement fiscalement si l’affiliation au statut LMP remonte à plus de cinq ans, avec un chiffre d’affaire annuel inférieur à 90 000 €.

En parallèle, si les loyers sont supérieurs à un seuil de 126 000 € annuels de revenus locatifs en meublé, l’exonération de plus value est partiel uniquement.

Mais ne rêvez pas trop, ce mécanisme n’est pas valable si vous cotisez au SSI (ex RSI)… en clair, si vous avez le statut LMP, vos plus values de cession sont soumises aux cotisations du RSI… qui sont souvent supérieures à l’imposition classique des plus values immobilières!!

A contrario, en restant affilié au régime social général comme c’est possible avec le statut LMNP si vous avez déjà un travail salarié à côté, le calcul peut être nettement intéressant en votre faveur par rapport au SSI / RSI.

En synthèse, même si vous avez très envie de vous affilier au statut de loueur en meublé professionnel pour être exonéré de plus value immobilière lors d’une vente immobilière, vous passerez tout de même par les fourches caudines du SSI (ex RSI), ce qui n’est pas forcément plus intéressant !

#5 – Quel impact sur l’imposition de la plus value  ?

Cas d’un loueur meublé professionnel

Dans ce cas, vous êtes considéré comme un professionnel… comme le nom l’indique logiquement : LMP = loueur en meublé professionnel.

Statut LMP : Taxabilité de la location nue

Une plus-value apparaît si vous passez un bien immobilier loué meublé, en location nue.
Cette plus-value est fiscalement considérée comme une plus-value de particulier, et pas professionnelle.

Point positif, vous n’avez pas à régler immédiatement cette plus value, car son recouvrement a lieu lors de la vente du bien, immobilier en question.

Plus-value sur vente immo en statut LMP

Dans ce cas, si vous décidez de vendre un bien immobilier que vous louiez en meublé, via le statut de loueur meublé professionnel, une plus-value professionnelle apparaît.

Et c’est difficile pour vous, car le calcul de la plus value se fait sur la totalité de la valeur du bien amortie.

Les gains fiscaux dus aux amortissements sont alors grandement compromis, avec un calcul global sur la totalité de la durée de mise en location de l’appartement en question.

Cas d’un loueur meublé non professionnel

Le mécanisme de calcul de la plus value est plus facile à comprendre, et au final souvent plus clémente.

L’activité LMPN étant pas définition non professionnelle, c’est une plus value de particulier qui est applicable lors d’une vente.
Et, pour rappel, la plus-value des particuliers ne tient pas compte des amortissements.

Vous n’êtes donc imposé que sur la « vraie » plus value : la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, sans considérer l’amortissement de votre bien immobilier.

C’est une des raisons principales qui font hésiter avant de créer une société pour acquérir et gérer des biens immobiliers loués en meublé.

Cf cet article complémentaire de Eldorado Immobilier :

Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée?

Un point particulier est à regarder attentivement le cas échéant : si vous avec réalisé des travaux pendant la durée de mis en location de votre meublé, des abattements spécifiques sont à calculer en fonction de la durée de détention de votre bien immobilier.

Un autre grand avantage perçu de la location meublée professionnelle s’écroule sous nos yeux ébahis 🙂

Au final, le LMP ne permet pas réellement d’être exonéré de plus-value lors de la cession d’un bien immobilier, puisque à défaut de plus-value, vous devez vous acquitter des cotisations au régime social des indépendants… et que vous devrez prendre garde à la prise en compte des amortissements… en votre défaveur cette fois ci…

#6 – Le gros atout du LMP : échapper à l’IFI impôt sur la fortune immbilière?

Bon ok, le statut LMP n’est peut être pas aussi génial que cela dans la réalité

Mais quand même, devenir Loueur en Meublé Professionnel permet de ne pas être redevable de l’IFI

Pour rappel, l’IFI est la partie immobilière résiduelle de feu l’ISF, impôt de solidarité sur la fortune

Vu que les rentiers de l’immobilier sont les seuls désormais à payer l’IFI, il sont encore plus motivés qu’avant pour trouver des astuces… pour y échapper !

Le statut LMP semble donc parfait pour atteindre cet objectif.
C’est écrit : il permet d’échapper à l’IFI car les biens immobiliers sont considérés comme professionnels

Mais encore une fois, es-ce vraiment le cas au bout du compte?

Et oui, petite subtilité : les conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel vis à vis de l’impôt sur le revenu, ne sont pas les mêmes que celles liées à l’IFI et qui permettent de considérer les biens immobiliers comme des biens professionnels!

En effet, pour que les biens loués en meublé soient exonérés d’impôt sur la fortune immobilière, il faut que le revenu des bénéfices industriels et commerciaux BIC soit positif.
La nuance est énorme, puisque le principe premier de la location meublée et d’être en déficit, et donc de ne pas payer d’impôt…

Du coup, si vous échappez à l’impôt sur le revenu, vous serez quand même soumis à l’impôt sur la fortune immobilière!

Par conséquent, le statut LMNP de loueur en meublé professionnel aboutit rarement à une exonération intéressante d’impôt sur la fortune immobilière…

En conclusion

Nous avons vu que le statut de loueur en meublé professionnel est particulièrement intéressant sur le papier.

Pourtant, confronté à la réalité, il s’avère extrêmement complexe et nécessite une étude poussée et approfondie avant d’être choisi.

C’est pourquoi dans la plupart des cas, le statut LMNP de loueur en meublé non professionnel avec imposition au réel sera finalement le plus intéressant!

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Et vous, quel régime d’imposition avez-vous choisi ?

Avez-vous essayé de passer en loueur meublé professionnel : êtes-vous satisfait, ou vous en êtes vous mordu les doigts?

Faites-nous part de votre expérience, et de vos remarques dans les commentaires, nous adorons échanger avec vous !

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