90% des investisseurs LMNP croient réduire leurs impôts sur salaire grâce à leur déficit. C’est faux.
Le déficit LMNP (charges déductibles > loyers au régime réel BIC) ne s’impute jamais sur le revenu global. Il se rapporte uniquement sur les bénéfices BIC de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes (art. 156-I-1 ter CGI). Les amortissements réputés différés (ARD) , eux, sont reportables sans limite de durée (art. 39C CGI).
Confondre les deux coûte cher. Un déficit LMNP reportable non déclaré correctement s’évapore au bout de 10 ans, définitivement. Et un passage LMNP vers LMP mal anticipé gèle votre stock de déficits sans vous prévenir. Le choix de statut peut représenter plusieurs milliers d’euros d’écart fiscal sur une même année.
📋 Ce guide vous permet de maîtriser
- ✔ Pourquoi votre déficit LMNP ne réduit pas vos impôts sur salaire — et ce qui marche vraiment
- ✔ Comment calculer et déclarer votre déficit (cases 5NY, 5GA–5GJ, ligne 318)
- ✔ La différence entre déficit BIC reportable 10 ans et ARD illimité
- ✔ Ce qui se passe à la revente depuis la loi de finances 2025
- ✔ Passage LMNP→LMP : quels déficits vous perdez, lesquels vous conservez
Pourquoi 90% des investisseurs LMNP se trompent
Le déficit LMNP est l’un des leviers les plus mal compris de la fiscalité immobilière française.
Marc, professeur dans le secondaire et propriétaire d’un T2 meublé à Lyon, est venu nous consulter en mars 2025 après sa déclaration. Il avait 8 400 € de déficit LMNP accumulé sur deux ans et pensait avoir réduit ses impôts sur salaire d’autant. Son avis d’imposition lui a prouvé le contraire: ses revenus d’enseignant étaient imposés exactement comme si le déficit n’existait pas.
Cette erreur est la plus fréquente que l’on rencontre chez les propriétaires en location meublée non professionnelle au régime réel. Elle coûte de mauvaises décisions : on peut retarder un passage LMP qui changerait tout, ou pire, ne pas déclarer correctement son stock de déficit et le voir s’évaporer au bout de 10 ans, définitivement.
La bonne nouvelle : une fois le mécanisme compris, il devient un outil puissant. 60 à 65% des LMNP au régime réel sont en déficit pendant leurs 5 premières années d’activité , ce qui leur permet de ne payer aucun impôt sur leurs loyers meublés pendant cette période.
Consultez un expert-comptable spécialisé en LMNP pour votre situation personnelle, les règles fiscales évoluent chaque année et ce guide ne remplace pas un conseil individuel.
Comment se forme un déficit LMNP ?
Un déficit en location meublée non professionnelle se forme lorsque les charges déductibles au régime réel BIC, hors amortissements, dépassent les recettes locatives de l’exercice. Le résultat BIC est alors négatif. Ce mécanisme est exclusivement réservé au régime réel : le micro-BIC produit toujours un résultat positif (abattement forfaitaire 50%).
En location meublée non professionnelle au régime réel, vous déduisez de vos loyers l’ensemble des charges liées à votre activité. La liste est large :
- intérêts d’emprunt ,
- frais bancaires,
- travaux de réparation,
- taxe foncière ,
- frais de gestion (agence, plateforme, conciergerie),
- assurances PNO et loyers impayés,
- frais de comptabilité, adhésion à un OGA ou CGA
- et les amortissements comptables du bien, du mobilier et des travaux.
Lorsque la somme de toutes ces charges (hors amortissements) dépasse vos recettes locatives, vous obtenez un déficit BIC . C’est le point de départ. La suite, et c’est là que tout se joue, dépend entièrement de votre statut.
Exemple concret :
- Loyers encaissés en 2025 : 12 000 €
- Intérêts d’emprunt : 4 800 €, travaux : 5 500 €, charges diverses : 3 200 €
- Total charges hors amortissements : 13 500 €
- Résultat BIC avant amortissement : − 1 500 € → déficit BIC reportable 10 ans
- Amortissement calculé (bien + mobilier) : 7 200 € → reporté intégralement en ARD (l’amortissement ne peut pas aggraver le déficit)
Quelles charges créent le déficit LMNP ?
Les charges admises en déduction au régime réel BIC sont :
- Intérêts d’emprunt et frais de dossier bancaire
- Travaux de réparation et d’entretien (pas les travaux d’agrandissement capitalisés)
- Taxe foncière (hors ordonnances ménagères si refacturée)
- Frais de gestion locative (agence, Airbnb, Booking)
- Assurances (PNO, loyers impayés, multirisque)
- Frais de comptabilité et d’adhésion OGA/CGA
- Charges de copropriété non récupérables
Les amortissements ne créent jamais de déficit, ils ne peuvent qu’en limiter l’aggravation (art. 39C CGI)
Régime réel ou micro-BIC : lequel permet le rapport ?
Le déficit déclarable n’existe qu’au régime réel BIC . Au micro-BIC, un abattement forfaitaire (50% pour les meublés classiques, 71% pour les meublés de tourisme classés) s’applique mécaniquement, le résultat est toujours positif ou nul, jamais déficitaire.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel BIC |
|---|---|---|
| Abattement | 50 % ou 71 % | Aucun — charges réelles |
| Déficit signalable | Non | Oui — 10 ans |
| ARD possibles | Non | Oui — sans limite |
| Seuil 2026 (meublé classique) | ≤ 77 700 € recettes | Tous montants |
| Déficit déclaratif casuel | N / A | 5NY (2042-C-PRO) |
Seul le régime réel BIC génère un déficit LMNP déclarable . Le micro-BIC produit toujours un résultat imposable, même faible. Si vos charges dépassent 50% de vos recettes, le régime réel est structurellement plus avantageux.
Comment s’impute le déficit LMNP ?
Le déficit BIC non professionnel (LMNP) n’est jamais imputable sur le revenu global. Il s’impute uniquement sur les bénéfices BIC de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes, en commençant par le déficit le plus ancien avec la méthode FIFO (First In, First Out).
C’est la règle de l’article 156-I-1 ter du Code Général des Impôts, et elle s’applique sans dérogation. Ni les salaires, ni les pensions de retraite, ni les revenus fonciers de location nue, ni les dividendes, rien ne peut absorber un déficit LMNP. La seule « boîte » où il peut s’imputer, c’est un futur bénéfice BIC de location meublée non professionnelle.
En revanche, en statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), la règle est exactement inverse : le déficit s’impute sans plafond sur l’ensemble du revenu global l’année de sa constatation. C’est le levier fiscal le plus puissant du statut professionnel.
Exemple comparatif avec un même investisseur pour les deux statuts :
Un propriétaire touche 60 000 € de salaires et génère − 10 000 € de résultat locatif meublé :
| Situation | Revenu imposable | Impact |
|---|---|---|
| LMNP | 60 000 € (salaire intact) | Déficit gelé, reporté 10 ans sur BIC meublé futur |
| LMP | 50 000 € (60 000 − 10 000) | Économie IR directe — ~3 000 € avec TMI 30% |
Quelle est la durée du report ?
Le déficit LMNP reportable peut être imputé sur les 10 exercices consécutifs suivant l’année de constatation. La règle FIFO s’applique : le déficit le plus ancien est imputé en premier. Passé le délai de 10 ans, le déficit non imputé est définitivement et irrévocablement perdu, sans aucun mécanisme de récupération.
L’ARD (Amortissement Réputé Différé) fonctionne différemment : il est reportable sans limite de durée, tant que l’activité de location meublée est maintenue.
Déficit ou ARD : qui s’impute en priorité ?
C’est une question technique que beaucoup de propriétaires confient entièrement à leur expert-comptable à tort, car comprendre l’ordre d’imputation change la stratégie fiscale.
Le Conseil d’État (10 avril 2015, n°369667) a établi que les amortissements sont des « charges naturelles » de l’exercice, imputés en dernier, après toutes les autres charges et après les déficits antérieurs.
Ordre d’imputation (du plus prioritaire au moins prioritaire) :
| Ordre | Mécanisme | Règle | Limite temporelle |
|---|---|---|---|
| 1️⃣ | Charges hors amortissements | Déduites des loyers en priorité | Peuvent créer un déficit BIC |
| 2️⃣ | Déficits antérieurs BIC (FIFO) | Imputés sur le bénéfice résiduel | 10 ans — perdus après |
| 3️⃣ | Amortissements de l’exercice | Ramenés le résultat à zéro, pas en dessous | Art. 39C CGI |
| 4️⃣ | ARD (excédent amortissement) | Stock pour bénéfices futurs | Illimité |
Un déficit LMNP expire en 10 ans, un ARD n’expire jamais. Dans la pratique, l’ARD représente souvent 70 à 90% du stock reportable total, car l’amortissement du bâti « écrase » le résultat chaque année. Vos déficits classiques sont précieux car limités dans le temps, surveillez leurs dates d’expiration.
Gisèle M., comptable de formation et propriétaire de deux studios meublés à Nantes, fidèle lectrice d’Eldorado Immobilier, témoigne : « J’avais constitué un stock de déficits LMNP sans vraiment comprendre la règle des 10 ans. Mon comptable m’a montré qu’il me restait 3 ans pour les imputer — depuis, je surveille mes millésimes comme une vraie gestionnaire. »
Lire aussi : LMP : Le Top de la Défiscalisation ? (IFI, Plus-Value, Succession…)
LMP et Trimestres de Retraite : Comment Maximiser vos Droits en 2024 ?
Taxe d’Habitation pour LMP : Ce Que Vous Devez Savoir
Comment déclarer le déficit LMNP ?
La déclaration du déficit LMNP utilise deux formulaires : la liasse 2031-SD (résultat BIC annuel, télétransmise avant mai) et la 2042-C-PRO (annexe à la déclaration IR). Le déficit de l’année se place en case 5NY. Les déficits antérieurs non imputés se reportent dans les cases 5GA à 5GJ (une par année de création).
La déclaration fiscale d’un LMNP au régime réel se déroule en deux temps. D’abord, la liasse fiscale 2031-SD, composée des formulaires 2031, 2033-A, 2033-B, 2033-C, est télétransmise à l’administration fiscale (ou transmise via un OGA) avant le 1er mai de chaque année. C’est dans cette liasse que le résultat BIC est calculé, que les amortissements sont comptabilisés, et que les ARD sont suivis en ligne 318 du 2033-B.
Ensuite, ce résultat BIC (bénéfice ou déficit) est reporté manuellement sur la déclaration 2042-C-PRO, annexe à votre déclaration de revenus personnelle (la 2042 classique).
Quelles cases remplir sur le 2042-C-PRO ?
Tableau complet des cases LMNP régime réel — 2042-C-PRO 2026 :
| Situation | Case | Description |
|---|---|---|
| Bénéfice LMNP réel avec OGA/CGA | 5NA | Résultat positif — déclarant 1 |
| Bénéfice LMNP réel sans OGA/CGA | 5NK | Résultat positif — déclarant 1 |
| Déficit LMNP réel (année en cours) | 5NY | Montant du déficit en valeur absolue — déclarant 1 |
| Déficit LMNP réel — déclarant 2 | 5OY | Montant du déficit — déclarant 2 |
| Report déficit antérieur — né en 2016 | 5GA | Déficit né en 2016, non encore imputé |
| Report déficit antérieur — né en 2017 | 5GB | Déficit né en 2017 |
| Report déficit antérieur — né en 2018 | 5GC | Déficit né en 2018 |
| Report déficit antérieur — né en 2019 | 5GD | Déficit né en 2019 |
| Report déficit antérieur — né en 2020 | 5GE | Déficit né en 2020 |
| Report déficit antérieur — né en 2021 | 5GF | Déficit né en 2021 |
| Report déficit antérieur — né en 2022 | 5GG | Déficit né en 2022 |
| Report déficit antérieur — né en 2023 | 5GH | Déficit né en 2023 |
| Report déficit antérieur — né en 2024 | 5GI | Déficit né en 2024 |
| Report déficit antérieur — né en 2025 | 5GJ | Déficit né en 2025 |
Vérification obligatoire : Les cases 5GA à 5GJ sont pré-remplies par l’administration fiscale à partir des déclarations précédentes. Vérifiez-les manuellement chaque année, une case manquante ou erronée signifie un déficit définitivement perdu. En cas d’erreur, cliquez sur l’icône crayon pour corriger.
Où suivre les ARD dans la liasse fiscale ?
Les ARD ne figurent pas sur la 2042-C-PRO. Ils sont exclusivement suivis dans la liasse 2031 :
- Ligne 318 du 2033-B : stock total d’ARD cumulé (amortissements non encore imputés)
- Tableau annexe SUIV39C : suivi annuel du stock ARD par composant (bâti, mobilier, travaux)
- Oublier de renseigner la ligne 318 chaque année peut entraîner la perte du stock ARD en cas de contrôle fiscal, c’est la traçabilité que l’administration exige.
La règle est gravée dans le marbre de l’art. 39C du CGI : aucun amortissement ne peut créer ni aggraver un déficit LMNP.
Deux formulaires, deux logiques. La 2031-SD calcule le résultat BIC et suit les ARD (ligne 318). La 2042-C-PRO reporte le déficit de l’année (5NY) et les reports antérieurs (5GA–5GJ). Si vous confiez la liasse à un comptable, vérifiez quand même les cases 5GA–5GJ vous-même.
Thomas R., chef de projet et propriétaire d’un appartement meublé à Strasbourg, fidèle lecteur d’Eldorado Immobilier, témoigne : « Pendant deux ans, je remplissais mes cases 5NY sans jamais vérifier les 5GA–5GJ. Mon comptable m’a rattrapé in extremis avant que le premier déficit expire. Une heure de vérification, plusieurs centaines d’euros sauvés. »
Exemple chiffré de report sur 3 ans
Le report de déficit LMNP fonctionne par accumulation et imputation FIFO : chaque déficit annuel est conservé par millésime dans les cases 5GA–5GJ, puis absorbé sur les premiers bénéfices BIC meublés disponibles, en commençant par le plus ancien.
Scénario : Sophia, propriétaire d’un T2 meublé à Bordeaux, régime réel, sans amortissement pour simplifier.
| Année | Loyers | Charges (hors amort.) | Résultat BIC | Déficit cumulé reporté | BIC imposable |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 10 500 € | 16 800 € | − 6 300 € | 6 300 € → case 5GH | 0 € |
| 2024 | 11 200 € | 13 000 € | − 1 800 € | 8 100 € cumulé (5GH + 5GI) | 0 € |
| 2025 | 12 500 € | 8 200 € | + 4 300 € | Imputation FIFO : − 4 300 € sur 5GH | 0 € |
| 2026 | 13 000 € | 8 000 € | + 5 000 € | Imputation : − 2 000 € (solde 5GH) + − 1 800 € (5GI) | 1 200 € imposables |
Par conséquent, Sophia n’a payé aucun impôt sur ses revenus meublés pendant 4 ans, et son premier euro imposable n’arrive qu’en 2026, après l’absorption totale de son stock de déficits.
ARD et déficit BIC : un exemple côte à côte
En revanche, si Sophia avait aussi des amortissements (disons 4 200 €/an) :
| Mécanisme | Année de création | Durée de report | Imputable sur | Suivi |
|---|---|---|---|---|
| Déficit BIC | 2023 | 10 ans max (expire 2033) | BIC meublé non pro uniquement | Cases 5GA–5GJ (2042-C-PRO) |
| ARD | 2023–2026 (cumulés) | Illimité | Bénéfices meublés futurs, après déficits FIFO | Ligne 318 du 2033-B |
Important : l’ARD s’impute après les déficits antérieurs (méthode FIFO confirmée par le Conseil d’État 2015). Sophia utilisera d’abord ses déficits BIC (qui expirent) avant de puiser dans ses ARD (qui n’expirent pas).
Un stock de déficits LMNP de 8 000 € à la fin de l’année 2024 peut effacer intégralement 8 000 € de revenus locatifs imposables dans les années suivantes, l’économie d’impôt est d’autant plus élevée que votre TMI est forte (30%, 41%).
Déficit LMNP vs LMP : quelle différence ?
| Critère | LMNP | LMP | Foncier (location nue) |
|---|---|---|---|
| Imputation revenu global | ❌ Jamais | ✅ Sans plafond | ✅ ≤ 10 700 €/an |
| Durée de report | 10 ans sur BIC non pro | 6 ans sur revenu global | 10 ans sur rev. fonciers |
| Catégorie fiscale | BIC non professionnel | BIC professionnel | Revenus fonciers |
| Amortissements | ✅ ARD illimité | ✅ ARD illimité | ❌ Interdits |
| Cotisations sociales | 17,2% (prélèvements sociaux) | ~30% (SSI) | 17,2% (PS) |
| Seuil statut 2026 | < 23 000 € OU < 50% rev. foyer | ≥ 23 000 € ET ≥ 50% rev. foyer | N/A |
| Article CGI | Art. 156-I-1 ter | Art. 155 IV | Art. 28 / 156-I-3 |
En LMP (Loueur Meublé Professionnel), le déficit BIC s’impute sans plafond sur le revenu global (salaires, pensions, revenus fonciers) l’année de constatation. L’excédent est reportable 6 ans. En LMNP, l’imputation sur le revenu global est strictement interdite, seuls les bénéfices BIC meublés non professionnels peuvent absorber le déficit, sur 10 ans.
La confusion entre déficit LMNP et déficit LMP est au cœur de la plupart des mauvaises stratégies fiscales rencontrées. Ces deux mécanismes portent le même nom « déficit » mais n’ont quasiment rien en commun dans leurs effets pratiques.
Pour aller plus loin sur les différences structurelles entre les deux statuts, consultez notre comparatif détaillé LMNP ou LMP : les différences pour bien choisir votre statut.
Quelle économie d’impôt avec le déficit LMP ?
En LMP, chaque euro de déficit réduit directement la base imposable globale, c’est le levier le plus puissant de la fiscalité immobilière française. Un propriétaire avec 65 000 € de revenus salariaux et 15 000 € de déficit LMP voit sa base imposable passer à 50 000 €, soit environ 4 500 € d’IR économisés à TMI 30%.
Cela dit, le statut LMP implique des cotisations SSI d’environ 30–45% sur les bénéfices, contre 17,2% de prélèvements sociaux en LMNP. L’arbitrage n’est donc pas automatiquement en faveur du LMP : il dépend de votre tranche marginale d’imposition et du montant de votre déficit.
Pour simuler votre gain réel selon votre situation, utilisez notre simulateur LMNP/LMP 2026.
À retenir !
Si votre TMI est à 30% ou 41% et que vos recettes meublées dépassent 23 000 € tout en représentant plus de 50% de vos revenus, le passage en LMP peut transformer un déficit « gelé » en économie d’impôt immédiate et massive. L’analyse coût/bénéfice (cotisations SSI vs gain IR) nécessite un calcul personnalisé.
Isabelle V., cadre dirigeante et propriétaire de trois meublés classés en Haute-Savoie, membre de l’Acclérétaeur à Réservations d’Eldorado Immobilier, témoigne : « Quand j’ai basculé en LMP, mes 18 000 € de déficit se sont imputés directement sur mes revenus salariaux. À ma TMI de 41%, ça a représenté 7 380 € d’impôts en moins cette année-là, une somme que j’aurais laissée filer en restant LMNP.
Que se passe-t-il au passage LMNP → LMP ?
Lors du basculement automatique de LMNP à LMP (dépassement simultané du seuil 23 000 € et du seuil 50% des revenus du foyer fiscal), les déficits BIC non professionnels accumulés sont définitivement gelés pendant toute la période LMP. En revanche, le stock d’ARD constitué en LMNP reste exploitable sur les bénéfices LMP futurs.
C’est la règle fiscale la plus piégeuse du droit de la location meublée.
Un propriétaire peut accumuler 20 000 € de déficits LMNP en stock, voir ses recettes dépasser le seuil LMP en cours d’année N, et constater que ce stock de 20 000 € devient inutilisable pendant toute sa période LMP.
Malheureusement, cette règle est bien établie par l’administration fiscale : les déficits BIC non professionnels « changent de nature » lors du passage en LMP, et ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global LMP.
Sort de chaque actif fiscal lors du passage LMNP → LMP :
| Actif fiscal | Sort lors du passage | Détail |
|---|---|---|
| Déficits BIC LMNP | Gelés pendant toute la période LMP | Récupérables si repassage LMNP et délai 10 ans non écoulé |
| ARD constitués en LMNP | Conservés et imputables | Sur bénéfices LMP futurs, sans limite de durée |
| Déficits LMP (si repassage LMNP) | Perdus définitivement | Art. 156-I-1° bis ne se convertit pas |
Quelle stratégie préventive adopter alors ?
Si vous sentez que vos recettes s’approchent du seuil LMP (23 000 €), accélérez l’imputation des déficits LMNP en cours d’exercice, réalisez des travaux déductibles, maximisez vos charges. Une fois la bascule actée, ces déficits sont hors de portée pendant toute la période LMP.
Pour comprendre toutes les conséquences du passage au statut professionnel, consultez notre guide complet LMP 2026.
Le passage LMNP vers LMP gèle les déficits BIC mais préserve les ARD. Ce n’est pas une perte définitive des déficits (sauf si le délai de 10 ans s’écoule pendant la période LMP), mais une suspension temporaire. La planification du calendrier de passage est cruciale.
Que deviennent les déficits à la revente ?
Lors de la vente d’un bien LMNP, les déficits BIC reportables non imputés sont définitivement perdus, ils ne réduisent pas la plus-value. Depuis la loi de finances 2025 (art. 84, codifié à l’art. 150 VB III CGI), les amortissements effectivement déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
C’est la grande réforme fiscale LMNP de 2025, confirmée par la réponse ministérielle du 24 mars 2026 (question n°10097) : elle s’applique aux cessions intervenant après le 15 février 2025, y compris pour les amortissements pratiqués avant cette date.
Concrètement, voici ce qui change :
| Avant le 15/02/2025 | Après le 15/02/2025 | |
|---|---|---|
| Calcul base plus-value | PV brute = Prix vente − Prix d’achat | PV brute = Prix vente − (Prix d’achat − Amortissements déduits) |
| ARD non imputés | Pas d’impact sur la PV | Toujours pas réintégrés (non déduits fiscalement) |
| Exemple (bien 200 k€, 50 k€ amortis, revendu 300 k€) | PV imposable = 100 k€ → impôt 36 200 € | PV imposable = 150 k€ → impôt 54 300 € |
Point technique crucial : seuls les amortissements effectivement admis en déduction sont réintégrés. Les ARD non encore imputés (qui restent en stock et n’ont jamais réduit le résultat fiscal) ne sont pas réintégrés. Par conséquent, maintenir un stock d’ARD élevé (en différant volontairement les amortissements sur les bénéfices excédentaires) réduit l’exposition fiscale à la revente.
Pour calculer l’impact de cette réforme sur votre bien spécifique, consultez notre guide revente LMP/LMNP 2026.
À retenir !
La LF 2025 augmente mécaniquement la plus-value imposable à la revente en réintégrant les amortissements déduits. Seuls les ARD non imputés échappent à cette réintégration, c’est un argument supplémentaire pour gérer son stock ARD avec soin, en l’imputant au bon rythme.
Déficit LMNP vs déficit foncier : comment choisir ?
| Critère | Déficit foncier | Déficit BIC LMNP |
|---|---|---|
| Bien concerné | Location nue | Location meublée non professionnelle |
| Imputation revenu global | ≤ 10 700 €/an | Non |
| Report excédent | 10 ans sur rev. fonciers | 10 ans sur BIC meublé non pro |
| Amortissements | Interdits | ARD illimité |
| Cumulable | Oui si biens distincts | Oui si biens distincts |
Le déficit foncier (location nue) s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an (art. 156-I-3 CGI), puis sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le déficit BIC LMNP ne s’impute jamais sur le revenu global mais est reportable 10 ans sur les BIC meublés futurs. Les deux sont cumulables si vous détenez des biens en location nue et meublée séparément.
La différence de traitement est structurelle :
- en location nue, le déficit « sort » de la boîte (imputable jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global).
- en LMNP, le déficit reste enfermé dans la « boîte BIC non professionnelle ».
Cela ne signifie pas que le déficit LMNP est inférieur, simplement qu’il fonctionne différemment, sur une base locative spécifique et avec la contrepartie des amortissements (interdits en location nue).
Pour un propriétaire mixte (un appartement nu + un studio meublé), les deux mécanismes coexistent sans interférence, chaque déficit s’impute dans sa propre catégorie.
Notre analyse complète pour choisir le bon régime : Quel régime fiscal choisir en location meublée ?
Le déficit foncier réduit immédiatement vos impôts sur salaire (dans la limite de 10 700 €/an), c’est un avantage court terme. Le déficit BIC LMNP ne réduit pas les salaires mais s’accompagne des amortissements (ARD illimités) qui effacent les revenus locatifs pendant des années. Ce sont deux outils différents, pas un meilleur que l’autre.
⚡ 5 points essentiels à retenir
Le déficit LMNP ne réduit jamais les salaires ou pensions — reportable 10 ans uniquement sur les bénéfices BIC de location meublée non professionnelle (art. 156-I-1 ter CGI).
L’ARD (amortissement réputé différé) est reportable sans limite de durée — c’est le stock le plus précieux, souvent 70–90 % du total reportable.
La case 5NY reçoit le déficit de l’année ; les cases 5GA–5GJ les reports antérieurs — à vérifier manuellement chaque année avant soumission.
Le passage LMNP→LMP gèle les déficits BIC (sans les supprimer si repassage dans les 10 ans), mais préserve les ARD.
Depuis la LF 2025, les amortissements effectivement déduits sont réintégrés à la revente — seuls les ARD non imputés y échappent.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?
Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?
Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier loué en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marche ?
J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.
Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :
FAQ :
Le déficit LMNP est-il reportable 10 ans sans condition ?
Le déficit LMNP reportable nécessite trois conditions cumulatives : être au régime réel BIC (pas au micro-BIC) ; que le déficit soit généré par des charges déductibles hors amortissements ; que des bénéfices BIC de location meublée non professionnelle soient générés dans les 10 exercices suivants pour absorber le report (art. 156-I-1 ter CGI). Passé 10 ans, le déficit est définitivement perdu, sans exception.
Peut-on déduire un déficit LMNP de ses salaires ?
Non — c’est l’erreur la plus répandue. Le déficit BIC non professionnel ne peut s’imputer que sur des revenus BIC de location meublée non professionnelle des années suivantes. Salaires, pensions, revenus fonciers et dividendes ne peuvent pas absorber ce déficit. Pour une imputation sur le revenu global, le passage en statut LMP est la seule option.
Dans quelle case déclarer un déficit LMNP sur la 2042-C-PRO ?
Le déficit de l’année en cours se déclare en case 5NY (régime réel, déclarant 1). Les déficits des années antérieures se reportent dans les cases 5GA à 5GJ, une case par année de création. Ces cases sont pré-remplies par l’administration — vérifiez-les et corrigez manuellement si nécessaire (icône crayon). Les ARD ne figurent pas sur la 2042-C-PRO : ils sont suivis en ligne 318 du 2033-B.
L'amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?
Non. L’article 39C du CGI l’interdit explicitement : les amortissements ne peuvent pas créer ni aggraver un déficit BIC. Ils sont déduits après toutes les autres charges, jusqu’à ramener le résultat à zéro. L’excédent non déductible devient un ARD (Amortissement Réputé Différé), reportable sans limite de durée. ARD et déficit BIC sont deux stocks distincts, suivis séparément.
Que deviennent mes déficits LMNP si je passe en LMP ?
Les déficits BIC non professionnels sont gelés pendant toute la période LMP — ils ne deviennent pas imputables sur le revenu global. Ils restent récupérables si vous repassez en LMNP, à condition que le délai de 10 ans ne soit pas écoulé. En revanche, le stock d’ARD constitué en LMNP reste exploitable sur les bénéfices LMP futurs, sans limite de durée.
