Article 606 du code civil : tous ses secrets et son utilité décryptés en lien avec les articles 605 et 1754

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Que dit l’article 606 du code civil sur les relations entre propriétaire et locataire via un bail commercial ? La charge des grosses réparations est elle toujours à la charge du preneur d’un bail professionnel ? Quel lien entre l’article 606 et la loi Pinel ? Quel lien entre les articles 606, 605 et 1754 du code civil ? Quelles règles pour un ravalement, une toiture, un ascenseur ou le clos et le couvert ?

Un local commercial donné à bail ou encore les parties communes d’un bien immobilier requièrent souvent des réparations.

Le dilemme réside surtout et bien sûr dans le choix de qui doit prendre en charge les réparations : le locataire ou le bailleur ?

S’il n’y a pas de disposition précise dans le statut des baux commerciaux et dans le droit commun du bail, il est d’usage de se référer aux articles 605 et 606 du code civil. Et également à l’article 1754 pour certains éléments particuliers.

Généralement, c’est à la charge du preneur (locataire) qu’incombe l’ensemble des réparations, sauf les grosses réparations citées à l’article 606. En plus, avant la Loi Pinel, il était possible de transférer les grosses réparations au locataire.

Zoom sur tout ce qu’il faut savoir de l’article 606 ! … qui va vous coûter cher ou vous économiser beaucoup d’argent !

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Avez vous déjà été en conflit pour déterminer qui devait payer les réparations dans un appartement ou une maison ?

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La répartition des charges définie aux articles 605 et 606 du code civil pour les baux commerciaux

Un bail commercial se définit comme étant un contrat de location des locaux loués pour un usage de local commercial (juste là vous suivez je pense…), ou artisanal.

La signature de ce contrat de bail commercial ainsi que sa résiliation doivent respecter des règles précises à l’instar de la nécessité d’un préavis lors du départ ou la réalisation d’un bon état des lieux.

Généralement, la répartition des réparations est source de litige entre les deux parties.

Le propriétaire et le locataire peinent à trouver un terrain d’entente. C’est assez logique, chacun préserve ses intérêts c’est naturel.

C’est pourquoi il est nécessaire de bien mettre en place des clauses contractuelles réfléchies liées à la répartition de ces charges de réparations afin de bien cadrer le champ d’application.

Le propriétaire veut surtout se défaire de cette obligation de réparation, surtout, celles relatives aux gros œuvre mentionnées dans l’article 606. Depuis la loi Pinel de 2014, on retrouve un certain calme et une évolution de la répartition des tâches qui se veut plus précise.

Les dégâts cela arrive, et pas qu’aux autres. Ces articles en témoignent :

Dans le cas de saccage d’un bien de location de vacances par exemple, voici des conseils pour éviter le pire !

Et 6 dégâts des eaux de suite, c’est possible

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Qui doit faire des travaux, l’acheteur ou le vendeur ?

article 606 code civil
Les articles 605 et 606 du code civil visent à délimiter les rôles des locataires et des propriétaires pour des réparations dans le bien loué

Article 606 du code civil : quelle définition ?

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont à la charge du propriétaire pour un bail professionnel locatif. Cela concerne tous les éléments de structure du local loué : murs, poutres, toiture… et les éventuels honoraires liés.

Les articles 605 et 606 du code civil

Dans le Code Civil, on retrouve deux sortes de réparations qui sont liées à un contrat de bail commercial et qui sont réparties entre le locataire et le bailleur :

  • Les dépenses relatives aux petites réparations qui sont énumérées dans l’article 605 et qui sont relatives aux réparations d’entretien, étant à la charge du locataire uniquement.
  • Les dépenses relatives aux grosses réparations : en concordance avec la structure même de l’immeuble ainsi que sa résistance et qui sont à la charge du propriétaire. Elles sont établies dans l’article 606 du code civil.

Il est à noter que le champ d’application de ces obligations des deux parties concerne les travaux à effectuer tout au long d’un bail porfessionnel, mais non au début ou à la fin.

Mais la question se pose le plus en matière de dépenses relatives aux grosses réparations.

Quand on aborde ces grosses réparations, on sous-entend les gros travaux comme le ravalement d’une façade ou encore la réparation définie comme pour le toit.

article 606 grosses réparations
Lorsque l’on parle de menues réparations, on arrive souvent à trouver un accord… dan le cas des grosses réparations pour un bail commercial, c’est plus délicat !

Quelles sont les grosses réparations indiquées dans l’article 606 du Code civil pour les baux commerciaux ? 

 

Définir les grosses réparations 

Selon l’article 606 du Code Civil, les grosses réparations au sens de la loi sont définies comme suit :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Le texte intégral est ici.

Outre cela, il ne faut pas oublier que la mise aux normes électrique fait également partie de cette liste de gros œuvres.

Selon la jurisprudence, la notion de grosses réparations est à bien expliquer.

Vu que les termes énoncés dans l’article sont assez flous, les juges ont participé à une meilleure interprétation et une meilleure précision des grosses réparations.

Cela est laissé à l’appréciation unanime des juges de fond, qui doivent fixer une limite entre petite et grosse réparation.

Les travaux de réfection entière de toiture ou qui affectent la solidité de l'immeuble sont des grosses réparations à la charge du propriétaire, le répartition des charges est claire sur ce point
Les travaux de réfection entière de toiture ou qui affectent la solidité de l’immeuble sont des grosses réparations à la charge du propriétaire, le répartition des charges est claire sur ce point

La jurisprudence n’a cessé de bien évaluer cette notion de gros travaux et ce n’est qu’en 2005, qu’elle a établi une définition assez globale.

Les grosses réparations sont donc définies comme tous les travaux de la structure et de la solidité de l’immeuble loué, à la charge du bailleur. Il en va ainsi des murs et voutes ou des couvertures entières.

Qu’en est-il de la structure du local commercial ?

La jurisprudence parle encore une fois de la notion de gros ouvrages du bâtiment en faisant référence à l’article 5111-27 du code de la construction et de l’habitation.

Il y a divers exemples dans cet article pour que vous puissiez mieux vous situer :

  • les travaux relatifs au revêtement des murs,
  • les plafonds et les cloisons fixes,
  • les escaliers et les planchers,
  • les canalisations et les tuyauteries,
  • les ascenseurs,
  • les fenêtres et les portes
  • ou encore la réparation dans son entièreté du toit d’un immeuble.

 A noter au passage que ce n’est pas le code du commerce qui s’applique, mais bien le code civil quand bien même il s’agisse d’un bail commercial. C’est le même principe que pour la location meublée, nous sommes dans un entre deux législatif hérité de “l’histoire”.

Limite des réparations dues par le bailleur

Il est à noter que les grosses réparations peuvent effectivement être à la charge du locataire si elles sont engendrées par un défaut d’entretien de sa part.

Oui, si les dégradations de la structure de l’immeuble et de sa résistance viennent du fait que le preneur n’a pas bien entretenu les lieux, alors il doit entièrement effectuer la réparation locative liée sans assistance du bailleur.

De plus, le proprio du local commercial n’aura pas à débourser des sous en plus, car les travaux seront à la charge du locataire.

S’il n’y a pas de clauses dans le contrat de bail commercial, le bailleur doit assumer à lui seul les grosses réparations ainsi que le type de réparation locative liée à l’entretien est pris en charge par le locataire.

Il devra ainsi participer aux dépenses liées aux gros entretiens comme la mise en place d’une chaudière par exemple.

article 606 code civil travaux locataires
Certains gros travaux restent à la charge du locataire ou peuvent lui être imputés

Les clauses permettant de transférer les gros travaux au locataire 

Les propriétaires veulent tous se détacher de cette charge qu’est de faire des travaux de réparation au bien surtout, s’il y a des locataires.

Lors de conclusion d’un contrat de bail commercial donc, il peut ajouter des clauses qui font que les charges de grosses réparations seront imputables au locataire.

On fait référence à l’absence de caractère d’Ordre public de l’article 1720 du code civil.

Selon ce texte, il faut qu’il y ait une bonne répartition des réparations entre le propriétaire et le locataire. Les réparations autres que locatives (réparations d’entretien classique et petites réparations d’usure normale) sont à la charge du loueur dans le cadre d’un bail professionnel.

Pourtant, s’il n’y a pas de caractère d’ordre public, il est tout à fait possible de passer outre cette règle.

Il est tout à fait possible d’émettre une clause d’exonération de la prise en charge des réparations au bénéfice du propriétaire..

Cette clause devra toujours être claire et bien précise, car si une ambiguïté subsiste, elle sera considérée comme étant nulle et non avenue.

Voici un modèle de contrat de location saisonnière qui vous aidera beaucoup, à recevoir immédiatement :

Les réparations liées à la vétusté du bien à la charge du locataire

Il est à préciser que la vétusté est un dommage conséquent à la maison ou à l’appartement loué.

Elle résulte surtout d’un manque d’entretien du bailleur sur le long terme.

En principe donc, ce sera le propriétaire qui devra effectuer les réparations nécessaires.

Toutefois, il est important de préciser que la vétusté ne fait pas partie des grosses réparations qui sont mentionnées dans l’article 606 du Code civil. 

Ainsi, une clause qui va exonérer le proprio de grosses réparations ne va pas inclure les réparations d’ancienneté du bien, et va les mettre à la charge du locataire.

Le vétusté doit être regardé précisément dans la répartition des charges locatives car elle peut souvent être due à un manque d'entretien du locataire du local professionnel
Le vétusté doit être regardé précisément dans la répartition des charges locatives car elle peut souvent être due à un manque d’entretien du locataire du local professionnel

 Loi Pinel et article 606 du code civil + autres cas particuliers

Avant que le projet de loi Pinel n’ait été adoptée, le bailleur avait la possibilité de mettre dans le contrat une clause indiquant que les grosses réparations étaient à la charge du locataire. La question se posait de manière plus fine et au cas par cas sur qui faisait quoi pour la répartition des réparations dans l’immeuble loué :

  • petite réparation locative
  • taxe foncière et impôts locaux
  • certaines grosses réparations
  • mises aux normes électique
  • vétusté
  • travaux imposés par l’administration (y compris ravalment)
  • ravalement de façade
  • changement de chaudière
  • mise en place d’une climatisation

Cette liberté d’action régissait donc les rapports entre locataire et propriétaire. Et il fallait bien reconnaître que les travaux à la charge du propriétaire étaient bien différents entre la théorie et la mise en oeuvre concrète sur le terrain, et le sens de l’article du code civil était largement dévoyé.

Ainsi, désormais, la loi PINEL et le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 sont de mise pour les baux commerciaux à partir du 5 novembre 2014.

Dans le but d’éviter que trop dépenses soient mises à la charge du preneur, le bailleur ne pouvait pas s’exonérer de l’obligation de réparation de l’article 606 du code civil.

La Loi Pinel a pour objectif de rééquilibrer les choses.

Il n’est désormais plus possible pour le bailleur de donner toutes les charges des grosses réparations au locataire du local commercial.

Cette loi encadre les réparations dans le cadre du bail commercial.

Selon l’article L145-40-2, le bailleur ne peut plus obliger la mise à la charge du preneur « certaines dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ».

La seule possibilité pour le bailleur est de mettre à la charge de son locataire, les travaux concernant la vétusté des locaux loués, mais à une condition :

  • que les travaux soit semblables à des travaux d’entretien et de réparations courantes.

Rappelons le fait que le bailleur doit donner au locataire :

  • un inventaire tous les 3 ans à partir de la conclusion du contrat ;
  • un inventaire de l’état des travaux dans les 3 ans à venir
  • et un résumé des travaux faits durant les 3 dernières années avec leur coût.

Implication sur la taxe foncière ou la mise aux normes électrique

A noter également que le champ d’application de la loi Pinel s’applique à ne pas tout mettre à la charge du preneur du bail commercial.
En particulier, la taxe foncière reste obligatoirement à la charge du propriétaire.

Il en va du même principe réglementaire pour la mise aux normes électrique qui relève des grosses réparations mentionnées au code civil et dans le décret issu de la loi Pinel de 2004.

La mise aux normes électrique relève presque toujours du propriétaire et teneur du bail commercial
La mise aux normes électrique relève presque toujours du propriétaire et teneur du bail commercial

Article 606 du code civil et Ehpad en occasion ou résidence de tourisme

Dans le cas où vous souhaitez investir en Ehpad neuf ou via un Ehpad en achat d’occasion (ancien), c’est l’exploitant de la résidence de services qui assure les grosses réparations aux termes de l’article 606 du code civil.

Le principe d’un achat d’ Ehpad occasion, d’une résidence étudiante, d’une résidence de tourisme est de permettre aux particuliers investisseurs une gestion complètement déléguée de leur investissement locatif LMNP.

Par conséquent, il est logique que le bail commercial de la résidence senior contienne une clause mettant à la charge de l’exploitant les grosses réparations classiques, de structure du bâtiment.

Le champ d’application de l’article 605 du code civil, quand à lui, est aussi intégré aux baux commerciaux des Ehpad et résidences de services LMNP / LMP et mettent également à la charge du gestionnaire la mise en conformité de l’établissement et parfois également les petits travaux.

Avant d’acheter une part dans un Epahd, une résidence de tourisme ou une résidence étudiante dans une location meublée gérée, il est donc essentiel que vous vérifiez que le contrat d’exploitation que vous allez signer pour 9 années et qui sera probablement renouvelé ensuite, contienne bien les dispositions de prise en charge des dépenses comme indiqué ci-dessus.

L’impact est important sur toute la durée de vie de votre investissement en résidence sénior, étudiante ou de tourisme, ainsi qu’à la revente en Ehpad, où le prix ne sera pas le même en fonction de la répartition des travaux.

Et pour les dépenses imposées par l’Administration ?

Des dépenses peuvent être imposées par l’Administration dans plusieurs cas liés à la vétusté des locaux, aux premiers rangs desquels les arrêtés de péril ou le non respect du Règlement Sanitaire Département ou RSD.

Cela résulte presque toujours d’un mauvais entretien du bien immobilier et de la vétusté. La remise en état est à la charge du locataire.

Dans ces cas, les vétusté ne faisant pas partie de la liste des grosses réparations de l’article 606 du code civil, la charge revient toujours sur le propriétaire bailleur.
Toutefois, des clauses contractuelles peuvent prévoir de mettre à la charge du locataire les dépenses liées à la vétusté ou les dépenses imposées par l’Administration.

Article 606 du code civil et usufruitier, qui doit payer ?

Toujours dans la logique des grosses réparations d’un local commercial, c’est le nu propriétaire qui doit les prendre en charge selon les dispositions de la loi du 9 février 1804.
Une liste limitative avait ainsi été mise en place dès le XIXème siècle avec la réglementation qui prévaut toujours à ce niveau, elle est consultable ici.

Quelle jurisprudence en cas de litige?

Bien sûr, quand il est question d’argent et d’interprétation de la réglementation, les litiges sont fréquents.

Il vous est toujours conseillé, que vous soyez propriétaire ou locataire, de trouver un arrangement à l’amiable, la justice étant longue, onéreuse et aléatoire quoique on en dise.

Néanmoins, le passage par la case justice est quelque fois incontournables et pour passer cette épreuve avec succès, il est important de se renseigner sur la jurisprudence liée au code civil.

Nous avons donc mené des recherches pour vous, notamment sur le site lexbase, qui recense de nombreuses jurisprudences, notamment de issus de cour d’appel et de cour de cassation (c’est dire si les litiges sont profonds et onéreux parfois).

La jurisprudence en cour d'appel ou cour de cassation est constante
La jurisprudence en cour d’appel ou cour de cassation est constante

Ainsi, il apparaît que la marge de manœuvre pour un propriétaire qui loue en bail commercial ou un gestionnaire de résidence LMNP est faible et s’appuie de manière constante sur un décret du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, qui interdit de transférer au locataire la prise en charge des grosses réparations liées à la solidité de l’immeuble. Ce décret est issu de la loi Pinel.

Auparavant l’usage de l’article 1720 du code civil permettait d’utiliser un peu largement la claude dite d’ordre public qui permettait de déroger contractuellement à la règle via un bail commercial dit “bail d’investisseur”.

Les différentes décisions de justice, en particulier de la cour de cassation donc, sont donc constantes désormais sur ce point et les travaux à la charge du bailleur, de même que les impôts locaux qui peuvent lui être imputés sont scrutés à la loupe.

Elles reprennent également la notion de gros ouvrage issue de l’article 5111-27 du code de la construction, ici.

Toutefois, il y a eu des jugements où les grosses réparations du local commercial ont été actées comme étant à la charge du locataire d’un bail commercial, dans certains cas précis :

Cour de cassation, chambre civile, 3e civ (11 dec 1991) : des grosses réparations avaient été imputées au locataire qui par son manque d’entretien flagrant avait provoqué les désordres sur le bâti. La remise en état est donc logiquement à la charge du locataire dans le cadre d’un bail professionnel.

Cour de cassation, chambre civile, (22 jan 2004) : des grosses interventions sur le bâti étaient nécessaires pour l’exploitation commerciale du locataire. Celui ci est propriétaire des aménagements réalisés et a donc été tenu responsable des grosses réparations.

Cour de cassation chambre civile, 3e civ (13 juillet 2005) : a donné une définition des réparations reprise par la suite : « les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité de l’immeuble : murs et voutes, couvertures entières» 

et la cour de cassation chambre civile, (22 juin 2017) a précisé la définition des grosses réparations qui doivent obligatoirement impacter la structure du bâtiment « la réfection complète de la peinture du plafond du local rendue nécessaire par l’absence d’étanchéité de la toiture-terrasse, affecte la structure de l’immeuble et constitue une grosse réparation liée à la solidité de l’immeuble »

Enfin, la cour d’appel de Paris dite ca paris ( 21 mai 2014) a donné une définition l plus concise :  “considérant qu’au sens de l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles qui touchent à la solidité et à la structure même de l’immeuble ” et les honoraires liés sont dus également, le cas échéant.

Vous devez être très vigilant sur la rédaction du bail professionnel, les conséquences peuvent être immenses.
Pensez par exemple aux procédures collectives décidées par un juge pour vous permettre de recouvrir vos créances suite à un loyer impayé. Si le bail professionnel contient des clauses illégales de mise de travaux à la charge du locataire, vous pouvez vous retrouver le bac dans l’eau.

Conclusion sur les articles 605 et 606 du code civil au sujet des réparations

L’article 606 garantit une protection maximale au locataire (comme d’habitude ! ).

Les points clés sont que tout ce qui relève d’une grosse réparation incombe au propriétaire, le locataire s’occupant de tout réparation définie par son absence de citation dans l’article 606 du code civil.

Toutefois, afin qu’aucune des parties ne se sente lésée, il faut que chacune prenne sa part de responsabilité… et étonnement c’est souvent le cas. La mauvaise foie n’est pas reine en ce domaine…

Soyez cependant particulièrement attentif et vigilant avant la signature d’un bail professionnel, car certains clauses peut plomber la création d’entreprise de manière injustifiée et évitable. Tout cela à cause d’un peu de légèreté dans la location d’un local commercial, c’est dommage…

En termes d’un bail commercial, la règle est la même que pour tout investissement locatif immobilier, il ne faut pas se précipiter et céder au coup de cœur, il faut prendre du recul, peser les avantages et inconvénients, faire des calculs de rentabilité et de cash flow.

Qu’en pensez vous ?

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Pierre

4 commentaires

  1. je vous remercie de toutes ses informations ,elles me seront biens utiles.
    Dans mon cas je suis le locataire, j’ai signé un bail en 2002 avec l’article 605,aujourd’hui toutes mes provisions sur charges (6400€)disparaissent car j’ai tout à ma charge.Dans un article,il est dit “si une telle clause met a la charge du preneur tout ou partie des réparations qui incomberaient normalement au bailleur,il s’agit alors d’un supplément de loyer dont il doit être tenu compte dans l’évaluation de la valeur locative.Ainsi un abattement forfaitaire sera appliqué .De même,lors du renouvellement du bail ,il en sera tenu compte pour la fixation du loyer de renouvellement.

    Pouvez vous me confirmer la “véracité” de cette phrase.
    Dans l’attente de votre retour.
    Christophe

    • Bien sûr Christophe

      Essayez de voir cela à l’amiable le procès ne Sera probablement pas rentable vu les sommes 🙂

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