Bordeaux compte environ 165 000 logements, ce qui fait de la ville la quatrième destination la plus prisée pour l’activité locative.

Pour louer sur Airbnb à Bordeaux, les propriétaires doivent respecter une limite de 120 jours par an pour les résidences principales et obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie. Pour les résidences secondaires, une autorisation de changement d’usage et une « compensation » en fournissant un logement équivalent pour le marché résidentiel sont exigées. Le non-respect de ces règles peut entraîner des amendes significatives.

Règles pour louer sa résidence principale à Bordeaux

Pour louer une résidence principale sur Airbnb à Bordeaux, les propriétaires doivent se conformer à une réglementation stricte mise en place par la municipalité pour encadrer les locations de courte durée.

Ces règles visent à limiter les effets de la location touristique sur le marché immobilier et à garantir une offre de logements accessibles pour les résidents permanents.

La limite de 120 jours pour louer

Les propriétaires qui louent leur résidence principale sur Airbnb ne peuvent pas dépasser un plafond de 120 jours de location par an d’après l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

Cette limite s’applique exclusivement aux résidences principales, définies comme les logements où le propriétaire réside au moins huit mois par an.

Cette restriction a pour but de préserver l’équilibre entre les besoins des résidents et l’attractivité touristique, en empêchant que des logements dédiés à l’habitation principale ne soient détournés de leur usage pour un tourisme excessif.

« Depuis la mise en place des nouvelles réglementations, j’ai dû adapter ma stratégie de location. Bien que les contraintes soient plus strictes, cela m’a poussé à améliorer la qualité de mon logement et à cibler une clientèle plus respectueuse. Au final, j’ai constaté une augmentation de la satisfaction des locataires et une meilleure occupation annuelle. »

Olivier G., propriétaire à Bordeaux

Enregistrement obligatoire à la mairie pour Airbnb

Avant de mettre leur résidence principale en location sur Airbnb, les propriétaires bordelais sont tenus de déclarer leur activité à la mairie selon toujours l’article L.324-1-1 du Code du tourisme

Cette démarche doit se faire par le biais d’un enregistrement en ligne ou en personne, permettant ainsi à la municipalité de suivre les locations de courte durée dans la ville.

Une fois enregistré, le propriétaire reçoit un numéro d’enregistrement unique, qui doit obligatoirement être mentionné dans chaque annonce publiée sur les plateformes comme Airbnb.

Quelles démarches pour louer sa résidence principale sur Airbnb ?

Pour louer leur résidence principale sur Airbnb à Bordeaux, les propriétaires doivent suivre un ensemble de démarches administratives afin de respecter la réglementation en vigueur.

• Enregistrement auprès de la mairie: Cette déclaration peut se faire en ligne sur le portail dédié ou directement à la mairie.
• Obtention d’un numéro d’enregistrement : Ce numéro est obligatoire et doit figurer sur toutes les annonces publiées sur les plateformes de location qui permet aux autorités de vérifier facilement la conformité de l’annonce avec les règles locales.
• Respect de la limite de 120 jours par an : La location de la résidence principale ne peut excéder 120 jours par an, conformément à la législation en vigueur, les propriétaires doivent s’assurer de respecter cette durée pour éviter toute infraction.
• Mise à jour des informations en cas de changement : Si des modifications surviennent (comme un changement d’adresse ou de propriétaire), il est impératif de mettre à jour les informations auprès de la mairie.

Peut-on louer une résidence secondaire à Bordeaux ?

Louer une résidence secondaire sur Airbnb à Bordeaux est possible, mais les conditions sont strictes et encadrées par une réglementation spécifique. .

Nécessité d’une changement d’usage

Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne bénéficient pas de la même flexibilité.

Pour louer une résidence secondaire sur Airbnb, les propriétaires doivent obligatoirement obtenir une autorisation préalable de la mairie dès lors qu’ils souhaitent louer leur bien.

Cette autorisation, appelée « changement d’usage, » est indispensable pour que la location soit conforme à la réglementation en vertu de l’article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.

L’objectif de cette limite est de restreindre le nombre de logements à usage touristique afin de préserver l’offre de logements pour les habitants permanents de Bordeaux.

Une étude menée en 2023 montre que les loyers des petites surfaces dans les quartiers centraux de Bordeaux ont cessé d’augmenter aussi rapidement, voire ont légèrement baissé dans certains secteurs, une tendance attribuée aux nouvelles restrictions sur les locations Airbnb.

L’obligation de compensation pour Airbnb

En plus de l’autorisation, les propriétaires de résidences secondaires à Bordeaux doivent satisfaire à une condition de « compensation »

Le principe de compensation qui est renforcée par la délibération du 7 juillet 2017 de Bordeaux Métropole consiste à imposer aux propriétaires de résidences secondaires qui souhaitent les louer sur des plateformes de location saisonnière de fournir un bien équivalent pour le marché résidentiel.

Entre 2018 et 2022, environ 4 000 logements seraient revenus dans le parc de location longue durée, bien que ce chiffre soit contesté par certains experts qui estiment qu’il pourrait être inférieur.

En d’autres termes, chaque logement converti en location de courte durée doit être « compensé » par un autre logement qui sera destiné à la location longue durée.

Cela permet de maintenir le nombre de logements disponibles pour les résidents et de limiter les effets de la location touristique sur les prix de l’immobilier et la disponibilité des logements.

Quelles sont les exigences de la compensation Airbnb ?

La règle de compensation à Bordeaux comporte des exigences précises concernant le logement de compensation :

Une Localisation dans la même zone

Le logement proposé en compensation doit se situer dans le même quartier ou secteur géographique que la résidence secondaire mise en location saisonnière.

Cette condition assure une équivalence géographique et aide à stabiliser les quartiers affectés par le tourisme de courte durée.

Une surface équivalente pour la compensation

La surface du bien de compensation doit être au moins équivalente à celle du logement mis en location touristique.

Cela garantit que la compensation apporte une valeur similaire au marché résidentiel.

Quelles caractéristiques pour le logement compensatoire Airbnb ?

Dans certains cas, le logement compensatoire doit répondre à des critères supplémentaires, comme ne pas être situé au rez-de-chaussée et disposer d’une place de stationnement.

Ces exigences contribuent à ce que les logements proposés soient fonctionnels et attrayants pour les résidents locaux.

Cas concrets de mise en application et exemples

Pour mieux comprendre le fonctionnement de la compensation, voici quelques exemples pratiques:

• Exemple 1 : Transformation d’un local commercial

Un propriétaire possédant une résidence secondaire dans le centre historique de Bordeaux souhaite la louer sur Airbnb.

Pour se conformer à la règle de compensation, il pourrait acheter un local commercial inutilisé dans le même secteur, puis le transformer en logement résidentiel.

Une fois le local réhabilité et conforme aux normes de logement, il pourrait être loué à l’année remplissant ainsi la condition de compensation.

• Exemple 2 : Mise à disposition d’un second bien

Si le propriétaire possède déjà un deuxième logement dans le même quartier, il peut choisir de le proposer en location longue durée pour compenser la location touristique de sa résidence secondaire.

Ce bien, de taille équivalente et dans la même zone, serait alors destiné aux habitants de Bordeaux, assurant ainsi un impact neutre sur le parc de logements.

• Exemple 3 : Achat et conversion dans un secteur à forte demande

Un propriétaire souhaitant mettre en location saisonnière un appartement dans un quartier touristique achète un espace vacant de même surface à proximité, qu’il convertit en logement résidentiel.

En remplissant cette condition, il obtient l’autorisation nécessaire pour louer sa résidence secondaire sur Airbnb, tout en respectant la réglementation.

« Les réglementations actuelles ont certes complexifié la gestion des locations saisonnières, mais elles ont également professionnalisé le secteur. Les propriétaires sont désormais plus conscients des obligations légales, ce qui réduit les litiges et améliore la transparence pour les locataires. ».

Hélène U., experte en location saisonnière

Quelles démarches pour louer une résidence secondaire sur Airbnb ?

Pour se conformer à ces obligations, les propriétaires doivent suivre un certain nombre d’étapes administratives :

• Faire une demande de changement d’usage auprès de la mairie de Bordeaux, en joignant les documents requis, tels que les preuves de propriété, la description du bien, et le plan d’occupation des sols.
• Fournir les preuves de compensation : Si le propriétaire choisit de proposer un logement en compensation, il devra justifier que le logement supplémentaire répond aux critères exigés (surface, localisation, etc.).
• Obtenir un numéro d’enregistrement : Après validation de la demande, le propriétaire recevra un numéro d’enregistrement qui devra être affiché sur les annonces Airbnb pour garantir la transparence et permettre un contrôle plus facile par les autorités.

Quels risques en cas de non-respect des règles Airbnb ?

La municipalité de Bordeaux, soucieuse de protéger le marché locatif résidentiel, applique des amendes et des pénalités pour dissuader toute infraction, qu’il s’agisse d’un manque d’enregistrement, d’un dépassement des durées autorisées ou du non-respect des obligations de compensation.

Amendes pour absence d’enregistrement ou dépassement des 120 jours

Les propriétaires de résidences principales qui ne procèdent pas à l’enregistrement de leur logement auprès de la mairie de Bordeaux, ou qui omettent d’afficher leur numéro d’enregistrement dans leurs annonces, encourent une amende pouvant atteindre 5 000 euros par annonce.

En cas de dépassement de la limite de 120 jours de location par an pour une résidence principale, les propriétaires sont passibles d’une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 euros.

Ces amendes sont destinées à garantir que les locations touristiques restent dans les limites fixées par la réglementation municipale.

Pénalités pour non-respect de la règle de compensation

Pour les propriétaires de résidences secondaires, le non-respect de l’obligation de compensation entraîne des sanctions encore plus élevées.

En effet, tout propriétaire de résidence secondaire souhaitant louer son bien à courte durée doit fournir un logement équivalent pour la location longue durée.

En cas de non-respect de cette règle, le propriétaire s’expose à des pénalités pouvant aller jusqu’à 50 000 euros par bien concerné.

Risques juridiques et conséquences d’une fausse déclaration

En plus des amendes financières, les propriétaires qui font de fausses déclarations ou qui tentent de contourner les règles par des moyens frauduleux encourent des risques juridiques importants.

Les infractions graves, comme la dissimulation délibérée d’informations ou la fausse déclaration concernant l’usage d’un bien, peuvent donner lieu à des poursuites judiciaires.

Dans certains cas, les propriétaires reconnus coupables de telles pratiques peuvent être condamnés à payer des amendes civiles atteignant 80 000 euros et, dans les situations extrêmes, faire l’objet d’une peine d’emprisonnement.

Réglementation Airbnb : Impact sur l’immobilier bordelais

Impact sur l’offre et la demande de logements

Depuis la mise en place de restrictions pour les locations de courte durée, Bordeaux observe un rééquilibrage entre l’offre de logements pour les résidents et celle dédiée aux touristes.

En limitant la durée de location à 120 jours par an pour les résidences principales et en imposant des obligations de compensation pour les résidences secondaires, la ville a réussi à récupérer une partie des logements qui auraient autrement été destinés aux touristes.

Cette mesure vise notamment les quartiers les plus touristiques et tendus de Bordeaux, où la location de courte durée avait entraîné une diminution marquée des logements disponibles pour les résidents.

Impact sur les offres de logements étudiants

Bordeaux, étant une ville universitaire, connaît une forte demande de logements pour étudiants.

Avant l’instauration de la réglementation, de nombreux studios et petits appartements se retrouvaient convertis en locations de courte durée, rendant difficile l’accès des étudiants aux logements à long terme.

Avec les restrictions actuelles, une part importante de ces petites surfaces est progressivement réintégrée dans le marché de la location classique, offrant plus d’options pour les étudiants et contribuant à un meilleur équilibre entre locations touristiques et résidentielles.

L’université de Bordeaux a constaté une amélioration progressive dans l’accès au logement pour les étudiants, facilitée par la réintégration de petites surfaces dans le parc locatif traditionnel.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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