La loi de finances 2024 impose de nouvelles règles pour l’évaluation des parts de SCI soumises à l’IFI.

Désormais, seules les dettes directement liées aux biens immobiliers imposables sont déductibles, rendant crucial le calcul précis de la valeur nette des titres pour éviter une surévaluation.

L’IFI taxe les parts de SCI selon la valeur nette des biens immobiliers. Seules les dettes liées à ces biens sont déductibles. Optimisez votre fiscalité en structurant la SCI et en utilisant des stratégies telles que le démembrement de propriété.

Qu’est-ce que l’IFI ? Déductions et exemptions explicites

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui concerne uniquement les biens immobiliers détenus directement ou indirectement.

Il remplace l’ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis 2018 et s’applique aux contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.

Après étude, les comptes courants de SCI ne sont pas déductibles de l’IFI, en vertu de l’interprétation des articles 973 et 764 du Code Général des Impôts.

Toutefois, tous les experts fiscalistes ne sont pas d’accord.

En 2023, environ 20% des SCI en France étaient créées principalement pour des raisons d’optimisation fiscale, y compris la gestion de l’IFI.

Réglementation SCI, IFI et comptes courants d’associé

Ce sont les articles 973 et 974 du CGI, Code Général des Impôts, via le BOFIP Bulletin officiel des FInances Publiques qui réglementent cette question du lien entre SCI, compte d’associé, et IFI, et plus généralement de la possible déduction ou non d’un passif dans une société.

Ces articles disposent que la valeur des parts sociales détenues par les associés d’une SCI, sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, sauf si la constitution de ses parts n’a pas un objectif purement fiscal.

Et, il ne suffit pas de le dire, il faut le démontrer.

Vaste question que de démontrer qu’un montage d’optimisation fiscale n’a pas de but fiscal…

Ainsi, les conseillers en gestion de patrimoine indépendants que nous avons sollicité à ce sujet, conseillent très fortement de considérer que les comptes d’associés de SCI ne sont pas déductibles de l’impôt sur la fortune immobilière IFI.

Article 973 CGI : Conséquences pour SCI et IFI

Cet article édicte que les parts sociales des SCI sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière.

Et l’appréciation de parts sociales est large, et représente en fait la totalité de l’actif détenu par un associé de la SCI, c’est-à-dire y compris son compte courant d’associé.

Concrètement, le texte vise à taxer la totalité de la valeur de la SCI détenue par la société.

Objectif Fiscal des Comptes Courants SCI pour l’IFI

Cette valeur est minorée par les dettes, et la dette envers le compte-courant d’associés de la SCI peut être perçue ainsi.

Toutefois, pour ne pas être considéré comme un objectif principalement fiscal, et donc être soumis à l’IFI, il faut notamment que cette dette été contractée avant que le contribuable ne soit soumis à l’imposition sur la fortune immobilière.

Article 974 CGI : Déductibilité des dettes en SCI

Cet article est probablement le plus intéressant pour la question qui nous intéresse, puisqu’il parle de la déductibilité des dettes pour une SCI.

Ils présentent des mesures anti abus.

Parmi les abus, il y a la soustraction d’un patrimoine familial au profit d’une société, en vue de réaliser une opération d’acquisition d’un bien immobilier locatif.

Sauf à démontrer que l’objectif n’est pas principalement fiscal, ce qui est compliqué comme nous l’avons vu plus haut, le compte-courant de d’une SCI sera soumis à l’imposition sur la fortune immobilière.

Vous avez noté que l’on a parlé de patrimoine personnel.

Certains petits malins, ont cherché à financer un compte courant d’associé de SCI via un emprunt, pour que ce ne soit pas un patrimoine personnel, mais une banque qui contribue à l’acquisition du bien immobilier locatif.

Toutefois, la formulation de l’article 274 du code général des impôts, précise bien que ce financement est considéré comme redevable à l’imposition sur la fortune immobilière, que ce soit fait directement, ou indirectement.

La complexité de l’IFI et de sa gestion pour une SCI peut être décourageante, mais certains professionnels trouvent des solutions.

Voici ce qu’un conseiller en gestion de patrimoine a partagé :

« La plupart de mes clients ont été surpris par l’impact de l’IFI sur leurs investissements immobiliers via une SCI. Nous avons dû revoir entièrement leur stratégie, notamment en utilisant le démembrement de propriété pour réduire leur base taxable. »
— Kevin, conseiller en gestion de patrimoine

Évaluation des parts SCI pour l’IFI : Méthodes et exemples

L’évaluation des parts de SCI pour l’IFI suit des règles spécifiques visant à déterminer la valeur nette des biens immobiliers détenus par la société.

Voici les étapes et méthodes utilisées pour évaluer ces parts :

Calcul de la valeur vénale des actifs :

Déterminez la valeur vénale des actifs immobiliers détenus par la SCI au 1er janvier de l’année d’imposition.

Incluez les biens détenus directement et indirectement, comme les immeubles ou terrains appartenant à des filiales de la SCI.

Exemple :

Si une SCI possède un immeuble évalué à 2 millions d’euros et un compte titres de 500 000 euros, l’actif brut est de 2,5 millions d’euros.

Déduction du passif déductible :

Déduisez les dettes directement liées aux biens immobiliers imposables, telles que les emprunts pour l’achat ou les travaux sur les immeubles.

Ensuite, excluez les dettes qui ne sont pas liées aux actifs imposables, comme les crédits de trésorerie ou les prêts contractés à d’autres fins.

Une bonne gestion des dettes et passifs peut réduire la valeur imposable des parts de SCI de 15% en moyenne

Exemple :

Si la SCI a un emprunt immobilier de 1 million d’euros lié à l’immeuble, le passif déductible est de 1 million d’euros.

La valeur nette est alors de 1,5 million d’euros (2,5 millions d’actif brut – 1 million de passif).

Application du ratio immobilier :

Appliquez un ratio immobilier pour déterminer la part des actifs imposables dans la valeur totale de la SCI.

Ratio Immobilier = Valeur des actifs immobiliers imposables / Total de l’actif brut réévalué.

Calcul de la valeur des parts de SCI :

Multipliez la valeur nette des actifs par le ratio immobilier pour obtenir la valeur des parts imposables à l’IFI.

Si la valeur nette est de 1,5 million d’euros et le ratio immobilier est de 80 %, la valeur des parts pour l’IFI est de 1,2 million d’euros (1,5 million x 80 %).

Ajustements et correctifs :

Appliquez des décotes si la SCI est difficilement négociable (manque de liquidité, clauses restrictives).

Ajustez la valeur déclarée pour éviter qu’elle ne dépasse la valeur vénale des titres ou des actifs déductibles des dettes afférentes.

Liste des Biens Exonérés d’IFI

Certains biens détenus par une SCI peuvent bénéficier d’exemptions à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Les exonérations sur les biens professionnels permettent en moyenne une réduction de 30% de l’assiette taxable à l’IFI pour les SCI concernées.

Voici les principales catégories de biens exonérés :

1. Les biens affectés à l’activité professionnelle

Les biens immobiliers utilisés exclusivement pour l’activité professionnelle du dirigeant de la SCI sont exonérés d’IFI.

Pour être éligibles, ces biens doivent être affectés à l’activité principale du dirigeant et générer des revenus professionnels.

Jacques R., explique :

« Nous avons longtemps hésité avant de passer par une SCI, mais l’impact positif sur l’IFI a rendu cette démarche indispensable. Notre statut d’activité opérationnelle, nous a permis de réduire considérablement notre imposition. »

2. Biens en activité opérationnelle exonérés

Les biens immobiliers nécessaires à l’activité opérationnelle de la société qui les détient sont également exonérés.

Cela inclut les biens utilisés directement par la société pour ses opérations principales.

Exemple : Un entrepôt pour le stockage de marchandises destinées à une activité commerciale

3. Participations minoritaires en activités économiques

Les parts ou actions de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole, ou libérale, qui représentent moins de 10 % du capital et des droits de vote, sont exclues de l’IFI.

Si une SCI détient 8 % des parts d’une société agricole, ces parts ne sont pas imposables à l’IFI.

Les experts estiment qu’une bonne gestion de l’IFI et de la structure de la SCI peut réduire la base taxable jusqu’à 30 %.

4. Locations meublées à usage professionnel

Les biens loués meublés à des fins professionnelles peuvent bénéficier d’une exonération partielle ou totale selon les conditions d’exploitation et l’implication du propriétaire dans la gestion.

Exemple : Un appartement loué en meublé à un professionnel exerçant une activité libérale qui répond aux critères fiscaux spécifiques est partiellement exonéré d’IFI.

5. Activités opérationnelles en filiale

Les biens détenus par une filiale et affectés à l’activité opérationnelle de la société mère ou d’une autre filiale sont également exonérés.

C’est à dire, un bien immobilier détenu par une filiale et utilisé pour les opérations d’une autre filiale de la société mère est exonéré d’IFI.

6. Propriétés excluantes par nature

Certains biens, tels que les participations dans des fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ou les parts de fonds de capital-investissement, sont automatiquement exclus de l’IFI.

Réduire l’IFI : Stratégies et Conseils Essentiels

La SCI, est souvent vendu comme un outil magique.

Malheureusement, elle possède des limites importantes, dont vous vous rendez compte souvent un peu tard, je vous conseille donc de lire au préalable cet article de référence sur Eldorado Immobilier, pour faire une idée précise du montage juridique vous devez adopter pour votre investissement locatif.

Toutefois, la SCI, société civile immobilière peut être un outil juridique intéressant pour échapper à l’impôt sur la fortune immobilière, IFI.

Voici des conseils pratiques pour optimiser votre situation fiscale, notamment à travers les donations et la structuration des SCIs :

Optimiser via les donations

Les donations sont un moyen efficace de réduire l’assiette de l’IFI.

En transmettant une partie de votre patrimoine immobilier, vous pouvez diminuer la valeur taxable de vos biens.

• Donation de biens Exonérés : Priorisez la donation de biens immobiliers qui bénéficient d’exemptions à l’IFI, comme les biens affectés à une activité professionnelle. Cela permet de réduire la base taxable tout en bénéficiant des exonérations applicables.
• Démembrement de propriété : Le démembrement consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété. En cédant la nue-propriété de biens immobiliers tout en conservant l’usufruit, seul l’usufruit est comptabilisé pour l’IFI, réduisant ainsi la valeur imposable.
• Donation à une fondation ou association reconnue d’utilité publique : Les donations à des organismes éligibles peuvent offrir des réductions d’impôt. Un don à une fondation reconnue permet de bénéficier d’une déduction allant jusqu’à 75 % du montant donné, dans la limite de 50 000 euros par an.

L’optimisation fiscale via une SCI est souvent débattue. Un investisseur particulier partage son expérience :

« J’ai créé ma SCI en pensant qu’elle m’aiderait à réduire ma charge fiscale, mais l’IFI a complexifié la situation. Heureusement, avec l’aide de mon avocat fiscaliste, j’ai pu ajuster ma stratégie pour limiter l’impact. »
— Claire, investisseuse immobilière

Structurer sa SCI pour réduire l’IFI

La structuration des Sociétés Civiles Immobilières (SCIs) peut être optimisée pour réduire l’IFI, notamment en jouant sur la composition du patrimoine de la SCI et les types de biens détenus.

• SCIs Familiales avec démembrement : En créant une SCI familiale et en démembrant les parts sociales, il est possible de transmettre progressivement le patrimoine aux héritiers tout en réduisant la base taxable. Le démembrement des parts sociales permet de déclarer uniquement l’usufruit à l’IFI, qui a une valeur inférieure à la pleine propriété.
• Diversification des actifs : Diversifiez les actifs détenus par la SCI en y incluant des biens exonérés d’IFI, comme des locaux affectés à une activité professionnelle. Cela permet de diminuer la proportion de biens imposables dans la SCI.
• Création de SCIs à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : Opter pour une SCI soumise à l’IS peut offrir des avantages fiscaux, notamment en termes de déductibilité des charges. Les dettes contractées pour l’acquisition de biens peuvent être déduites des bénéfices imposables, réduisant ainsi la valeur des parts sociales à l’IFI

Il n’est pas conseillé de créer une SCI en y apportant les parts d’une résidence principale pour échapper à l’IFI.

En effet, la vente d’une résidence principale est exonérée de plus-value, ce qui fait une différence énorme, avec l’imposition des plus-values une société, qui s’appuie également sur le montant des amortissements réalisés.

Gestion des passifs déductibles

Optimiser les dettes et passifs liés aux biens immobiliers est crucial pour diminuer l’IFI.

• Maximiser les emprunts déductibles : Contractez des emprunts spécifiquement affectés à l’acquisition ou l’amélioration de biens immobiliers imposables. Ces dettes sont déductibles de la base imposable à l’IFI.
• Éviter les emprunts non déductibles : Limitez les crédits de trésorerie et autres emprunts non liés directement aux biens immobiliers imposables, car ils ne sont pas déductibles de l’IFI.

Correctifs et ajustements essentiels

Assurez-vous de déclarer avec précision la valeur des parts de SCI, en appliquant les correctifs autorisés pour éviter une surévaluation de l’assiette de l’IFI.

Si la valeur nette des biens détenus par la SCI dépasse leur valeur vénale, vous pouvez appliquer un correctif pour limiter la base taxable à la valeur vénale réelle des biens immobiliers.

La gestion de l’IFI pour une SCI requiert une attention particulière, comme l’explique ce comptable spécialisé en fiscalité immobilière :

« L’IFI peut surprendre par ses subtilités, surtout pour les SCI. J’insiste toujours auprès de mes clients sur l’importance d’évaluer précisément les actifs et de connaître les exonérations possibles. »
— Julien, comptable spécialisé en fiscalité immobilière

Conclusion

La gestion de l’IFI pour les parts de SCI nécessite une compréhension approfondie des règles fiscales et des stratégies d’optimisation.

Bien que complexe, il est possible de réduire significativement la base imposable grâce à des méthodes adaptées, comme le démembrement de propriété ou la structuration efficace de votre SCI.

En appliquant ces conseils, vous pouvez non seulement alléger votre charge fiscale, mais aussi protéger votre patrimoine immobilier.

Qu’en pensez-vous ?

Partez-vous du principe de prendre une interprétation souple, et de considérer la déduction des comptes courants d’associés de SCI comme acquise ?

Vous êtes libre de donner votre avis, de faire part de votre expérience dans les commentaires ci-dessous. Nous y répondrons rapidement

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?

Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?

Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?

J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.

Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :

Bonus : Découvrez la Méthode TSUNAMI pour doubler vos revenus locatifs

Questions souvent posées par les lecteurs :