Taux d’usure : définition et ce que vous devez vraiment savoir

Le taux d’usure est un terme que vous avez peut-être entendu, mais dont la signification précise et les implications peuvent ne pas être claires.

Il s’agit d’un mécanisme réglementaire crucial qui a un impact direct sur votre capacité à emprunter et les conditions de votre prêt.

Fixé par la Banque de France, le taux d’usure est le taux maximal légal que les établissements de crédit peuvent appliquer lors de l’octroi d’un prêt.

Ce taux est conçu pour protéger les emprunteurs contre les pratiques de prêt abusives et pour maintenir l’équité dans le système financier.

Dans cet article, nous allons décomposer ce concept complexe en termes simples, explorer les dernières actualités qui ont un impact sur le taux d’usure, et vous fournir les informations essentielles pour comprendre comment cela affecte vos finances.


Le taux d’usure est un seuil légal fixé par la Banque de France au-delà duquel un prêt ne peut être accordé. Il est calculé trimestriellement et varie en fonction du type de prêt. Dépasser ce taux est illégal et peut entraîner des sanctions pour le prêteur. Le taux d’usure est destiné à protéger les emprunteurs contre les pratiques de prêt abusives. Il est crucial pour les emprunteurs de connaître ce taux avant de signer un contrat de prêt.


Une vue d’ensemble des aspects clés du taux d’usure, de sa fonction à son impact sur les emprunteurs :

AspectDescription
DéfinitionLe taux d’usure est le seuil maximal d’intérêt que les institutions financières peuvent appliquer lors de l’octroi d’un prêt.
FonctionProtège les intérêts de l’emprunteur en évitant des taux d’intérêt excessifs. Contribue également à la stabilité macroéconomique.
Composants du TAEGTaux d’intérêt de référence, frais divers, coût de l’assurance emprunteur.
CalculFormule du taux d’usure = taux effectif moyen + (1/3 × taux effectif moyen). Mis à jour mensuellement par la Banque de France depuis le 1er février 2023.
Critères de CalculNature du prêt, montant emprunté, durée de l’emprunt.
LimitationsInclusion de l’assurance emprunteur dans le TAEG, décalage temporel dans le calcul basé sur les crédits encaissés au cours du dernier trimestre.
Impact sur les EmprunteursNombre croissant de rejets de demandes de prêts immobiliers, surtout en période de hausse des taux d’intérêt.
Propositions de CAFPIExclusion de l’Assurance Emprunteur, Majoration Fixe sur le Taux Moyen Observé, Plancher Basé sur le Taux d’Inflation Moyen.
Taux d’Usure en Octobre 2023Augmentation par rapport au mois précédent, mais peut-être insuffisante en raison de l’augmentation des taux d’intérêt.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Taux d'usure
Démêler le taux d’usure : un aperçu graphique

Le taux d’usure est le seuil maximal d’intérêt que les institutions financières, telles que les banques ou les établissements de crédit, sont autorisées à appliquer lors de l’octroi d’un prêt.

Ce seuil varie en fonction de la nature du prêt, que ce soit :

  • Un prêt pour l’achat immobilier,
  • Un crédit destiné à la consommation,
  • Un prêt personnel,
  • Un crédit renouvelable,
  • Un financement pour des travaux,
  • Des découverts bancaires, et plus encore.

Ce taux sert à établir une limite pour le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), un indicateur qui englobe l’ensemble des coûts associés à un prêt et qui facilite la comparaison entre différentes offres de crédit.

Le TAEG est composé de plusieurs éléments, notamment :

  • Le taux d’intérêt de référence, aussi connu sous le nom de taux nominatif,
  • Divers frais et charges, tels que les frais d’ouverture de dossier ou les commissions,
  • Le coût de l’assurance emprunteur.

Ce cadre réglementaire permet ainsi d’assurer une certaine transparence et équité dans le domaine du crédit.

Quelle est la fonction du taux d’usure ?

Le taux d’usure agit comme un mécanisme de contrôle, ayant pour objectif principal la sauvegarde des intérêts de l’emprunteur, qu’il s’agisse d’un individu ou d’une entreprise.

Il vise à prévenir les situations où des taux d’intérêt excessifs pourraient entraîner des complications financières graves pour l’emprunteur.

Au-delà de la protection individuelle, le taux d’usure a également une portée macroéconomique.

Il contribue à la stabilité des marchés financiers et empêche des perturbations qui pourraient avoir des répercussions négatives sur l’économie dans son ensemble.

“Le taux d’usure n’est pas simplement un chiffre; c’est un mécanisme de protection pour les emprunteurs contre les pratiques de prêt abusives.” – Jason. D, Économiste

Comment est calculé le taux d’usure ?

Taux d'usure
Investir en toute confiance : connaître son taux d’usure

Le taux d’usure est déterminé par la Banque de France et mis à jour chaque trimestre, bien que depuis le 1er février 2023, cette actualisation soit effectuée mensuellement.

Ce taux est publié au Journal officiel et est également accessible sur le site de la Banque de France.

La formule de calcul standard est la suivante :

Formule du taux d’usure = taux effectif moyen + (1/3 × taux effectif moyen)

La Banque de France utilise plusieurs critères pour fixer ce taux, notamment :

  • La nature du prêt (immobilier, consommation, personnel, etc.)
  • Le montant emprunté
  • La durée de l’emprunt

Pour les prêts immobiliers, le seuil d’usure est établi selon trois durées d’emprunt :

  • moins de 10 ans,
  • entre 10 et 20 ans,
  • et plus de 20 ans.

En ce qui concerne les crédits à la consommation, le taux varie en fonction du montant emprunté, généralement réparti en trois catégories :

  • jusqu’à 3 000 euros,
  • entre 3 001 et 6 000 euros,
  • et plus de 6 000 euros.

Limitations du calcul du taux d’usure

Il est important de noter que le calcul du taux d’usure présente certaines faiblesses.

Premièrement, l’assurance emprunteur, bien que non obligatoire légalement, est incluse dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui est soumis au plafond du taux d’usure.

Cette inclusion peut affecter les caractéristiques personnelles de l’emprunteur, telles que l’âge, la santé et les comportements à risque.

Deuxièmement, la Banque de France utilise les crédits encaissés au cours du dernier trimestre pour établir le seuil d’usure.

Ce décalage temporel peut être préjudiciable pour les emprunteurs, surtout en période de hausse des taux d’intérêt.

Ce phénomène est souvent appelé “l’effet ciseau du taux d’usure”, où l’emprunteur se retrouve dans une situation délicate en raison de l’écart entre le taux d’usure basé sur des données anciennes et les taux actuels.

“Le TAEG est plus complexe qu’il n’y paraît. Il ne s’agit pas seulement du taux d’intérêt, mais aussi des frais annexes qui peuvent s’ajouter.” – Emma. R, Conseillère Financière

Impact du Taux d’Usure sur les emprunteurs

Taux d'usure
Visualiser l’impact du taux d’usure sur votre portefeuille

Les institutions financières et les courtiers expriment des préoccupations quant à l’insuffisance du taux d’usure actuel, entraînant un nombre croissant de rejets de demandes de prêts immobiliers.

Cette situation est exacerbée par une inflation croissante et une réduction du volume total des emprunts.

CAFPI, un acteur majeur dans le secteur du crédit et du logement, plaide pour une révision du taux d’usure.

Selon l’organisation, le taux d’usure, conçu à l’origine comme un mécanisme de protection pour les emprunteurs, exclut désormais des candidats au crédit qui auraient été éligibles il y a quelques mois.

CAFPI est en position unique pour observer ces dynamiques, étant impliqué quotidiennement dans divers dossiers de financement.

Par conséquent, l’organisation considère qu’il est de sa responsabilité d’informer les autorités compétentes et de suggérer des améliorations.

Pour rétablir la fonction protectrice du taux d’usure, CAFPI propose trois ajustements spécifiques dans sa méthode de calcul :

  1. Exclusion de l’Assurance Emprunteur: Inclure l’assurance de prêt dans le taux annuel effectif global (TAEG) est contre-productif, surtout pour les emprunteurs présentant des risques spécifiques. Cela crée une inégalité parmi les demandeurs de prêt.
  2. Majoration Fixe sur le Taux Moyen Observé: L’ajout d’une majoration fixe au taux moyen des offres émises le mois précédent permettrait de synchroniser le calcul du taux d’usure avec le moment de l’émission d’une offre de crédit. Le système actuel, qui induit un décalage de 6 à 9 mois, est inadéquat dans un environnement où les taux fluctuent fréquemment.
  3. Plancher Basé sur le Taux d’Inflation Moyen: CAFPI suggère également l’établissement d’un taux d’usure minimal, calculé en fonction du taux d’inflation moyen sur une période de 12 mois. Cette mesure permettrait d’ajuster le taux d’usure en fonction des variations de l’inflation.

Ces propositions visent à moderniser le taux d’usure, le rendant plus réactif aux conditions du marché et plus équitable pour une gamme plus large d’emprunteurs.

“Mon prêt immobilier a été refusé à cause du taux d’usure. C’est frustrant, surtout lorsque les taux d’intérêt sont en hausse.” – Paul. R, Professeur

Taux d’usure en Octobre 2023 :

Le taux d’usure pour octobre 2023 a été mis en application à compter du 1er octobre de cette année.

Bien qu’il ait augmenté par rapport au mois précédent, cette hausse pourrait ne pas être suffisante en raison de l’augmentation des taux d’intérêt, notamment celle de l’Obligation Assimilable du Trésor (OAT) sur 10 ans.

Les données complètes sur les taux d’usure par type de prêt et par montant sont accessibles sur le site de la Banque de France et dans le Journal officiel.

Exemples de taux d’usure par catégorie de prêt

  • Crédit immobilier de plus de 20 ans : 5,80%
  • Crédit immobilier entre 10 et 20 ans : 5,55%
  • Crédit à la consommation ou prêt travaux entre 6 000 et 75 000 euros : 6,92%
  • Prêt relais : 5,79%
  • Prêt à taux variable : 5,40%

Taux d’usure et taux effectifs moyens pour les crédits immobiliers au 1er Octobre 2023

Type de Prêt ImmobilierTaux Effectif Moyen des 3 Derniers MoisTaux d’Usure au 1er Octobre 2023
Plus de 20 ans à taux fixe4,35%5,80%
Entre 10 et moins de 20 ans à taux fixe4,16%5,55%
Moins de 10 ans à taux fixe3,23%4,31%
À taux variable4,05%5,40%
Prêt relais4,34%5,79%

Implications

  1. Taux d’Intérêt et OAT: La hausse des taux d’intérêt, notamment celle de l’OAT sur 10 ans, peut avoir un impact sur l’efficacité de l’ajustement du taux d’usure.
  2. Accès aux Données: Pour une analyse plus approfondie, il est recommandé de consulter les sources officielles comme le site de la Banque de France.
  3. Diversité des Taux: Les taux d’usure varient considérablement en fonction du type de prêt, de la durée et du montant, ce qui nécessite une évaluation minutieuse de la part des emprunteurs.
  4. Stratégies d’Emprunt: Les emprunteurs doivent être conscients de ces taux lors de la planification de leurs stratégies de financement.

Stratégies pour obtenir un crédit immobilier sans franchir le seuil de Taux d’Usure

Taux d'usure
Stratégies financières pour un crédit immobilier réussi

Le courtier en crédit joue un rôle crucial dans l’obtention d’un prêt immobilier sans dépasser le taux d’usure.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le critère de comparaison avec le seuil d’usure, et il est composé de divers éléments.

Voici des stratégies pour optimiser ces éléments.

1. Négocier un Taux Nominal Favorable

Avec la montée des taux d’intérêt, la concurrence entre les banques est plus vive que jamais.

Une réduction de 0,5% sur le taux nominal peut vous maintenir en dessous du seuil d’usure.

Il est également possible de négocier les frais de dossier.

2. Choisir une Assurance de Prêt Compétitive

La loi Lagarde interdit aux banques d’imposer leur propre assurance.

Une réduction même minime du coût de l’assurance peut influencer favorablement le TAEG.

3. Exploiter les Prêts Aidés

Des organismes comme CAFPI peuvent vous guider à travers les divers prêts aidés disponibles, tels que le prêt à taux zéro ou le prêt Action Logement.

Ces prêts peuvent réduire le montant total à emprunter.

4. Réduire la Durée de l’Emprunt

Un prêt sur une durée plus courte présente généralement un taux d’intérêt nominal plus bas.

Cependant, il faut veiller à ne pas dépasser le taux d’endettement maximum de 35% des revenus.

5. Opter pour un Prêt à Taux Variable

Les prêts à taux variable offrent souvent un taux d’intérêt initial plus bas.

Pour minimiser les risques, vous pouvez choisir un prêt à taux variable capé.

6. Utiliser une SCI pour l’Emprunt

Dans le cas d’une SCI à objet professionnel, le taux d’usure peut être différent ou même inexistant.

Cependant, cette option comporte des complexités fiscales et administratives.

7. Collaborer avec un Courtier Expert

Un courtier compétent peut vous guider à travers toutes ces étapes, optimisant ainsi votre dossier de financement et augmentant vos chances d’obtenir un prêt sans dépasser le taux d’usure.

Conclusion

L’urgence de réviser le taux d’usure est palpable dans le secteur du crédit immobilier.

Les établissements de crédit et les courtiers, y compris CAFPI, sont confrontés à un nombre croissant de refus de prêts en raison des contraintes imposées par le taux d’usure actuel.

Cette situation non seulement entrave l’accès au logement mais aussi compromet l’égalité financière parmi les emprunteurs.

CAFPI propose des solutions pragmatiques pour réformer le taux d’usure, notamment en excluant l’assurance emprunteur du calcul, en appliquant une majoration fixe au taux moyen constaté et en fixant un plancher basé sur le taux moyen d’inflation.

Ces mesures visent à rendre au taux d’usure son rôle protecteur tout en s’adaptant aux réalités économiques fluctuantes.

Il est impératif que les pouvoirs publics prennent ces propositions au sérieux pour garantir un accès équitable au crédit immobilier et, par extension, au logement pour tous.

Sources


J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !