Quand on me demande s’il vaut mieux vendre ou transmettre un bien LMNP, ma réponse depuis 2025 est presque toujours la même : la succession gagne sur le plan fiscal et les chiffres le prouvent.
En LMNP, le décès du propriétaire purge totalement la plus-value latente : les héritiers repartent avec la valeur vénale au jour du décès comme nouveau prix d’acquisition, sans réintégration des amortissements (art. 150 U II CGI, LF2025). Les droits de succession classiques s’appliquent : abattement 100 000 € par enfant, exonération totale du conjoint survivant. Le statut LMNP n’offre aucun avantage fiscal spécifique à la succession.
Le changement le plus important s’est produit depuis la Loi de Finances 2025 (loi n° 2025-127, en vigueur au 15 février 2025). Les amortissements LMNP sont réintégrés lors d’une vente, mais pas lors d’un décès ni d’une donation. Ce guide intègre cette réforme dans chaque stratégie présentée, dont la donation, le démembrement et la SARL de famille, et ce avec des calculs réels, pas seulement des principes généraux.
Stratégies de Transmission en LMP et Leurs Avantages
| Stratégie | Avantages |
|---|---|
| Donation-Partage avec Usufruit | Réduction des droits de succession, conservation des revenus locatifs. |
| Assurance-Vie | Abattement jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire, fiscalité avantageuse. |
| SARL de Famille | Transmission facilitée des parts sociales, optimisation fiscale. |
| Exonération Plus-Values | Exonération totale possible pour recettes < 90 000 € sur 5 ans. |
Que devient un bien LMNP au décès du propriétaire ?
Au décès d’un propriétaire LMNP, le bien est transmis aux héritiers selon les règles classiques du droit successoral français, sans avantage fiscal lié au statut LMNP. Le bail en cours se poursuit automatiquement et le locataire ne peut être expulsé sous prétexte du décès. Les héritiers entrent en indivision et doivent choisir entre trois options : poursuivre l’activité, vendre le bien ou cesser la location meublée
La purge de la plus-value au décès : l’avantage clé de LF2025
| Événement | Plus-value taxable | Amortissements réintégrés | Impôt sur plus-value |
|---|---|---|---|
| Vente du vivant (après 15/02/2025) | Imposable | Oui — art. 150 VB III CGI | IR 19% + PS 17,2% |
| Décès + transmission héritiers | Purgée — 0 € | Non — effacés définitivement | 0 € sur la plus-value |
| Donation du vivant | Purgée — 0 € | Non | 0 € sur la plus-value |
La purge de la plus-value désigne l’effacement total de la plus-value latente lors du décès du propriétaire LMNP.
Le décès n’est pas une « cession » au sens de l’article 150 U II du Code Général des Impôts : la plus-value accumulée est remise à zéro, et tous les amortissements déduits pendant la période de location sont définitivement effacés. Les héritiers repartent de la valeur vénale au jour du décès comme si le bien venait d’être acheté ce jour-là.
Par conséquent, depuis la Loi de Finances 2025 (loi n° 2025-127, art. 84 en vigueur depuis le 15 février 2025), qui a instauré la réintégration des amortissements lors des ventes, le décès est devenu fiscalement bien plus avantageux qu’une vente. Un propriétaire LMNP qui vendrait son bien aujourd’hui verrait ses amortissements cumulés réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement l’impôt dû.
La purge de la plus-value au décès est l’avantage le plus puissant du LMNP depuis la réforme LF2025. Anticiper une donation plutôt qu’une vente produit exactement le même effet, avec en prime, la possibilité d’utiliser les abattements fiscaux.
Prenons le cas de Bernard, 67 ans, propriétaire LMNP à Bordeaux.
Bernard a acheté un appartement 220 000 € en 2010, aujourd’hui valorisé 390 000 €. En 15 ans d’exploitation LMNP, il a déduit 55 000 € d’amortissements. S’il vend aujourd’hui, la plus-value imposable serait de 225 000 € (390 000 – 220 000 + 55 000 réintégrés), soit environ 43 000 € d’impôts après abattements de durée. Au décès, ses deux enfants héritent à 390 000 €, zéro impôt sur la plus-value et les 55 000 € d’amortissements sont effacés.
Les 3 options concrètes des héritiers
Les héritiers d’un propriétaire LMNP disposent de trois chemins distincts, chacun avec ses contraintes fiscales et administratives.
Option 1 — Poursuivre l’activité LMNP
Le bail commercial ou de location meublée se poursuit automatiquement. L’héritier (ou les héritiers en indivision) doivent s’immatriculer à l’INPI via le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le décès. Les amortissements sont recalculés sur la valeur héritée, ce qui peut générer des économies fiscales significatives sur les prochaines années.
Option 2 — Vendre le bien hérité
La plus-value est calculée sur la base de la valeur vénale au jour du décès (purge déjà effectuée), selon le régime des plus-values des particuliers. Si la vente intervient rapidement après le décès, la plus-value est quasi nulle.
Option 3 — Cesser l’activité LMNP
Les héritiers radient le SIRET et peuvent louer le bien nu (revenus fonciers), l’utiliser à titre personnel ou le vendre. La fiscalité des loyers bascule alors vers le régime foncier, moins optimisé mais plus simple à gérer.
Quels droits de succession paie-t-on sur un LMNP ?
Un bien LMNP est soumis aux droits de succession classiques, calculés sur sa valeur vénale au jour du décès — aucun avantage fiscal spécifique au statut LMNP ne réduit cette facture. Le barème de l’article 777 du CGI s’applique après déduction des abattements légaux. En revanche, la bonne nouvelle est que le conjoint survivant est totalement exonéré depuis la loi TEPA de 2007.
Barème officiel 2026 (art. 777 et 779 CGI):
| Lien de parenté | Abattement | Taux après abattement |
|---|---|---|
| Époux / Partenaire PACS | Exonération totale | 0% |
| Enfant (par parent) | 100 000 € | 5% à 45% (progressif) |
| Petit-enfant | 100 000 € | 5% à 45% |
| Frère / Sœur | 15 932 € | 35% puis 45% |
| Neveu / Nièce | 7 967 € | 55% |
| Personne handicapée (cumulable) | 159 325 € | Selon parenté |
| Autres héritiers | 1 594 € | 60% |
Barème progressif en ligne directe (enfants) — art. 777 CGI :
| Part taxable après abattement | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5% |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10% |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15% |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20% |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30% |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40% |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45% |
Selon legare.fr (simulateur officiel de succession), un propriétaire qui transmet 500 000 € à un enfant unique sans anticipation paiera environ 76 388 € de droits de succession. Avec donations échelonnées sur 15 ans et assurance-vie, la facture peut descendre à 0 à 4 000 €.
Pour mieux comprendre, prenons en exemple le cas de Martine, 2 enfants, bien LMNP à Lyon valorisé 350 000 €. Chaque enfant hérite de 175 000 €. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 75 000 € par enfant. Les droits s’élèvent à environ 9 194 € par enfant (taux effectif 5,25%), soit 18 388 € au total. Sans optimisation anticipée, cette somme est due dans les 6 mois suivant le décès.
Cela signifie que l’abattement de 100 000 € par enfant est renouvelable tous les 15 ans. Un couple peut transmettre jusqu’à 200 000 € par enfant tous les 15 ans sans aucun droit de mutation, en combinant donations programmées et assurance-vie.
Martine S., propriétaire d’un appartement meublé à Lyon et lectrice d’Eldorado Immobilier, raconte sa surprise : « Mon notaire m’a annoncé 17 000 € de droits de succession à payer en 6 mois pour mes deux enfants. J’ai appris après coup que trois donations étalées sur 15 ans auraient suffi à descendre à zéro. J’aurais dû anticiper bien plus tôt. »
Lire aussi : Comprendre le régime fiscal LMP
Statut LMP de Loueur en Meublé Professionnel (tableau synthèse)
LMP : Le Top de la Défiscalisation ? (IFI, Plus-Value, Succession…)
LMNP et Pacte Dutreil : l’exclusion définitive de 2024
Le Pacte Dutreil (art. 787 B CGI) offre un abattement de 75% sur les droits de transmission des entreprises. Depuis la Loi de Finances 2024, l’administration fiscale a définitivement exclu les activités de location meublée,LMP et LMNP, de son périmètre. L’activité de loueur meublé n’est pas considérée comme une « activité opérationnelle » éligible.
En revanche, pour les propriétaires LMP (Loueur Meublé Professionnel), l’article 41 CGI offre une alternative peu connue : un report d’imposition des plus-values professionnelles en cas de transmission à titre gratuit, si l’héritier poursuit l’activité pendant au moins 5 ans. Cette option n’est pas disponible pour les LMNP, dont les plus-values relèvent du régime des particuliers.
Découvrez les avantages fiscaux que le LMP offre pour la transmission que le LMNP ne permet pas.
Le statut LMNP n’offre aucun avantage spécifique à la succession : droits classiques, exclusion du Pacte Dutreil, imposition à l’IFI sans exonération. La seule arme réelle est l’anticipation, donations programmées, démembrement, assurance-vie, et ce, avant le décès.
Gérard D., loueur meublé professionnel à Toulouse et lecteur d’Eldorado Immobilier, témoigne d’un revirement de stratégie : « On me promettait le Pacte Dutreil pour transmettre mes biens LMP avec 75% d’abattement. La loi de finances 2024 a tout fermé. Mon notaire m’a redirigé vers l’article 41 CGI : mon fils reprend l’activité 5 ans, on neutralise la plus-value professionnelle. Ça marche, mais c’est un engagement sur la durée. »
Comment transmettre son LMNP de son vivant ?
Anticiper la transmission d’un bien LMNP permet de combiner la purge de la plus-value (identique au décès) avec les abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans, pour une transmission à coût quasi nul. Trois stratégies principales se complètent : la donation directe, le démembrement de propriété et la structuration en SARL de famille.
La donation LMNP : purge + abattements cumulés
La donation d’un bien LMNP transfère la propriété à un enfant ou petit-enfant, avec un double avantage : la purge de la plus-value (le donataire repart de la valeur actuelle, sans réintégration des amortissements) et l’application des abattements fiscaux périodiques.
Découvrez davantage de détails dans ce tableau des abattements donation cumulables par enfant :
| Type d’abattement | Montant | Périodicité | Base légale |
|---|---|---|---|
| Abattement légal ligne directe | 100 000 € | Tous les 15 ans | Art. 779 CGI |
| Don de sommes d’argent | 31 865 € | Tous les 15 ans | Art. 790 G CGI |
| Total cumulable par parent/enfant | 131 865 € | Tous les 15 ans | — |
Par conséquent, un couple avec 3 enfants peut transmettre jusqu’à 791 190 € en franchise d’impôt sur 15 ans (131 865 € × 2 parents × 3 enfants), sans compter l’assurance-vie.
François E., investisseur LMNP à Bordeaux et membre de l’Accélérateur à Réservations d’Eldorado Immobilier, partage son calcul : « À 63 ans, la nue-propriété de mon appartement représentait 60% de sa valeur. Ça rentrait pile dans l’abattement de 100 000 € par enfant. Mes deux fils ont reçu leur part sans payer un euro de droits et moi je continue à encaisser les loyers jusqu’à mon décès. »
Le démembrement LMNP : transmettre et garder les loyers
Le démembrement de propriété sépare l’usufruit (droit de percevoir les loyers et d’habiter le bien) de la nue-propriété (droit de disposer du bien à terme). Le donateur transmet la nue-propriété à ses enfants, à une valeur fiscalement réduite selon l’âge (art. 669 CGI), et ce, tout en conservant les revenus locatifs sa vie durant.
Barème art. 669 CGI — Valeur de la nue-propriété selon l’âge du donateur :
| Âge du donateur | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| Plus de 80 ans | 20% | 80% |
En termes d‘amortissement LMNP et de démembrement , il y a une limite technique importante à savoir: l’usufruitier LMNP ne peut pas amortir la valeur de l’immeuble. La doctrine administrative considère que l’usufruitier, ne détenant pas la pleine propriété, ne peut pas inscrire l’immeuble à son actif et donc ne peut pas pratiquer l’amortissement du bien. L’usufruitier peut en revanche amortir les meubles, les travaux qu’il finance, et éventuellement la valeur de l’usufruit lui-même (position admise par le Conseil d’État depuis 2019).
Les héritiers qui récupèrent un bien en pleine propriété après l’extinction de l’usufruit entrent souvent en indivision, un régime qui impose l’accord de tous pour toute décision de gestion importante. Les règles spécifiques à la location meublée en indivision méritent d’être connues avant de signer quoi que ce soit.
SARL de famille LMNP : faciliter la transmission par parts sociales
| Critère de transmission | LMNP direct | SARL de famille |
|---|---|---|
| Objet transmis | Bien immobilier (indivisible) | Parts sociales (divisibles) |
| Abattement donation | 100 000 €/enfant/15 ans sur valeur bien | 100 000 €/enfant/15 ans sur valeur parts |
| Amortissements | Plein propriétaire uniquement | Si option IR (transparence fiscale) |
| Double imposition | Non | Non si IR (option SARL de famille) |
| Frais de transmission | Notaire + droits de mutation | Cession de parts sociales (frais moindres) |
| Cotisations SSI | Non (LMNP) | Non si non-gérant salarié |
| Décote sur parts | Non applicable | 20–30% possible (argument de valorisation) |
La SARL de famille est une structure réservée aux membres d’une même famille (parents, enfants, fratrie, conjoints et concubins exclus), qui permet d’exploiter un ou plusieurs biens en location meublée tout en organisant progressivement la transmission par cession de parts sociales.
L’avantage clé pour la transmission : au lieu de transmettre un bien immobilier indivisible, on transmet des parts sociales divisibles par tranche de 100 000 € d’abattement tous les 15 ans. Les héritiers sont déjà associés, il n’y a donc pas besoin de clause d’agrément.
Cela signifie que la SARL de famille permet une décote de 20 à 30% sur la valeur des parts au moment de la donation, réduisant encore la base de calcul des droits. En revanche, la SARL engendre des coûts de fonctionnement (comptable, procès-verbaux d’AG annuels, coût de création estimé entre 1 500 € et 3 000 €).
LMNP vs LMP : quel statut pour mieux transmettre ?
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Purge plus-value au décès | ✅ Totale | ✅ Totale |
| Pacte Dutreil | ❌ Exclu depuis LF2024 | ❌ Exclu depuis LF2024 |
| Art. 41 CGI (report PV pro.) | ❌ Non applicable | ✅ Si héritier poursuit 5 ans |
| Exonération IFI | ❌ Non | ✅ Possible si conditions (art. 975 CGI) |
| Imputation déficit revenu global | ❌ Non (report BIC 10 ans) | ✅ Oui, sans plafond |
| Cotisations sociales SSI | ❌ Non — PS 17,2% | ✅ Oui — ~45% des bénéfices |
| SARL de famille | ✅ Possible | ✅ Conseillée |
| Droits de succession | Régime classique | Régime classique |
Le choix entre LMNP et LMP pour la transmission dépend moins du régime lui-même que du niveau de revenus locatifs et de la structure patrimoniale globale. Le LMP offre quelques avantages spécifiques (article 41 CGI, exonération IFI possible), mais génère des cotisations SSI significatives qui réduisent la rentabilité nette.
Pour la transmission pure, le LMNP est souvent préférable au LMP : moins de cotisations sociales, flexibilité de structuration, et même purge de plus-value au décès. Le LMP n’apporte d’avantage successoral que si l’héritier s’engage à poursuivre l’activité 5 ans (art. 41 CGI) ou si le patrimoine excède 1,3 M€ (enjeu IFI).
Checklist héritiers : les 7 étapes après un décès LMNP
Étape 1 — Dans les 15 premiers jours : immatriculation (si poursuite)
Si un héritier souhaite poursuivre l’activité LMNP, il doit s’immatriculer à l’INPI via le formulaire P0i (Cerfa n° 11921*05) dans les 15 jours suivant le décès.
Étape 2 — Dans les premières semaines : prévenir les tiers
Informer par lettre recommandée : le locataire (changement de bailleur), la banque, l’assureur PNO, le syndic de copropriété et le gestionnaire de résidence de services si applicable.
Étape 3 — Dans les 2 mois : déclarer les revenus du défunt
Le formulaire 2031 (déclaration BIC) doit être déposé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) pour la période du 1er janvier à la date du décès.
Étape 4 — Ouvrir un compte d’indivision
Centraliser les loyers post-décès sur un compte bancaire au nom de l’indivision, pour éviter les conflits entre héritiers et faciliter la déclaration fiscale de chacun.
Étape 5 — Faire estimer le bien
Faire réaliser une expertise immobilière officielle pour établir la valeur vénale au jour du décès — cette valeur sert de base aux droits de succession ET au nouveau prix d’acquisition pour les héritiers (purge de plus-value).
Étape 6 — Décider de la stratégie
Réunion d’héritiers avec le notaire : continuer l’activité LMNP (immatriculation SIRET), vendre (plus-value quasi nulle si vente rapide), ou cesser et louer nu.
Étape 7 — Payer les droits dans les 6 mois
Déposer la déclaration de succession et s’acquitter des droits de mutation. Un paiement échelonné sur 3 ans (crédit ou différé) est possible sur demande auprès de l’administration fiscale.
Lire aussi : Exonération fiscale pour location courte durée avec conciergerie
Feuille de Calcul Gratuite pour Frais Kilométriques en LMNP
LMNP ou LMP : Lequel Fait Payer le Moins d’Impôts ? (top conseils)
Conclusion
Transmettre un bien LMNP, c’est jouer un jeu fiscal où les règles viennent de changer en votre faveur : depuis la Loi de Finances 2025, le décès et la donation purgent la plus-value là où la vente la taxe lourdement.
Donation programmée, démembrement de propriété, SARL de famille, chaque stratégie a son terrain de jeu selon votre âge, la valeur de votre patrimoine et le profil de vos héritiers.
Ce qui ne change pas : plus vous anticipez, moins vos héritiers paient et un notaire ou un expert-comptable spécialisé reste le meilleur investissement avant de décider.
Commencez par identifier votre situation dans les tableaux de cet article, puis consultez un professionnel avec des chiffres concrets en main.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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FAQ
La plus-value LMNP est-elle imposable en cas de décès ?
Non. Le décès d’un propriétaire LMNP n’est pas une « cession » au sens de l’art. 150 U II du CGI : la plus-value latente est totalement purgée et les amortissements déduits définitivement effacés. Les héritiers reprennent le bien à sa valeur vénale au jour du décès sans aucun impôt sur la plus-value.
Les héritiers paient-ils des droits de succession sur un bien LMNP ?
Oui, les droits classiques s’appliquent sur la valeur vénale du bien. Abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Barème progressif de 5% à 45% au-delà. Exonération totale pour le conjoint survivant et le partenaire de PACS (loi TEPA 2007).
Peut-on donner un bien LMNP à ses enfants pour réduire les droits ?
Oui. La donation purge aussi la plus-value — le donataire repart de la valeur actuelle sans réintégration des amortissements. Abattement de 100 000 € par parent/enfant tous les 15 ans. La donation en nue-propriété réduit encore la base taxable selon le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge du donateur.
Le démembrement LMNP est-il compatible avec les amortissements ?
Partiellement. L’usufruitier peut pratiquer la location meublée LMNP et percevoir les loyers. En revanche, il ne peut pas amortir la valeur de l’immeuble (position majoritaire de l’administration fiscale — bien non inscriptible à l’actif). Il peut en revanche amortir les meubles, les travaux, et éventuellement la valeur de l’usufruit.
Vaut-il mieux créer une SCI ou une SARL de famille pour transmettre son LMNP ?
La SARL de famille est généralement préférable pour le LMNP actif : transparence fiscale IR, amortissements conservés, transmission par parts sociales avec abattements. La SCI bascule souvent à l’IS dès que la location meublée devient régulière, ce qui supprime les amortissements et crée une double imposition à la distribution.
