En immobilier, en plus particulièrement dans le domaine de la location courte durée et dans le secteur de l’hôtellerie, le taux d’occupation est une notion clé que vous devez surveiller, maîtriser… et d’abord bien comprendre!

Lisez cet article pour bien comprendre ce qu’est cet indicateur très précieux et ses implications pour vous en tant que propriétaire et investisseur locatif.

Voici un bref résumé des questions que vous vous posez. Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :

Comment calculer le taux d’occupation ? Le taux d’occupation est le pourcentage de chambres occupées dans votre hébergement à un moment donné. C’est l’un des indicateurs de succès les plus fiables. Il se calcule en divisant le nombre total de chambres occupées par le nombre total de chambres disponibles, multiplié par 100, ce qui donne un pourcentage tel que 75 % d’occupation.

Principaux Facteurs Influant sur le Taux d’Occupation et Stratégies d’Optimisation

Qu’est-ce qu’un taux d’occupation ? (définition)

Le taux d’occupation est le rapport entre le total de biens ou nuitées réellement louées et la capacité disponible ou quantité totale de chambres ou nuitées disponibles.

C’est un indicateur de performance essentiel dans la gestion hôtelière, appelé aussi taux de remplissage.

Les analystes utilisent souvent cet indicateur lorsqu’ils analysent de la rentabilité de résidences seniors type EHPADs ou de résidences de tourisme, qui sont aussi exploitées en location meublée LMNP ou LMP, mais aussi pour les hôpitaux et bien entendus les locations saisonnières.

C’est une donnée clé utilisée dans le Yield Management (encore appelé Revenue Management)

Pour prendre un autre angle d’approche, pour une plateforme d’appels, le taux d’occupation fait référence au temps que les agents passent réellement à passer des appels par rapport à leurs heures de travail totales.

Dans l’hôtellerie, le taux d’occupation représente la part des chambres occupées pendant une certaine période. Le taux d’occupation est généralement exprimé en pourcentage.

Taux d’occupation (%) = Nombre de chambres réservées / Nombre total de chambres

Pour beaucoup de propriétaires de petits hôtels, l’optimisation du taux d’occupation est une question de survie.

: « Nous avons augmenté notre taux d’occupation de 30% en un an en ajustant nos prix selon la demande et en collaborant avec des agences de voyages en ligne. Cela a non seulement rempli nos chambres, mais aussi renforcé notre visibilité en ligne. »

– Francisco

Qu’est-ce qu’un bon taux d’occupation pour les hôtels?

Si vous pensez à un bon taux d’occupation des hôtels, la réponse logique est 100 %. 

Bien sûr, on pourrait penser que chaque hôtelier veut que son hôtel soit complètement plein tous les soirs. 

Mais un taux d’occupation de 100 % n’est peut-être pas le moyen le plus rentable de gérer votre hôtel. 

Pour de nombreux hôtels, un taux d’occupation idéal se situe entre 70 % et 95 % – bien que le point idéal dépende du nombre de chambres, de l’emplacement, type d’hôtel, cibler les clients, et plus encore.

La flexibilité et l’adaptation aux nouvelles réalités du marché sont cruciales pour maintenir un bon taux d’occupation.

: « Nous avons remarqué une augmentation significative des réservations de dernière minute. En réduisant nos tarifs pour ces créneaux, nous avons réussi à augmenter notre taux d’occupation tout en maintenant des marges bénéficiaires saines. »

– Katie Moro,

Découvrez ici : Qu’est-ce que le taux d’occupation ? (calcul et exemple)

Explication du taux d’occupation (et exemple)

Pour illustrer, prenons un exemple. Il est toujours exprimé en pourcentage.

Ainsi, pour l’exemple d’un hôtel qui dispose de 100 chambres disponibles à la location et que 100 de ces chambres sont occupées, le taux d’occupation sera de 100 %. Si le même hôtel avait 60 chambres occupées, le taux d’occupation serait de 60 %.

Si un immeuble d’appartements loués à l’année regroupe 20 studios ou T2, dont 18 ont des locataires, il est à 90 %.

De même d’un hôtel de 200 chambres avec des clients dans 150 chambres et 50 chambre disponible, a un taux d’occupation de 75%.

Inversement, le taux de vacance est le nombre d’appartements dans un immeuble qui ne sont pas loués par rapport au nombre total de logements dans l’immeuble.

Comment calculer le taux d’occupation ? (facilement)

Il en découle la formule suivante de calcul :

Il est possible de calculer le taux d’occupation  journalier pour être rentable.

Il permettra de savoir à partir de quel taux d’occupation, votre hôtel commence à générer des bénéfices.

La relation entre l’occupation et la satisfaction client ne peut être sous-estimée.

: « En améliorant la qualité de nos services, nous avons non seulement fidélisé nos clients, mais également atteint un taux d’occupation de 90% en haute saison. »

Anderson

Comment utiliser cet indicateur ? (pour louer plus)

Le taux d’occupation est souvent considéré comme l’un des trois indicateurs les plus utiles pour les propriétaires d’un hôtel (et donc en miroir pour les hôtes airbnb), qui mettent en œuvre une stratégie de revenue management (Yield Management), avec le tarif à la nuitée moyen et le bénéfice moyen par chambre.

Cela étant dit, il y a certaines limites à cet indicateur, il est donc important de comprendre comment le lire efficacement.

D’une manière générale, les personnes travaillant dans l’industrie hôtelière doivent viser un remplissage élevé, car cela indique que leur hébergement est rentabilisé efficacement, c’est évident.

Toutefois, le taux d’occupation de votre hôtel ou location saisonnière doit être utilisé conjointement avec les autres indicateurs, car l’objectif est de maximiser le chiffre d’affaires et par suite le cash flow disponible à la fin du mois, et non le nombre de nuitées réservées. C’est quand même mieux sur un plan financier…

Si un taux d’occupation de 100 % (ou plus) est souhaitable, les propriétaires de locations saisonnières, ou autres hôtels et campings peuvent être amenés à baisser leurs tarifs pour y parvenir.

En 2024, 61% des réservations d’hôtel dans le monde ont été effectuées dans les 7 jours précédant le séjour, un signe de la tendance croissante des réservations de dernière minute. Cette tendance souligne l’importance de maintenir des prix dynamiques pour capter ces opportunités de réservation​

Taux d’occupation et investissement immobilier

Les taux d’occupations sont des indices importants pour les investisseurs immobiliers car ces chiffres donnent une indication du cash flow prévisible.

Un investisseur en immobilier commercial à d’un centre commercial à acquérir n’est probablement pas intéressé par une galerie marchande qui n’a qu’un taux de remplissage de 25 %, ce qui signifie que les locataires ne louaient que 25 % des surfaces commerciales.

Un investisseur qui achète un meublé de tourisme avec un taux d’occupation relativement faible doit dépenser du temps et de l’argent pour trouver des locataires supplémentaires, et il risque de ne pas avoir toutes ses chambres louées pour une période donnée de son calendrier de réservations, tout en devant faire face aux coûts d’entretien et aux taxes qui s’y rapportent. C’est la notion de seuil de rentabilité.

C’est pourquoi les immeubles de rendement, les centres commerciaux et autres surfaces à faible taux d’occupation se vendent souvent moins cher que des propriétés similaires qui sont plus remplis.

Dans certains cas, un faible taux de remplissage indique que quelque chose ne va pas dans la location saisonnière, comme son emplacement ou les équipements et commerces présents à proximité.

Dans d’autres cas, un faible taux d’occupation peut signifier que la location courte durée est mal gérée par ses propriétaires actuels ou qu’elle se trouve dans un endroit propice aux « usages détournés », comme la prostitution ou les trafics en tous genres.

Les hôtels boutiques continuent de surpasser les hôtels standards en 2024, affichant un taux d’occupation supérieur de 7,5% en moyenne et un revenu par chambre disponible (RevPAR) supérieur de 68% par rapport aux hôtels non-boutiques​

Pour se faire une idée de la rentabilité potentielle réelle de son projet immobilier, un investisseur locatif peut faire une petite étude de marché et comparer les taux de vacance et de remplissage des hôtels et autres meublés de tourismes type Airbnb à proximité d’un bien qu’il envisage d’acheter.

Les chiffres obtenus peuvent indiquer quelque chose sur la dynamique de la région. Par exemple, si un investisseur envisage d’acheter un hôtel, il peut essayer de connaître le turn over des restaurants situés à proximité, car ces chiffres ont une incidence sur son potentiel de clientèle à lui aussi.

Comment les hôtels augmentent-ils le taux d’occupation ?

De nombreux hôtels ne se battent pas avec un taux d’occupation de 100 % chaque nuit. 

Ils s’efforcent activement d’augmenter le taux d’occupation, car un taux d’occupation élevé présente de nombreux avantages par rapport à un taux d’occupation faible. 

Lorsque votre hôtel à un taux d’occupation plus élevé, vous avez plus de clients à l’intérieur, ce qui signifie un potentiel de revenus plus élevé.

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