Belgique : Comment Investir dans l’Immobilier (guide 2021)

Le marché belge du logement est considéré par de nombreux analystes comme surévalué. Mais les prix des logements en Belgique continuent d’augmenter, dans un contexte de forte demande et de diminution de l’activité du bâtiment dans le secteur résidentiel.

Au cours de l’année, l’indice national des prix de l’immobilier en Belgique a augmenté de 3,93 % (2,73 % corrigé avec l’inflation), après avoir augmenté de 2,54 % au cours de la même période l’année dernière.

Les prix des logements existants ont augmenté de 4,37 % en glissement annuel au troisième trimestre (3,17 % corrigé de l’inflation).

Les prix des logements neufs ont augmenté de 2,09 % au cours de la même période (0,92 % corrigé de l’inflation).

Le marché belge du logement reste dynamique.

Le nombre de transactions pour l’achat de maisons a augmenté de 3,6 % en glissement annuel au cours des trois derniers trimestres.

De même, les transactions d’appartements ont augmenté de 8,5 % sur la même période.

Malgré une demande croissante, l’activité de construction résidentielle ralentit en Belgique.

Au cours de l’année dernière, le nombre de permis de construire résidentiels a diminué de près de 19 % par rapport à l’année précédente, pour atteindre 36 126, et les permis de construire résidentiels délivrés ont également diminué de 10,5 %, pour atteindre 18 157.

Pendant le boom immobilier belge (2000 – troisième trimestre 2008), les prix des logements à l’échelle nationale ont augmenté de 129 % (86 % corrigés de l’inflation).

Depuis la crise, les prix des logements ont suivi l’évolution de l’économie. Lorsque l’économie était puissante, les prix des logements ont augmenté.

Lorsque l’économie était faible, les prix des logements stagnaient.

Lorsque l’économie est sortie de la récession en 2011, le marché du logement a fortement rebondi, les prix des logements à Bruxelles ont augmenté de 9,58 % (5,7 % corrigés de l’inflation).

Après la récession, les prix des logements ont lentement augmenté, de 1,12 % en 2012, 1,13 % en 2013, 0,96 % en 2014 et 1,52 % en 2015.

Depuis lors, le rythme s’est accéléré. Les prix de l’immobilier ont augmenté de 2,54 % en 2016, de 3,55 % en 2017 et de 2,52 % en 2018, dans un contexte de croissance économique améliorée.

Les prix de l’immobilier belge devraient augmenter d’environ 3,2 % en 2019 et de 2 % supplémentaires en 2020.

Toutefois, en 2019, l’économie belge n’aurait progressé que de 1,3 %, soit la plus faible croissance depuis 2013, selon les dernières projections publiées par la Banque nationale de Belgique (BNB).

La Commission européenne est encore plus pessimiste, prévoyant une croissance minuscule du PIB réel de 1,1 % pour le pays cette année, dans un contexte de ralentissement de l’économie mondiale.

Il n’y a pas de restrictions à la propriété étrangère pour l’acquisition de biens immobiliers belges.

Voici un bref résumé, lisez la suite de l’article jusqu’au bout pour avoir tous les détails :


Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers en Belgique ? Il n’existe aucune restriction pour empêcher les étrangers d’acheter des biens immobiliers en Belgique, même s’ils sont non-résidents, bien que les implications fiscales soient différentes entre les acheteurs résidents et non-résidents en Belgique.


Quel est le meilleur pays pour l’investissement immobilier ? Les pays suivants sont les meilleurs pour acheter de l’immobilier et obtenir des possibilités d’appréciation du capital élevées pour les investisseurs.

  • Les Émirats arabes unis. Les Émirats arabes unis sont un pays fiscalement avantageux qui offrira des rendements élevés aux investisseurs immobiliers.
  • L’Allemagne.
  • la France.
  • États-Unis.
  • Turquie.
  • Indonésie.
  • Colombie.
  • Philippines.

Est-ce que vivre en Belgique coûte cher ? Le coût de la vie en Belgique est relativement élevé, mais il est toujours considéré comme abordable, y compris le coût de la vie à Bruxelles, par rapport à certains de ses voisins. Bien que le coût de la vie en Belgique soit incontestablement élevé, il est loin d’être aussi cher que dans certains autres pays d’Europe occidentale.


Belgique en bref

CapitaleBruxelles
Nombre d’habitants11.250.585
MonnaieEuro
LanguesNéerlandais, français, allemand

Rendements locatifs

Belgique : Comment Investir dans l’Immobilier
Le marché immobilier belge séduit de plus en plus d’investisseurs étrangers grâce à des prix inférieurs à ceux de ses voisins

Les rendements locatifs bruts à Bruxelles sont restés stables au cours de l’année dernière.

Les rendements locatifs bruts des appartements à Bruxelles se situent entre 4,56 % et 4,76 % environ.

Entre-temps, la différence entre les rendements des petites propriétés, qui ont tendance à être plus élevés, et ceux des grandes propriétés, s’est réduite.

Le prix des appartements et des maisons en Belgique a augmenté, selon le cabinet de conseil Stadim. Il en va de même pour les loyers.

Les quartiers les plus prisés en Belgique sont :

  • Bruxelles-ville,
  • Etterbeek,
  • Ixelles,
  • Saint-Gilles,
  • Uccle,
  • Woluwe-Saint-Pierre
  • et Woluwe-Saint-Lambert.

La principale raison pour laquelle les investisseurs immobiliers en Belgique seront découragés est que les frais de transaction en achat-revente sont élevés pour les acheteurs de biens immobiliers résidentiels.

Impôts et frais immobiliers en Belgique

  • Revenus locatifs : L’impôt sur le revenu des personnes physiques varie entre 25 % et 50 %, selon le revenu net imposable.

Le revenu net imposable est la valeur cadastrale, majorée de 40 %, moins les dépenses déductibles.

Par conséquent, l’impôt effectif sur les revenus locatifs est un peu plus faible que le taux principal, allant de 9,22 % à 23,07 %.

  • Plus value: Un impôt sur les revenus de capitaux de 16,5 % est dû sur les plus-values des biens immobiliers aménagés détenus depuis moins de cinq ans.

Après une période de détention de cinq ans, aucun impôt sur les plus-values n’est dû.

  • Héritage : Les taux d’imposition des successions en Belgique sont progressifs et varient en fonction du degré de parenté, de la région où la succession est ouverte et de la part héritée par chacun des héritiers.
  • Résidents : Les résidents sont imposés sur les revenus mondiaux à des taux progressifs, de 25 à 50 %.

Cet article parle ce sujet en détails, Belgique : Location meublé et courte durée (réglementation, fiscalité)

Comment Devenir propriétaire en Belgique

Belgique : Comment Investir dans l’Immobilier
Bien que le niveau de vie en Belgique soit élévé, le marché immobilier reste raisonnable ce qui motive plusieurs investisseurs.

Les frais d’acquisition sont élevés en Belgique, entre 14,60 % et 27,60 % de la valeur du bien immobilier.

L’essentiel du coût est représenté par les droits de mutation, qui s’élèvent à 10 % ou 12,5 %, selon l’emplacement du bien.

Les frais de notaire pour les nouveaux biens sont beaucoup plus élevés en raison de la TVA de 21 %.

L’Offre d’achat / Aanbod tot Aankoop

En Belgique, la procédure habituelle pour acheter un bien immobilier consiste à manifester son intérêt pour l’achat d’un appartement ou une maison en signant une offre d’achat/ aanbod tot aankoop.

Néanmoins, la loi n’oblige pas à le faire.

Si une offre formelle est signée, elle lie l’acheteur au vendeur si tous les documents requis sont joints, sinon le vendeur peut toujours se retirer de la vente sans aucune pénalité.

Comme tous les documents contractuels en Belgique, l’offre d’achat doit être rédigée en français ou en néerlandais et être comprise par toutes les parties et peut également nécessiter le recours à un traducteur.

Le compromis de vente / Verkoopscompromis

Si les deux parties veulent procéder à la vente, un Compromis de vente / Verkoopscompromis est d’abord signé.

Celui-ci comprend tous les détails de la vente et est rédigé par le notaire.

Ce document juridiquement contraignant oblige l’acheteur à acheter la propriété, pour autant que le vendeur agisse de bonne foi.

Normalement, à ce stade, un acompte de 10 % du prix d’achat est dû et est généralement versé soit sur un compte bloqué détenu par le notaire.

Ensuite, l’acheteur dispose de quatre mois supplémentaires pour payer le solde restant.

Si l’acheteur décide de se retirer de l’affaire, il perdra, dans certaines circonstances, l’acompte.

Une autre option est un contrat de vente/achat formel, qui, contrairement au “compromis”, ne peut être utilisé pour aller chez le notaire, mais lie juridiquement les deux parties.

L’Acte notarié / Notariële akte

La vente est entièrement réalisée à l’Acte notarié / Notariële akte.

Avec l’acte notarié, le transfert de propriété du bien devient officiel. L’acte doit être signé dans les quatre mois suivant le compromis de vente/Koopintenties.

Veuillez noter que si la signature de l’acte est retardée, les frais d’enregistrement doivent être quand même payés à l’État belge.

L’ensemble du processus d’achat d’un bien immobilier en Belgique peut prendre entre quatre et cinq mois au total.

Propriétaire et locataire

Belgique : Comment Investir dans l’Immobilier
Les lois sur la protection des locataires sont bien établies en Belgique

Le droit belge est favorable au locataire.

Les loyers : Les loyers peuvent être librement négociés, mais les augmentations de loyer supérieures au taux d’inflation ne peuvent être inscrites dans le contrat de bail.

S’il existe un contrat écrit, le loyer sera automatiquement adapté une fois par an en fonction du coût de la vie. Les arrhes ne doivent pas dépasser trois mois de loyer.

Sécurité du locataire : En Belgique, la loi sur les propriétaires et les locataires est restrictive en ce qui concerne la durée des contrats de location.

Les principales options pour la durée d’un bail sont : un contrat de 9 ans et, alternativement, un contrat de moins de trois ans.

Acheter un bien immobilier en Belgique en tant qu’étranger

Il n’y a pas de restrictions pour les acheteurs étrangers qui cherchent à acheter un bien immobilier en Belgique.

Comme dans d’autres pays européens, l’achat d’un bien immobilier ne donne pas au propriétaire le droit de vivre et de travailler en Belgique.

Pour les investisseurs privés non européens, il est conseillé de vérifier les modalités de visa applicables à votre cas spécifique auprès de votre ambassade locale.

Toutefois, selon le statut de résidence, des implications fiscales différentes peuvent s’appliquer. Il est vivement conseillé de consulter un expert fiscal local.

Que font les agents immobiliers en Belgique ?

La profession d’agent immobilier en Belgique est très réglementée ; depuis l’arrêté royal de 1993, le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier sont protégés.

Par conséquent, toute personne qui négocie des biens immobiliers doit être membre de l’Institut professionnel des Agents Immobiliers (IPI), Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV).

Pour devenir membre de l’IPI/BIV, les agents immobiliers doivent soit suivre un programme d’études spécialisées de trois ans, soit être titulaires d’une licence pour commencer leur stage d’un an et être autorisés à passer les examens écrits et oraux.

Comme l’IPI/BVI est très stricte en ce qui concerne les manques de conformité avec ses conditions d’adhésion, les agents immobiliers belges sont très professionnels et très bien formés.

L’IPI et le BIV sont très transparents, ainsi, les clients peuvent vérifier en ligne les numéros IPI/BIV de tous les agents belges.

Comment obtenir un crédit immobilier en Belgique ?

Dans certaines circonstances, les étrangers peuvent obtenir un prêt belge.

Il est de pratique courante que les institutions financières belges demandent à leurs demandeurs de prêt de fournir une évaluation officielle effectuée par un expert avant d’accorder le prêt.

Pour plus de détails, il est conseillé de s’adresser directement aux institutions financières locales.

Prix de l’immobilier en Belgique et autres conseils

En Belgique, tous les contrats doivent être rédigés en français et/ou en néerlandais.

Comme toutes les parties doivent comprendre le contrat, il peut être nécessaire d’engager un traducteur professionnel.

BruxellesAnversGandBruges 
Prix moyen/m2
Emplacement A6.500 €/m24.800 €/m23.820 €/m24.623 €/m2
Emplacement B3.700 €/m23.000 €/m22.629 €/m23.586 €/m2
Loyer moyen /mois/m2
Emplacement A14 €12,32 €11,2 €11,2 €
Emplacement B12 €11,20 €10,22 €10,1 €

Pour aller plus loin, voici Le guide complet pour investir dans la location saisonnière



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Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers en Belgique ?

Il n’existe aucune restriction pour empêcher les étrangers d’acheter des biens immobiliers en Belgique, même s’ils sont non-résidents, bien que les implications fiscales soient différentes entre les acheteurs résidents et non-résidents en Belgique.

Quel est le meilleur pays pour l'investissement immobilier ?

  • Les Émirats arabes unis. Les Émirats arabes unis sont un pays fiscalement avantageux qui offrira des rendements élevés aux investisseurs immobiliers.
  • L’Allemagne.
  • la France.
  • États-Unis.
  • Turquie.
  • Indonésie.
  • Colombie.
  • Philippines.

Est-ce que vivre en Belgique coûte cher ?

Le coût de la vie en Belgique est relativement élevé, mais il est toujours considéré comme abordable, y compris le coût de la vie à Bruxelles, par rapport à certains de ses voisins. Bien que le coût de la vie en Belgique soit incontestablement élevé, il est loin d’être aussi cher que dans certains autres pays d’Europe occidentale.

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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