Gérer les cotisations sociales des chambres d’hôtes peut vite devenir un casse-tête. Comment rester en règle tout en optimisant sa fiscalité ?

Découvrez tout sur l’abattement fiscal chambres d’hôtes 2025, le revenu maximum chambre d’hôte, et les meilleures stratégies pour maximiser vos bénéfices en toute légalité !

En 2025, les propriétaires de chambres d’hôtes doivent déclarer leurs revenus en BIC et s’affilier au SSI dès 6 028 € de recettes. Entre micro-BIC (abattement fiscal de 71 %) et régime réel, le choix du statut impacte les cotisations sociales, la TVA, la CFE et la fiscalité globale. Optimisez vos charges légalement.

Quelles règles encadrent les chambres d’hôtes en 2025 ?

L’exploitation de chambres d’hôtes est strictement encadrée par la législation française, notamment par

• le Code du tourisme
• la réglementation sur l’accueil du public
• les règles fiscales, et les exigences sanitaires.

Pour être en conformité avec la loi, un loueur de chambres d’hôtes doit respecter plusieurs obligations précises liées à la déclaration, aux capacités d’accueil, aux prestations fournies et à l’usage du bien.

Ces règles s’appliquent aussi bien aux hôtes Airbnb, qu’aux gestionnaires de conciergerie ou propriétaires individuels, qu’ils soient en micro-entreprise ou non.

Que dit le Code du tourisme sur les chambres d’hôtes ?

Le Code du tourisme, notamment les articles L324-3 à L324-5 et D324-13 à D324-16, définit la chambre d’hôtes comme une chambre meublée située dans la résidence principale du loueur, mise en location à titre onéreux, à destination d’une clientèle de passage.

L’activité implique la fourniture groupée de la nuitée et du petit déjeuner, dans un cadre familial.

Elle doit être exercée par l’habitant lui-même, qui assure l’accueil physique des voyageurs.

Contrairement aux meublés de tourisme, les chambres d’hôtes ne peuvent pas être classées par étoiles, mais peuvent bénéficier d’un label qualité (type Clévacances, Gîtes de France).

Les hôtes doivent également se conformer à des obligations :

• déclaratives
• sanitaires
• fiscales
• sociales spécifiques

Faut-il déclarer son activité à la mairie ?

Oui, toute activité de location de chambres d’hôtes doit obligatoirement faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie, conformément à l’article L324-4 du Code du tourisme.

Le loueur doit remplir le formulaire Cerfa n°13566*03, indiquant :

• son identité
• l’adresse du logement
• le nombre de chambres louées
• la capacité d’accueil maximale
• la période d’activité prévue

La déclaration peut être effectuée :

• en personne à la mairie
• par courrier recommandé
• ou en ligne via le téléservice dédié aux hébergements touristiques, si la commune y est rattachée.

Ne pas déclarer son activité expose le loueur à une contravention de 3e classe, jusqu’à 450 €.

Cette formalité permet également à la commune de s’assurer du respect des règles d’urbanisme, de la réglementation ERP (Établissement Recevant du Public) et de collecter la taxe de séjour.

Quelle capacité d’accueil maximale est autorisée ?

La réglementation fixe des limites strictes pour garantir un cadre familial et non professionnel à l’activité :

• Maximum 5 chambres peuvent être louées par habitation.
• Maximum 15 personnes peuvent être accueillies simultanément.

Ces seuils sont précisés à l’article D324-13 du Code du tourisme, dépasser ces limites entraîne un changement de statut vers celui d’hôtel, gîte de groupe ou ERP, avec des obligations beaucoup plus lourdes en termes de sécurité incendie, accessibilité PMR, hygiène, déclaration d’exploitation, normes ERP, etc.

Ces plafonds sont également essentiels pour déterminer le régime social applicable (micro-BIC, régime réel, affiliation SSI).

Quels services sont obligatoires pour une chambre d’hôtes ?

Pour qu’un logement soit reconnu légalement comme une chambre d’hôtes, le loueur doit impérativement fournir plusieurs prestations incluses dans le prix de la nuitée, sans option :

• Fourniture du petit déjeuner : servi sur place, généralement à la table familiale.
• Linge de maison : draps, serviettes, torchons, obligatoirement fournis.
• Accès à une salle d’eau et des toilettes : privatifs ou partagés, mais facilement accessibles depuis la chambre.
• Chambre meublée conforme à des standards de confort : lit, rangements, éclairage, chauffage.
• Accueil physique assuré par le loueur : ce qui exclut la gestion déléguée sans présence sur place, contrairement à une location de type Airbnb avec conciergerie déléguée.

De plus, le ménage quotidien des chambres et des sanitaires doit être assuré sans frais supplémentaires.

Le non-respect de ces conditions entraîne une requalification possible de l’activité, voire une requalification

Quels sont les statuts fiscaux possibles pour une chambre d’hôtes ?

Le régime micro-BIC permet aux loueurs de chambres d’hôtes de bénéficier d’un abattement fiscal de 71 % sur leurs recettes, avec franchise de TVA jusqu’à 82 800 €. Le régime réel, plus complexe, permet de déduire les charges réelles. Le choix dépend du niveau de revenus et des frais engagés.

Quelle différence entre micro-BIC et régime réel ?

Le régime micro-BIC (micro-entreprise) et le régime réel d’imposition sont les deux régimes fiscaux applicables à une activité de location en chambres d’hôtes relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le régime micro-BIC est simple à gérer et intéressant si vous avez peu de charges.

Le régime réel est recommandé si vous avez :

• des travaux
• des frais d’amortissement
• des intérêts d’emprunt
• des charges significatives.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du micro-BIC ?

Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal micro-BIC en tant que loueur de chambres d’hôtes, vous devez respecter plusieurs conditions légales et fiscales :

• Nature de l’activité : il doit s’agir de location meublée touristique, avec services para-hôteliers obligatoires (petit déjeuner, linge, accueil).
• Montant des recettes annuelles :
  • En 2024 : plafond de 188 700 €.
  • À partir de 2025 : le plafond est abaissé à 77 700 € pour les chambres d’hôtes (réforme fiscale).
• Type de structure : vous devez être entrepreneur individuel, auto-entrepreneur, ou exercer via une société de personnes non soumise à l’IS.
• Aucune option pour le réel : si vous n’avez pas opté volontairement pour le régime réel d’imposition.

Si vous dépassez deux années de suite le plafond micro-BIC, vous passez automatiquement au régime réel d’imposition l’année suivante.

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71 % sur les recettes encaissées, ce qui réduit considérablement la base imposable et simplifie la déclaration fiscale.

Peut-on cumuler micro-BIC et exonération de TVA ?

Oui, sous conditions, un loueur de chambres d’hôtes peut cumuler le régime micro-BIC et la franchise en base de TVA, ce qui permet de bénéficier de l’abattement fiscal de 71 % sans avoir à facturer ni déclarer la TVA, ni à gérer de déclarations mensuelles ou trimestrielles de TVA.

Edwige P., membre du Club VIP de Eldorado immobilieru et hôte Airbnb à Nantes, raconte : « Après mes débuts hésitants, j’ai opté pour le régime micro-BIC pour sa simplicité.
Grâce à l’abattement de 71 %, j’ai pu gérer mes revenus facilement tout en me concentrant sur l’accueil de mes hôtes. Je conseille à ceux qui débutent de choisir cette option, surtout si leurs charges sont limitées. »

Pour en bénéficier, les conditions sont les suivantes

• Votre chiffre d’affaires annuel hors taxes doit être inférieur à 82 800 € pour les prestations d’hébergement (valeur 2025).
• Vous n’avez pas opté volontairement pour le régime réel de TVA.
• Vous mentionnez sur vos factures : « TVA non applicable – article 293 B du CGI ».

Attention : dès franchissement du seuil de 82 800 € (ou si option pour le régime réel), la TVA au taux de 10 % devient obligatoire sur les prestations de chambres d’hôtes (hébergement, petit déjeuner, services annexes).

Ce cumul est souvent recherché par les hôtes Airbnb en micro-entreprise, car il offre une double simplification administrative et fiscale, tout en allégeant les cotisations sociales sur les revenus de chambres d’hôtes.

Louise J., lectrice fidèle de Eldorado Immobilier et propriétaire de chambres d’hôtes dans le sud de la France, raconte : « Lors de mes premières années, je craignais que la TVA alourdisse mes charges, mais j’ai rapidement découvert la franchise en base de TVA. Mon chiffre d’affaires étant inférieur à 82 800 €, je n’ai pas à facturer la TVA, ce qui simplifie grandement ma gestion. Sur mes factures, j’indique toujours la mention « TVA non applicable – article 293 B du CGI » pour rester en règle. Cela me permet de me concentrer sur l’accueil de mes hôtes sans avoir à jongler avec des calculs complexes. « 

À partir de quel montant doit-on payer des cotisations sociales ?

En tant que loueur de chambres d’hôtes, vous êtes potentiellement redevable de cotisations sociales, en plus de l’impôt sur le revenu.

Les seuils déclenchant l’obligation d’affiliation à un régime social sont définis par la législation.

En dessous de certains seuils, vos revenus relèvent de la gestion du patrimoine privé, et sont donc seulement soumis aux prélèvements sociaux sur le patrimoine (CSG, CRDS…).

Que se passe-t-il si mes revenus sont inférieurs à 760 € ?

Si vos revenus annuels issus de la location de chambres d’hôtes sont inférieurs à 760 €, vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt sur le revenu au titre de la location de votre résidence principale (article 35 bis du CGI).

Dans ce cas :

• Aucune déclaration fiscale n’est requise, sauf si vous percevez d’autres revenus locatifs.
• Aucune cotisation sociale n’est due, ni auprès de l’URSSAF, ni de la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants).
• Aucune affiliation à un régime social n’est nécessaire.

Cependant, il est fortement recommandé de conserver une trace écrite (contrats, reçus, échanges par mail) de ces locations, en cas de contrôle fiscal.

Ce seuil est particulièrement pertinent pour les hôtes occasionnels qui louent leur chambre d’hôtes quelques nuits par an via Airbnb ou Booking, sans en faire une activité récurrente.

Quel seuil déclenche l’affiliation obligatoire à la SSI ?

À partir d’un certain niveau de revenus, votre activité de chambres d’hôtes est considérée comme professionnelle, ce qui implique l’obligation de vous affilier à la SSI (ex RSI), avec versement de cotisations sociales obligatoires.

Les règles sont les suivantes :

• Seuil d’affiliation SSI : vous devez vous affilier si vos recettes annuelles excèdent 13 % du plafond annuel de la Sécurité Sociale (PASS), soit 6 028 € en 2025.
• En dessous de ce seuil (revenus entre 760 € et 6 028 €), vous ne payez pas de cotisations sociales à la SSI, mais vous êtes tout de même redevable des prélèvements sociaux sur le patrimoine :
  • CSG/CRDS
  • prélèvement social
  • contribution additionnelle, soit 17,2 % au total.
• Si vos revenus dépassent 6 028 € :
  • Vous devez vous immatriculer comme travailleur indépendant,
  • Déclarer vos bénéfices à l’URSSAF (ou MSA pour les agriculteurs),
  • Payer vos cotisations sociales obligatoires (maladie, maternité, retraite, invalidité).

Ce seuil est essentiel à surveiller pour éviter une requalification fiscale ou des redressements sociaux.

Il s’applique quel que soit votre régime fiscal (micro-BIC ou réel) et concerne tous les loueurs de chambres d’hôtes non occasionnels.

Comment déclarer ses revenus et s’affilier correctement ?

1. Déclarer ses revenus locatifs en chambre d’hôtes

• Si vous relevez du micro-BIC, vos recettes annuelles brutes sont à déclarer dans le formulaire 2042-C-PRO, ligne « Locations meublées non professionnelles ».
• Si vous êtes en régime réel, vous devez déclarer un résultat fiscal net, calculé après déduction des charges réelles (entretien, travaux, amortissements, frais de conciergerie…).

2. S’affilier à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI)

• L’affiliation à la SSI est à réaliser via le Guichet unique des formalités, en déclarant votre début d’activité.
• Vous devrez indiquer :
  • votre code APE (souvent 55.20Z),
  • votre régime fiscal (micro-BIC ou réel),
  • votre type d’activité (hébergement touristique meublé).

3. Obligations sociales

Une fois affilié à la SSI, vous devez :

• Déclarer votre chiffre d’affaires ou bénéfice chaque mois ou trimestre,
• Payer vos cotisations sociales calculées automatiquement (taux d’environ 21,2 % à 23 % en micro-BIC, ou sur le bénéfice réel),
• Tenir à jour vos justificatifs et comptabilité, même en micro-entreprise.

En cas de non-déclaration ou d’absence d’affiliation, vous encourez un redressement URSSAF, avec rétroactivité sur 3 ans et majorations de retard.

Quel est le montant des cotisations sociales ?

Quel taux de cotisations avec le micro-BIC ?

En régime micro-BIC, le calcul des cotisations sociales est simplifié grâce à un abattement fiscal forfaitaire et une base de calcul unique.

Fonctionnement :

• Le chiffre d’affaires annuel brut est diminué d’un abattement de 71 % (spécifique aux chambres d’hôtes).
• Les cotisations sociales sont ensuite calculées sur les 29 % restants, appelés revenu imposable.

Taux applicable :

En 2025, le taux global des cotisations sociales micro-entrepreneur est d’environ 21,2 % à 22 % du revenu imposable, selon les régimes complémentaires choisis.

Exemple de calcul :

Pour un chiffre d’affaires annuel de 40 000 € :

• Revenu imposable = 40 000 × 29 % = 11 600 €
• Cotisations sociales = 11 600 × 22 % ≈ 2 552 €

Ce régime est particulièrement adapté aux hôtes qui :

• ont peu de charges réelles à déduire,
• veulent simplifier la gestion comptable,
• exercent leur activité à titre secondaire ou complémentaire.

Comment calculer ses cotisations en régime réel ?

Le régime réel d’imposition (simplifié ou normal) permet de déduire toutes les charges réelles de l’activité de chambres d’hôtes, contrairement au micro-BIC.

Il est donc adapté aux exploitants ayant des frais importants (travaux, mobilier, entretien, emprunts…).

Base de calcul :

• Le bénéfice net est calculé en soustrayant toutes les charges déductibles du chiffre d’affaires annuel.
• Les cotisations sociales sont ensuite calculées sur ce bénéfice net réel.

Cotisations sociales à verser :

Le taux global peut atteindre 45 % à 47 % du bénéfice net, car il comprend :

• Assurance maladie-maternité
• Allocations familiales
• Cotisation retraite de base
• Retraite complémentaire
• Invalidité-décès
• Contribution à la formation professionnelle.

Exemple :

• Chiffre d’affaires : 60 000 €
• Charges déductibles : 40 000 €
  → Bénéfice net = 20 000 €
  → Cotisations sociales = 20 000 × 45 % = 9 000 €

Bon à savoir : ce régime permet aussi de récupérer la TVA si vous y êtes assujetti, et d’amortir les biens (mobilier, bâtiment).

Ce régime est plus exigeant mais souvent plus rentable pour les chambres d’hôtes ayant une activité à plein temps et des charges significatives.

Quelles sont les contributions sociales applicables (CSG, CRDS, CFE…) ?

Outre les cotisations classiques, les loueurs de chambres d’hôtes sont soumis à plusieurs contributions sociales et fiscales complémentaires, selon leur situation.

CSG / CRDS sur les revenus du patrimoine

Applicable si :

• vous n’êtes pas affilié à la SSI,
• vos revenus sont inférieurs au seuil de 6 028 €.

Taux global = 17,2 %, réparti ainsi :

• 9,2 % de CSG
• 0,5 % de CRDS
• 7,5 % de prélèvement social et contributions additionnelles

Ces contributions sont prélevées automatiquement via l’administration fiscale, sur votre impôt sur le revenu.

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Obligatoire dès que vous exercez une activité commerciale régulière (chambres d’hôtes = activité BIC).

Calculée en fonction de :

• la surface exploitée
• la commune d’activité
• un montant minimum fixé chaque année.

Exonérations possibles si :

• c’est la première année d’activité (automatique)
• c’est en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR).

Contribution à la formation professionnelle

• Montant forfaitaire annuel (environ 100 € à 150 €),
• Reversée aux organismes de formation agréés
• Permet de bénéficier de droits à la formation (FIFPL, AGEFICE…).

Autres taxes

• Taxe de séjour : perçue par la commune, collectée directement ou via les plateformes
• Contribution à l’audiovisuel public : si une télévision est mise à disposition dans les chambres.
• Taxe d’habitation : encore applicable sur certains biens non exonérés, même s’ils sont loués.

Les propriétaires de chambres d’hôtes doivent-ils payer des cotisations sociales ?

Oui, sauf cas d’exonération, les propriétaires doivent payer des cotisations sociales dans les situations suivantes :

• Revenus professionnels (au-delà de 5 348 € par an) : Obligation de s’affilier à la SSI ou à un autre régime social.
• Affiliation obligatoire : Si le chiffre d’affaires dépasse 176 200 €, l’affiliation au SSI est requise pour déclarer et payer les cotisations.
• Exonérations : Si vos revenus annuels sont inférieurs à 5 348 €, vous n’êtes pas soumis à des cotisations sociales (hors contributions sociales sur le patrimoine, à 17,2 %).

Quels conseils pour réduire les charges sociales des locations Airbnb?

Choisir le bon régime fiscal

• Si vous avez peu de charges, optez pour le régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 71 %.
• Si vos charges sont élevées, privilégiez le régime réel pour déduire un maximum de frais.

Exploiter les exonérations

• Si vos revenus sont inférieurs à 82 800 €, bénéficiez de la franchise en base de TVA.
• Si vos revenus annuels sont inférieurs à 760 €, profitez de l’exonération d’impôt sur le revenu.

Optimiser les charges déductibles

Investissez dans éléments qui seront déductibles dans le cadre du régime réel, tels ques :

• des rénovations
• des équipements
• des services nécessaires à l’activité.

Adopter une structure adaptée

Envisagez le statut d’assimilé-salarié via une SAS ou une SARL pour bénéficier d’une couverture sociale différente.

Si vous êtes agriculteur, explorez l’affiliation à la Mutualité Sociale Agricole pour des taux potentiellement plus avantageux.

Anticiper les cotisations

Réalisez une projection annuelle des revenus et des charges pour ajuster votre régime fiscal et social.

Consultez un expert-comptable pour élaborer une stratégie fiscale et sociale adaptée à votre situation.

Comment échapper au SSI (ex RSI) pour une chambre d’hôtes ?

Même vous êtes obligé de vous affilier au Régime Social des Indépendants, il vous est possible d’y échapper.

En effet, ce régime possède une très mauvaise réputation auprès des exploitants de chambres d’hôtes, à cause de nombreux dysfonctionnements depuis sa création, en 2018.

Comment s’affilier au régime général de sécurité sociale?

La première option pour pouvoir échapper au RSI est de vous affilier au régime général de la sécurité sociale des salariés.

Ce cas de figure sera possible si vous êtes dirigeant d’une société ayant comme statut d’assimilé-salarié.

Cela peut concerner une Société par actions simplifiée (SAS) ou encore une Société à responsabilité limitée (SARL).

Mais cela est aussi possible si vous êtes salarié d’une société ou encore d’un entrepreneur individuel.

Comment s’affilier au régime des non-salariés agricoles?

Il vous est également possible en tant que loueur de chambres d’hôtes, de vous affilier au régime de protection sociale des non-salariés agricoles, la Mutualité sociale agricole.

Cela sera possible si cette activité agricole est votre activité principale et que ces hébergements sont implantés sur votre exploitation. 

Comment choisir son régime social et éviter le SSI ?

Pour choisir au mieux votre statut, il sera important de dresser une liste des avantages et des inconvénients des différents régimes possibles, pour votre situation personnelle.

Cela devra comprendre le montant :

• des cotisions sociales
• la couverture sociale
• vos droits à la retraite etc…

Valérie M., membre du Club VIP de Eldorado Immobilier et exploitante de chambres d’hôtes en milieu rural, témoigne « Le SSI n’était pas avantageux pour moi, alors j’ai créé une SAS et adopté le statut d’assimilé-salarié. Cela m’offre une meilleure couverture sociale et des droits à la retraite optimisés. Chaque situation est unique, prenez le temps de choisir le régime adapté à vos besoins. »

Conclusion

Gérer les cotisations sociales en chambres d’hôtes demande rigueur, stratégie et anticipation.

En choisissant le bon régime fiscal et social, vous pouvez légalement réduire vos charges tout en restant parfaitement en règle.

Faites-vous accompagner si besoin pour optimiser durablement la rentabilité de votre activité.

Pour aller plus loin, découvrez les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée dans le Livre Airbnb Master.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?

Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?

Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?

J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.

Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :

Qu’en pensez vous ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous :

FAQ :