Comment Lutter Contre l’Inflation avec l’Immobilier ? (en 2021)

Inflation = augmentation soutenue du niveau général des prix des biens et des services.

En termes plus simples, cela signifie qu’avec le temps et l’inflation, votre pouvoir d’achat diminue de plus en plus avec la même somme d’argent.

Vous vous souvenez, au milieu des années 90, qu’avec un million d’euros, vous pouviez prendre votre retraite ?

Avance rapide jusqu’à aujourd’hui, et cette même somme semble à peine suffire pour quelques années.

Voici un exemple.

En 1995, ce que vous pouviez acheter avec 800 euros coûterait aujourd’hui entre 1 400 et 1 500 euros.

Cela représente un taux d’inflation cumulé de 65 % sur 26 ans.

Cela ne semble pas si terrible.

Prenons un bien plus important.

Si vous achetiez une maison pour 220 000 € en 1995, en 2021, il vous faudrait 400 000 € – ou plus.

N’oubliez pas que ce chiffre ne tient pas compte de la plus-value que la maison a acquise.

Il tient uniquement compte du pouvoir d’achat et de la valeur d’euros qui ont été modifiés par l’inflation.

La question est de savoir :

Comment lutter contre l’inflation, voire en profiter.

Comment Lutter Contre l'Inflation avec l'Investissement Immobilier
L’inflation est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation

La réponse : l’immobilier.

Tout d’abord, évaluons comment vous perdez réellement face à l’inflation avec des investissements traditionnels.

Pour beaucoup de gens, nous évaluons ce dont nous aurons besoin pour prendre notre retraite en fonction de notre style de vie actuel.

Si nous gagnons 100 000 € par an, nous pouvons commencer à investir et à établir nos comptes en fonction de ce que nous estimons être confortable.

Cependant, si vous avez ouvert un compte de retraite en 1989 avec un salaire de 100 000 €, en 2021, vous aurez en fait besoin de 209 910,82 € en raison du taux d’inflation cumulé de 109 % au cours des 30 dernières années.

En outre, les frais facturés pour la gestion de nombreux comptes de retraite engloutissent complètement les fonds nécessaires pour suivre le taux d’inflation.

Comme l’a dit un expert financier, cette augmentation constante des prix ne semblerait pas si difficile suivre si le pouvoir d’achat d’un euros augmentait en même temps, mais ce n’est pas le cas.

La seule façon de lutter contre l’inflation est de gagner plus d’argent, mais pour la plupart des salariés, les salaires réels – c’est-à-dire après la prise en compte de l’inflation – stagnent, voire baissent, depuis des décennies.

Maintenant, évaluons l’immobilier comme un outil pour lutter contre l’inflation et produire des flux de trésorerie dès maintenant et à la retraite.

Les investissements immobiliers sont souvent considérés comme des investissements de couverture de l’inflation. Les investissements de couverture de l’inflation sont généralement des actifs dont la valeur devrait augmenter, ou du moins se maintenir, sur une période donnée.

Cela joue sur trois aspects qui font de l’immobilier un excellent outil de lutte contre l’inflation :

  • l’appréciation de la valeur,
  • l’augmentation des revenus (loyers)
  • et la dépréciation de la dette.

Appréciation de la valeur (plus value) :

L’un des aspects les plus bénéfiques de l’immobilier est l’appréciation de sa valeur qui permet de générer une plus-value.

En moyenne, la valeur des propriétés augmente de 3 à 5 % par an

Sur certains marchés locaux, comme dans les grandes métropoles, nous avons observé des taux d’appréciation compris entre 6 et 10 %, selon l’année.

Pour illustrer, si vous achetez une maison pour 100 000 €, en supposant une appréciation annuelle de 6 %, vous aurez une propriété évaluée à 179 000 € en seulement 10 ans.

Même avec un taux d’appréciation de 4 %, la propriété serait évaluée à 148 000 €.

Si l’on compare à l’inflation, entre 2009 et 2021, le taux d’inflation a été d’environ 19 %, ce qui signifie que votre achat de 100 000 € vous coûterait 119 000 € dans 10 ans.

Comme vous pouvez le constater, vous n’avez pas seulement suivi l’inflation grâce aux investissements immobiliers, mais vous avez également ajouté de la valeur et gagné en appréciation grâce à cet investissement.

Augmentation des revenus (loyers) :

Comment Lutter Contre l'Inflation avec l'Investissement Immobilier
Si vous avez une propriété qui génère 1 000 € de loyer par mois, si vous accordez une augmentation de seulement 20 € par an, dans 10 ans, vous recevrez 200 € supplémentaires par mois en cash-flow

L’aspect génial de la possession d’investissements immobiliers clés en main ou de l’utilisation d’une stratégie d’achat et de détention est le flux de trésorerie (cash flow) généré par les locataires.

Des investissements judicieux dans des investissements locatifs permettront non seulement de couvrir vos dépenses mensuelles, y compris :

  • votre prêt principal,
  • les intérêts,
  • les taxes
  • et les assurances ,

Mais aussi de générer un flux de trésorerie de 100 à 400 euros par mois.

Mieux encore, les biens locatifs, s’ils sont gérés judicieusement, peuvent donner lieu à des augmentations de loyer annuelles, générant ainsi un flux de trésorerie encore plus important que votre investissement initial.

Il est vrai que certaines dépenses, comme les taxes et les assurances, peuvent également augmenter avec le temps.

Cependant, l’augmentation de vos revenus locatifs vous aidera à couvrir ces dépenses, tout en vous procurant des liquidités supplémentaires.

Avec l’augmentation des loyers, vous luttez contre l’inflation qui peut affecter vos taxes, vos assurances et vos frais d’entretien.

Dette dévaluée :

Tout comme votre bien immobilier prend de la valeur, la dette que vous devez sur ce bien se déprécie en fait au rythme de l’inflation.

Pour simplifier, votre paiement hypothécaire de 750 € la première année vaut 750 €.

Cependant, dans 10 ans, avec l’inflation, cette dette vaudra beaucoup moins.

Par souci de cohérence, nous utiliserons le taux d’inflation 2009-2021.

Si votre paiement vaut 750 € en 2009, en 2019, il ne vaudra plus qu’environ 640 € en raison de l’inflation.

Lorsque vous utilisez

Pour investir dans l’immobilier, vous profitez de la dépréciation de la dette.

Bien sûr, votre paiement mensuel reste le même.

Vous effectuerez toujours ce paiement de 750 € par mois, année après année (dans l’hypothèse d’un prêt amorti).

Mais la valeur de ce paiement diminuera au fil du temps.

L’inflation est inévitable. Il s’agit soit d’un taux élevé, soit d’un taux stable, soit d’un taux intermédiaire

Même dans une économie en déclin, le taux d’inflation s’est maintenu à environ 2 % en moyenne.

L’un des meilleurs moyens de lutter contre l’inflation, et même de gagner la partie contre elle, est de réaliser des investissements de couverture de l’inflation, comme l’achat et la détention de biens immobiliers.

Pour aller plus loin dans la compréhension :

Les bases de l’inflation

En économie, l’inflation est une mesure quantitative – une mesure de quantité plutôt que de qualité – de la vitesse à laquelle les coûts moyens d’un panier de biens standardisés augmentent sur une période donnée.

L’inflation mesure le pouvoir d’achat de la monnaie et apparaît le plus souvent sous forme de pourcentage

La hausse des prix est une mauvaise nouvelle pour les consommateurs, car il faut une somme d’argent toujours plus importante pour acheter le même panier de biens et de services année après année.

Comment Lutter Contre l'Inflation avec l'Investissement Immobilier
Hausse de Prix, c’est pas bon pour les consommateurs

Ce concept est connu sous le nom de pouvoir d’achat.

L’autorité monétaire d’un pays, telle qu’une banque centrale, s’efforce de maintenir le taux d’inflation dans une limite permettant de faire tourner l’économie et d’encourager la croissance.

Un certain niveau d’inflation est nécessaire car il favorise les dépenses, ce qui contribue à la croissance économique nationale.

De nombreux facteurs différents contribuent à la hausse des prix.

Lorsque la demande globale de biens augmente, les prix de l’offre augmentent.

L’augmentation du coût de production – due à tout, de la croissance du coût de la main-d’œuvre à la hausse du coût des matières premières.

La plupart des consommateurs considèrent l’inflation comme une situation défavorable.

Cependant, l’inflation a un côté positif lorsqu’on l’examine du point de vue des investissements.

Trouvez ici : Qu’est ce Que l’investissement Immobilier ? (5 manières d’en vivre)



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Comment l’immobilier protège-t-il contre l’inflation ?

L’immobilier comme couverture contre l’inflation
Une couverture contre l’inflation implique généralement d’investir dans un actif dont on s’attend à ce qu’il conserve ou augmente sa valeur sur une période donnée. C’est pourquoi l’immobilier est considéré comme une couverture contre l’inflation, puisque la valeur des maisons et les loyers augmentent généralement en période d’inflation.

Quels sont les placements qui donnent de bons résultats en période d’inflation ?

Les investisseurs peuvent envisager d’autres catégories d’actifs qui se comportent bien en période d’inflation, notamment les matières premières, l’immobilier, les devises et les actions liées aux matières premières. Les actifs réels, dont la valeur est liée aux actifs physiques sous-jacents, ont historiquement bien performé en cas de hausse de l’inflation.

Est-il bon de posséder des biens immobiliers en période d’inflation ?

Les points positifs probables en période de forte inflation sont la hausse des prix des biens immobiliers locatifs. En période de forte inflation, il peut être difficile d’obtenir un prêt hypothécaire. Les taux hypothécaires élevés signifient que les acheteurs ont moins de pouvoir d’achat, de sorte que beaucoup continuent à louer.

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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