Barcelone, joyau de la Catalogne, est une destination phare pour la location saisonnière en Espagne.

Investir à Barcelone garantit jusqu’à 8% de rentabilité, des prix compétitifs et un cadre de vie unique. Découvrez les quartiers comme Eixample et Gràcia pour maximiser vos profits dans un marché en pleine croissance.

Pourquoi investir dans l’immobilier à Barcelone ?

Barcelone est une réussite économique, idéale pour l’investissement immobilier.

Cette ville a su renforcer son tissu productif local et s’est parfaitement adaptée aux nouvelles pratiques du secteur de l’immobilier.

Je vous invite à découvrir les changements opérés dans le secteur de l’immobilier locatif à Barcelone, de nouvelles pratiques qui affectent directement le marché du logement en Espagne, mais aussi dans toute l’Europe.

Heureusement, les réformes structurelles amorcées par l’Espagne ont redonné des perspectives nouvelles à l’économie espagnole.

« En tant que propriétaire d’un appartement à Barcelone, j’ai trouvé que la complexité de la législation a considérablement augmenté au cours des dernières années. La demande pour des propriétés légales est élevée, mais les obstacles administratifs peuvent être décourageants. »

– Julia A., Propriétaire d’Appartement.

Réglementation des locations touristiques à Barcelone

Restrictions légales imposées aux copropriétés

Depuis les révisions législatives de 2024, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») permet désormais aux copropriétés de restreindre ou d’interdire les locations touristiques dans de nombreux quartiers de Barcelone.

La décision peut être prise à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires, et non plus à l’unanimité comme auparavant.

Les copropriétés peuvent également imposer un surcoût aux appartements touristiques dans la répartition des charges, pouvant atteindre jusqu’à 20%.

Régulation des plateformes de réservation

Les plateformes de réservation, telles qu’Airbnb, sont désormais tenues de déclarer toutes les transactions aux autorités fiscales espagnoles.

Cette mesure vise à lutter contre les locations illégales et à mieux contrôler le marché des appartements touristiques.

Plan de régulation PEUAT et zones touristiques

En mars 2017, le PEUAT (« Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos ») a introduit des restrictions supplémentaires en divisant Barcelone en quatre zones, avec des limites strictes sur l’octroi de nouvelles licences touristiques, particulièrement dans le centre-ville.

Cette législation a réduit le nombre d’appartements touristiques légaux à 9 600, supprimant environ 6 000 logements illégaux.

Plusieurs propriétaires ont été sanctionnés avec des amendes pour non-respect des régulations.

Chiffres clés de l’investissement locatif à Barcelone

Barcelone connaît une augmentation annuelle de 24% du nombre de logements destinés à la location saisonnière, une tendance qui devrait se maintenir au cours des cinq prochaines années.

Le prix des locations a augmenté de 16% ces deux dernières années, contre 13% à Madrid.

En 2024, le prix moyen d’un appartement à Barcelone a atteint environ 16,8 euros par m², reflétant la forte demande dans les quartiers prisés.

En termes de rendement locatif, Barcelone affiche des taux très attractifs, mais il existe des disparités importantes selon les quartiers :

• Eixample : Ce quartier central garantit une demande locative stable tout au long de l’année, avec un rendement potentiel d’environ 6%.
• Ciutat Vella : Ce quartier historique offre un rendement encore plus élevé, pouvant atteindre 7%, bien que les contraintes légales pour obtenir des licences touristiques y soient plus strictes.
• À l’inverse, dans les zones plus périphériques comme Sarrià et Corts, les rendements sont plus faibles, mais les prix d’achat y sont plus accessibles, ce qui peut attirer des investisseurs cherchant à parier sur une hausse future.

Cette diversité de rendements selon les quartiers offre aux investisseurs une grande flexibilité dans leurs stratégies d’investissement.

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Les quartiers les plus rentables pour investir à Barcelone

Barcelone est une ville pleine de surprises et de contrastes.

Mais saviez-vous que choisir le bon quartier peut faire toute la différence dans la rentabilité de votre investissement locatif ?

Entre modernité vibrante et charme historique, certains quartiers se distinguent particulièrement pour leurs opportunités lucratives.

1/ Eixample: Un choix sûr pour investir

Imaginez flâner sur le célèbre boulevard Passeig de Gràcia, entouré de bâtiments modernistes à l’architecture époustouflante.

Eixample, avec ses rues élégantes et ses nombreuses boutiques, est un choix sûr pour les investisseurs.

Sa popularité auprès des touristes et des expatriés garantit une demande locative stable tout au long de l’année.

Avec un rendement potentiel d’environ 6 %, Eixample reste un incontournable pour ceux qui recherchent un équilibre entre sécurité et rentabilité.

2/ Gràcia : Quartier bohème idéal pour investir

Gràcia, c’est un peu comme ce petit village caché au cœur de la grande ville.

Avec ses places animées, ses ruelles piétonnes, et son ambiance authentique, ce quartier attire ceux qui cherchent à fuir les zones trop touristiques.

Les familles et les jeunes actifs adorent sa tranquillité et ses petits commerces locaux.

Pour les investisseurs, cela signifie une clientèle fidèle et un rendement locatif souvent supérieur à 6,5 %.

Qui n’a jamais rêvé de posséder un petit coin bohème qui respire la convivialité ?

3/ Ciutat Vella : Rentabilité élevée et défis

Le cœur historique de Barcelone, Ciutat Vella, regorge d’opportunités.

Imaginez investir dans un appartement au détour d’une ruelle pavée, entouré de monuments historiques.

Ce quartier attire des millions de touristes chaque année, assurant un taux d’occupation élevé et des rendements pouvant aller jusqu’à 7 %.

Mais, bien sûr, avec une réglementation stricte sur les licences touristiques, investir ici peut s’avérer être un défi.

Cela dit, pour ceux qui osent, les récompenses peuvent être importantes.

4/ Sants-Montjuïc : Le pari de la croissance

Sants-Montjuïc est peut-être moins connu des touristes, mais il a beaucoup à offrir aux investisseurs.

Avec des projets de développement urbain en cours et une connexion parfaite avec le reste de la ville, ce quartier est idéal pour ceux qui aiment parier sur la croissance.

Les loyers augmentent régulièrement, et les prix d’achat y sont encore abordables.

Vous souvenez-vous de la première fois où vous avez cru en un projet avant tout le monde ? Sants-Montjuïc, c’est exactement ce type d’opportunité.

Pourquoi choisir le bon quartier est crucial

Lorsque vous investissez à Barcelone, le choix du quartier déterminera non seulement votre rentabilité mais aussi la stabilité de vos revenus locatifs.

Chaque quartier a son propre charme et attire un type de locataire différent.

Que vous recherchiez la sécurité d’un quartier établi comme Eixample ou la promesse de gains futurs à Sants-Montjuïc, il est essentiel de comprendre le marché local.

TVA et impôts location saisonnière Espagne

Si vous vous décidez à vous lancer dans la location saisonnière en Espagne, il vous faudra tenir en compte certains paramètres.

• La réglementation de la Location touristique ou à courte durée dépend, dans de nombreuses communautés autonomes, des normes touristiques relatives à chaque département et non pas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), autrement dit la loi sur les baux urbains, comme c’est le cas de la location à but résidentiel.
• En Espagne la gestion des meublés touristiques est généralement prise en charge par des intermédiaires : tierces personnes ou agences de gestion, et ce, dans la majorité des communautés autonomes.

Laura M, représentante touristique explique:

« Les propriétaires doivent être conscients que la réglementation de la location saisonnière à Barcelone est en constante évolution. La ville a mis en place des restrictions pour réguler le nombre de nouvelles licences afin de protéger le marché local. »

– Laura M., Représentante Touristique.

Taux de TVA location saisonnière en Espagne

 Le taux d’occupation moyen des locations saisonnières à Barcelone est de 75% en haute saison, avec une durée moyenne de séjour de 4,5 nuits.

Les propriétaires de biens immobiliers destinés à la location saisonnière ne bénéficient pas d’une exonération sur la TVA, ils y sont donc assujettis.

Pourquoi ?

Car les loueurs en meublé touristique proposent un service complémentaire à celui de l’industrie hôtelière.

Notez qu’en Espagne, les propriétaires de location courte durée, sont considérés, selon la Direction générale des Impôts, comme des services de l’industrie hôtelière.

De ce fait, en votre qualité de propriétaire et de loueur d’un meublé touristique vous devez établir des factures incluant la TVA.

Mais la question qui se pose est : quel est donc le taux de la TVA ?

Dans ce cas, la TVA applicable à cette opération de location touristique est, actuellement, de 10%.

Pourquoi associer la location saisonnière à l’hôtellerie ?

Car nombreux sont les loueurs espagnols qui ne se contentent pas d’assurer un service de chambre (nettoyage, lessive et changement de literie) avant et après le passage du client, mais aussi pendant son séjour.

En revanche, si lesdits services ne sont pas fournis pendant le séjour, le propriétaire se voit donc exonéré de la TVA.

Dans le cas où le propriétaire délègue son meublé touristique à une société de gestion chargée de gérer l’attribution du logement, le taux de la taxe ne sera plus de 10%, mais de 21%.

De même, si l’agence de gestion assure un service de chambre pendant le séjour du vacancier, celle-ci sera assujettie à la TVA, et devra établir des factures incluant le taux précisé en amont.

Par contre si, elle se charge simplement d’entretenir le meublé touristique avant et après le passage du client, ladite agence sera exonérée de la TVA.

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Important :

Notez que si, en tant que propriétaire, vous louez votre meublé touristique par l’entremise d’un intermédiaire / courtier / agent, ce dernier n’est pas considéré comme une société de gestion.

Dans ce cas, l’intermédiaire émettra une facture au propriétaire du meublé touristique pour la commission que ce dernier doit payer de 21% de TVA.

Et le propriétaire émettra une facture au vacancier avec 10% de TVA (dans le cas des services fournis par l’industrie hôtelière).

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Impôts pour Propriétaires Louant en Espagne

Les revenus obtenus par le biais de la location à courte durée sont considérés comme :

• Rendement du capital immobilier : ceux qui ne sont pas inclus dans la catégorie des « retours d’activité économique ».
• Les rendements des activités économiques : sont relatifs aux rendements obtenus en ayant employé, au moins, une personne avec un contrat de travail à temps plein.

Nous parlerons également des retours d’activités économiques lorsque, même sans recruter une personne à temps plein, les services fournis (semblables à ceux de l’industrie hôtelière) sont fournis à domicile.

Voici un témoignage d’un hôte local à Barcelone:

« Gérer une location touristique à Barcelone requiert une compréhension approfondie des règlements locaux. Les exigences strictes en matière de licences et de services rendent la conformité essentielle pour éviter les lourdes amendes. »

– Miguel R., Hôte Local.

Calcul de la rentabilité à Barcelone

Le revenu moyen généré par une location saisonnière à Barcelone est estimé à 1 200 EUR par mois, avec une variation selon le quartier et les services fournis.

Investir dans la location saisonnière à Barcelone est une aventure passionnante, mais comment être sûr de maximiser vos gains ?

Imaginez que vous êtes assis avec un ami, parlant des chiffres de vos investissements tout en profitant d’une terrasse ensoleillée de Barcelone.

Ce moment de satisfaction est possible quand vous connaissez exactement le potentiel de rentabilité de votre bien.

Le calcul de la rentabilité commence par évaluer vos revenus locatifs annuels.

Pour cela, il vous suffit de multiplier le loyer mensuel que vous espérez obtenir par douze.

Mais n’oubliez pas de déduire les charges et les taxes pour obtenir une idée plus réaliste de vos profits.

Les personnes domiciliées fiscalement en France sont imposables en principe sur l’ensemble de leurs revenus locatifs en France, qu’il s’agisse de revenus provenant de biens immobiliers situés en France ou à l’étranger.

La taxation en Espagne pour un français non résident espagnol est de 24,75%.

Les revenus fonciers seront déclarés en France, diminués de l’impôt payé en Espagne.

En cas de revente, le régime de la plus-value est assez pénalisant.

En effet, lors de la cession, il est prélevé à la source, 3 % du prix de la vente.

Puis on procède au calcul de la plus-value qui est taxée à 24,75 %.

Cet impôt est modéré en augmentant ou diminuant le prélèvement initial des 3%.

Bien sûr, maximiser vos gains ne repose pas seulement sur des chiffres.

Cela implique de choisir le bon quartier, de savoir à quel moment louer et même de comprendre la législation locale.

C’est tout un art qui, lorsqu’il est bien maîtrisé, peut faire de votre investissement une source de revenus stable et lucrative.

Fiscalité location saisonnière en Espagne

En Espagne, la notion de location d’un bien immobilier peut être taxée:

• soit dans une catégorie de revenus fonciers,
• soit dans une catégorie de revenus professionnels.

La catégorie des revenus professionnels implique une activité de location exercée à titre principal et l’emploi d’au moins un salarié.

La Fiscalité associée à la location de biens immobiliers en Espagne se présente comme suit :

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Impôt sur le revenu des résidents Espagnols

Les personnes physiques résidents fiscaux en Espagne propriétaires d’un bien immobilier en Espagne, loué à des tiers, doivent intégrer dans leur assiette de calcul de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, leurs revenus fonciers moins les charges et amortissements.

Impôt pour les non-résidents en Espagne

Les propriétaires non-résidents doivent présenter trimestriellement une déclaration d’impôt sur le revenu des non-résidents, en tenant compte des dernières obligations fiscales mises en place en 2024, incluant des ajustements pour les déductions de charges spécifiques.

Dans l’hypothèse de résidents venants de pays de l’Union européenne le montant à déclarer équivaudra au revenu foncier moins les charges et amortissements.

Impôt pour les sociétés en Espagne

Les personnes morales résidentes ou non-résidents fiscaux établis en Espagne propriétaires d’un bien immobilier en Espagne, loué à des tiers, doivent déclarer dans leur bilan, leurs revenus fonciers sous réserve de la déduction des charges et amortissements.

La société en fonction du régime fiscal qui lui est applicable payera un impôt sur les sociétés équivalent à 30%.

Alors, est-il judicieux d’investir à Barcelone ?

Comme vous pouvez le constater, Barcelone bénéficie de bonnes conditions en ce qui concerne l’investissement locatif .

D’autre part, le marché de la location de Barcelone, autant au niveau de son prix que de son évolution annuelle, se confirme d’année en année.

Des indications objectives font de Barcelone une des villes les plus attractives au niveau de l’immobilier locatif.

La rentabilité élevée est d’autant plus importante pour un investisseur étranger qui peut bénéficier d’un prix d’achat plus bas que dans les autres pays d’Europe, même pour Barcelone.

Avant de franchir le pas, découvrez les secrets pour bien calculer la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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