9 Etapes Pour Un Prix Airbnb Imbattable (Efficace)

Quel est le bon moment pour baisser votre tarif à la nuitée Airbnb ?

Comment pouvez-vous garantir que  votre location courte durée est louée toute l’année ?

Il peut être très difficile de mettre en place une stratégie de tarification Airbnb correcte et vous constaterez que les hôtes ont des approches différentes lorsqu’il s’agit de maximiser leur potentiel de revenus locatifs.

Nous avons élaboré un guide rapide qui vous aidera à mettre au point votre stratégie de tarification Airbnb.


Voici un bref résumé des questions que vous vous posez probablement, puis lisez la suite de l’article jusqu’au bout pour avoir tous les détails


Devriez-vous utiliser la tarification intelligente sur Airbnb ? Bien qu’en théorie, la tarification intelligente d’Airbnb semble être une excellente solution, de nombreux utilisateurs ont eu des expériences médiocres avec cette fonctionnalité. Le plus souvent, les gens ont trouvé que la tarification intelligente d’Airbnb leur a proposé un prix trop bas , et potentiellement en renonçant à une bonne quantité de revenus locatifs.


Pourquoi le prix sur Airbnb augmente-t-il avec le nombre de clients ? Il existe de nombreuses raisons différentes pour lesquelles le prix d’Airbnb varie. La raison principale est que les hôtes  facturent des frais supplémentaires pour les invités supplémentaires. Lorsque vous utilisez plateforme de réservation en ligne de location courte durée pour la première fois, il y a beaucoup de choses que vous devez savoir.


Les prix d’Airbnb baissent-ils à la dernière minute ? Oui, en effet. De la même manière que certains hôtes proposent des réductions hebdomadaires et mensuelles, ils peuvent également proposer une réduction de dernière minute.


Les prix d’Airbnb augmentent-ils plus vous cherchez ? Récemment, nous avons remarqué que les Airbnb augmentent les prix de manière incrémentielle à chaque visite du site web. Les prix d’une réservation augmentent désormais chaque fois que vous vous connectez au site.


Étape 1 – Connaître vos limites financières:

7 Etapes pour un Prix Airbnb Imbattable
Savoir bien gérer son portefeuille

Exemple, si vous avez emprunté une somme d’argent considérable à la banque pour rénover la grange de votre jardin.

Vous n’hésiterez pas à l’aménager avec de superbes meubles vintage, à installer les dernières technologies intelligentes et à ajouter des touches spéciales.

Car votre objectif c’est de transformer la grange en une entreprise Airbnb lucrative.

Lorsque le moment est venu de fixer prix à la nuitée , il est conseillé de se baser sur ce que vous devez gagner pour rembourser votre prêt.

Votre investissement émotionnellement dans la propriété, estimant qu’elle valait plus que sa valeur marchande.

 sans mentionner les faux frais ou les coûts supplémentaires que vous avez pu enregistrer suite à de mauvais choix ou si vous n’avez pas assez intégré les conseils du club ViP eldorado immobilier 🙂

C’est pour cela qu’il faut toujours évaluer votre situation financière avant de lancer une activité Airbnb.

Comprenez combien vous devrez débourser pour les rénovations, les factures de services publics, l’entretien de la propriété, les réparations imprévues et frais de ménage .

Étape 2 – Comprendre la plateforme:

7 Etapes pour un Prix Airbnb Imbattable

En tant qu’hôte Airbnb, il est également important que vous vous informiez sur le fonctionnement de la plateforme et sur la manière d’en tirer le meilleur parti.

Voici comment définir votre tarif de base par nuit :

  • Sélectionnez votre annonce 
  • Cliquez sur Prix en haut de la page.
  • À côté de tarif par nuitée , cliquez sur Modifier
  • Entrez votre prix à la nuitée et cliquez sur Enregistrer

N’oubliez pas que les modifications que vous apportez ne s’appliquent qu’aux futures réservations. Vous n’affecterez aucune de vos réservations confirmées en modifiant votre prix de base par nuit.

La bonne nouvelle, c’est que si vous êtes totalement novice dans le monde de la location saisonnière et que vous n’avez aucune idée du prix à fixer pour votre propriété, Airbnb vous proposera un prix de base pour votre annonce.

Ce prix est calculé en prenant en considération les détails de votre propriété, tels que le nombre de pièces et si elle possède des caractéristiques extérieures comme un grand jardin ou une piscine.

Airbnb prendra également en compte votre emplacement et les propriétés similaires dans la région.

Étape 3 – Traiter Airbnb comme une entreprise:

Si vous êtes un hôte qui s’attend à ce que son Airbnb génère d’importants flux de trésorerie sans avoir à travailler dur pour obtenir votre argent, détrompez-vous.

Le marché de la location saisonnière est en constante évolution et les hôtes doivent faire preuve de diligence lorsqu’il s’agit de suivre les évolutions et d’ajuster leur stratégie de tarification en conséquence.

Gardez toujours un œil sur votre concurrence. À quel prix sont proposées les locations Airbnb similaires dans votre région ? Les hôtes demandent-ils 50€ de moins par nuit que vous et si oui, pourquoi ?

Réfléchissez également aux types de services ou équipements que vous pourriez ajouter à votre annonce et qui vous permettraient de facturer davantage.

Par exemple, si vous avez une terrasse sur le toit, pourriez-vous ajouter un bain à remous (ou une piscine pour enfants) ?

Une aire de jeux dans votre jardin pourrait-elle rendre le logement plus attrayant pour les familles ?

Étape 4 – La tarification dynamique d’Airbnb est la solution:

7 Etapes pour un Prix Airbnb Imbattable
Certains frais sont facturés directement aux clients, comme le ménage

L’une des plus grandes erreurs que commet un nouvel hôte est de fixer son tarif de nuit et de s’en aller.

Si vous souhaitez optimiser vos revenus, vous devez ajuster vos tarifs de nuit en fonction de la demande du marché.

Si vous constatez que les autres locations de votre région affichent complet pour une certaine semaine en raison d’un événement majeur, augmentez vos prix.

Si vous savez que les appartements sont laissés vides pendant l’hiver dans votre quartier, réduisez votre prix afin d’encourager les réservations.

Vous devriez également envisager des tarifs différents pour les jours les plus demandés, comme le vendredi et le samedi.

Comment fixer les prix du week-end :

  • Sélectionnez votre annonce
  • sélectionnez un prix 
  • sous frais supplémentaires recherchez tarifs week end et entrez le tarif correspondant 

Étape 5 – N’oubliez pas les frais de ménage:

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Utiliser des check-listes pour s’assurer que rien ne soit oublié

Les frais de ménage Airbnb sont des frais supplémentaires que les hôtes peuvent intégrer dans leur tarification.

Les frais sont fixés par séjour (et non par nuit), et seront indiqués séparément sur la ventilation finale des prix.

De nombreux hôtes utilisent les frais de ménage pour compenser le coût des services de nettoyage, de blanchisserie ou d’entretien, mais ils peuvent également être utilisés pour augmenter le revenu d’un hôte.

Testez l’augmentation des frais de nettoyage et vérifiez si cela affecte vos réservations, mais gardez à l’esprit le message que vous envoyez aux locataires.

Des frais de nettoyage peu élevés encourageront probablement les hôtes à nettoyer eux-mêmes, tandis qu’un taux plus élevé pourrait leur donner l’impression qu’ils n’ont pas à ranger après leur départ.

Étape 6 – Optimisez vos revenus:

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Tout travail mérite salaire ! Il est préférable de déterminer à l’avance la rémunération.

Les stratégies de tarification Airbnb peuvent varier en fonction du type d’annonce que vous gérez.

Une stratégie de tarification qui est efficace pour un hôte, sera moins efficace pour un autre.

Voici quelques stratégies de base et les raisons pour lesquelles elles conviennent à des propriétés Airbnb particulières :

Stratégie de tarif à la nuitée maximum  :

Cette stratégie est idéale pour un hôte qui possède un Airbnb situé dans un emplacement de choix et d’un niveau très élevé en termes de décoration intérieure et d’ameublement.

Si vous avez un appartement superbe dans un emplacement idéal, vous pouvez facturer le tarif maximum par nuit ainsi que des frais élevés.

Cela vous permettra de tirer un meilleur profit de chaque réservation individuelle.

Stratégie dynamique de tarification à la nuitée  :

Vous devez être prêt à vous engager complètement sur le marché de la location Airbnb pour que cette stratégie fonctionne.

Cette option implique que vous modifiez constamment votre tarif à la nuitée afin qu’il soit toujours plus compétitif que les locations similaires dans votre région, afin d’obtenir le plus de réservations possible.

Elle vous oblige à surveiller constamment votre concurrence et à ajuster vos prix en conséquence.

Il s’agit probablement de la stratégie la plus difficile à mettre en œuvre, mais elle peut s’avérer très payante pour votre solde bancaire.

La stratégie longue durée 

Si vous êtes un hôte qui prévoit de s’absenter de son appartement pendant une période considérable, disons de 3 à 6 mois, vous pouvez fixer le prix de manière à attirer un locataire à plus long terme.

Évidemment, vous gagnerez moins par nuit, mais vous aurez un revenu régulier et garanti grâce à ce locataire permanent.

Étape 7 – Demandez l’aide d’un expert Airbnb :

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Utilisez une gamme d’outils en ligne innovants pour aider les hôtes Airbnb à rester compétitifs sur le marché.

L’objectif est d’optimiser les revenus des hôtes Airbnb afin de garantir qu’ils tirent le meilleur parti de leur investissement immobilier.

Étape 8 – Les premiers jours :

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Obtenez des commentaires positifs

Votre stratégie de tarification Airbnb précoce vous mettra sur la voie du succès plus tard. Les commentaires sont essentiels à la conversion sur Airbnb.

D’excellents commentaires influencent également votre position dans les résultats de recherche, ce qui influence le nombre de personnes qui consultent votre annonce pour convertir.

Au début, lorsque vous n’avez pas des commentaires, proposer un prix inférieur de 15 à 20 % à celui du marché vous aidera à obtenir ces premiers commentaires positifs.

Les gens penseront qu’ils ont fait une bonne affaire (parce que c’est le cas) et seront heureux d’écrire un commentaire élogieux.

N’hésitez pas à demander des commentaires à vos premiers clients. Et c’est génial si vous pouvez faire venir ces personnes avant les grands événements.

Ainsi, vous aurez de bonnes critiques pour justifier des tarifs élevés en période de haute saison .

Étape 9 – Fixer des séjours minimums :

7 Etapes pour un Prix Airbnb Imbattable

Un aspect essentiel du revenu par nuitée disponible consiste à obtenir des réservations plus longues aux heures de pointe.

Si vous avez laissé ce samedi de festival être réservé pour une nuit, vous avez peut-être manqué les nuits du jeudi, du vendredi et du dimanche qui l’entourent, voire la semaine entière.

Si vous êtes en concurrence avec des hôtels sur un marché plus orienté vers les affaires, vous souhaiterez probablement que votre séjour minimum soit court – 1 ou 2 nuits.

De nombreux hôtes de locations courte durée évitent les réservations d’une nuit en raison du risque de fêtes, donc 2 est un point de départ sûr.

Les maisons plus grandes peuvent généralement exiger un séjour plus long.

Les voyageurs ont l’habitude de payer des frais de nettoyage importants pour une grande propriété et voyagent généralement avec un grand groupe pour un événement particulier (enterrement de vie de garçon ou de jeune fille, réunion de famille, etc.)

À mesure que le moment approche, vous voudrez peut-être réduire vos exigences en matière de séjour minimum.

Cela dépend de la date à laquelle vous le faites : les propriétés « pour 20 personnes » ne seront pas réservées à la dernière minute. (Si quelqu’un essaie de le faire, attention aux fêtes ).

Mais un studio peut être réservé la veille, voire le jour même.

Clients fidèles :

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De nombreux clients qui apprécient leur séjour reviendront et loueront à nouveau chez vous. Dans certaines propriétés de locations saisonnières , jusqu’à 80 % des réservations proviennent de clients fidèles.

Le risque le plus élevé se situe généralement du côté des clients : ils ne prennent que quelques vacances par an, et l’hébergement est presque toujours la plus grosse dépense de ces vacances.

Le fait de leur proposer quelque chose qu’ils connaissent et avec lequel ils sont familiers qu’il s’agisse de votre gestion ou du même endroit où ils ont déjà séjourné réduit le risque. Les gens sont prêts à payer une prime pour cette sécurité.

Il y a également moins de risques pour vous, ce qui signifie, entre autres, que vous pouvez plus facilement effectuer une réservation directe sur Airbnb et éviter les frais et les politiques d’annulation d’Airbnb (et tout changement qu’Airbnb a envie d’apporter à ces politiques).

Résumé :

Si vous avez lu jusqu’ici, vous en savez plus que la plupart des gens ne sauront jamais sur la gestion des prix et de la disponibilité de votre ou vos locations.

Rien ne peut avoir un plus grand impact sur votre succès en tant qu’hôte à moindre coût ou travail que d’être vigilant et intelligent avec les prix.

 Votre autre objectif en matière de revenus est d’éviter les coûts inutiles: la méthode TSUNAMI vous aidera énormément que ce point et fera toute la différence

Les prix d’Airbnb baissent-ils à la dernière minute ?

Oui, en effet. De la même manière que certains hôtes proposent des réductions hebdomadaires et mensuelles, ils peuvent également proposer une réduction de dernière minute.

Devriez-vous utiliser la tarification intelligente sur Airbnb ?

Bien qu’en théorie, la tarification intelligente d’Airbnb semble être une excellente solution, de nombreux utilisateurs ont eu des expériences médiocres avec cette fonctionnalité. Le plus souvent, les gens ont trouvé que la tarification intelligente d’Airbnb les a laissés avec un prix trop bas, et potentiellement en renonçant à une bonne quantité de revenus locatifs.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

3 réponses

  1. LUCIANI Isabelle dit :

    Bonjour,
    Je possède 2 ailes de villas que je loue exclusivement l’été dans la même propriété avec piscine depuis 2ans. J’en ai inscrit une sur AirBnB, que je loue très bien, et déclare en LMNP, et l’autre sur leboncoin qui se loue un peu moins. Pensez-vous qu’il faille inscrire les 2 sur Airbnb?

  1. 28 juin 2021

    […] Selon Airbnb, les co-hôtes sont des personnes qui aident les propriétaires d’annonces à prendre soin de leur maison / appartement  et de leurs invités. […]

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