Vous avez DEFISCALISÉ ? Nous allons vous PLUMER !

Alerte rouge 🙂

Nous vous donnons notre avis sur la défiscalisation immobilière en VEFA location nue.

Nous allons vous montrer ce qui arrive à ceux qui veulent devenir propriétaires et qui cèdent aux sirènes de la loi Pinel pour défiscaliser 20% du prix de leur appartement.

Une jolie économie sur votre impôt sur le revenu, mais regardez ce qu’il va vous arriver dans 10 ans… Vous allez faire des heureux, ais ce ne sera pas VOUS !

Alors lisez et regardez jusqu’au bout, cet article pourrait changer pour toujours votre vision de l’investissement locatif immobilier..

 

Aujourd’hui je voulais vous faire part d’une très très bonne nouvelle… enfin pour nous en tous cas… avec Gwen…

 

 

 
 

 

 

Un nouvel appartement pour un investissement locatif qui s’autofinance !

 

Nous sommes les heureux propriétaires d’un nouvel appartement ;

 

patrimoine immobilier location meublée saisonière

Notre patrimoine s’enrichit un peu plus 🙂 Faites comme nous, c’est facile !

 

 

Alors comment ça c’est passé ?

D’une façon un petit peu étonnante en fait, parce que notre acquisition c’est une résidence que l’on surveille depuis un petit bout de temps dans une ville moyenne de la périphérie d’Avignon (Vaucluse).
Cette résidence est composée de 5 immeubles que l’on a vu construire sur une ancienne friche industrielle. Ils ont été construits en 2006, 2007.

 

Ces immeubles sont visuellement très modernes, avec des lignes épurées, des couleurs chaudes bien du sud. Ils ont construits dans le simple but de revendre les appartements uniquement en  défiscalisation.

 

 

Des prix du neuf exorbitants pour la région

 

prix immobilier décolle en vefa

Les prix de l’immobilier décollent vraiment dans le neuf !! A la remise des clefs, un appartement, c’est comme une voiture, perte de 20% de valeur… Cela fonctionne dans un marché haussier, mais moins bien dans le cas contraire…

 

 

Concrètement quand ils étaient vendus en VEFA, les prix des appartements étaient vraiment vraiment très élevés pour le secteur.
Donc c’était complètement inaccessible pour nous dans le sens où investir dans ces appartements neufs n’était pas du tout rentable.
Mais aujourd’hui que nous sommes 9 ans plus tard

 

Comme ces immeubles ont été construits uniquement pour être défiscalisés : donc tous les propriétaires revendent leurs appartements en même temps.

 

 

 

Une catastrophe pour les propriétaires qui avaient voulu réduire leur impôt sur le revenu

 

C’est donc une catastrophe pour les propriétaires qui ont acheté car tout le monde revend en même temps.

 

immobilier neuf en vefa calcul

Défiscaliser avec un investissement locatif dans du neuf n’est pas forcément un bon calcul pour un investisseur immobilier

 

 

Les acheteur voient énormément d’annonces sur le marché donc les prix chutent et ceux qui sont le plus pressés sont obligés de lâcher le plus de lest possible, en jouant sur les prix.

 

Et en plus, vu que les prix de l’immobilier n’ont pas monté des masses depuis 2007…

le fait d’avoir acheté en défiscalisation, certes les gens ont gagné les 20% de la défiscalisation mais comme le promoteur  vend classiquement 20% plus cher : les petit investisseurs qui leur ont fait confiance se sont un peu fait avoir.

 

 

 

Un studio avec une grande terrasse pour un effet wahouu !

 

Concrètement, l’appartement que nous avons visité est un studio de 27 m².
Il est situé au rez de chaussé, mais surélevé donc il n’y a pas les problèmes classiques des rez de chaussée :

  • insécurité et risque d’effractions
  • nuisances sonores liées au passage des piétons et au stationnement des véhicules

 

location en rez de chaussée meublée de qualité et sécurité

Le rez de chaussée n’est pas forcément à fuir et peut être très agréable… à quelques conditions tout de même !

 

 

Il y a une grande terrasse de 15m² avec une fond une joli banquette de 12 m² avec des massifs d’arbustes qui permettent d’isoler complètement de l’extérieur.

Cela fait un grand extérieur de 27m², soit la même surface que l’appartement, sans vis à vis, et avec de la verdure : un gros gros atout pour louer !

 

C’est le fameux effet « wahou » dont nous vous parlons régulièrement, et qui déclenche les réservations !
La grande pièce principale est agencée en L avec un espace cuisine et un autre espace qui peut servir de chambre salon, tout à fait a agréable.

 

Et puis, il y a la douche, WC séparés.

 

L’ensemble est tout à fait moderne (normal il a moins de 10 ans quand même !).

 

Par contre, il y a tous les défauts que l’on rencontre sur les constructions qui sont faites pour défiscaliser.

C’est à dire qu’elle sont faite pour durer 10 ans (non, non l’obsolescence programmée n’existe pas 🙂 )

 

 

Donc il y a quelques infiltrations, il y a des peintures à refaire , il y a des choses un peu bizarres dans la salle de bains il va falloir qu’on gratte un peu un mur pour voir ce que c’est et peut être faire quelques travaux dessus pour recoller tout ça.

 

Mais bon concrètement c’est quand même en état plus que correct.

 

 

 

Des chiffres sur cet appart !

 

Passons aux chiffres, car c’est quand même le cœur du problème, quoi qu’on en dises…

 

cacul très important pour un investissement immobilier locatif

Les chiffres c’est important ! N’oubliez pas vos calculettes…

 

 

 

Le vendeur, lui a acheté l’appartement 82 000 € hors frais de notaire, je précise.

Il l’avait mis en vente à 82 000 €, ce qui ne lui permet déjà pas de rentrer dans ses frais.

Cela fait à peut près un mois et demi qu’il est en vente, donc il est descendu car c’est quelqu’un qui malheureusement est un peu acculé et pressé. C’est ce type de propriétaire qui est généralement un « bon vendeur« .

 

C’est un parisien comme la plupart des gens qui ont acheté un appartement de ce type.  Nous n’avons absolument rien contre les parisiens, mais cela prouve simplement qu’il y a très peu de chances pour que le propriétaire actuel se soit déplacé avant de signer le compromis puis l’acte de vente.

 

Il a a acheté sur une petit plaquette où il y avait :

  • un joli olivier
  • un joli de champs de lavandes
  • un titre racoleur du style « Avignon patrimoine mondial de l’UNESCO et de l’humanité… »
  • du texte avec en gros : voilà c’est super génial achetez c’est trop bien

 

 

 

Vous avez intérêt à acheter meublé dans l’ancien, dispositif lmnp

 

Du coup, l’acheteur parisien a cédé, il a acheté, ça lui paraissait pas trop cher.

 

Et pour peu que la vente se soit faite en fin d’année, vous savez lorsque tout le monde se réveille en se disant ah zut, je vais encore payer une blinde d’impôts sur le revenu l’année prochaine, donc on va acheter un petit appart et tout ira bien (si, si c’est comme ça que ça se passe, regardez bondir le chiffre des ventes dans le neuf à la fin de chaque année…)
Donc le vendeur est pressé de vendre, malheureusement pour lui heureusement pour nous, de toutes façon c’est comme ça que ça fonctionne.
Il avait mis le prix à 82 000 €,

il a baissé rapidement à 66 000 €

et là on l’a visité affiché à 66000€.

 

Pour un studio de ce standing et sur cette localisation, c’est tout à fit correct…

Mais, on vient de faire une offre à 52 000 €.

L’offre est accepté.

 

Donc c’est super parce que pour nous si on regarde l’emprunte que ça va nous faire :

  • un emprunt autour de 300 € par mois sur 20 ans
  • la taxe foncière 30€ par mois
  • les charges de copropriété, aussi 30 € par mois

Vu qu’on veut louer à l’année 500 – 550 € par mois, ou alors en saisonnier, à voir entre 1500 et 2000€.

Donc vous pouvez vous la rentabilité que ça peut faire : dans tous les cas, du cash flow positif.

Pour nous c’est super intéressant, et si on plus on peut profiter que les taux d’intérêts soient encore au plus bas historique

 

 

 

Deux bonnes raisons de ne pas défiscaliser  !

 

Pour le vendeur par contre, c’est beaucoup moins bien, il a perdu au minimum  30 000 € au passage et je voulais aussi revenir là dessus.
Ne vous laissez pas séduire par les sirènes de la défiscalisation.

 

faire le choix de ne pas défiscaliser en pinel

Ouvrez les yeux et faites les bons choix…

 

 

Déjà rien que le fait que l’état maintienne cette niche fiscale, cette défiscalisation, déjà ça devrait vous paraître louche parce que l’état est complètement fauché donc si il le maintien c’est qu’il y a un petit souci, c’est qu’il veut vous faire prendre des risques à sa place.

Et deuxièmement, le fait que vous voyez toutes les 5 minutes des pubs pour la défisc sur internet, ça aussi c’est louche et c’est aussi caractéristique d’une arnaque internet.
Pourquoi je dis « arnaque », c’est tout relatif et à prendre avec du recul, mais le promoteur va absorber le montant de la défiscalisation.

 

 

Il va vous vendre l’appartement au moins 20% plus cher que le prix du marché que ce ce que vous gagnez en défisc, donc au final autant acheter ancien meublé et vous n’êtes pas contraint par les exigences de la défiscalisation et de louer nu, etc.
En défisc, si jamais le prix du marché flambe à la hausse,  ce n’est pas bien grave d’acheter par ce biais, mais en ce moment ce n’est pas trop le cas.
Mais si le marché s’écroule et bien là vous perdez énormément et ce que vous avez pris au départ pour être un bon plan, et bien ça se révèle être une catastrophe financière pour votre portefeuille.

 

 

 

Donc continuez à louer en meublé ce qui vous permet d’amortir vos murs, ce qui vous permet d’autofinancer vos biens

 

Et donc si jamais lorsque vous revendez, l’immobilier s’est écroulé et ben vous n’avez rien perdu car tout s’est autofinancé.

Donc au bout de 20 ans vous n’aurez rien perdu dans le pire des cas et la soulte de ce que vous pourrez vendre cela ira directement dans votre poche.

En clair, si l’appartement on va l’acheter 52 000 € donc on ne compte pas comme ça, on compte 60 000 € avec les fris de notaire. Dans 20 ans les 60 00 € ils seront remboursés et largement remboursés.

 

Si l’appartement vaut 120 000 € et bien ce sera extraordinaire,

si l’appartement ne vaut plus que 10 000 € et bien on vendra quand même 10 000 € dans nos poches,

ce qui sera super cool et en plus il n’y aura pas de plus value.

 

C’est pour vous faire part un peu de la stratégie qu’on a mise en place aujourd’hui.
Et de cette très bonne nouvelle : on a un peu enrichi notre patrimoine 🙂

Il existe une alternative au placement par défiscalisation !

 

 

 

Et vous, que pensez vous de la défiscalisation ?
Vous avez déjà essayé ?

Partagez votre avis et votre expérience dans les commentaires, c’est intéressant !

 

 

 

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Pierre et Gwen

2 Comments

  1. Excellent article! Si ces leviers de défiscalisation en location nue ne sont pas toujours bien connus des contribuables, ils peuvent être d’une remarquable efficacité pour réduire ses impôts ou pour gommer ses revenus fonciers.

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