Depuis quelques années, la demande pour passer de la location vide à meublée ne cesse de croître, surtout dans les grandes agglomérations et villes touristiques.

Passer de la location nue à meublée nécessite de meubler le logement selon la loi après le départ du locataire. Ce changement permet de bénéficier d’une meilleure rentabilité (+20 % de revenus locatifs en moyenne) et de plus de flexibilité contractuelle.

Avantages de passer de la Location Vide à Meublée

La question ne se pose même plus.

Pour les avantages financier et fiscaux bien évidemment .

Mais aussi pour le confort des locataires, à qui vous procurerez une expérience bien meilleure de votre appartement

45% des locataires préfèrent la location meublée pour la flexibilité et la réduction des coûts initiaux liés à l’ameublement.

Certes, pour passer en meublé vous allez devoir dépenser un peu d’argent mais c’est pour la bonne cause.

Avantages Fiscaux de la Location Meublée

Les revenus de la location meublée appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

Concrètement, cela veut dire que vous profitez d’un régime fiscal nettement plus avantageux.

En effet, dans le cas où vos revenus sont inférieurs à 33.200 € par an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%, voire de 71% si vous faites classer votre bien meublé de tourisme, tandis que cet abattement est limité à 30% sur les revenus de la location à nue, qui constitue des revenus fonciers.

Et je ne vous parle pas ici des amortissements… qui vous permettent en fait d’obtenir un abattement de 100% dans la plupart des cas

Généralement, les loyers engendrés de votre activité de location meublée ne seront pas imposables, et ce, dès lors que vous choisissez de les déclarer au régime réel vous permettant d’amortir le bien et de réduire l’ensemble de vos charges.

Grâce à ce régime fiscal avantageux, la rentabilité nette d’un bien en location meublée est décuplée(il faut savoir que la rentabilité moyenne de l’immobilier est de 2%, ce qui semble hallucinant pour un placement qui est quand même plus chronophage et risqué qu’une simple assurance vie)

Apprenez à faire les bons choix pour votre rentabilité en approfondissant vos connaissances :

• Rentabilité locative? Tout le monde ment sur les vrais chiffres
• Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif
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Rentabilité Supérieure en Location Meublée

Passer d’une location vide à une location meublée permet d’augmenter les revenus locatifs de plus de 20 % en moyenne, notamment dans les grandes agglomérations, par rapport à une location nue.

Et en location meublée saisonnière, on est en moyenne à un loyer mensuel 3 fois plus élevé

Les loyers des locations meublées sont en moyenne 20% plus élevés que ceux des locations vides, et jusqu’à 30% de plus dans les centres-villes.

La rentabilité brute de votre bien sera également supérieure s’il est loué meublé plutôt qu’à nue, de par des loyers perçus plus importants.

La rentabilité nette nette, prenant en compte l’imposition sur vos revenus et les charges, sera également bien supérieure en meublé.

Grâce aux mesures fiscales très avantageuses liées à l’activité de loueur en meublé, vos impôts seront fortement réduits et la rentabilité de votre bien maximisée.

Jean-Marc G. , propriétaire à Lyon explique :

« Depuis que j’ai transformé mes appartements en location meublée, j’ai vu une augmentation de 25% de mes revenus locatifs en moins de six mois. La demande pour les meublés est forte, surtout parmi les jeunes professionnels et les étudiants. »

Flexibilité Contractuelle en Location Meublée

Passer d’une location à nue à une location meublée vous accorde une bonne marge de liberté contractuelle.

Si vous comparez la location à nue à la location meublée sur la durée du bail initial, vous remarquerez que la première (location à nue) est fixée à 3 ans tandis que la deuxième (location meublée) est arrêtée à 1 an sauf pour le cas des étudiants avec un bail de 9 mois correspondant à l’année académique.

Quant au préavis donné par le locataire, hors zone tendue où les deux régimes se rapprochent, il est de 3 mois pour la location à nue contre 1 mois pour la location meublée.

Par ailleurs, si vous souhaitez récupérer votre bien immobilier, pour le vendre par exemple, le locataire n’a aucune priorité d’achat dans le cas d’une location meublée.

« Le passage à la location meublée m’a permis de récupérer mon logement plus facilement quand j’en ai eu besoin. La flexibilité du bail meublé est un vrai atout, surtout dans les zones urbaines où la demande est forte. »

Luc F.

Réduction de la Vacance Locative

Les logements meublés ont une vacance locative réduite de 15% par rapport aux logements vides en raison de la demande accrue.

Les locataires ont tendance à préférer les logements meublés aux logements loués vides, d’où un taux de vacance locative plus faible.

Avec un logement meublé, vous serez en mesure d’attirer plus facilement des locataires potentiels.

Dépôt de Garantie Plus Élevé

Lorsque l’appartement est meublé, et comprend donc des articles et meubles installés par le propriétaire, il en coûte de l’argent pour les réparer ou les remplacer s’il y a eu dégradation.

Par conséquent, les cautions dans les locations meublées ont tendance à être plus élevées (légalement le double que pour une location nue) pour couvrir les pertes ou dommages potentiels supérieurs à l’usure normale.

Tout cela, c’est bien beau, mais comment vous y prendre concrètement, et à quoi devez vous faire attention?

Démarches Légales pour Passer en Location Meublée

Pour transformer une location vide en meublée, plusieurs démarches administratives sont obligatoires :

Déclaration de changement d’usage :

Si le logement se trouve dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis ou Val-de-Marne, une déclaration de changement d’usage doit être effectuée auprès de la mairie (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation).

Vérification du règlement de copropriété :

Le règlement de copropriété doit être vérifié pour s’assurer qu’il autorise la location meublée. Certaines copropriétés peuvent inclure des clauses interdisant ou limitant cette activité.

Enregistrement en mairie pour locations saisonnières :

Dans certaines villes comme Paris, un enregistrement auprès de la mairie est obligatoire pour obtenir un numéro à afficher sur les annonces de location (article L324-1-1 du Code du tourisme).

Déclarations fiscales :

Le passage à la location meublée nécessite la déclaration de votre activité sous le régime fiscal Micro-BIC ou au régime réel.

Cette déclaration doit être effectuée au greffe du tribunal de commerce dans un délai de 15 jours suivant le début de l’activité.

Ces démarches permettent de garantir la conformité de votre bien avec la législation française en vigueur.

Différences Entre Baux Meublés et Vides

Lorsque vous envisagez de passer d’une location vide à une location meublée, il est essentiel de comprendre les différences clés entre les deux types de baux.

Voici une comparaison détaillée des durées de bail, des conditions de résiliation, et de la flexibilité offerte aux propriétaires.

Durée des Baux : Meublé vs Vide

• Location Vide :

Le bail pour une location vide est généralement de 3 ans minimum, renouvelable automatiquement à l’échéance si aucune des parties ne le résilie.

Cette durée offre une certaine stabilité, mais elle réduit aussi la flexibilité pour le propriétaire.

• Location Meublée :

En revanche, le bail pour une location meublée est plus court, avec une durée minimale d’un an renouvelable, ou de 9 mois non renouvelable pour les étudiants.

Cette courte durée permet aux propriétaires de réévaluer fréquemment les termes du bail, ajuster les loyers, ou récupérer le logement plus rapidement si nécessaire.

Résiliation de Bail : Comparatif Meublé/Vide

• Location Vide :

Pour mettre fin à un bail de location vide, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance du bail.

Les motifs de résiliation sont stricts et limités (vente du bien, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux).

• Location Meublée :

Pour une location meublée, le préavis de résiliation est réduit à 3 mois pour le propriétaire, et à 1 mois pour le locataire.

Les conditions de résiliation sont plus souples, ce qui facilite une gestion plus dynamique de la location.

Flexibilité des Baux pour Propriétaires

• Location Vide :

Avec des baux plus longs et des conditions de résiliation plus rigides, la location vide offre moins de flexibilité.

Les propriétaires doivent souvent attendre la fin du bail ou justifier des motifs légaux spécifiques pour reprendre leur logement.

• Location Meublée :

Les baux meublés offrent une flexibilité accrue pour les propriétaires grâce à des durées plus courtes et des conditions de résiliation moins contraignantes.

Cette flexibilité permet une meilleure adaptation aux fluctuations du marché locatif et aux besoins personnels du propriétaire, comme la possibilité de louer le bien en courte durée entre deux baux ou de récupérer le logement pour un usage personnel.

5 Conseils pour Passer de Location Vide à Meublée

1- Demandes d’Autorisation pour Location Meublée

Cette astuce ne concerne que les propriétaires souhaitant migrer vers la location meublée à courte durée.

Vous êtes propriétaire d’un appartement et souhaitez le meubler pour le consacrer à la location saisonnière ?

Assurez-vous que le règlement de copropriété l’autorise (pas de clause bourgeoise, et idéalement, présence d’une activité libérale dans l’immeuble)

Si la réponse est favorable et que vous comptez proposer votre logement à la location saisonnière, vous devrez au préalable effectuer une déclaration en mairie au moyen d’un imprimé Cerfa n°14004*02.

En outre, si votre logement est situé dans une agglomération de plus de 200.000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, vous devrez effectuer une demande pour une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie de la commune où se situe le bien immobilier.

Voici des infos complémentaires qui vous aideront :

Guide complet: la procédure d’enregistrement de votre meublé de tourisme

Votre commune peut elle vous empêcher de louer votre investissement locatif?

Enfin, si votre bien se situe dans la capitale, vous devrez également le télédéclarer auprès de la commune pour vous voir attribuer un numéro d’enregistrement qui devra apparaitre sur les annonces en ligne.

La procédure est expliquée dans le détail ici:

Comment faire légalement de la location saisonnière à Paris ?

Bon en clair, sur Paris, à moins d’avoir acheté un local commercial, c’est quasi impossible de faire de la location saisonnière dans les règles

Notre avis ici : Airbnb à Paris : Cet hôte a été victile d’un contrôle (voici son histoire)

2- Comment Meubler Votre Location

Oui, c’est un peu logique, mais finalement pas tant que ça pour certains propriétaires, d’autant plus que la loi Alur est passée par là

Le passage de la location à nue à la location meublée se concrétise par l’ameublement du bien immobilier.

Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 détaille la liste des éléments de mobilier obligatoire d’un logement meublé.

Chacune des pièces du logement meublé doit être équipée d’éléments de mobilier conforme à sa destination.

Ainsi vous devez fournir dans les chambres à coucher une literie complète ainsi qu’un dispositif d’occultation des fenêtres.

Vous devez équiper la cuisine de tous les éléments nécessaires à la préparation ainsi que les prises de repas, à savoir :

• plaques de cuissons,
• four ou micro-ondes,
• réfrigérateur,
• vaisselle
• et ustensiles de cuisine
• sans oublier la table et les chaises.

Vous devez également fournir des espaces de rangement comme les étagères ou les armoires et pourvoir des luminaires dans le meublé.

Un matériel d’entretien ménagé adapté aux caractéristiques du logement doit être mis à disposition des locataires.

Il est recommandé toutefois de ne pas se contenter de cette liste élémentaire et d’ajouter les équipements les plus attendus et demandés par les locataires, à savoir :

• une télévision,
• une machine à laver,
• un lave-vaisselle,
• du linge de maison et un réseau internet (pour le saisonnier)

Voyez-le comme un investissement qui vous permettra de louer au meilleur prix.

3- Bien Cibler les Locataires Meublés

Les logements loués nu et les meublés ne s’adressent pas au même type de locataires.

Il vous faudra donc cibler vos locataires à l’aide d’un bon indicateur qui n’est autre que la superficie du logement.

Si vous êtes propriétaire d’un appartement spacieux ou d’une maison et que vous souhaitez passer, de la location à nue à la location meublée sachez que vous aurez des difficultés à trouver des locataires.

Généralement, pour les grands espaces les gens préfèrent meubler l’intérieur par eux même.

Sauf si vous consacrez votre meublé, aussi vaste qu’il puisse être, à la location saisonnière.

Vous louerez donc à des personnes ne souhaitant pas s’installer sur le long terme, mais plutôt bénéficier d’un logement fonctionnel pour une courte durée.  

4- Négocier le Passage en Meublé

Comme expliqué en amont, vous devez attendre la fin du bail, le départ volontaire du locataire.

Ceci dit, tenez-vous bien, Le bailleur peut s’entendre avec le locataire pour que celui – ci accepte de louer le bien meublé désormais.

Si le locataire refuse, le bailleur devra attendre alors le départ volontaire de son locataire.

Le bailleur ne peut pas contraindre son locataire à changer un bail en cours.

Vous ne pouvez pas l’obliger, certes, mais vous pouvez négocier avec lui et essayer de le convaincre.

La location meublée présente de nombreux avantages pour les locataires également.

Ça peut être un deal « gagnant-gagnant ».

Dans ce cas, prévoyez un écrit qui vous permettra de vous justifier en cas de contestation, et dans lequel vous indiquez que le changement se fait à la demande du locataire…

5- Valoriser Votre Logement Meublé

Tous les logements ne détiennent pas les qualités requises pour faire de la location meublée, c’est pourquoi vous devriez vous poser la question de la qualité intrinsèque de votre bien immobilier avant de passer de la location à nue à la location meublée.

Habituellement, la location meublée vise les petites et moyennes surfaces.

Un travail d’optimisation de la surface est souvent réalisé par les propriétaires visant à migrer vers la location meublée.

Les travaux d’aménagement pourront justifier, auprès des locataires, les loyers qui sont significativement plus élevés que ceux de la location à nue.

Dans ce cas vous pouvez faire appel à un spécialiste de la mise en valeur de logement qui saura dévoiler le potentiel, parfois insoupçonné, de votre bien immobilier, ou suivre les conseils du club VIP et des formations de Eldorado Immobilier

Conclusion

Passer de la location vide à la location meublée implique de bien choisir les meubles, de respecter les réglementations, et d’optimiser la gestion locative.

En prenant ces mesures, vous pourrez profiter d’une rentabilité accrue et d’une plus grande flexibilité.

N’hésitez plus, transformez votre bien pour maximiser vos revenus !

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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