Assurance Dommages Ouvrage : Ce que vous devez vraiment savoir…

L’assurance dommages ouvrage est une assurance imposée par la loi SPINETTA dans le but de protéger le maître d’ouvrage (professionnel ou particulier) qui confit son projet à des constructeurs professionnels.

Cette assurance dure 10 ans, et garantit les sinistres (fissure importante, effondrement…) sans recherche de responsabilité, et dans un délais légal très court (60 jours).

Elle est par ailleurs imposée par les banques pour tout déblocage des fonds et requise par les notaires en cas de revente pendant les 10 années suivants la fin de chantier.

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L’assurance dommage ouvrage : loi, réglementation, fonctionnement

L'assurance dommages ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage assure le coût de réparation de désordres affectant un ouvrage immobilier

L’assurance dommage ouvrage vient couvrir les risques liés à toute construction immobilière. Elle appelle donc la fixation d’un tarif assurance dommage ouvrage, établi en fonction des risques de sinistres auxquels peut être confronté la construction en question.

L’assureur pourra ainsi fixer le tarif assurance dommage ouvrage le plus bas possible suivant divers critères et après s’être assuré que toutes les normes de construction ont été respectées.

Définition et textes légaux (loi Spinetta)

Une présomption de responsabilité est retenue pour tous les constructeurs à l’égard des propriétaires à qui ils fournissent des services de construction immobilière.

Ainsi, lorsque des dommages majeurs sont subis par une habitation en cours ou en fin de construction, la loi Spinetta, aussi appelée loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 et entrée en vigueur le 1er janvier 1979, exige une réparation immédiate des dommages observés sur le bâtiment.

Ces réparations devront être financées par l’assureur du propriétaire. Il faudra ensuite, après identification des responsabilités du constructeur, s’assurer que l’assureur de l’entreprise de construction reverse les sommes dues à l’assureur du propriétaire.

La loi se traduit comme suit, au regard de l’article 1972 du Code civil

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Fonctionnement de l’assurance dommage ouvrage et de l’assurance décennale

L’assurance dommage ouvrage existe pour assurer une prise en charge aussi rapide que possible des charges engendrées par des dommages importants survenus au niveau d’une construction.

Les personnes ayant constaté des désordres majeurs au sein de leur propriété peuvent ainsi se tourner vers leur propre assureur, chez lequel ils ont souscrit une assurance dommage ouvrage pour le bien à construire.

Cette assurance possède une durée de validité de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage.

L’assurance dommage ouvrage doit néanmoins être souscrite avant toute édification de bâtiment. Le tarif assurance dommage ouvrage sera variable, suivant plusieurs critères définis par l’assureur lui-même.

Une telle assurance peut bien être souscrite par une personne physique, propriétaire d’une maison en construction, mais elle peut aussi être demandée par un professionnel de l’immobilier.

Dans le premier cas, aucune sanction n’est prévue si le propriétaire ne souscrit pas à une assurance.

En revanche, pour ce qui est du professionnel, la non-souscription d’une assurance dommage ouvrage est condamnable d’une amende dépassant 70 000 euros.

Une fois le ou les dommages déclarés et ayant une gravité telle que la responsabilité du constructeur est engagée selon la loi Spinetta, l’assurance couvre l’ensemble des frais de réparation dans un délai très réduit.

Il reviendra ensuite à la compagnie d’assurance (celle du propriétaire ou du professionnel ayant souscrit l’assurance dommage ouvrage) de se tourner vers le constructeur pour bénéficier des retombées de la garantie décennale.

Il faut donc aussi préciser que l’assurance décennale est cette assurance souscrite par le constructeur immobilier (engagé par le propriétaire ou par un professionnel de l’immobilier) afin de lui permettre de prévenir des dommages graves au cours des missions de construction pour un tiers. La garantie décennale servira à rembourser les frais de réparations préfinancés par l’assurance dommage ouvrage.

L’assurance dommage ouvrage est-elle obligatoire, pour qui et pour quels travaux ?

Souscrire à un contrat d’assurance dommage ouvrage est une obligation, et elle concerne toute personne à la tête d’un projet de construction, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale.

Le tarif de l’assurance dommage ouvrage n’est pas toujours le même, mais le principe et les conditions de couverture des désordres sur un ouvrage immobilier ne changent pas.

Le propriétaire de l’ouvrage peut donc être lui-même à l’origine de la souscription pour le tarif assurance dommage ouvrage qui lui a été proposé, mais il peut s’agir également d’un mandataire désigné par le propriétaire ou alors d’un professionnel de l’immobilier, en tant que vendeur.

Pour les promoteurs (ou dans TOUS les cas : projets de rénovation, d’extension, neuf, réhabilitation…)

Pour ce qui est des promoteurs immobiliers, ils ont l’obligation de procéder à une souscription d’assurance dommage ouvrage avant de pouvoir entamer les réalisations pour des travaux quelconques.

Une telle assurance pourra rester active, quel que soit le propriétaire du bâtiment construit, puisque l’assurance touche l’habitation, la chose, plutôt que la personne morale ou physique.

La réglementation est d’ailleurs bien plus stricte lorsqu’il s’agit des professionnels, puisque ces derniers peuvent se voir obtenir une amende s’ils ne prenaient pas soin de souscrire à l’assurance avant l’ouverture de leur chantier.

En effet, les risques liés aux dommages d’ordre immobiliers sont à prendre au sérieux, et il y va aussi de la préservation des droits du futur propriétaire qui devra acquérir la construction auprès du promoteur immobilier ou du vendeur.

Au-delà de la construction, les projets de rénovation, d’extension et de réhabilitation nécessitent également la souscription d’une assurance dommage ouvrage.

Pour les particuliers (oui pour toutes maison neuve ou extension ou rénovation lourde, mais NON pour les petites rénovations)

L’assurance dommage ouvrage est obligatoire, même pour les particuliers qui souhaitent traiter directement avec une entreprise de construction.

Cela n’est vrai que pour les constructions de maisons neuves et pour les rénovations de grande envergure, mais la dommage ouvrage ne concerne en aucun cas les petits travaux de rénovation.

Dès que le propriétaire de la maison neuve à construire ou à rénover participe aux travaux en tant que maître d’ouvrage, il a l’obligation de se renseigner sur les meilleurs tarifs d’assurance dommage ouvrage afin de souscrire à l’offre qui lui semble la plus adéquate, auprès d’un assureur.

Une telle souscription est tout à l’avantage du particulier, même s’il ne risque aucune poursuite en cas de manquement à l’obligation de posséder une garantie dommage ouvrage.

Statistiques diverses sur le nombre de construction et de permis de construire en France

Le marché français de la construction immobilière a connu un ralentissement depuis 2018, après les essors qui ont été constatés durant les années 2016 et 2017.

Cette baisse du nombre de permis de construire délivrés s’est prolongée jusqu’en 2019. On compte ainsi un peu plus de 100 000 permis de construire délivrés durant les 3 premiers mois de l’année 2019, ce qui équivaut à une baisse de 8,9 % par rapport au premier trimestre de l’année précédente.

Pour ce qui est du nombre de constructions effectivement lancées, il a également régressé de 7,8 % en 2019.

Ces statistiques peuvent être expliquées tout d’abord par le fait que les exigences des autorités quant à la densité autorisée se sont également accrues, ce qui se traduit par le fait que les promoteurs immobiliers doivent construire moins de logements par programme, ou faire face à un rejet de leur demande d’autorisation de construire.

On peut également mettre la baisse du nombre de chantiers ouverts sur le fait que la demande devient de plus en plus importante en France (même si non forcément homogène) tandis que les constructeurs rencontrent des difficultés pour combler cette demande, mais tout en haussant leur prix de prestation de service.

Informations complémentaires sur le tarif assurance dommage ouvrage

Le tarif de l’assurance dommage ouvrage est fixé par la compagnie d’assurance à laquelle on décide de s’adresser.

Ce coût peut très souvent être payé dès le début des travaux de construction avant d’être complété plus tard, lorsque les travaux seront achevés.

Le tarif assurance dommage ouvrage obligatoire

Pour une construction de maison neuve, des travaux de rénovation ou d’extension très importants, un tarif d’assurance dommage ouvrage peut être fixé par une société d’assurance.

Il sera possible de réclamer tout d’abord un devis afin que le calcul du tarif d’assurance dommage ouvrage puisse être fait, et pour se décider entre diverses offres de garantie.

Les critères permettant aux assureurs de procéder au calcul du prix de l’assurance sont les suivants :

  • Le lieu de la construction et les prix qui sont enregistrés dans le marché de l’immobilier ;
  • Le type de projet (rénovation, extension ou construction neuve) ;
  • L’envergure des travaux ;
  • Les divers matériaux entrant dans le travail de construction ;
  • L’expérience des intervenants techniques ;
  • L’effectivité ou non d’un contrôle technique des travaux et d’une étude de sol ;
  • L’existence ou non de garanties facultatives.

L’assureur peut aussi proposer des garanties complémentaires afin de compléter la dommage ouvrage et d’arriver à un tarif beaucoup plus intéressant. Il faut donc veiller à trouver la meilleure offre, puisqu’elles ne sont pas toutes avantageuses pour les souscripteurs.

Quels sont les assureurs dommages ouvrage ?

L'assurance dommages ouvrage
Adressez vous à des assureurs spécialisés dans l’assurance dommage ouvrage

Les assureurs susceptibles de prendre en charge la souscription d’une assurance dommage ouvrage se font de plus en plus rares, notamment du fait du risque déficitaire, mais aussi à cause de la durée de la protection de 10 ans qui n’est pas forcément avantageuse pour les compagnies d’assurance.

Il existe cependant des assureurs dommage ouvrage tels que:

  • Maaf
  • MMA
  • Axa GMF
  • ou encore Aviva.

Certaines offres ne sont pour autant destinées qu’aux promoteurs immobiliers et autres professionnels du secteur, en évitant soigneusement la souscription pour les constructions et divers travaux gérés par des particuliers.

La meilleure solution est de faire appel à des courtiers en assurance dommage ouvrage.

Ces derniers aura pour mission de procéder à une recherche poussée au niveau de leur base, afin de trouver l’assureur qui fera la meilleure proposition de tarif d’assurance dommage ouvrage.

Comment et quand souscrire l’assurance dommage ouvrage obligatoire ?

Un particulier n’aura à souscrire une assurance dommage ouvrage que s’il décide d’être son propre maître d’ouvrage.

Autrement, si c’est un professionnel qui est chargé de la maîtrise d’ouvrage ou si la construction est faite par un promoteur, la souscription et le paiement du tarif d’assurance dommage ouvrage n’est plus effectué par le particulier, mais par les professionnels concernés.

Pour souscrire l’assurance dommage ouvrage, il faut d’abord faire une demande de devis auprès de l’assureur ou du courtier choisi.

Les informations liées à la construction seront alors certainement demandées par l’assureur, afin de lui permettre de faire les calculs adéquats pour le tarif d’assurance dommage ouvrage à appliquer. Il est important que les informations fournies soient toutes exactes pour ne pas se retrouver avec un tarif totalement faussé.

Après accord des deux parties, le contrat d’assurance dommage pourra être signé.

Le fonctionnement de l’assurance dommages ouvrages

En cas de sinistre effectif, une déclaration de sinistre doit être envoyée à l’assureur afin que celui-ci puisse réagir au bout de 60 jours, pour la mise en jeu de la garantie dommages ouvrages.

En cas d’acceptation de l’activation de la garantie, l’assureur doit proposer une indemnité à son assuré, dans un délai de 90 jours suivant la réception de la déclaration du dommage. L’assuré devra ensuite accepter l’offre d’indemnisation pour que celle-ci puisse être versée au bout de 15 jours.

Il peut arriver que l’assureur ait besoin d’un délai supplémentaire, qui ne pourra pas excéder 130 jours.

Pour les particuliers, il faudra également penser aux éventuels litiges en se procurant une attestation d’assurance, ainsi que les coordonnées de la société d’assurance choisie par le professionnel de l’immobilier.

Différence entre la décennale des entreprises de travaux et la dommage ouvrage du maître d’ouvrage

L’obtention d’une garantie décennale est primordiale pour la société de construction, afin de lui permettre de couvrir toute charge à la suite d’un sinistre au sein d’un bâtiment dont elle a effectué la construction.

La garantie décennale est obtenue après la souscription d’une assurance responsabilité professionnelle.

L’assurance dommage ouvrage est quant à elle réservée au maître d’ouvrage. Elle n’intervient que pour les éléments pris en charge par la garantie décennale, et elle permet au maître d’ouvrage de financer promptement des réparations majeures, en attendant que les fonds provenant de la décennale soient disponibles.

Les délais légaux de fonctionnement de l’assurance dommage ouvrage

En cas de sinistre, le délai d’indemnisation du maître d’ouvrage par la compagnie d’assurance est de 90 jours, à partir de la réception de la déclaration de sinistre.

L’assurance dommage ouvrage peut être activée un peu plus tard, sous 130 jours au maximum, si l’assureur, pour des raisons bien légitimes, ne peut mettre l’indemnité à disposition de son assuré dans le premier délai imparti.

Que couvre l’assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommage ouvrage couvre les mêmes malfaçons que la garantie décennale. Il est donc toujours question de dommages ayant une grande ampleur, c’est-à-dire ceux qui empêcheraient que le logement soit habitable ou parfaitement sûr.

On peut citer par exemple la couverture des désordres suivants :

  • Manque d’isolation thermique ;
  • Craquèlement du toit ou de la façade ;
  • Effondrement de toiture ou de murs ;
  • Infiltration d’eau ou d’air ;
  • Affaissement du plancher, etc.

Les différentes garanties facultatives aux côtés de l’assurance dommage ouvrage

L’assurance dommage ouvrage est obligatoire, mais il existe diverses garanties facultatives auxquelles le maître d’ouvrage pourrait souscrire.

Les garanties obligatoires

La garantie obligatoire est la dommage ouvrage. Elle est instaurée par la loi Spinetta et doit être souscrite par tous les maîtres d’ouvrages, que ces derniers soient des particuliers ou des acteurs professionnels du secteur de l’immobilier.

Cette garantie protège la construction de tout ce qui pourrait compromettre la solidité de l’ouvrage, ainsi que la sécurité des personnes qui doivent l’habiter.

Les garanties facultatives

Il existe plusieurs garanties facultatives que l’on peut ajouter à la garantie dommage ouvrage, puisque celle-ci ne prendra pas en charge tous les risques possibles, mais seulement ceux concernés par la garantie décennale du constructeur.

Pour les protections facultatives, il peut s’agir par exemple de :

  • L’assurance tous risques chantier ;
  • La responsabilité civile du maître d’ouvrage ;
  • La garantie dommage de parfait achèvement et la garantie dommage immatériel ;
  • La garantie biennale.

L’assurance multirisque maison hors d’eau hors d’air

Pour les constructions de maisons individuelles non encore achevées, il faut une assurance multirisque hors d’eau hors d’air. Elle veillera à la prise en charge des sinistres ayant une origine naturelle, telle que:

  • les incendies
  • les inondations
  • ou les tempêtes entre autres.

Quelles sont les assurances complémentaires proposées par les assureurs ?

Les assureurs proposent d’accompagner les particuliers avec les meilleures assurances pour:

  • les assurances de prêt
  • la propriétaire non occupant
  • les accidents de la vie
  • la multirisques habitation
  • assurances décès.

Le FGAO : fonds de garantie des assureurs dommage ouvrage

Le FGAO pour l’assurance dommage ouvrage a vu le jour pour assurer la protection des souscripteurs d’assurance dommage ouvrage.

Une telle assurance étant obligatoire, le Fonds de garantie des assurances obligatoires doit veiller à ce que l’assuré, et dans ce cas-ci le maître d’ouvrage, puisse accéder à son indemnité même en cas de faillite de la compagnie d’assurance à laquelle il est affilié.

En France, cette protection est effective et les assureurs doivent verser des cotisations au FGAO.

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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