Comment louer une dépendance de sa maison ? (impôts)

La location d’une partie de votre résidence principale est potentiellement très attractive sur le plan financier.

Pour bénéficier des revenus locatifs en toute légalité, la législation française a imposé des normes.

La dépendance d’une maison est considérée comme une pièce détachée à un logement au regard de la loi.

Les avantages de la location d’une dépendance de votre maison

Comment louer une dépendance de sa maison ? (impôts)
La dépendance devienne la résidence principale du locataire

La location d’une dépendance est une très belle façon d’obtenir un complément de revenus sans être obligé d’investir dans d’autres biens immobiliers.

Il est tout à fait intéressant dans ce cas de les proposer à la location pour ce qui disposent d’une ou plusieurs pièces libres.

Même si la partie de votre maison est petite, elle représente une véritable occasion de se loger pour de nombreuses personnes, en particulier les étudiants.

Cependant, si vous souhaitez le faire en toute légalité, sachez qu’il existe certains éléments à respecter.

Découvrez ici ce que vous devez savoir si vous voulez vous lancer.

La loi sur la location d’une dépendance de votre maison

La loi vous permet de louer les pièces de votre résidence principale que vous n’utilisez pas souvent, sous certaines conditions.

La loi prévoit les conditions suivantes pour la location d’une pièce de votre résidence principale :

Au minimum, la surface de la pièce louée doit avoir 9 m², et supérieure ou égale à 2,20 mètres pour la hauteur sous plafond .

Elle doit disposer une fenêtre donnant sur l’extérieur pour un éclairage naturel.

Les installations électriques et tous les autres équipements du logement devront être en bon état de marche et ne présenter absolument aucun danger.

Il ne faut pas que le local présente un quelconque danger pour la santé. La dépendance doit être conforme à la loi Elan sur les conditions d’hygiène des logements, comme pour une location immobilière.

La cuisine, les toilettes et la salle de bain doivent être librement accessibles au locataire

Le locataire peut demander une indemnisation et le propriétaire s’expose à des amendes si ces conditions ne sont pas respectées.

Les étapes à suivre pour louer des pièces de votre résidence principale

Comment louer une dépendance de sa maison ? (impôts)
Le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé par un barème

Les démarches préalables à la location d’une dépendance de votre maison et à la recherche d’un locataire nécessitent la réalisation de quelques diagnostics préalables, notamment :

Le DPE c’est à dire le diagnostic de performance énergétique devrait être daté de moins de 10 ans ;

Le diagnostic ESRIS devrait être daté de moins de 6 mois et il est imporatnt de renseigner le locataire sur les risques naturels et technologiques du lieu ;

Pour s’assurer que le local est exempt de substances toxiques, on a besoin du constat des risques d’exposition au plomb (CREP).

Il est nécessaire également d’informer la compagnie d’assurance qui gère votre contrat d’assurance habitation du fait que vous louez certaines pièces de votre résidence principale.

Puis, votre propriétaire doit vous donner l’autorisation si vous êtes locataire : il n’est pas nécessaire de l’obtenir auprès d’une éventuelle administration.

Les deux parties doivent enfin établir et signer un contrat de location meublée.

Pourquoi faire appel à une agence immobilière pour louer une dépendance?

Faire le choix de passer par une agence immobilière pour louer sa dépendance vous permet de bénéficier de nombreuses garanties.

Son objectif est en effet de vous aider à profiter pleinement de cette disposition.

Obtenir des conseils d’ experts immobiliers

Les conseils de votre agent immobilier sont tout d’abord nombreux.

Il saura, en tant qu’expert en la matière, quels sont les prix du marché pour louer une partie de votre maison ; la défiscalisation dont vous pourrez bénéficier lui sera également indiquée.

Cette dernière est possible si la pièce à louer comporte un meuble, si c’est votre résidence principale mais aussi celle du locataire, et que le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond.

Confier votre gestion locative à une agence

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Si vous louez une chambre meublée qui est séparée de votre résidence principale, vous ne pouvez pas prétendre à une exonération d’impôt.

Confier votre gestion locative à une agence qui se chargera de mettre votre maison en location.

Sur le plan de la procédure, tout d’abord, une agence immobilière se chargera de la vérification des différents diagnostics ; elle rédigera ensuite la lettre de location ; et enfin, elle veillera à vous trouver un bon locataire, fiable et solvable.

Le locataire doit impérativement être fiable parce qu’il s’agit de votre résidence principale et qu’il aura accès à certaines pièces de votre logement .

Il est également recommandé de mettre à la disposition du locataire une entrée indépendante afin de lui éviter des perturbations.

Finalement, c’est l’agent immobilier qui s’occupera de tous les aspects administratifs.

Pour éviter les imprévus et les mauvaises surprises, rien de tel que les services de gestion locative d’une agence immobilière qui se chargera de tout pour vous car vous ne disposerez pas toujours du temps nécessaire pour le faire !

Louer en courte durée type Airbnb : une dépendance ou une partie de maison 

Quelles règles pour louer une résidence principale sur Airbnb

Afin de déclarer correctement les incidences fiscales de la location de votre maison, vous devez déterminer s’il s’agit d’une « location » ou d’une « résidence » ou des deux.

La première étape consiste toutefois à déterminer quand la maison est utilisée à des « fins de location » et quand elle est utilisée à des « fins personnelles ».

En général, une maison est considérée comme étant utilisée à des fins de location pour chauque jour où elle est louée à la juste valeur marchande.

Toutefois, si vous louez votre maison à un membre de votre famille, ces jours ne seront traités comme des jours de location que si le membre de la famille paie la juste valeur marchande pour l’utilisation de la location et que la maison est utilisée par le membre de la famille comme sa résidence principale.

Si ces deux conditions ne sont pas remplies, les jours où la maison est louée par le membre de la famille sont considérés comme des jours « d’utilisation personnelle » pour le propriétaire.

En outre, on considère généralement que vous avez utilisé une maison à des fins personnelles pendant une journée si, pendant une partie de la journée, la maison est utilisée à des fins motivées par :

  • le propriétaire de la maison ;
  • les frères et sœurs, les conjoints, les ancêtres ou les descendants en ligne droite du propriétaire de la maison (avec une exception pour la location de la JVM d’une résidence principale, comme indiqué ci-dessus) ;
  • tout particulier qui utilise la maison en vertu d’un accord de réciprocité ; et
  • toute autre personne qui utilise la maison pendant la journée, sauf si, pour cette journée, le logement est loué à un prix équitable.

N’oubliez pas que si plusieurs personnes sont copropriétaires d’une location, chaque propriétaire est considéré comme ayant utilisé la maison à des fins personnelles pour chaque jour où un propriétaire utilise la maison à des fins personnelles.

En revanche, vous n’êtes pas considéré comme utilisant une habitation à des fins personnelles pour chaque jour où vous passez une journée de travail normale à nettoyer, peindre, réparer ou entretenir l’habitation.

En fait, ces jours ne sont pas comptés comme des jours de location ou d’utilisation personnelle ; la maison est plutôt considérée comme n’étant pas utilisée du tout pendant ces jours.

Comment louer une chambre sur Airbnb

Choisir une catégorie générale

Le choix de la catégorie générale d’un logement à louer consiste à définir le type de logement que vous souhaitez proposer à la location sur Airbnb.

La plateforme distingue 6 types de location et vous pouvez cliquer simplement la catégorie que vous voulez.

Il est essentiel de préciser que vous ne pouvez pas modifier cette catégorie générale.

Donc il faut bien faire attention en faison le choix.

Comment louer une dépendance de sa maison ? (impôts)

En cliquant sur « chambre d’hôtes » , vous obtiendrez :

Comment louer une dépendance de sa maison ? (impôts)

Identique aux règles de la catégorie générale.

En cas de choix d’un mauvais type de logement, les précieux points d’hôte Airbnb seront perdus, le référencement sera perdu et il vous faudra supprimer l’annonce et la renouveler en veillant à choisir le type de logement souhaité cette fois-ci.

Vous aurez comme ci-dessous en cliquant encore une fois sur : « chambres d’hôtes »

En choisissant sur « Une chambre privée », Airbnb veut savoir ensuite « Où est situé votre logement ? », donc il est nécessaire d’entrer l’Adresse exact de votre logement.

Comment louer une dépendance de sa maison ? (impôts)

Cette section porte sur le contenu du logement que vous proposez à la location.

Comporte-t-il des meubles ? Si oui, lesquels ?

Les équipements sont-ils fournis ?

Il s’agit d’une liste de contrôle que vous devrez remplir pour passer à l’étape suivante :

Comment louer une dépendance de sa maison ? (impôts)
louer une dépendance de sa maison

On vous demande d’ajouter au moins de 05 photos de votre logement dans cette étape suivante :

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Donnez un nom à votre logement

Comment louer une dépendance de sa maison ? (impôts)

Nous allons maintenant passer à la description de votre maison.

Comment louer une dépendance de sa maison ? (impôts)
Comment louer une dépendance de sa maison ? (impôts)

Maintenant, rentrons dans le vif du sujet : votre tarif

Comment louer une dépendance de sa maison ? (impôts)

Avant d’enregistrer votre annonce, vous devriez répondre aux questionsi-dessous pour que Airbnb verifie votre annonce et l’enregistre après.

Comment louer une dépendance de sa maison ? (impôts)

Après avoir enregistré votre annonce, Aibnb vous demandera de vérifier certaines informations avant de pouvoir la publier.

 Avantages fiscaux pour le loyer 

Les frais d’exploitation sont déductibles

Les frais d’exploitation liés à la gestion et à l’entretien d’un bien locatif sont déductibles des impôts.

Comme l’explique l’IRS, les dépenses ordinaires et nécessaires peuvent inclure :

  • les frais de publicité
  • les commissions de location
  • Frais de gestion de location
  • Réparations et entretien
  • Fournitures
  • Aménagement paysager
  • Contrôle des nuisibles
  • Impôts fonciers
  • Assurance responsabilité civile du propriétaire et du bailleur
  • Les services publics payés directement par le propriétaire
  • Les frais de services professionnels, comme ceux d’un comptable ou d’un avocat spécialisé dans l’immobilier.

Les intérêts hypothécaires sont déductibles

Les intérêts hypothécaires payés sur un prêt utilisé pour acheter un bien locatif sont entièrement déductibles des impôts.

Les intérêts payés sur le solde d’une carte de crédit et les intérêts raisonnables payés à un membre d’une SARL qui prête de l’argent à la société sont deux autres exemples de frais d’intérêts déductibles.

Les investisseurs qui utilisent une carte de crédit pour acheter des articles importants, tels que des appareils électroménagers ou des installations, peuvent souhaiter obtenir une carte de crédit professionnelle afin de séparer les dépenses professionnelles des dépenses personnelles.

Vous bénéficiez d’une déduction pour amortissement

Un autre avantage fiscal lié à la possession d’un bien locatif est la déduction pour amortissement.

L’IRS autorise les investisseurs immobiliers à amortir les biens locatifs sur une période de 27,5 ans afin de récupérer le coût de l’usure.

Étant donné que le terrain ne s’use pas, seul le coût de la maison, plus d’autres éléments qui augmentent la base de coût, tels qu’un nouveau toit, des appareils électroménagers ou de la moquette, peuvent être amortis.

Selon la publication 527 de l’IRS, Residential Rental Property, les appareils électroménagers sont amortis sur une période de cinq ans, tandis que le coût du toit utilise la même période d’amortissement que celle de la location.

Vous pouvez reporter l’impôt sur les gains en capital

Un autre avantage fiscal lié à la possession d’un bien locatif est la possibilité de différer le paiement de l’impôt sur les plus-values et de l’impôt sur la récupération de l’amortissement en procédant à un échange à imposition différée conformément à la section 1031.

Normalement, lorsqu’un bien locatif est vendu, les frais d’amortissement sont récupérés et imposés comme un revenu ordinaire à l’investisseur, jusqu’à un taux maximum de 25 % (en fonction de la tranche d’imposition fédérale de l’investisseur).

En plus de payer l’impôt sur la récupération de l’amortissement, l’investisseur paie également un impôt sur les plus-values à long terme de 0, 15 ou 20 % sur le bénéfice de la vente.

Dans le cas d’un échange 1031, au lieu de payer des impôts, l’investisseur peut faire fructifier l’argent en investissant dans un autre bien locatif.

Les règles et restrictions relatives à un échange au titre de la section 1031 sont complexes et un investisseur peut souhaiter consulter un professionnel agréé.

Cependant, il y a trois règles principales à suivre en matière d’échange 1031 :

  • Le bien de remplacement doit être d’une valeur égale ou supérieure à celui qui est vendu.
  • Le bien de remplacement doit être identifié dans les 45 jours
  • Le bien de remplacement doit être acheté dans les 180 jours.


Les propriétaires de biens locatifs peuvent procéder indéfiniment à des échanges 1031 pour différer le paiement des impôts sur les plus-values et la récupération de l’amortissement.

Si un investisseur décide de vendre les biens, il devra payer les impôts dus.

Au lieu de vendre des biens locatifs, certains investisseurs conservent leur portefeuille et en tirent des revenus locatifs jusqu’à ce qu’ils transmettent éventuellement le bien à leurs héritiers.

Lorsqu’un bien est transmis par héritage, le coût de base est augmenté jusqu’à la valeur marchande actuelle du bien, et tout impôt sur les gains en capital et toute récupération de l’amortissement sont éliminés pour l’héritier.

Les dépenses du propriétaire sont également déductibles

Même lorsqu’un investisseur immobilier engage une conciergerie locale pour s’occuper du locataire et de la maison, il peut y avoir des dépenses que le propriétaire peut déduire pour réduire son revenu imposable :

Formation continue

L’argent dépensé pour les cotisations à un club d’investissement immobilier, les abonnements à des périodiques immobiliers ou commerciaux et les frais de scolarité payés pour une formation continue peuvent normalement être déduits du revenu généré par une activité de location immobilière.

Voyages

Les propriétaires de biens locatifs peuvent généralement déduire les frais de déplacement, tels que les billets d’avion et l’hébergement, à condition qu’ils répondent aux critères suivants décrits dans la publication 463 de l’IRS :

  • Le voyage doit être effectué principalement à des fins professionnelles et avoir un objectif commercial clair.
  • La majorité du temps doit être consacrée à des activités professionnelles et non à des activités de loisirs.
  • Les frais de déplacement doivent être ordinaires et nécessaires à l’activité immobilière, mais ne doivent pas être exagérés, comme par exemple le fait de séjourner dans un hôtel à prix raisonnable plutôt que dans un complexe cinq étoiles.

Les propriétaires peuvent également être en mesure de déduire les frais d’automobile liés aux déplacements vers le bien locatif.

La déduction standard du kilométrage est le moyen le plus simple de déduire les frais de déplacement liés à l’activité professionnelle, avec un taux de 56 cents par kilomètre (pour 2021).

Une autre façon de déduire les frais d’automobile est de tenir compte des dépenses réelles détaillées telles que l’essence, l’assurance et les paiements de la voiture et de déduire la part proportionnelle utilisée à des fins professionnelles à la fin de l’année.

Bureau à domicile

Les propriétaires de biens locatifs peuvent également déduire l’utilisation d’une partie de leur résidence comme bureau à domicile, à condition que cette partie soit utilisée exclusivement et régulièrement à des fins professionnelles.

Avec l’option simplifiée de déduction pour bureau à domicile, l’IRS permet aux contribuables de demander une déduction standard de 4,8 Euros par mètre carré, jusqu’à un maximum de 300 mètres carrés.


J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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