Crédit Immobilier : Devez Vous Tout Rembourser En Urgence par Anticipation ? (Crise)

La crise financière sera dure. Les propriétaires et épargnants vont en payer un partie.

Voici ce que vous devez absolument savoir pour prendre de bonnes décisions.

Ainsi, plusieurs conseillers en gestion de patrimoine indépendants prennent en ce moment du recul par rapport à la crise financière (au delà de la crise sanitaire) pour envisager ce qui va se passer.

Ils conseillent de rembourser tous vos crédits immobiliers, si vous en avez la possibilité bien entendu.

Pourquoi ?

La période de confinement est prévue pour durer quelques semaines, et ensuite la situation va revenir à la normale pour tous les propriétaires d’immobilier locatif, que ce soit en location saisonnière, ou en location à l’année.

Alors, pourquoi parler de rembourser ses prêts immobiliers par anticipation, le plus tôt possible ?

Je vais vous expliquer tout cela dans le détail dans cet article, lisez le bien jusqu’au bout afin de pouvoir réfléchir, et de prendre les bonnes décisions pour votre patrimoine.

Un dangereux effet de ciseaux se dessine pour éponger les effets de la crise financière actuelle : rembourser par anticipation votre crédit immobilier pourrait vous sauver de la faillite
Un dangereux effet de ciseaux se dessine pour éponger les effets de la crise financière actuelle : rembourser par anticipation votre crédit immobilier pourrait vous sauver de la faillite

Un biais cognitif qui empêche de regarder la situation objectivement

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, notre cerveau est programmé pour voir les choses de manière positive.

Nous refusons de voir les choses négativement, de manière inconsciente, et nous avons une tendance naturelle à nous voiler la face.

C’est d’ailleurs probablement ce biais cognitif qui a conduit les principaux dirigeants du monde entier a sous-estimer la crise du coronavirus, et à prendre des mesures tardives, alors que :

  • si la situation avait analysé froidement,
  • sur la base des statistiques d’autres pays concernés, que ce soit la Chine continentale, l’Italie, ou la Corée du Sud,
  • les mesures de confinement auraient probablement été prises bien plus tôt, et l’organisation des élections municipales aurait été reportées.

Pour aller plus loin sur la crise du coronavirus :

Comment relancer vous réservations une fois la crise passée ?

Comment éradiquer le virus en faisant le ménage dans vos locations

Mais c’est facile de juger après coup, donc n’allons pas sur ce terrain.

Venons en aux faits qui intéressent tous les propriétaires qui ont un crédit immobilier.

Bref, ce que je veux vous faire passer comme message en introduction, c’est que nous sommes programmés pour nous voiler la face.

Nous refusons de nous rendre à l’évidence quand tout va mal, pour accorder une importance démesurée à une issue favorable à une situation critique, même si cette issue favorable a seulement 1 % de chances de se produire.

Notez bien que je ne suis pas en train de dire que c’est la catastrophe, je pense très sincèrement que le business de la location saisonnière va repartir comme avant une fois la crise du coronavirus passée.

Mais ne suis-je pas victime de ce biais cognitif en disant cela, est-ce que je ne me voile pas la face ?

Je n’en sais rien.

Personne n’en sait rien.

Personne capable de prédire le futur.

Par contre, nous pouvons nous poser des questions, et ensuite déterminer nous-mêmes, personnellement, en notre for intérieur, quelle est la meilleure réponse à ces questions.

Et c’est cela qui nous amène à nous poser la question d’une éventuelle urgence à rembourser un prêt immobilier locatif par anticipation.

Voici ce que vous devez savoir ce sujet.

Qui va payer les conséquences de la crise financière ? (Les propriétaires et les épargnants)

Comme vous avez pu le constater, les bourses mondiales ont plongé. Ce n’est probablement pas fini.

L’activité économique est à l’arrêt, de nombreuses entreprises, et entrepreneurs individuels, vont se retrouver en très grande difficulté financière.

Dans un premier temps, le gouvernement a indiqué que l’État “paierait tout, quoi qu’il en coûte”. Que tout le monde devait rester chez soi, tout le monde.

Le discours a changé depuis, probablement devant la remontée des services de l’État face à l’ampleur de la catastrophe économique qui s’annonce.

Ce n’est pas comme si les finances publiques étaient saines.

L’État est en faillite, ce n’est pas nouveau, François Fillon le disait déjà alors qu’il était premier ministre. Et qui de mieux placé que le premier ministre pour se rendre compte de l’état des finances publiques ?

Vous pensez peut-être qu’en 2008 la crise économique était pire, et que cela n’a pas eu d’impact pour vous, vu que ce sont les états et les banques qui ont payé.

Vous avez complètement raison.

Mais depuis 2008, Tout a changé.

Il y a eu la Loi Sapin 2.

Malheureusement, le sapin risque de vous faire penser à autre chose qu'à Noël dans quelques temps...
Malheureusement, le sapin risque de vous faire penser à autre chose qu’à Noël dans quelques temps…

C’est quoi la la la loi sapin 2 , et pourquoi elle peut vous ruiner ?

La loi Sapin 2 est une loi qui a inscrit dans le marbre, que lors de la prochaine crise économique, ce ne seront pas les états qui vont payer, ni les banques, mais les particuliers.

La loi sapin 2, qui est issue d’une directive européenne.

En résumé, pour ce qui nous intéresse en tant qu’investisseur immobilier, la loi sapin 2 prévoit que les comptes en banque des particuliers et les assurances vie peuvent être siphonnés par l’État, pour éponger les dettes dues à une crise financière. C’est ce que j’ai lu en tous cas, par exemple ici.

Oui, il y a une protection.

Il est question de tous les comptes approvisionnés à plus de 100 000 €.

Il peut être tentant, de diversifier alors le nombre des comptes en banque que l’on possède pour n’avoir qu’une somme inférieure à 100 000 € sur chaque compte.

Mais ces sommes inférieures à 100 000 € sont couvertes par un fonds de solidarité constituée par l’État.

Le petit problème, c’est que ce fonds n’est pas un puits sans fond.

Il est provisionné à hauteur de quelques dizaines, ou centaines de milliards d’euros, qui :

  • d’une part, ne suffiront absolument pas à couvrir les pertes,
  • et d’autres parts seront probablement mobilisé pour d’autres utilités, bien avant qu’il puissent servir à vous aider.

Bref, tous ceux qui ont un compte en banque en positif, peuvent être réquisitionnés pour couvrir les pertes de la crise financière.

Vous n’avez pas de trésorerie, alors vous vous en fichez ?

Malheureusement non, et c’est là que la notion d’emprunt immobilier intervient.

En effet, si la loi Sapin 2 est activée pour couvrir les frais dus à la crise financière actuelle, et dont nous ne mesurons pas encore toutes les conséquences, loin s’en faut.

En conséquence, tout investisseur immobilier locatif, et toute personnes possédant un prêt immobilier d’une manière générale, y compris pour sa résidence principale, risque de se trouver dans un tunnel peu agréable.

Un effet ciseau absolument dévastateur :

  • d’un côté : aucune épargne disponible, à la fois pour le propriétaire, mais à la fois pour le locataire, qui ne pourra donc plus payer ses loyers
  • d’un autre côté : un emprunt immobilier, ou plusieurs emprunts immobiliers à rembourser, mais vous serez dans l’incapacité de le faire Car vous n’aurez plus ni revenus locatifs, ni épargne

La combinaison des deux facteurs de cet effet de ciseaux, donne la faillite.

Rembourser ses emprunts immobiliers en urgence pour éviter la faillite ?

À la lumière des éléments évoqués ci-dessus, rembourser par anticipation vos emprunts immobiliers semble être une solution très efficace anti crise économique et spoliation par l’État de vos finances personnelles.

En effet, vous gagnez sur les deux tableaux :

  • d’un côté, vous transférez votre épargne depuis vos comptes en banque, vers vos biens immobiliers, dont vous possédez le titre de propriété, ce dont personne ne peut vous spolier
  • Vous sécurisez donc votre épargne
  • d’un autre côté, vous n’êtes plus dépendant des loyers versés par vos locataires pour rembourser votre emprunt immobilier
  • vous ne risquez donc pas la faillite et la saisie de vos effets personnels
Pas de précipitation : agir dans l'urgence est quasiment toujours de mauvais conseil. Mais il faut prendre du recul et réfléchir sereinement
Pas de précipitation : agir dans l’urgence est quasiment toujours de mauvais conseil. Mais il faut prendre du recul et réfléchir sereinement

Aujourd’hui aujourd’hui, à titre personnel, je n’ai pris aucune décision.

C’est très difficile de se projeter quand on est au cœur de l’action, dans la mesure où bien entendu personne ne connaît le futur, et ce qui va se passer exactement.

En effet, rembourser un emprunt immobilier est un très très mauvais choix d’un point de vue financier. Toutes les feuilles de calcul Excel vous le diront.

Ainsi, si finalement la crise économique n’est pas majeure, il aura été stupide d’avoir remboursé ces prêts immobiliers. Mais, si ce n’est pas le cas…

Cet article n’est donc absolument pas une recommandation, mais une réflexion posée et objective sur la situation, en essayant de ne pas se voiler la face face aux difficultés actuelles et à venir.

Qu’en pensez-vous de votre côté ? Allez-vous envisager de rembourser par anticipation vos emprunts immobiliers ?

Avez-vous peur de la situation, de ne plus avoir assez de loyer qui rentre pour pouvoir continuer votre stratégie d’investissement locatif ?

Vous êtes libres de donner votre ressenti, en laissant un commentaire ci-dessous, nous répondrons rapidement chacun d’entre vous.

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

14 commentaires

  1. Bonjour Pierre,
    Excellent article, je partage le fait que nous devons nous méfier de nous-mêmes lorsqu’un événement nous prend par surprise. Car notre tendance première est d’être aveugle sur ce qu’il est vraiment. Donc de réagir à très mauvais escient. Pour ceux que ça intéresserait, j’ai théorisé ce phénomène sur mon blog « Agir efficace », article : coronavirus et mental. Et je donne une routine mentale pour éviter de tomber dans le panneau.
    Pour revenir à nos moutons, j’ai eu un événement qui m’a obligé à décaler mon entrée sur le marché de la location courte durée… . Eh bien, c’était peut-être mieux… Je vais désormais le regarder avec un œil plus averti concernant la prise de risque. C’est l’histoire de ne pas mettre tous les œufs dans le même panier. Je vais donc, je pense, quand j’aurai les fonds pour mon projet, les utiliser pour rembourser un petit crédit, augmenter ma cotisation retraite, que je compte prendre dans quelques mois, et, s’il me reste un reliquat d’épargne suffisant, autofinancer ma premier opération lcd dans ma résidence principale. Ainsi je me donne la possibilité d’améliorer ma retraite sans recours au crédit. Pour les opérations ultérieures… on verra en fonction de l’évolution de cette crise….
    Bon courage à tous et à lire vos prochains commentaires forts instructifs

  2. “La loi Sapin 2 est une loi qui a inscrit dans le marbre, que lors de la prochaine crise économique, ce ne seront pas les états qui vont payer, ni les banques, mais les particuliers.”

    Honnêtement, écrire le paragraphe ci-dessus montre que vous n’avez rien compris à la loi Sapin 2.
    Article très approximatif qui mêle incompréhension et peur. La situation économique n’est guère encourageante et il y a des risques sur de nombreuses classes d’actifs mais il faut prendre des décisions réfléchies à tête reposée.

    • Merci pour votre commentaire, mais je ne peux pas valider le fond de votre propos

      Donnez des références solides pour étayer votre argument.
      Détaillez votre connaissance de la loi Sapin 2 afin que nous puissions comprendre sur quoi repose votre commentaire

      Je parle du texte de la loi en lui même, pas de l’habillage marketing qui va avec et a été relayé dans certains articles de presse
      C’est le fond qui nous intéresse
      Bien à vous

  3. Bonjour Pierre, merci pour vos éléments de réflexion toujours très intéressants. Il me semblerait utile d’ajouter à la réflexion l’analyse d’impact c’est-à-dire quid du scénario de spoliation des français -toujours majoritairement propriétaires je crois, et certainement majoritairement en cours de prêt immobilier au vu des taux séduisants ces dernières années- si une telle mesure était prise in fine?
    Je parle bien entendu de la résidence principale d’abord.
    Ensuite pour les investissements locatifs, quid de ceux réalisés dans le cadre de sociétés – car on sait que la fiscalité doit être toujours prise avec davantage de précaution dans ce cas sauf à bloquer une autre branche économique du pays-
    Je sais que votre préconisation jusqu’à ce jour et avant cette situation inédite était davantage orientée vers l’investissement en nom propre et en LMNP mais tous les cas existent 😉
    Dans mon cas j’étais effectivement orientée dans la démarche du remboursement anticipé du prêt de ma résidence principale mais via un montage qui ne sera plus réalisable désormais, donc je ne pourrai de toutes façons pas le faire mais je pense que cela a surtout un sens dans ce cas de résidence principale. Pour le reste ma foi on n’est pas à l’abri d’autres modifications légales ou réglementaires concernant la propriété – modifications qui semblaient roder de plus en plus autour de nous avant cet évènement sanitaire de grande ampleur…
    A vous lire

  4. Et si coupler location saisonnière et 1 location classique ne serait pas le mieux? Une location classique qui rapporte moins mais sur laquelle on peut compter de la valeur d’un emprunt et LCD pour de bons revenus.

    • Oui bien sûr Claudine, c’est une sécurité
      C’est d’ailleurs pour cette formule que nous avons opté

      Par ailleurs, nous faisons en sorte que tous nos investissements soient aussi équilibrés (avec un cash flow positif) si nous les passons en location à l’année

      Qu’envisagez vous de faire du coup ?

      A très vite

  5. C’est une réflexion que j’avais à l’automne et laissée en stand by. Utiliser une partie de mon assurance vie pour solder le crédit de la maison (pourtant renégocié à 0,9%, une misère), devenir indépendant vis à vis de ça, pouvoir payer le crédit de mon locataire s’il venait à être défaillant et gagner en capacité de crédit pour continuer à investir. Aujourd’hui, j’en reste aux points 1 et 2. Le 3è attendra. Et la question de jusqu’au l’Etat ira ponctionner dans les économies des particuliers est une vraie question. La loi Sapin sera t elle respectée ou modifiée, ou une autre loi encore plus pénalisante pour nos économies sera t elle créée ?

  6. Pour aller plus loin dans la réflexion. Il est clair que la location courte durée morflé sérieusement en c’est temps de crises. Mais après la crise, l’un des gros avantage de la location courte durée est de ne pas avoir de problème d’impayés et de locataire à mettre dehors… Et donc d’éviter l’effet ciseaux post crise. Par contre on est en plein effet ciseaux pendant la crise. La grande question combien de temps ça va durer?

  7. C’est exactement ce que j’ai prévu concernant mon emprunt pour le domicile. C’est une décision que j’ai anticipée avant le Covid19 car la crise financière ne l’a pas attendu pour se propager depuis déjà quelques années. J’ai enclenché le processus pour minimiser au maximum mon épargne en banque. Côté professionnel, je n’ai pas d’emprunt

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