Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est désormais un élément incontournable pour tout bail commercial en France. Depuis la révision du DPE en juillet 2023, les propriétaires et les bailleurs doivent non seulement se conformer à des obligations légales strictes, mais également exploiter le DPE comme un levier pour optimiser la rentabilité de leur bien immobilier.

En annexant un DPE régulièrement mis à jour au contrat de bail commercial, les propriétaires gagnent en crédibilité et en attractivité, ce qui peut se traduire par une valorisation du bien sur le marché immobilier.

L’Importance du DPE pour les locaux commerciaux

Lorsque vient le moment de louer un local commercial, procéder à un diagnostic de performance énergétique est une étape incontournable.

Il en est de même si vous envisagez de vendre votre bien.

Le DPE offre une vision précise de la valeur et de la rentabilité de votre local.

Il constitue également un gage de confiance pour les potentiels acquéreurs.

De plus, pour obtenir des financements destinés aux travaux de rénovation, le DPE local commercial s’avère indispensable.

Des institutions telles que la BPI, l’ADEME ou d’autres collecteurs de fonds se basent sur ce diagnostic pour allouer des aides.

Comme l’a souligné Nicolas Hulot,

« Le DPE des locaux commerciaux est un outil précieux qui concilie efficacité économique et préservation de l’environnement. Il fournit aux entrepreneurs et investisseurs les données essentielles pour des choix judicieux et respectueux de l’avenir. » – Nicolas Hulot

Cadre Légal du DPE dans les Baux Commerciaux

Ce diagnostic sert à quantifier la consommation énergétique du local ou du bâtiment en question, tout en fournissant au locataire des recommandations pour minimiser cette consommation.

Quel que soit le type d’usage du local ou du bâtiment loué, l’ajout du DPE au contrat de location est une obligation.

Ce diagnostic fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques remis par le propriétaire au locataire au moment de la formalisation du bail.

Un expert en diagnostic immobilier, bien versé dans les dernières réglementations, nous éclaire sur les enjeux

« L’importance du DPE dans les baux commerciaux ne peut être sous-estimée. Avec les récentes modifications législatives, notamment le décret du 30 septembre 2022, les propriétaires doivent être plus vigilants que jamais. Un DPE précis et fiable peut non seulement éviter des sanctions légales, mais aussi augmenter la valeur du bien sur le marché. »

Jean J. Expert en diagnostic immobilier

Cadre Légal du DPE dans les Baux Commerciaux

Un audit énergétique sur la base du DPE est encadré par un ensemble de règlements et de décrets qui ont évolué au fil du temps pour répondre aux enjeux environnementaux et énergétiques.

À noter : Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont valables que jusqu’au 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre 2018 et 2021 expirent le 31 décembre 2024, en raison des récentes réformes législatives visant à améliorer la précision de ces diagnostics

Loi Grenelle du 12 juillet 2010 : : Obligations du DPE

La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a été un tournant dans la réglementation du DPE.

Elle a rendu obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments à usage tertiaire, y compris les locaux commerciaux.

Cette loi vise à réduire la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.

Elle impose aux propriétaires de fournir un DPE lors de la signature ou du renouvellement d’un bail commercial.

Le DPE doit être annexé au contrat de bail et être mis à la disposition du locataire.

Décrets DPE 2020 : Nouvelles Méthodes de Calcul

Ces décrets ont apporté des modifications significatives aux modalités de réalisation du DPE.

Le décret n° 2020-1609 concerne la méthode de calcul et les critères d’évaluation de la performance énergétique.

Il introduit notamment une nouvelle méthode de calcul 3CL-DPE, plus précise et fiable.

Le décret n° 2020-1610, quant à lui, renforce les obligations d’information du locataire et précise les sanctions en cas de non-respect des obligations liées au DPE ou audit énergétique

Décret du 30 septembre 2022 : Audit Énergétique Obligatoire

Depuis cette date, les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² ont du avoir réalisé un audit énergétique et établi un plan d’action pour réduire leur consommation d’énergie.

Les propriétaires de locaux commerciaux concernés doivent être particulièrement vigilants pour se conformer à cette nouvelle exigence légale.

Quand est-il nécessaire d’effectuer un DPE pour un local commercial?

Pour toute transaction immobilière concernant un local commercial, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est indispensable :

• Pour une Vente : Le DPE est à inclure au sein du compromis de vente. Ceci permet au potentiel acheteur d’être au courant des caractéristiques énergétiques du bien. Il pourra ainsi envisager, si nécessaire, d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Si le DPE n’a pas encore été réalisé au moment du compromis, une clause conditionnelle sera établie à cet effet. Il est impératif que le DPE soit joint au contrat de vente final.

• Pour une Location : Le propriétaire du local commercial se doit d’annexer le DPE au contrat de bail. De cette façon, le futur locataire est renseigné sur la consommation énergétique du bien. Il est ainsi en mesure d’établir un budget prévisionnel plus éclairé.

Obligations du Propriétaire pour le DPE dans un Bail Commercial

Dans le contexte des baux commerciaux, le propriétaire a des obligations spécifiques en matière de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Ces obligations visent à assurer une meilleure gestion de l’énergie et à informer le locataire sur l’état énergétique du local ou du bâtiment.

Annexer le DPE au contrat de bail

L’une des premières et principales obligations du propriétaire est d’annexer le DPE au contrat de bail commercial.

Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié et doit être à jour au moment de la signature ou du renouvellement du bail.

Il doit quantifier la consommation énergétique du local et fournir des recommandations pour la réduire.

L’absence de ce document dans le dossier de bail peut entraîner des sanctions légales.

Jean-Paul B., propriétaire d’un local commercial à Montpellier, partage son expérience :

« Trouver un diagnostiqueur compétent pour effectuer le DPE de mon local a été un défi. Cette étape est cruciale pour éviter les erreurs qui pourraient affecter la location de mon bien. »

Classes Énergétiques du DPE

Le DPE attribue une classe énergétique au local ou au bâtiment, allant de la lettre A, pour les bâtiments les plus performants, à la lettre G, pour les moins performants.

Cette classification permet au locataire de comprendre rapidement le niveau de performance énergétique du local.

Pour le propriétaire, il est crucial de viser une classe énergétique favorable, non seulement pour respecter la réglementation mais aussi pour rendre le local plus attractif sur le marché.

Risques Légaux en Cas d’Omission du DPE

Le non-respect des obligations liées au DPE peut entraîner des conséquences graves pour le propriétaire.

En cas d’omission du DPE ou de fourniture d’un DPE erroné, le locataire peut demander la nullité du bail ou une réduction du loyer.

De plus, le propriétaire peut être sujet à des amendes et des sanctions pénales.

Il est donc impératif de veiller à la conformité et à l’exactitude des diagnostics pour éviter tout risque juridique.

Voici ce qu’un propriétaire a à dire sur la manière dont un DPE à jour peut non seulement rassurer les locataires :

« En tant que propriétaire, j’ai toujours veillé à ce que le DPE soit à jour et annexé au contrat de bail. Cela donne une assurance supplémentaire à mes locataires et renforce ma crédibilité. De plus, un bon classement énergétique rend le local plus attractif. »

Sarah S. Propriétaire de local commercial

Comment est évalué le DPE d’un Bail Commercial ?

Le DPE d’un bail commercial s’établit en se basant sur la méthode des factures.

Ainsi, le professionnel en charge du diagnostic se réfère aux factures énergétiques du locataire précédent pour déterminer la consommation énergétique du local.

Si le local n’a pas été occupé depuis une période prolongée, le diagnostiqueur fournira un DPE sans données chiffrées.

Comment Améliorer le DPE de votre bien commercial

L’étiquette DPE est un indicateur clé de la performance énergétique d’un local commercial.

Une bonne note non seulement valorise le bien, mais peut également réduire les coûts énergétiques à longue durée.

Valou H. propriétaire, raconte :

« Après des travaux de rénovation visant à améliorer l’efficacité énergétique de mon logement, j’ai été déçu de constater que mon DPE ne reflétait pas la baisse réelle de ma consommation. Il est essentiel de vérifier et, si nécessaire, faire réévaluer votre DPE après des travaux. »

Conseils pratiques

• Audit énergétique: Avant toute chose, un audit énergétique complet du local ou du bâtiment est indispensable. Cela permettra d’identifier les zones d’amélioration et les mesures les plus efficaces à mettre en œuvre.

• Isolation Thermique: Une bonne isolation des murs, des toits et des fenêtres peut considérablement réduire les besoins en chauffage et en climatisation.

• Systèmes Énergétiques: Optez pour des systèmes de chauffage et de refroidissement plus efficaces. Les systèmes à haute efficacité énergétique peuvent être plus coûteux à l’achat, mais ils offrent des économies substantielles à longue durée.

• Éclairage LED: Remplacer les ampoules traditionnelles par des LED peut réduire significativement la consommation d’énergie dédiée à l’éclairage.

• Automatisation et Contrôle: L’utilisation de systèmes automatisés pour le contrôle de la température, de l’éclairage et des appareils électriques peut contribuer à une gestion plus efficace de l’énergie.

Mesures à prendre

• Plan d’Action Énergétique: Élaborez un plan d’action énergétique basé sur les résultats de l’audit. Ce plan doit prioriser les mesures en fonction de leur impact et de leur coût.

• Financements et Subventions: Renseignez-vous sur les aides financières et les subventions disponibles pour la rénovation énergétique. Cela peut considérablement réduire le coût des améliorations.

• Suivi et Maintenance: Une fois les améliorations réalisées, un suivi régulier est nécessaire pour s’assurer que les systèmes fonctionnent de manière optimale. La maintenance préventive peut éviter des coûts élevés à longue durée.

• Formation des Employés: Sensibilisez et formez les employés ou les occupants du local à des pratiques énergétiques responsables. Leur comportement a un impact direct sur la consommation d’énergie.

• Réévaluation du DPE: Après la mise en œuvre des mesures, il est crucial de faire réévaluer le DPE pour mesurer l’efficacité des actions entreprises.

Découvrez le témoignage d’une propriétaire qui a optimisé l’efficacité énergétique de son local commercial :

« Grâce au DPE, j’ai pu identifier les domaines où mon local commercial perdait de l’énergie. J’ai investi dans une meilleure isolation et des systèmes de chauffage plus efficaces, ce qui a réduit mes factures énergétiques de près de 30%. » – Julien Bernard, Propriétaire d’un Magasin de Vêtements

Lisez également : Les ANOMALIES dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Diagnostics requis pour un bail commercial

Voici un inventaire des diagnostics essentiels à intégrer au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) en cas de location de locaux professionnels :

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Évalue la performance énergétique du local et fournit une étiquette énergétique à l’issue de l’évaluation. Sa validité s’étend sur une période de 10 ans.

• Examen Amiante Préalable à la Vente ou à la Location : Vise à garantir la santé et la sécurité des occupants en identifiant la présence éventuelle d’amiante. Ce diagnostic est impératif pour les structures érigées avant le 1er juillet 1997. En cas d’absence d’amiante, sa validité est indéfinie.

• Diagnostic des Risques Environnementaux et Sanitaires (ERP) : Anciennement connu sous le nom d’ERNMT, ce diagnostic informe sur les risques naturels potentiels tels que les inondations, avalanches, incendies de forêt et rayonnements nucléaires. Sa durée de validité est de 6 mois.

• Diagnostic Termites : Évalue la présence ou l’absence de termites dans la structure. Il est valide pour une durée de 6 mois.

• Loi Carrez : Utilise un télémètre pour mesurer avec précision la superficie du local, permettant ainsi une évaluation exacte de la valeur du bien. Sa validité est permanente, à moins que des modifications structurelles ne soient apportées au local.

Pour comprendre l’impact réel d’un audit énergétique sur les locaux commerciaux, écoutons les mots d’un consultant en économie d’énergie :

« L’audit énergétique est la première étape vers l’amélioration de la performance énergétique d’un local commercial. Il identifie les zones où des améliorations peuvent être apportées et peut guider les propriétaires dans la mise en œuvre de mesures efficaces pour réduire la consommation d’énergie. »

Nathan M. Consultant en économie d’énergie

Conclusion

L’annexion du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) au contrat de bail commercial est une obligation légale qui ne saurait être négligée.

Cette démarche s’inscrit dans une volonté globale de responsabilité environnementale et énergétique, encadrée par des règlementations et décrets en constante évolution.

Le non-respect de cette obligation expose le propriétaire à des risques juridiques considérables, allant de la nullité du bail à des sanctions pénales.

Par ailleurs, un DPE favorable peut servir d’atout compétitif sur le marché immobilier, tout en guidant le locataire dans sa gestion énergétique.

Le DPE ne se limite pas à une simple formalité administrative; il est un outil de gestion énergétique efficace.

Il nécessite une mise en œuvre rigoureuse, depuis l’audit énergétique initial jusqu’à la mise en place d’un plan d’action énergétique, en passant par l’exploration des financements et subventions disponibles.

Le suivi et la maintenance post-améliorations sont tout aussi cruciaux pour garantir la pérennité des actions entreprises.

Enfin, il est impératif de considérer le DPE comme un élément parmi d’autres dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui doit également inclure d’autres diagnostics essentiels tels que l’examen amiante, l’ERP, le diagnostic termites et la mesure Loi Carrez.

Lisez également : Les chiffres de la location saisonnière éco-responsable en France

Sources:

• Décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020
• Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020
• Décret du 30 septembre 2022 sur les bâtiments tertiaires
• Guide sur le DPE dans les baux commerciaux
• Article sur les sanctions en cas de non-respect du DPE

Si vous êtes un propriétaire, un locataire, ou même un professionnel de l’immobilier, la performance énergétique de votre bien ne doit pas être prise à la légère.

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