Investir dans l’immobilier est devenu un moyen populaire de diversifier son portefeuille d’investissements.

Partout, on nous rappelle constamment les avantages de l’achat d’un bien immobilier, que ce soit dans les nombreuses infopublicités sur les séminaires immobiliers ou dans les émissions qui vantent l’incroyable valeur de la gestion ou de la transformation de biens locatifs.

Mais ce n’est pas si facile.

Après tout, l’achat d’un bien immobilier locatif n’est pas comme un investissement en actions – vous ne pouvez pas simplement mettre un peu d’argent ici et là et devenir propriétaire.

Vous avez besoin de capitaux pour effectuer cet achat.

Et le processus peut souvent être long et fastidieux.

Sans parler de tous les risques encourus, surtout si vous ne faites pas vos recherches consciencieusement et rigoureusement.

Mais existe-t-il un moyen d’entrer sur le marché en augmentant votre valeur de votre patrimoine immobilier ?

Essayez d’utiliser l’effet de levier à votre avantage.

En procédant ainsi, vous pouvez mettre peu ou pas d’argent de côté et utiliser le crédit immobilier pour vous aider à réaliser un rendement.

Poursuivez votre lecture pour en savoir plus sur la façon dont vous pouvez utiliser l’effet de levier pour augmenter votre valeur nette immobilière, ainsi que sur certains des risques encourus.

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

L’effet de levier est l’utilisation de divers instruments financiers ou de capitaux empruntés – en d’autres termes, le crédit immobilier – pour augmenter le rendement potentiel d’un  investissement immobilier.

L’effet de levier est une technique utilisée par les particuliers et les entreprises pour augmenter le potentiel de rendement, tout en augmentant également les risques encourus si les choses ne fonctionnent pas.

S’il est possible d’obtenir un bon rendement, comme lorsque les prix de l’immobilier augmentent, l’utilisation de l’effet de levier peut être une arme à double tranchant.

En effet, il peut également entraîner des pertes si l’investissement immobilier évolue dans la direction opposée.

Dans le cas des prix de l’immobilier, les pertes surviennent lorsque les prix baissent.

L’idée derrière l’effet de levier immobilier est que si la valeur de la propriété augmente, l’investisseur peut réaliser un rendement plus élevé sur son investissement initial, même si seul une partie de cet investissement est constituée de fonds propres.

Les moyens d’accéder à l’effet de levier

La façon la plus simple d’accéder à l’effet de levier est d’utiliser votre propre argent.

Dans le cas d’un crédit immobilier, une mise de fonds standard de 20 % vous permet d’obtenir 100% du bien dans laquelle vous souhaitez acquérir.

Certains programmes de financement vous permettent de verser un acompte encore plus faible.

Si vous achetez la propriété en tant qu’ investissement immobilier, il se peut que vos partenaires fournissent une partie, voire la totalité, de l’argent.

De même, certains banquiers peuvent être disposés à financer a 110% un investissement locatif.

Dans le cadre d’un tel arrangement, vous pouvez acheter une propriété avec un faible apport financier et, dans certains cas, sans aucun apport.

Exemple d’effet de levier

Pour ne pas se placer dans un scénario idyllique pour beaucoup de gens, considérés pour cet exemple qu’un acompte de 20% est exigé par la banque (qui ne veut pas financer à 110% l’acquisition du bien immobilier).

C’est 100 000 € sur une propriété de 500 000 €. 

En sortant seulement 20 % de l’argent et en empruntant le reste, l’acheteur utilise essentiellement un pourcentage relativement faible de ses fonds propres pour effectuer l’achat. 

La majorité est donc fournie par une banque (ou autre source de financement). 

C’est pourquoi les investisseurs immobiliers désignent souvent les 80% restants du prix d’achat comme l’argent d’autrui.

Supposons que la propriété s’apprécie à un taux de 5% par an. 

Cela signifie que la valeur nette de l’emprunteur atteint 525 000€ en seulement 12 mois. 

La comparaison de ce gain avec le gain d’un achat effectué en bloc, sans aucun prêt , met en évidence cette valeur de la stratégie de levier. 

Par exemple, le même emprunteur aurait pu utiliser les 100 000 euros pour acheter intégralement une propriété de 100 000 euros.

En supposant le même plus value de 5% , la valeur nette de l’acheteur résultant de l’achat d’une propriété entièrement en espèces de 100 000 € augmenterait de 5 000 € au cours des 12 mois, contre 25 000 € pour la propriété la plus chère. 

La différence de 20 000 € démontre l’augmentation potentielle de la valeur nette fournie par l’utilisation de l’effet de levier. 

Maintenant, imaginez ce gain de 5% chaque année pendant 20 ans. 

Au fil du temps, l’utilisation de l’effet de levier peut avoir un impact très important et très positif sur votre valeur nette.

Les risques de l’effet de levier

Maintenant, les mauvaises nouvelles.

Tout cela semble génial, mais il y a un inconvénient.

L’effet de levier peut jouer contre vous, tout comme il peut jouer en votre faveur.

Pour vous montrer comment, reprenons notre exemple précédent.

Si vous utilisez une mise de fonds de 100 000 € pour acheter une maison de 500 000 € et que les prix de l’immobilier dans votre région baissent consécutivement pendant plusieurs années, l’effet de levier fonctionne à l’inverse.

Après la première année, votre propriété de 500 000 € pourrait valoir 475 000 €, si elle se déprécie de 5 %.

Si les prix continuent sur la même trajectoire, votre propriété pourrait bientôt valoir 451 250 €, soit une perte d’équité de 48 750 €.

Dans ce même cas de baisse des prix de 5 %, si ces 100 000 € avaient été utilisés pour l’achat au comptant d’une maison de 100 000 €, l’acheteur n’aurait perdu que 5 000 € la première année de baisse des prix, soit beaucoup moins que cette maison plus chère.

Sur les marchés immobiliers où les prix baissent considérablement, les propriétaires peuvent finir par devoir plus d’argent que la valeur réelle de leur maison.

Pour les investisseurs, la baisse des prix peut réduire, voire éliminer, les bénéfices.

Si les loyers baissent également, le résultat peut être un investissement locatif qui ne s’autofinancer pas c’est à dire qui ne peut être loué à un prix permettant de couvrir le coût du crédit et les autres dépenses.

Si vous envisagez de devenir propriétaire, il y a de nombreux facteurs à prendre en compte.

Pourquoi utiliser l’effet de levier dans l’immobilier ?

Vous pouvez choisir d’utiliser l’effet de levier pour l’une des deux raisons suivantes :

• Vous n’avez tout simplement pas assez d’argent pour acheter le bien immobilier de placement que vous souhaitez.
• Vous voulez maximiser vos rendements en mettant moins d’argent dans chaque investissement immobilier.

L’effet de levier peut augmenter vos rendements lorsque les intérêts que vous payez sur le prêt sont inférieurs au taux de rendement de l’ investissement immobilier.

Par exemple, si le taux de rendement d’un immeuble de placement est de 8 % et que vous payez 5% sur le prêt, vous gagnez la différence de 3 % avec l’argent du prêteur.

Le rendement de trésorerie est le rendement net que vous recevrez de votre  investissement immobilier en fonction de l’argent que vous y avez mis et du montant net que vous recevez après avoir couvert toutes les dépenses et les remboursements du prêt.

Conclusion

L’utilisation de l’effet de levier financier pour acheter des biens immobiliers peut contribuer à accélérer le processus de croissance de votre portefeuille et de constitution d’un patrimoine grâce à l’immobilier, à condition de le faire avec sagesse et prudence.

Ne prenez pas de risques inutiles dans le seul but de conclure une transaction.

Les risques associés à l’utilisation de l’effet de levier dans l’immobilier ont des conséquences importantes et peuvent vous mettre dans de graves difficultés financières si les choses tournent mal.

Faites preuve de diligence raisonnable à l’égard de l’immeuble d’ investissement immobilier que vous convoitez et n’ayez pas peur de renoncer à une transaction si vous n’êtes pas certain de pouvoir couvrir les paiements du crédit.

Vous ne devez pas non plus avoir peur de refuser une offre de prêt si les conditions ne vous conviennent pas.

Avec les bonnes offres et les bonnes conditions de crédit, l’effet de levier immobilier peut vous permettre d’investir dans l’immobilier de différentes manières, ce qui vous permet de diversifier votre portefeuille.

Savoir ce qu’est l’effet de levier dans l’immobilier, comment il peut vous aider et comment il peut vous nuire vous aidera à vous assurer que vous maximisez ce que votre argent peut faire pour vous.

Trouvez ici : Pourquoi investir dans l’immobilier ? (12 raisons pour cette année)

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